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2009年6月10日,广州。
经过50轮激烈竞拍,具有国资背景的越秀城建以总价34500万元夺得珠江新城最后一块住宅地,并以楼面地价15324元/平方米的新纪录成为广州“地王”。
2009年6月26日,重庆。
隶属保利集团的保利地产以38.1亿人民币价格购得鸿恩寺公园旁边的新地块,山城新地王由此产生。
2009年6月30日,北京。
隶属于央企中化集团的中化方兴地产通过97轮竞价击败保利、SOHO中国等热门开发商,以40.6亿勇夺广渠路15号地,溢价率高达146.51%。在扣除1.5万平方米的廉租房后,楼面地价达到15313.7元/平方米,成为北京楼市成交总价和楼面单价的双重“地王”,这已是一周内刷新北京土地成交总价和楼面单价的第2个央企双重“地王”。
……
目前全国各地涌现10个以上新地王,而且以具有央企背景的为多。
但是这种近乎疯狂的状态是否具有可持续性?特别是在全球经济尚未走出低谷的大背景之下,中国房地产市场何以能够在海水中燃起烈焰,光耀全球呢? 外行看热闹,内行看门道,潘石屹的一席话导出其中玄机。
潘石屹:不计成本的买地资金来自国家4万亿投资
潘石屹首先在自己的博客中披露了广渠门15号地竞拍现场盛况,并进行了成本分析,最后他认为:我们可以说,北京土地市场的泡沫的确已经出现了。他在接受“凤凰财经”的访问时表示:这个价格远远高过自己的预期,所以最后只能选择放弃。更进一步指出:这些央企背景的房地产公司不计较成本拿地,是由于国家的4万亿投资,很多资金到了他们手里,但有了钱却没有更好的投资项目时,这些企业就会把目光转到房地产业,去买地。但也因此会把地价、房价抬的很高。
野村证券首席经济学家孙明春也表示:中国房地产市场的突然复苏系大量的政策刺激所激发,市场泡沫正在扩大,可能会比2007年更严重。
北京大学房地产研究所所长陈国强博士在接受《中国联合商报》记者采访时说:“在房地产低谷或回调时期出现一两个地王,会起到提振行业信心的作用,但是现在全国各地不断涌现新地王,不断刷新地价显然是过热了。而过高的地价必然会推高周边房价,现在确实有一定的泡沫存在了,这并不利于房地产行业的长期稳定发展。”
除了完成交易的双方,这次业内外都对不断飙升的地价表现出罕见一致的质疑与疑虑。以方兴地产所拿的广渠路15号地为例,40.6亿总价除以获批建筑面积,按照潘石屹的算法,楼面价(土地成本)是每平方米1.6万元左右,按照国土部报告所称土地成本仅占房价20%~40%的算法,那么该土地上的房价应该在8~4万元/平方米,按照任志强土地成本占房价50%的算法,也在3万元以上/平方米。
在当日竞拍现场表示“疯了”的原凯德置地环渤海区域总经理毛大庆认为,北京正在提前进入3万元房时代。
还有质疑者认为加入WTO后,今日中国经济和世界经济的发展已是息息相关,我们所处的全球经济环境并没有全面复苏。
世行行长佐利克:全球经济仍继续下滑
综合外电报道,在5月份的北欧及波罗的海国家财长例行会议上,世界银行行长佐利克说,全球经济仍继续下滑,实体经济的状况仍不容乐观,失业现象仍在加剧。6月30日,他再度表示:全球金融市场的颓势已有所缓和,但仍需保持谨慎,并称随着危机扩散至发展中国家,全球经济复苏前景仍充满众多不确定性。
与佐利克警示性讲话几乎同步的是由于美国房地产市场的持续不景气,美国第二大地产巨头General Growth申请破产,破产的根源就是此前狂热并购扩张,后续资金匮乏导致寻求破产保护。
国内也是前事不忘,后事之师,在房地产行业还没有泡沫论之前,顺驰地产就是以大手笔全国拿地名噪一时,但是最后由于资金链断裂被香港路劲收购黯然出局。
方兴地产要消除业内外质疑需要面对并一一解决以下问题。无论央企还是民企发展商在开发中都会拿碰到相同的问题,先说资金。拿地后后续资金如何为继?国家的4万亿投资是在特定经济环境下拨出的,这样的4万亿是否具有可持续性?况且这4万亿的初衷,国家是希望央企提高自身主业国际竞争力,还是期望他们投机性的哪里来钱不计代价投入进去捞一把呢?如果房地产有了泡沫,谁能保证相对宽松的信贷政策不会收紧?
二是质量保障。有背景关系、有资金都不是有质量的代名词,已不需要举例。
三是成品分析。
广渠路15号地并非CBD核心地区,如此高的楼面价届时具备那些独特优势在终端市场得以完全消化确实值得关注!即使经济复苏,但请注意北京首先是一座文化古城而不是新兴商业性城市或者工业化城市、能源型城市,靠突然迸发的生产力增加刚性需求的市场潜能不是很大,即使部分地区具备这样的条件也会由于一旦生产力萎缩而变得更外萧条。
随着全球经济的下滑,北京、上海等国际化程度较高的城市不可避免都会受到影响,据报道,世界著名的会计事务所普华永道北京公司推出了一系列的缩减开支规定,裁员风波不断;有外资背景的智联招聘网大幅度削减办公面积,并力求租金更为低廉的办公地点,最终还如愿进驻CBD某国际中心,由此可见CBD中心的写字楼出租竞争已经白热化。来自世邦魏理仕研究部的消息显示,北京CBD区域2008年第四季度的空置率为35%,已经超过了1/3。第一太平戴维斯研究报告表明,今年上半年北京约有100万平方米的甲级写字楼竣工,其中33%位于CBD核心区的国贸区域,包括环球金融中心、国贸中心三期等,这会使得该地区空置率进一步提高。目前北京写字楼总存量接近660万平方米。
再说商铺投资,如果实地去北京中心区之一崇文门商圈看看,那里的商铺在新世界一枝独秀的时候还是一铺难求炙手可热,随着国瑞城等新的商业街区的开街运营,转让招租的店铺比比皆是。仲量联行发布的报告显示,北京商铺市场租赁需求仍然保持疲软,新近竣工和即将竣工项目的预租赁率很低。一季度北京购物中心的平均租金较上一季度下跌5.9%,预计今年后3个季度北京还将有约120万平方米的新增商铺空间。
至于酒店,百年一遇的奥运都没有使北京的酒店入住率超过预期。
商务前景剖析到此,接下来最后一块蛋糕就是高端住宅。
实事求是,这最后的一块蛋糕对开发商来说非常诱人,因为顶级高端住宅如果定位正确在北京房地产市场并不愁卖,昔日皇城今日首都的地位决定了这里是权势与财富的聚集地。
2005年,笔者见证了一个二环边毗邻皇家园林的高档别墅区的开盘,为那里古色古香却不失自然风情的环境所吸引,为室内的奢华震撼,也为每套300~500万人民币的价位暗暗吃惊。今日再次造访项目方,发现这里已经临近收官,小区内一片鸟语花香,项目负责人介绍说,这里的楼盘开盘不久就全部售罄,而那些无孔不入的中介机构已经把这里的二手房出售价格在原来的基础上翻了一倍。也因此该负责人拒绝评论今日北京房价高低,如果购房人觉得值,这个价位就不高。看着生气勃勃的小区景象,不得不承认在北京能够一掷千金的人大有人在。无独有偶,在最近的一次业内论坛上,有人就发现北京的另一高端地产项目业主和海南风景区高端地产项目业主重合人数就达到60多人。
北京的高端置业者也十分挑剔,东三环东有一别墅项目就因为临近马路,环境不符置业者心中的别墅标准,建筑设计也是差强人意而无人问津,想必开发商看着空置的楼宇也是别有一番滋味在心头。
北京房地产终端市场的第二大消费力量来自第二套房乃至三、四、五套房的购买者,中国包租婆不仅出现在周星驰不知时代的电影中,民国时期的72家房客面前,今日还出现在澳大利亚、加拿大等国家和地区。如果有钱热衷投资房地产恐怕是许多中国人的共识了,在投资渠道狭窄,城乡福利保障不健全和通货膨胀的担忧下,投资房地产对个人来说也许是最好的选择。
令投资者感到不安的是中原地产华北区域总经理李文杰道出的目前市场情况,“我们最近看到的实际是房价持续在涨,但是租金却持续下降,房价已经要涨回2007年的水平,但是租金却比最高时下降了20%~30%,背离情况越来越严重,现在购买房产出租的租金净收益不足4%,换句话说,楼市泡沫已经再现。”
合理有序的终端市场释放是楼市健康发展的基础
至关重要的是一座城市不能专为富人开发房地产,那样对城市发展不利,也不利于和谐社会的建设。因为城市活力与生产力存在于城市每个角落每个人,有容乃大。
房地产终端市场过度炒作(炒房)对一个国家的生产力并没有多少促进作用,却会严重破坏社会生产关系,因为包租婆越多,无家可归者也越多了,管理层又无暇监管这一切,临界点到来就爆发了。现在又延伸到上游地价不计成本的炒作,确实令人不解和担忧。
面对近期地价、房价双双狂涨的景象,有房一族和无房一族都表现出焦虑的神态,有房的看着房价像坐了直升机一样往上串就想着出手套现,一位曾经的同事就准备把位于北京东三环北路的一套房卖出,因为房价已经翻了三倍,而自己准备住到燕郊或者在城里租房住。他要把五年内房价翻了三倍的房子击鼓传花到下一任房主手中,下一任房主也许期待着房价能够继续翻三倍。
据中央电视台“新闻60分”6月28日消息:从今年3月份开始,北京市二手房交易量也急剧攀升,到目前为止,交易量已经突破了10万套,超过了前年和去年全年的交易量——2008年北京市二手房的全年交易量在4万套左右,即使在房产市场交易活跃的2007年,全年的市场交易总量也仅为9万套。
北京时下二手房的高换手率也说明了或自住或投资的业主对未来房地产市场走向看法不一,高换手率后的资本转移,接手的买家面临的不确定性和投资风险远远大于获利的可能。
楼市的终端消费市场在国人固有的“买涨不买跌”的消费心理驱使下也仿佛是风生水起:一级市场上,有些开发商的新盘推出不久就完成了全年的销售额,有些开发商则捂盘待售,期待更高价出手。有关研究报告显示,今年上半年,北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市的住宅成交面积的同比增幅接近或超过100%,市场成交量基本恢复到2007年上半年的水平。另由歇斯底里的拿地行为传导到无房者那里使得他们更加焦虑,这样下去何时才能买到属于自己的房?而能够买一套以上的置业者并不惧怕房价的飙升,涨到再高手中有房都乐意。物业税的提议遭到很多人的非议就是因为一刀切没有有的放矢,如果只征二套房以上者的物业税,不仅减少非议还会抑制过度炒房。
如果房地产行业的有关管理机构只热衷地价创收,过高的地价最终必会转嫁到消费终端市场,市场不能有效消化会导致资金链断裂,轻则企业倒闭重则导致金融危机;即使卖出,过高的房价也有加剧通胀可能;之外还会对社会生产关系构成损害,有房的有好几套无房的永远买不起将无家可归。
从开发之初的地价到开发中的质量再到终端发售,都需科学、负责的监管。外要有序有质的监管,内要有规有度的自律才能使中国特色的房地产业可持续性发展。作为最大的发展中国家,中国的城市化进程才刚刚起步,这一不可复制的全世界唯一的优势保证了中国房地产行业最少还有30年的青春期,但这并不是可以肆意挥霍的理由,任何急功近利、疯狂的投资开发行为和监管缺失都会破坏这一优势,破坏其健康发展的稳定性,进而导致中国房地产行业的整体崩盘并危及整个市场经济环境。
经过50轮激烈竞拍,具有国资背景的越秀城建以总价34500万元夺得珠江新城最后一块住宅地,并以楼面地价15324元/平方米的新纪录成为广州“地王”。
2009年6月26日,重庆。
隶属保利集团的保利地产以38.1亿人民币价格购得鸿恩寺公园旁边的新地块,山城新地王由此产生。
2009年6月30日,北京。
隶属于央企中化集团的中化方兴地产通过97轮竞价击败保利、SOHO中国等热门开发商,以40.6亿勇夺广渠路15号地,溢价率高达146.51%。在扣除1.5万平方米的廉租房后,楼面地价达到15313.7元/平方米,成为北京楼市成交总价和楼面单价的双重“地王”,这已是一周内刷新北京土地成交总价和楼面单价的第2个央企双重“地王”。
……
目前全国各地涌现10个以上新地王,而且以具有央企背景的为多。
但是这种近乎疯狂的状态是否具有可持续性?特别是在全球经济尚未走出低谷的大背景之下,中国房地产市场何以能够在海水中燃起烈焰,光耀全球呢? 外行看热闹,内行看门道,潘石屹的一席话导出其中玄机。
潘石屹:不计成本的买地资金来自国家4万亿投资
潘石屹首先在自己的博客中披露了广渠门15号地竞拍现场盛况,并进行了成本分析,最后他认为:我们可以说,北京土地市场的泡沫的确已经出现了。他在接受“凤凰财经”的访问时表示:这个价格远远高过自己的预期,所以最后只能选择放弃。更进一步指出:这些央企背景的房地产公司不计较成本拿地,是由于国家的4万亿投资,很多资金到了他们手里,但有了钱却没有更好的投资项目时,这些企业就会把目光转到房地产业,去买地。但也因此会把地价、房价抬的很高。
野村证券首席经济学家孙明春也表示:中国房地产市场的突然复苏系大量的政策刺激所激发,市场泡沫正在扩大,可能会比2007年更严重。
北京大学房地产研究所所长陈国强博士在接受《中国联合商报》记者采访时说:“在房地产低谷或回调时期出现一两个地王,会起到提振行业信心的作用,但是现在全国各地不断涌现新地王,不断刷新地价显然是过热了。而过高的地价必然会推高周边房价,现在确实有一定的泡沫存在了,这并不利于房地产行业的长期稳定发展。”
除了完成交易的双方,这次业内外都对不断飙升的地价表现出罕见一致的质疑与疑虑。以方兴地产所拿的广渠路15号地为例,40.6亿总价除以获批建筑面积,按照潘石屹的算法,楼面价(土地成本)是每平方米1.6万元左右,按照国土部报告所称土地成本仅占房价20%~40%的算法,那么该土地上的房价应该在8~4万元/平方米,按照任志强土地成本占房价50%的算法,也在3万元以上/平方米。
在当日竞拍现场表示“疯了”的原凯德置地环渤海区域总经理毛大庆认为,北京正在提前进入3万元房时代。
还有质疑者认为加入WTO后,今日中国经济和世界经济的发展已是息息相关,我们所处的全球经济环境并没有全面复苏。
世行行长佐利克:全球经济仍继续下滑
综合外电报道,在5月份的北欧及波罗的海国家财长例行会议上,世界银行行长佐利克说,全球经济仍继续下滑,实体经济的状况仍不容乐观,失业现象仍在加剧。6月30日,他再度表示:全球金融市场的颓势已有所缓和,但仍需保持谨慎,并称随着危机扩散至发展中国家,全球经济复苏前景仍充满众多不确定性。
与佐利克警示性讲话几乎同步的是由于美国房地产市场的持续不景气,美国第二大地产巨头General Growth申请破产,破产的根源就是此前狂热并购扩张,后续资金匮乏导致寻求破产保护。
国内也是前事不忘,后事之师,在房地产行业还没有泡沫论之前,顺驰地产就是以大手笔全国拿地名噪一时,但是最后由于资金链断裂被香港路劲收购黯然出局。
方兴地产要消除业内外质疑需要面对并一一解决以下问题。无论央企还是民企发展商在开发中都会拿碰到相同的问题,先说资金。拿地后后续资金如何为继?国家的4万亿投资是在特定经济环境下拨出的,这样的4万亿是否具有可持续性?况且这4万亿的初衷,国家是希望央企提高自身主业国际竞争力,还是期望他们投机性的哪里来钱不计代价投入进去捞一把呢?如果房地产有了泡沫,谁能保证相对宽松的信贷政策不会收紧?
二是质量保障。有背景关系、有资金都不是有质量的代名词,已不需要举例。
三是成品分析。
广渠路15号地并非CBD核心地区,如此高的楼面价届时具备那些独特优势在终端市场得以完全消化确实值得关注!即使经济复苏,但请注意北京首先是一座文化古城而不是新兴商业性城市或者工业化城市、能源型城市,靠突然迸发的生产力增加刚性需求的市场潜能不是很大,即使部分地区具备这样的条件也会由于一旦生产力萎缩而变得更外萧条。
随着全球经济的下滑,北京、上海等国际化程度较高的城市不可避免都会受到影响,据报道,世界著名的会计事务所普华永道北京公司推出了一系列的缩减开支规定,裁员风波不断;有外资背景的智联招聘网大幅度削减办公面积,并力求租金更为低廉的办公地点,最终还如愿进驻CBD某国际中心,由此可见CBD中心的写字楼出租竞争已经白热化。来自世邦魏理仕研究部的消息显示,北京CBD区域2008年第四季度的空置率为35%,已经超过了1/3。第一太平戴维斯研究报告表明,今年上半年北京约有100万平方米的甲级写字楼竣工,其中33%位于CBD核心区的国贸区域,包括环球金融中心、国贸中心三期等,这会使得该地区空置率进一步提高。目前北京写字楼总存量接近660万平方米。
再说商铺投资,如果实地去北京中心区之一崇文门商圈看看,那里的商铺在新世界一枝独秀的时候还是一铺难求炙手可热,随着国瑞城等新的商业街区的开街运营,转让招租的店铺比比皆是。仲量联行发布的报告显示,北京商铺市场租赁需求仍然保持疲软,新近竣工和即将竣工项目的预租赁率很低。一季度北京购物中心的平均租金较上一季度下跌5.9%,预计今年后3个季度北京还将有约120万平方米的新增商铺空间。
至于酒店,百年一遇的奥运都没有使北京的酒店入住率超过预期。
商务前景剖析到此,接下来最后一块蛋糕就是高端住宅。
实事求是,这最后的一块蛋糕对开发商来说非常诱人,因为顶级高端住宅如果定位正确在北京房地产市场并不愁卖,昔日皇城今日首都的地位决定了这里是权势与财富的聚集地。
2005年,笔者见证了一个二环边毗邻皇家园林的高档别墅区的开盘,为那里古色古香却不失自然风情的环境所吸引,为室内的奢华震撼,也为每套300~500万人民币的价位暗暗吃惊。今日再次造访项目方,发现这里已经临近收官,小区内一片鸟语花香,项目负责人介绍说,这里的楼盘开盘不久就全部售罄,而那些无孔不入的中介机构已经把这里的二手房出售价格在原来的基础上翻了一倍。也因此该负责人拒绝评论今日北京房价高低,如果购房人觉得值,这个价位就不高。看着生气勃勃的小区景象,不得不承认在北京能够一掷千金的人大有人在。无独有偶,在最近的一次业内论坛上,有人就发现北京的另一高端地产项目业主和海南风景区高端地产项目业主重合人数就达到60多人。
北京的高端置业者也十分挑剔,东三环东有一别墅项目就因为临近马路,环境不符置业者心中的别墅标准,建筑设计也是差强人意而无人问津,想必开发商看着空置的楼宇也是别有一番滋味在心头。
北京房地产终端市场的第二大消费力量来自第二套房乃至三、四、五套房的购买者,中国包租婆不仅出现在周星驰不知时代的电影中,民国时期的72家房客面前,今日还出现在澳大利亚、加拿大等国家和地区。如果有钱热衷投资房地产恐怕是许多中国人的共识了,在投资渠道狭窄,城乡福利保障不健全和通货膨胀的担忧下,投资房地产对个人来说也许是最好的选择。
令投资者感到不安的是中原地产华北区域总经理李文杰道出的目前市场情况,“我们最近看到的实际是房价持续在涨,但是租金却持续下降,房价已经要涨回2007年的水平,但是租金却比最高时下降了20%~30%,背离情况越来越严重,现在购买房产出租的租金净收益不足4%,换句话说,楼市泡沫已经再现。”
合理有序的终端市场释放是楼市健康发展的基础
至关重要的是一座城市不能专为富人开发房地产,那样对城市发展不利,也不利于和谐社会的建设。因为城市活力与生产力存在于城市每个角落每个人,有容乃大。
房地产终端市场过度炒作(炒房)对一个国家的生产力并没有多少促进作用,却会严重破坏社会生产关系,因为包租婆越多,无家可归者也越多了,管理层又无暇监管这一切,临界点到来就爆发了。现在又延伸到上游地价不计成本的炒作,确实令人不解和担忧。
面对近期地价、房价双双狂涨的景象,有房一族和无房一族都表现出焦虑的神态,有房的看着房价像坐了直升机一样往上串就想着出手套现,一位曾经的同事就准备把位于北京东三环北路的一套房卖出,因为房价已经翻了三倍,而自己准备住到燕郊或者在城里租房住。他要把五年内房价翻了三倍的房子击鼓传花到下一任房主手中,下一任房主也许期待着房价能够继续翻三倍。
据中央电视台“新闻60分”6月28日消息:从今年3月份开始,北京市二手房交易量也急剧攀升,到目前为止,交易量已经突破了10万套,超过了前年和去年全年的交易量——2008年北京市二手房的全年交易量在4万套左右,即使在房产市场交易活跃的2007年,全年的市场交易总量也仅为9万套。
北京时下二手房的高换手率也说明了或自住或投资的业主对未来房地产市场走向看法不一,高换手率后的资本转移,接手的买家面临的不确定性和投资风险远远大于获利的可能。
楼市的终端消费市场在国人固有的“买涨不买跌”的消费心理驱使下也仿佛是风生水起:一级市场上,有些开发商的新盘推出不久就完成了全年的销售额,有些开发商则捂盘待售,期待更高价出手。有关研究报告显示,今年上半年,北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市的住宅成交面积的同比增幅接近或超过100%,市场成交量基本恢复到2007年上半年的水平。另由歇斯底里的拿地行为传导到无房者那里使得他们更加焦虑,这样下去何时才能买到属于自己的房?而能够买一套以上的置业者并不惧怕房价的飙升,涨到再高手中有房都乐意。物业税的提议遭到很多人的非议就是因为一刀切没有有的放矢,如果只征二套房以上者的物业税,不仅减少非议还会抑制过度炒房。
如果房地产行业的有关管理机构只热衷地价创收,过高的地价最终必会转嫁到消费终端市场,市场不能有效消化会导致资金链断裂,轻则企业倒闭重则导致金融危机;即使卖出,过高的房价也有加剧通胀可能;之外还会对社会生产关系构成损害,有房的有好几套无房的永远买不起将无家可归。
从开发之初的地价到开发中的质量再到终端发售,都需科学、负责的监管。外要有序有质的监管,内要有规有度的自律才能使中国特色的房地产业可持续性发展。作为最大的发展中国家,中国的城市化进程才刚刚起步,这一不可复制的全世界唯一的优势保证了中国房地产行业最少还有30年的青春期,但这并不是可以肆意挥霍的理由,任何急功近利、疯狂的投资开发行为和监管缺失都会破坏这一优势,破坏其健康发展的稳定性,进而导致中国房地产行业的整体崩盘并危及整个市场经济环境。