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摘 要：随着我国经济的快速发展，房地产行业也得到了飞速发展，伴随着发展而来的，是对风险和内部控制的重视。内部审计和内控审计是实现审计功能的重要方法。本文通过对房地产审计风险的分析，提出内部审计和内控审计的方法和途径，以加强房地产企业的内部控制和管理有效性，保障企业的长期可持续发展。
关键词：房地产企业 内部审计 内控审计
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2020）03（b）--02
1 房地产开展审计工作的必要性
1.1 能够加强房地产企业的管理能力，提升风险管控意识
市场环境变化迅速，企业需要提高在市场当中的竞争力，因此，房地产公司改善风险管理和控制的能力也至关重要。内部审计当中非常重要的一点是协助企业管理层对企业在运营过程中所可能面临和发生的风险进行识别，通过内部审计识别风险后，企业可针对风险采取相应的措施，特别是对风险的预测、规避、改善和调整。为了应对风险，促进房地产企业的可持续和快速发展，实施基于风险评估的内部审计有助于建立内部管理和控制体系，重要的是建立内部业务流程和合理分担职责，建立可靠的管理系统等，并在一定程度上促进企业的资产管理质量和财务信息质量。
1.2 降低审计风险，提升审计质量
现阶段我国房地产企业对内部的业务运行情况和管理现状采用内部审计主要依靠于信息系统的实现，但是在运用计算机开展内部审计的过程中，仍旧存在很多问题，主要体现在人员、方法、内容上。内部审计人员信息化素质不高、审计方法有待改进和提升、审计内容有待优化等方面，都会致使内部审计工作出现障碍，无法有效地识别企业运营中存在的风险并提出合理有效的解决措施。因此，面对房地产企业的迅速发展，企业内部审计人员制定科学有效的内部审计方法、加强人员综合素质显得非常紧迫。主要是采用科学的审计方法对企业风险进行识别和评估，为企业管理层提供有效的解决措施和意见。
1.3 有助于提升内部审计在企业内部管理上的地位
在房地产企业开展内部审计工作中，要时刻注意以风险为最终导向，准确把握房地产企业发展中的风险点，对企业内部的审计资源做到充分利用，以此提升内部审计工作效果，并要提高内部审计在工作当中的地位。房地产公司的内部审计管理已经发展到一个不容忽视的水平，需要提高内部审计的承认度，并扩大职业发展的空间。
2 目前房地产审计面临的主要风险
内部审计是企业在风险评估后进行的内部评估，以确定审计重点、防止工作中的错误和欺诈、提高企业管理水平，并最终实现企业目标。
2.1 重大风险
2.1.1 固有风险
固有风险主要是指因为企业的内部因素和外部目标环境而不考虑内部控制，导致企业最终无法达成其目的的风险。如今，随着政策的调整，房地产领域出现了下降的趨势，加上复杂的商业环境和强有力的治理动机，房地产行业的风险水平相对较高。主要风险有：（1）企业风险投资决策，接受高地价和更为谨慎的投资决策风险。（2）承包合同，没有严格控制投标可能导致项目成本预算过高。（3）为了降低成本和项目管理风险，压缩成本和工期，可能会出现预算外情况。
2.1.2 内部控制风险
该风险主要是指内部控制在企业运营过程中无法起到应有的功能，可能出现内部控制失效的情况。目前，大多数房地产企业在ERP框架内建立了自己的内部信息控制系统，但内部控制需要根据企业的发展及时调整和更新。如果没有及时更新，内部控制系统将无效，控制风险将相应地大幅增加，风险水平也会上升。
2.2 国家政策风险
自党的十九大以来，我国政府加强了对房地产市场的监管，并在不同的人口地区逐步实施了房地产的宏观调控和监管及控制政策。例如，一些省份和城市实施了购买权限制、贷款限制、价格限制和摇号政策，这些城市采取这些措施是为了对房地产市场进行宏观调控，要注重个人居民住房的使用，同时对购房人的信用状况进行严格审查，严格把控一人占用多套房子的情况。这些都表明了国家对房地产市场的管控决心，并时刻对市场进行监管，这也是房地产企业在发展过程中所需要考虑的政策风险因素。
2.3 内部管控风险
全球经济风云变幻，国内经济也处于不稳定的状态，因此，房地产企业在发展中也处于时刻面对外部风险的情况。外部风险主要包括政治风险、市场环境风险和房地产法律法规风险等。在战略决策中，管理层必须充分评估企业面临的风险，并提高风险管理和控制能力。不仅如此，房地产企业在市场竞争中还会面对自身的内部管控风险，如项目开发风险、工程质量风险、投资风险、人员风险等。公司必须及时预测风险并采取相关措施规避或降低风险，才能使公司稳步发展。
3 房地产企业开展审计工作的前提
3.1 构建风险管理框架
房地产公司可以构建适合自己企业的风险管理体系，结合房地产公司的业务特征、企业发展战略和业务决策目标，以此来确定企业风险管理目标、管理程序和管理方式。通过分解和执行战略目标，公司将确认每个业务领域的主要目标和关键风险点，并确定重要风险管理环节和初步审计结果、审计计划实施和合理的审计资源分配。
3.2 建立风险管理体系
首先，企业需要充分吸收不同的专业人士，组建风险管理团队或设立专门部门，以此改善和提升自身风险管控水平。其次，针对企业所面临的外部或内部等各类风险，企业要进行准确的识别和评估。一般采用的风险识别方法：问卷调查法、访谈法、检查资料法、分析性复核等。上述四种方法的结合使用更容易对风险进行识别。再次，对已经识别的风险开展评估工作。在实践中，可以根据同一行业或标杆企业的量化风险评估指标确定评估工作当中的量化标准。例如，工程管理的主要目标是改善项目的执行控制、降低总体质量的问题、减少投诉等，可以据此确定定量指标，如项目计划的实施进度和成功交房验收的成功率。最后，根据风险评估结果对风险进行审计分析。在分析风险过程中，要对风险根源进行深度挖掘，研究风险来源，并将风险点与国家政策、市场环境、公司内部发展战略、内部控制体系等进行结合，充分对企业风险进行全面评估，分析其发生的可能性、损失规模、涵盖范围等，并提出有效的方法和措施来规避风险。 4 加强审计工作的主要措施
4.1 把握审计业务的关键控制点
第一，房地产公司的内部审计必须基于企业的业务情况和风险点，根据管理层所重视的方面，合理制订工作计划，重点是长周期、大资金或不正常销售的项目。第二，根据审计项目的具体目标，选择特殊或普通审计方法，如工程审计、内控审计和经责审计等，并考虑根据审计资源与外部公司进行内部审计或联合审计的可能性。在某些审计活动中，内部审计人员应充分利用审计软件进行电子数据处理，并审查和分析审计文件，以确保审计质量和效率。
4.2 做好内部控制测试和评价
在开展公司内控审计时，首先要评估内部控制设计有效性和完整性。通过检查被审计单位的制度汇编，并通过访谈确定公司是否制定完备的制度体系以及是否根据公司制度规定建立健全内部控制体系，项目的开展和实施是否包括合同签订、项目立项、制订计划、过程管理、结算、实施、验收及验后评价等过程。其次，通过穿行测试、资料复核和其他方法来确定被审计单位是否严格审查项目决策、成本控制、质量控制等，以评估内部控制的有效性。与此同时，必须密切注意是否存在领导层高于内部控制体系的情况，以查明是否存在管理层舞弊的风险。
4.3 加强固有风险的实质性检查
鉴于上述高风险领域，企业内部审计人员应改进审计方法，提高自身综合素质，加大审计力度，以便进行更有效的实质性测试。首先，项目投资决策和项目控制的有效性和合理性。检查项目可行性报告和有关内部批准文件，进行项目的可行和定位研究，评估决策的合理性和执行程序的完整性。其次，符合招标协议和成本控制。检查招标计划，分析规划的合理性，检查项目招标、评标、公示的流程是否完备无误，并将重点放在排除潜在竞标者和其他欺诈行為。与此同时，检查项目成本控制，确定费用账户是否完整和清晰，并确定相应变化是否一致，检查项目核算报告和相关成本分析材料，对实际成本支出进行计算，确定是否与预算一致，如果发生差异较大的情况，要及时查明原因并提出警告。最后，工程管理的安全控制。检查土地、项目建设等各项证件是否齐全，确认开发项目是否按照国家规定和研发时间是否符合规定。检查施工项目竣工验收报告、消防检查等资料，确定在开发后期项目是否按计划进行。
审计结束后，除了对发现问题要写入工作底稿形成审计报告以外，内部审计人员还必须研究典型或普遍问题的深层根源，从企业管理的角度，为管理层提出适当的整改意见以供参考，实现内部审计的职能和增值。
5 结语
房地产市场面临着巨大的泡沫抑制和政治监管。房地产公司需要分析情况，并根据具体情况积极适应国内环境的整体变化，通过外部转换，积极优化和改进内部管理，以增强内部力量。内部审计工作是内部管理的重要组成部分。一般来说，企业应依靠内部审计的实施和优化，逐步研究相关问题，并提供理论和经验支持，以便进一步改进管理制度。同时，企业必须在人才培养方面做得很好，逐步建立内部培训机制，整合长期人才战略和短期人才战略，并促进人力资源的可持续发展。最后，企业要加强内部审计后续工作，做好整改备案和监督工作，确保企业的健康可持续发展。
参考文献
[1]王玉宝.浅议房地产开发企业的内部审计与风险管理[J].中国商论，2015（17）.
[2]秦霖.基于企业风险导向内部审计控制理论研究[J].财会学习，2015（14）.
[3]蒋中明.风险审计在企业内部审计中的实践初探[J].审计与理财，2018（1）.
[4]冉桂月.风险导向审计在民营企业内部审计中的应用[J].财务经济，2017（02）.
[5]孙玉峰.试论如何加强风险导向审计在银行内部审计中的应用[J].财会学习，2018（12）.
关键词：房地产企业 内部审计 内控审计
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2020）03（b）--02
1 房地产开展审计工作的必要性
1.1 能够加强房地产企业的管理能力，提升风险管控意识
市场环境变化迅速，企业需要提高在市场当中的竞争力，因此，房地产公司改善风险管理和控制的能力也至关重要。内部审计当中非常重要的一点是协助企业管理层对企业在运营过程中所可能面临和发生的风险进行识别，通过内部审计识别风险后，企业可针对风险采取相应的措施，特别是对风险的预测、规避、改善和调整。为了应对风险，促进房地产企业的可持续和快速发展，实施基于风险评估的内部审计有助于建立内部管理和控制体系，重要的是建立内部业务流程和合理分担职责，建立可靠的管理系统等，并在一定程度上促进企业的资产管理质量和财务信息质量。
1.2 降低审计风险，提升审计质量
现阶段我国房地产企业对内部的业务运行情况和管理现状采用内部审计主要依靠于信息系统的实现，但是在运用计算机开展内部审计的过程中，仍旧存在很多问题，主要体现在人员、方法、内容上。内部审计人员信息化素质不高、审计方法有待改进和提升、审计内容有待优化等方面，都会致使内部审计工作出现障碍，无法有效地识别企业运营中存在的风险并提出合理有效的解决措施。因此，面对房地产企业的迅速发展，企业内部审计人员制定科学有效的内部审计方法、加强人员综合素质显得非常紧迫。主要是采用科学的审计方法对企业风险进行识别和评估，为企业管理层提供有效的解决措施和意见。
1.3 有助于提升内部审计在企业内部管理上的地位
在房地产企业开展内部审计工作中，要时刻注意以风险为最终导向，准确把握房地产企业发展中的风险点，对企业内部的审计资源做到充分利用，以此提升内部审计工作效果，并要提高内部审计在工作当中的地位。房地产公司的内部审计管理已经发展到一个不容忽视的水平，需要提高内部审计的承认度，并扩大职业发展的空间。
2 目前房地产审计面临的主要风险
内部审计是企业在风险评估后进行的内部评估，以确定审计重点、防止工作中的错误和欺诈、提高企业管理水平，并最终实现企业目标。
2.1 重大风险
2.1.1 固有风险
固有风险主要是指因为企业的内部因素和外部目标环境而不考虑内部控制，导致企业最终无法达成其目的的风险。如今，随着政策的调整，房地产领域出现了下降的趨势，加上复杂的商业环境和强有力的治理动机，房地产行业的风险水平相对较高。主要风险有：（1）企业风险投资决策，接受高地价和更为谨慎的投资决策风险。（2）承包合同，没有严格控制投标可能导致项目成本预算过高。（3）为了降低成本和项目管理风险，压缩成本和工期，可能会出现预算外情况。
2.1.2 内部控制风险
该风险主要是指内部控制在企业运营过程中无法起到应有的功能，可能出现内部控制失效的情况。目前，大多数房地产企业在ERP框架内建立了自己的内部信息控制系统，但内部控制需要根据企业的发展及时调整和更新。如果没有及时更新，内部控制系统将无效，控制风险将相应地大幅增加，风险水平也会上升。
2.2 国家政策风险
自党的十九大以来，我国政府加强了对房地产市场的监管，并在不同的人口地区逐步实施了房地产的宏观调控和监管及控制政策。例如，一些省份和城市实施了购买权限制、贷款限制、价格限制和摇号政策，这些城市采取这些措施是为了对房地产市场进行宏观调控，要注重个人居民住房的使用，同时对购房人的信用状况进行严格审查，严格把控一人占用多套房子的情况。这些都表明了国家对房地产市场的管控决心，并时刻对市场进行监管，这也是房地产企业在发展过程中所需要考虑的政策风险因素。
2.3 内部管控风险
全球经济风云变幻，国内经济也处于不稳定的状态，因此，房地产企业在发展中也处于时刻面对外部风险的情况。外部风险主要包括政治风险、市场环境风险和房地产法律法规风险等。在战略决策中，管理层必须充分评估企业面临的风险，并提高风险管理和控制能力。不仅如此，房地产企业在市场竞争中还会面对自身的内部管控风险，如项目开发风险、工程质量风险、投资风险、人员风险等。公司必须及时预测风险并采取相关措施规避或降低风险，才能使公司稳步发展。
3 房地产企业开展审计工作的前提
3.1 构建风险管理框架
房地产公司可以构建适合自己企业的风险管理体系，结合房地产公司的业务特征、企业发展战略和业务决策目标，以此来确定企业风险管理目标、管理程序和管理方式。通过分解和执行战略目标，公司将确认每个业务领域的主要目标和关键风险点，并确定重要风险管理环节和初步审计结果、审计计划实施和合理的审计资源分配。
3.2 建立风险管理体系
首先，企业需要充分吸收不同的专业人士，组建风险管理团队或设立专门部门，以此改善和提升自身风险管控水平。其次，针对企业所面临的外部或内部等各类风险，企业要进行准确的识别和评估。一般采用的风险识别方法：问卷调查法、访谈法、检查资料法、分析性复核等。上述四种方法的结合使用更容易对风险进行识别。再次，对已经识别的风险开展评估工作。在实践中，可以根据同一行业或标杆企业的量化风险评估指标确定评估工作当中的量化标准。例如，工程管理的主要目标是改善项目的执行控制、降低总体质量的问题、减少投诉等，可以据此确定定量指标，如项目计划的实施进度和成功交房验收的成功率。最后，根据风险评估结果对风险进行审计分析。在分析风险过程中，要对风险根源进行深度挖掘，研究风险来源，并将风险点与国家政策、市场环境、公司内部发展战略、内部控制体系等进行结合，充分对企业风险进行全面评估，分析其发生的可能性、损失规模、涵盖范围等，并提出有效的方法和措施来规避风险。 4 加强审计工作的主要措施
4.1 把握审计业务的关键控制点
第一，房地产公司的内部审计必须基于企业的业务情况和风险点，根据管理层所重视的方面，合理制订工作计划，重点是长周期、大资金或不正常销售的项目。第二，根据审计项目的具体目标，选择特殊或普通审计方法，如工程审计、内控审计和经责审计等，并考虑根据审计资源与外部公司进行内部审计或联合审计的可能性。在某些审计活动中，内部审计人员应充分利用审计软件进行电子数据处理，并审查和分析审计文件，以确保审计质量和效率。
4.2 做好内部控制测试和评价
在开展公司内控审计时，首先要评估内部控制设计有效性和完整性。通过检查被审计单位的制度汇编，并通过访谈确定公司是否制定完备的制度体系以及是否根据公司制度规定建立健全内部控制体系，项目的开展和实施是否包括合同签订、项目立项、制订计划、过程管理、结算、实施、验收及验后评价等过程。其次，通过穿行测试、资料复核和其他方法来确定被审计单位是否严格审查项目决策、成本控制、质量控制等，以评估内部控制的有效性。与此同时，必须密切注意是否存在领导层高于内部控制体系的情况，以查明是否存在管理层舞弊的风险。
4.3 加强固有风险的实质性检查
鉴于上述高风险领域，企业内部审计人员应改进审计方法，提高自身综合素质，加大审计力度，以便进行更有效的实质性测试。首先，项目投资决策和项目控制的有效性和合理性。检查项目可行性报告和有关内部批准文件，进行项目的可行和定位研究，评估决策的合理性和执行程序的完整性。其次，符合招标协议和成本控制。检查招标计划，分析规划的合理性，检查项目招标、评标、公示的流程是否完备无误，并将重点放在排除潜在竞标者和其他欺诈行為。与此同时，检查项目成本控制，确定费用账户是否完整和清晰，并确定相应变化是否一致，检查项目核算报告和相关成本分析材料，对实际成本支出进行计算，确定是否与预算一致，如果发生差异较大的情况，要及时查明原因并提出警告。最后，工程管理的安全控制。检查土地、项目建设等各项证件是否齐全，确认开发项目是否按照国家规定和研发时间是否符合规定。检查施工项目竣工验收报告、消防检查等资料，确定在开发后期项目是否按计划进行。
审计结束后，除了对发现问题要写入工作底稿形成审计报告以外，内部审计人员还必须研究典型或普遍问题的深层根源，从企业管理的角度，为管理层提出适当的整改意见以供参考，实现内部审计的职能和增值。
5 结语
房地产市场面临着巨大的泡沫抑制和政治监管。房地产公司需要分析情况，并根据具体情况积极适应国内环境的整体变化，通过外部转换，积极优化和改进内部管理，以增强内部力量。内部审计工作是内部管理的重要组成部分。一般来说，企业应依靠内部审计的实施和优化，逐步研究相关问题，并提供理论和经验支持，以便进一步改进管理制度。同时，企业必须在人才培养方面做得很好，逐步建立内部培训机制，整合长期人才战略和短期人才战略，并促进人力资源的可持续发展。最后，企业要加强内部审计后续工作，做好整改备案和监督工作，确保企业的健康可持续发展。
参考文献
[1]王玉宝.浅议房地产开发企业的内部审计与风险管理[J].中国商论，2015（17）.
[2]秦霖.基于企业风险导向内部审计控制理论研究[J].财会学习，2015（14）.
[3]蒋中明.风险审计在企业内部审计中的实践初探[J].审计与理财，2018（1）.
[4]冉桂月.风险导向审计在民营企业内部审计中的应用[J].财务经济，2017（02）.
[5]孙玉峰.试论如何加强风险导向审计在银行内部审计中的应用[J].财会学习，2018（12）.