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与城镇化相关的产业十分广泛，涉及地产、建筑、建材、机械、环保、汽车、医疗、电气设备等，花旗银行则更为直接地指出基建、房地产行业将明显受惠。显然，城镇化必然离不开房地产的飞速发展。但在房地产企业进驻的同时，如何避免圈地运动和“造城运动”，从而有效推进城镇化是当务之急。
刚需“蓝海”潜力无限
根据近日中国指数研究院发布的 《未来十年（2011—2020）中国房地产市场趋势展望》报告显示，城镇化进程的推进为未来住宅市场提供广阔的发展空间，预计未来十年，我国住宅新增需求（包括保障房）约为157亿平米。
全国工商联房地产商会荣誉会长聂梅生表示，当城镇化率大于40%时，住宅的销售额和销售量会急剧上升，如果要把城镇化率从50%再往上增20%，不可避免会带来房地产的发展。
业内人士认为，如果按照年均一点几个百分比的城镇化率增长，保守估计有1000万人进城，以一家三口人，每家90平米住房为例，总共需要3亿平米的住房。
因此，提前布局新型城镇化已成为楼市开发下的投资新“蓝海”，包括万科、保利、华润、绿地等标杆房企提前布局抢占三四线楼市及郊区楼市。如万科和恒大抢占环渤海城镇化“蓝海”先机，恒大除进驻秦皇岛、唐山外，也将廊坊、承德等城市列入战略布局规划。
此前恒大、碧桂园一直被认为受益于城镇化发展。2012年，恒大累计销售额923.2亿元，完成全年800亿元销售计划115.4%，同比增长14.8%。恒大方面即表示，能取得良好的销售业绩增长，得益于提前布局二三线城市。
此外，以中信地产、招商地产为代表的央企同样高度关注城镇化战略。如招商地产2012年前三季度共拿地97万平米，规划建筑面积达到270万平米，大部分集中在二三线，甚至四线城市。
房企选择性进驻
有目共睹，2012年鄂尔多斯等房地产泡沫较大的城市受到重创。由于多数三四线城市发展缓慢却被过度开发，市场严重供过于求。恒大集团董事局主席许家印此前即宣布，由于受调控政策影响，恒大在三四线城市营运环境困难，所以转战二线城市。
不仅如此，前几年大举布局三四线的品牌房企如佳兆业、花样年等，均开始意识到三四线城市的楼市风险，逐渐退出部分三四线城市，转向一二线城市。
从公开资料来看，佳兆业2012年的拿地城市主要为上海、大连、武汉、广州以及毗邻广州的佛山，均为区域性核心城市。
北京多名开发商均对记者表示，未来一二线城市仍然是公司销售和利润的主要来源。此外，核心二线城市以及部分三线城市的核心地段仍将受到青睐。对于三四线城市，多数开发商表示会选择性进入，其担忧相关产业配套不足，无法吸引外来人口进入。
此前一些业内人士在接受采访时也透露，由于部分三四线城市及郊区楼市发展乏力，一些大型开发商在小城市往往是第一拨房子卖得好，但后续开盘就卖不动，这主要是由于这些小城镇外来人口少，缺乏可持续的购买力。
据了解，目前不少房企都在开始考虑依据“城镇化”调整自身的开发模式、业务布局和产品线。因为看好城镇化发展前景，部分开发企业也开始在一些有潜力的县市拓展城镇区域地块的土地储备。
房地产虽然能参与城镇化，但还要有配套的服务业、相关产业的带动，这对开发商也将提出更高、更专业的要求。如开发商需具备更为专业的城市综合开发的能力，能对城市区域进行整体成片开发，以满足新型城镇化建设的需求。万达集团的万达广场商业模式无疑是城镇化过程中的成功案例。
万达集团董事长王健林曾表示，如果2030年达到15亿的人口峰值，按照70%的比例计算，应该有10亿多人生活在城市里，现在还有3亿没完成，因此未来15年内中国的房地产还会朝气蓬勃地发展。而万达的快速发展就是基于提前布局。
但提及小城镇的商业推进，一些业内人士给出了商业配套应当小而全的说法。万科集团总裁郁亮表示，未来万科商业开发会致力于社区型商业，做服务型、社区型物业。
中坤集团董事长黄怒波也认为，不要把大型建筑综合体带到中小城市去，而可以做“社区综合体”。
配套“实打实”跟进
业内人士认为，不可简单将城镇化与房地产化画等号，由于过去的城镇化过程中不少地方陷入大投资、大拆大建的“造城运动”，沦为“要地不要人”的模式。如我国各地方兴未艾的“园区热”、“规划区热”等持续不减，究其原因，多数是地方政府为了增加GDP和财政收入，争取更多优惠政策等原因。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，要调整与改革地方政府业绩评价指标，弱化GDP等传统的粗放型经济导向的指标，强化一些新型的集约型的经济评价指标。通过评价指标的调整，避免一届政府任期内通过规划、房地产等短期内刺激动作做出政绩，而不顾城市、资本、产业与人口的协调发展。
事实上，十八大报告中提及了“新四化”（工业化、信息化、城镇化、农业现代化）的同步发展，这意味着未来农民转市民过程中，政府会更加注重城市、资本、产业与人口的协调发展。
此外，值得注意的是，在“新型城镇化”的过程中，具有自然资源、人文资源的城镇和地区，其旅游地产和文化地产有望再度受到关注，目前如万达集团、恒大地产等知名房企都纷纷布局文化产业和旅游地产。
不少业内人士同时指出，无论发展文化产业或旅游产业，尽管和地产发展不可分割，但应警惕打着产业旗号进行圈地扩张，产业发展不可被房地产“绑架”。
刚需“蓝海”潜力无限
根据近日中国指数研究院发布的 《未来十年（2011—2020）中国房地产市场趋势展望》报告显示，城镇化进程的推进为未来住宅市场提供广阔的发展空间，预计未来十年，我国住宅新增需求（包括保障房）约为157亿平米。
全国工商联房地产商会荣誉会长聂梅生表示，当城镇化率大于40%时，住宅的销售额和销售量会急剧上升，如果要把城镇化率从50%再往上增20%，不可避免会带来房地产的发展。
业内人士认为，如果按照年均一点几个百分比的城镇化率增长，保守估计有1000万人进城，以一家三口人，每家90平米住房为例，总共需要3亿平米的住房。
因此，提前布局新型城镇化已成为楼市开发下的投资新“蓝海”，包括万科、保利、华润、绿地等标杆房企提前布局抢占三四线楼市及郊区楼市。如万科和恒大抢占环渤海城镇化“蓝海”先机，恒大除进驻秦皇岛、唐山外，也将廊坊、承德等城市列入战略布局规划。
此前恒大、碧桂园一直被认为受益于城镇化发展。2012年，恒大累计销售额923.2亿元，完成全年800亿元销售计划115.4%，同比增长14.8%。恒大方面即表示，能取得良好的销售业绩增长，得益于提前布局二三线城市。
此外，以中信地产、招商地产为代表的央企同样高度关注城镇化战略。如招商地产2012年前三季度共拿地97万平米，规划建筑面积达到270万平米，大部分集中在二三线，甚至四线城市。
房企选择性进驻
有目共睹，2012年鄂尔多斯等房地产泡沫较大的城市受到重创。由于多数三四线城市发展缓慢却被过度开发，市场严重供过于求。恒大集团董事局主席许家印此前即宣布，由于受调控政策影响，恒大在三四线城市营运环境困难，所以转战二线城市。
不仅如此，前几年大举布局三四线的品牌房企如佳兆业、花样年等，均开始意识到三四线城市的楼市风险，逐渐退出部分三四线城市，转向一二线城市。
从公开资料来看，佳兆业2012年的拿地城市主要为上海、大连、武汉、广州以及毗邻广州的佛山，均为区域性核心城市。
北京多名开发商均对记者表示，未来一二线城市仍然是公司销售和利润的主要来源。此外，核心二线城市以及部分三线城市的核心地段仍将受到青睐。对于三四线城市，多数开发商表示会选择性进入，其担忧相关产业配套不足，无法吸引外来人口进入。
此前一些业内人士在接受采访时也透露，由于部分三四线城市及郊区楼市发展乏力，一些大型开发商在小城市往往是第一拨房子卖得好，但后续开盘就卖不动，这主要是由于这些小城镇外来人口少，缺乏可持续的购买力。
据了解，目前不少房企都在开始考虑依据“城镇化”调整自身的开发模式、业务布局和产品线。因为看好城镇化发展前景，部分开发企业也开始在一些有潜力的县市拓展城镇区域地块的土地储备。
房地产虽然能参与城镇化，但还要有配套的服务业、相关产业的带动，这对开发商也将提出更高、更专业的要求。如开发商需具备更为专业的城市综合开发的能力，能对城市区域进行整体成片开发，以满足新型城镇化建设的需求。万达集团的万达广场商业模式无疑是城镇化过程中的成功案例。
万达集团董事长王健林曾表示，如果2030年达到15亿的人口峰值，按照70%的比例计算，应该有10亿多人生活在城市里，现在还有3亿没完成，因此未来15年内中国的房地产还会朝气蓬勃地发展。而万达的快速发展就是基于提前布局。
但提及小城镇的商业推进，一些业内人士给出了商业配套应当小而全的说法。万科集团总裁郁亮表示，未来万科商业开发会致力于社区型商业，做服务型、社区型物业。
中坤集团董事长黄怒波也认为，不要把大型建筑综合体带到中小城市去，而可以做“社区综合体”。
配套“实打实”跟进
业内人士认为，不可简单将城镇化与房地产化画等号，由于过去的城镇化过程中不少地方陷入大投资、大拆大建的“造城运动”，沦为“要地不要人”的模式。如我国各地方兴未艾的“园区热”、“规划区热”等持续不减，究其原因，多数是地方政府为了增加GDP和财政收入，争取更多优惠政策等原因。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，要调整与改革地方政府业绩评价指标，弱化GDP等传统的粗放型经济导向的指标，强化一些新型的集约型的经济评价指标。通过评价指标的调整，避免一届政府任期内通过规划、房地产等短期内刺激动作做出政绩，而不顾城市、资本、产业与人口的协调发展。
事实上，十八大报告中提及了“新四化”（工业化、信息化、城镇化、农业现代化）的同步发展，这意味着未来农民转市民过程中，政府会更加注重城市、资本、产业与人口的协调发展。
此外，值得注意的是，在“新型城镇化”的过程中，具有自然资源、人文资源的城镇和地区，其旅游地产和文化地产有望再度受到关注，目前如万达集团、恒大地产等知名房企都纷纷布局文化产业和旅游地产。
不少业内人士同时指出，无论发展文化产业或旅游产业，尽管和地产发展不可分割，但应警惕打着产业旗号进行圈地扩张，产业发展不可被房地产“绑架”。