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【摘要】随着地下空间的开发利用及其交易的日趋活跃，社会越来越需要对这一土地资源进行专门的估价。但是土地使用权评估的传统方法大多只涉及涵盖地下、地表及地上的土地使用权，对独立地下空间的评估方法还尚未明确，因此建立一套行之有效的评估方法成为目前急需解决的问题。
【关键词】地下空间；土地使用权；评估方法
1、地下空間土地使用权价格的定义
物权法规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”这为地下空间使用权的合理合法使用奠定了法律基础。由于《物权法》将建设用地以空间的定义呈现出来，因此，参照地上和地表的土地使用权价格的定义来定义地下空间土地使用权价格：在正常市场条件下一定年期的地下空间土地使用权未来收益的现值总和。
2、地下空间土地使用权评估方法
依据《城镇土地估价规程》，地下空间评估方法仍然可以参照传统的估价方法，但侧重点和技术路线不同，下面讨论一下常见的评估方法：
2.1假设开发法
也称为剩余法，是以开发完成后的房地产销售市场价格减去建筑成本，再减去正常的应得利润、投资利息、税费后的价值作为评估值。地下空间开发完成后所形成的建筑物通常以地下车库或者地下商业呈现。传统的剩余法，利润为计算基数乘以平均利润率，计算基数可以是开发完成后价值，相应的利润率应取销售利润率；也可以是开发成本，相应的利润率应取成本利润率。究竟取哪种利润率，要取决于类似项目开发完成后是以出售为主还是出租为主，如果是以出售为主，则销售利润率的相应资料容易取得，可以用类似的三宗项目的销售利润率进行适当修正并取平均值得到待估项目的销售利润率；如果是开发商自持物业以出租为主，由销售利润率资料就难以取得，就应该考虑成本利润率。对于投资利息和税费可以参照土地估价规范，值得一提的是，由于国家已经完成了“营改增”税制改革，因此税费的计取要考虑一般纳税人和小规模纳税人的区别。以上讨论的是静态分析法的参数评估求取，若是采用的动态分析法，不另测算投资利息和应得利润。
2.2基准地价系数修正法
基准地价一般是指出让条件下具有级别的地面熟地价，其构成基本包括土地取得费、土地开发费以及土地所有者权益三部分，而土地所有者权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨土地使用权价值主要由前两项构成，然后利用基准地价修正体系，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，选择相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象的划拨土地使用权价格，采用基准地价修正法时要注意两点，一是所使用的基准地价要扣除当地划拨土地补交的出让金标准，或者通过年租制租金，推算出的土地出让金，二是不做年期修正，不考虑年期修正问题。
在基准地价使用手册中，应用基准地价系数修正法评估地下土地使用权价格时，需根据规划条件参照地价进行系数修正，一般会明确地下地价评估折算系数，如下：
不管采用哪种方法评估，在具体评估时，应根据不同的评估目的，在评估报告中就土地出让金的有关事项予以说明：
1.以办理土地出让手续为目的，经有批准权的人民政府批准后，同意出让该土地，为缴纳土地出让金提供参考依据的，评估机构出具的评估报告中应包含划拨土地使用权价格及土地使用权出让金的款项。
2.以转让为目的，如土地已办理出让手续，按国家有关规定，受让方不需再办理土地使用权出让手续，转让后的土地使用权类型仍属于出让性质，这时的土地评估值中应是土地市场价值。如转让的土地使用权类型为划拨，需先办理出让手续。
3.以抵押价值为评估目的的，土地评估值应为土地市场价值，这个价格中是应包含土地使用权出让金的。
4.以确定拍卖底价为目的时，划拨土地使用权的评估价值从理论上讲虽然不应包含土地使用权出让金，但在实际操作中，应把土地使用权出让金作为土地价值的一个内容并予以必要的说明。
2.3收益还原法
该方法的思路是首先测算房地产在未来一定年期的纯收益，然后剥离出建筑物纯收益，得到土地纯收益，然后按照某一土地还原利率将纯收益折现到估价时点。根据同类地下车库或者商业的平均租金水平求取房地产年总收益，然后减去税费、管理费、折旧费、修缮费及保险费等得到房地产年纯收益，再减去建筑物纯收益（建筑物现值与建筑物还原率之乘积）得到土地年纯收益。确定土地还原率后，将土地纯收益折现到估价时点，得到独立地下空间土地使用权评估值。该方法的难点是三个参数的取得，一是建筑物现值，二是土地还原率，三是建筑物还原率。对于土地和建筑物还原率，采用安全利率加风险调整系数的方法得到，由于建筑物的开发风险大于土地，因此其建筑还原率的风险调整系数的取值要大于土地还原率，具体的取值，与当地经济发展，国家产业政策等因素有关。
2.4市场比较法
如果在附近区域存在三宗以上同类型独立地下空間使用权的交易案例，则可以采用此方法。通过对交易情况、市场状况、区域因素、个别因素等的修正，再取比准价格的加权平均值可以得到评估价值。但这一方法取决于当地必须具有相对活跃的同类型土地使用权的交易市场。
结论：
独立地下空间土地使用权的评估，是土地估价的新兴内容，为传统的土地估价方法提出了新的研究思路。但无论怎样，必须依据当前的估价规程。其估价方法常用的是假设开发法和收益还原法，如果当地基准地价资料完善，有专门针对地下空间的出让金标准，亦可用基准地价系数修正法。随着土地集约利用程度的提升，我们相信，土地管理部门以及评估管理机构应该会专门针对独立地下空间制定一套专门的评估和交易管理系统。
【关键词】地下空间；土地使用权；评估方法
1、地下空間土地使用权价格的定义
物权法规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”这为地下空间使用权的合理合法使用奠定了法律基础。由于《物权法》将建设用地以空间的定义呈现出来，因此，参照地上和地表的土地使用权价格的定义来定义地下空间土地使用权价格：在正常市场条件下一定年期的地下空间土地使用权未来收益的现值总和。
2、地下空间土地使用权评估方法
依据《城镇土地估价规程》，地下空间评估方法仍然可以参照传统的估价方法，但侧重点和技术路线不同，下面讨论一下常见的评估方法：
2.1假设开发法
也称为剩余法，是以开发完成后的房地产销售市场价格减去建筑成本，再减去正常的应得利润、投资利息、税费后的价值作为评估值。地下空间开发完成后所形成的建筑物通常以地下车库或者地下商业呈现。传统的剩余法，利润为计算基数乘以平均利润率，计算基数可以是开发完成后价值，相应的利润率应取销售利润率；也可以是开发成本，相应的利润率应取成本利润率。究竟取哪种利润率，要取决于类似项目开发完成后是以出售为主还是出租为主，如果是以出售为主，则销售利润率的相应资料容易取得，可以用类似的三宗项目的销售利润率进行适当修正并取平均值得到待估项目的销售利润率；如果是开发商自持物业以出租为主，由销售利润率资料就难以取得，就应该考虑成本利润率。对于投资利息和税费可以参照土地估价规范，值得一提的是，由于国家已经完成了“营改增”税制改革，因此税费的计取要考虑一般纳税人和小规模纳税人的区别。以上讨论的是静态分析法的参数评估求取，若是采用的动态分析法，不另测算投资利息和应得利润。
2.2基准地价系数修正法
基准地价一般是指出让条件下具有级别的地面熟地价，其构成基本包括土地取得费、土地开发费以及土地所有者权益三部分，而土地所有者权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨土地使用权价值主要由前两项构成，然后利用基准地价修正体系，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，选择相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象的划拨土地使用权价格，采用基准地价修正法时要注意两点，一是所使用的基准地价要扣除当地划拨土地补交的出让金标准，或者通过年租制租金，推算出的土地出让金，二是不做年期修正，不考虑年期修正问题。
在基准地价使用手册中，应用基准地价系数修正法评估地下土地使用权价格时，需根据规划条件参照地价进行系数修正，一般会明确地下地价评估折算系数，如下：
不管采用哪种方法评估，在具体评估时，应根据不同的评估目的，在评估报告中就土地出让金的有关事项予以说明：
1.以办理土地出让手续为目的，经有批准权的人民政府批准后，同意出让该土地，为缴纳土地出让金提供参考依据的，评估机构出具的评估报告中应包含划拨土地使用权价格及土地使用权出让金的款项。
2.以转让为目的，如土地已办理出让手续，按国家有关规定，受让方不需再办理土地使用权出让手续，转让后的土地使用权类型仍属于出让性质，这时的土地评估值中应是土地市场价值。如转让的土地使用权类型为划拨，需先办理出让手续。
3.以抵押价值为评估目的的，土地评估值应为土地市场价值，这个价格中是应包含土地使用权出让金的。
4.以确定拍卖底价为目的时，划拨土地使用权的评估价值从理论上讲虽然不应包含土地使用权出让金，但在实际操作中，应把土地使用权出让金作为土地价值的一个内容并予以必要的说明。
2.3收益还原法
该方法的思路是首先测算房地产在未来一定年期的纯收益，然后剥离出建筑物纯收益，得到土地纯收益，然后按照某一土地还原利率将纯收益折现到估价时点。根据同类地下车库或者商业的平均租金水平求取房地产年总收益，然后减去税费、管理费、折旧费、修缮费及保险费等得到房地产年纯收益，再减去建筑物纯收益（建筑物现值与建筑物还原率之乘积）得到土地年纯收益。确定土地还原率后，将土地纯收益折现到估价时点，得到独立地下空间土地使用权评估值。该方法的难点是三个参数的取得，一是建筑物现值，二是土地还原率，三是建筑物还原率。对于土地和建筑物还原率，采用安全利率加风险调整系数的方法得到，由于建筑物的开发风险大于土地，因此其建筑还原率的风险调整系数的取值要大于土地还原率，具体的取值，与当地经济发展，国家产业政策等因素有关。
2.4市场比较法
如果在附近区域存在三宗以上同类型独立地下空間使用权的交易案例，则可以采用此方法。通过对交易情况、市场状况、区域因素、个别因素等的修正，再取比准价格的加权平均值可以得到评估价值。但这一方法取决于当地必须具有相对活跃的同类型土地使用权的交易市场。
结论：
独立地下空间土地使用权的评估，是土地估价的新兴内容，为传统的土地估价方法提出了新的研究思路。但无论怎样，必须依据当前的估价规程。其估价方法常用的是假设开发法和收益还原法，如果当地基准地价资料完善，有专门针对地下空间的出让金标准，亦可用基准地价系数修正法。随着土地集约利用程度的提升，我们相信，土地管理部门以及评估管理机构应该会专门针对独立地下空间制定一套专门的评估和交易管理系统。