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【摘要】国有企业在京低效自有用地多为划拨或出让的国有工业、科研教育、职工宿舍等用地，随着城市发展，这部分用地往往具有区位优、面积大、价值量高特点。企业由于缺乏对配套政策理解与应用，开发利用积极性不足，土地资源低效利用。为显化土地资产价值、提升利用效率，本文结合北京市近年相关用地开发政策，在保障原用地单位可实现一、二级开发联动的前提下，对开发模式进行系统分析，并提出开发建议。
【关键词】国有企业；开发模式；系统分析
1、开发前提条件
为实现一二级开发联动，国有企业自有用地开发应以项目为单位实施推动，符合规划控制，注重局部地块改造更新，强调就地资金平衡。具体前提包括：
1.1土地权属清晰
国有企业对拟开发自有用地具有明确的土地权属证明文件（如土地出让合同、土地划拨决定书或土地登记文件等）等，开发前应确保不存在权属纠纷，可形成开发项目。
112规划指标可行
自有用地首先应具备稳定的街区控规并有条件编制地块控规，有较为明确的规划指标，且该指标可实现开发资金平衡。如需调整规划，应具备上位规划支持，同时应属于法定确需变更规划的情形。
1.3央企管理要求
如国有企业属于央企，其在京自有土地开发应取得国管局审核同意。同时，央企在京土地出让、轉让、占地补偿等所获得的收入，按规定以1 0%比例上缴中央国库（一般情况下折算成房源）。同时，北京市政府对央企用地开发往往也有利益诉求，如要求房源等。
2、开发模式分析
2.1调整规划用途后进行开发
企业自有用地往往受到规划限制，导致实施无积极性。在京用地调增规划，往往需纳入土地收储后再投放土地公开市场。但如具备重大情形，调整规划也并不是完全没有可能。如2016年5月怀柔区雁栖湖生态发展示范区E1地块用地项目规划条件调整公示，将宗地规划用途由C8旅游设施用地变更为F3其他多功能用地等情形。
2.2承担社会责任的开发模式
该类开发模式往往是利用自有用地开发完成地方政府保障房、自住房、棚改等具有社会责任的建设项目，政府让部分土地收益，以构造双赢局面。在该类模式下，立项、规划、土地等手续办理较为通畅，且容易获得政策性资金。
（1）利用自有用地建设公租房。为鼓励企业利用自用国有土地建设公共租赁住房，北京市下发《关于进一步加强本市保障性住房建设和配租配售管理工作的意见》（京建文[2012]68号），明确该类项目经营配套公建和配建商品房面积最高不超过项目总建筑面积的45%，用于资金平衡。土地可采用邀请招标方式确定建设主体。在京中央企业项目，地上住宅总面积20%的房源交由北京市统筹使用。该开发模式下，以预估的开发成本和商品房部分售价进行资金平衡测算，确定商品房所占比例。根据已有的几个项目，该比例往往是45%左右，如住总西大望路项目配建比例为45%、外经贸通州新城项目配建比例44%。
如企业自有用地拆迁安置量小，45%商品房比例可实现资金平衡，如对商品房价格具备上涨预期，可采用该模式开发。同时，该模式可优先解决本企业取得公租房备案资格的职工家庭，又可满足企业对公租房及配套设施有长期经营的需求。
（2）利用自有用地建设自住房。根据《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（京建发[2013]510号），政府鼓励企业将自有用地用于自住型商品住房的开发建设。2016年6月《中共北京市委北京市人民政府关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》，再次鼓励国有企业利用自有用地开发自住型商品住房。该模式下土地一般采用招标方式出让，投标人资格由国资部门认定，有机会实现土地一、二级开发联动，同时提供用地的企业可获得部分政府土地收益返还。自住房售价原则上约为周边商品房售价的70%，往往供不应求，且往往销售利润率并不低。
如自有用地拆迁安置量小，利润率要求稳定且销售快速回现，可采用该模式开发。但由于条件优越，目前项目均为北京市属国企业实施，如北建工、首农、金隅等。
（3）利用自有用地建设定向安置房
为配合中心城区棚改和人口疏解工作，根据《关于商请尽快落实2014年市属国有企业利用自有用地建设中心城区棚户区改造定向安置房的函》（京住函[2014]4号），与棚改项目对接的定向安置房成为利用自有用地的方式。该模式特点是部分定向安置房采用划拨方式供地，无需缴纳土地出让金，但也可能面临较高土地增值税率。定向安置房销售单价政府控制，开发利润率水平取决于销售定价。
该模式适用于资金短缺的企业，缺陷是安置房产权多属于经济适用房，可能满足不了原用地被拆迁人的需求；同时销售定价规则方面有待明确。
（4）利用自有用地进行棚户区改造
根据《北京市棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标的指导意见（试行）》（京国土储[2014]289号），对纳入政府组织实施棚改范围的国有土地，规划含有回迁商品住房的，可将棚改前期工作及拟改造土地的使用权一并在土地市场通过招标方式，确定土地使用权人。该类项目可通过招标先行授权，使中标主体可先期进入项目，完成征收（拆迁）后再签订土地出让合同，由此实现一、二级联动。投资主体利润率不得超过15%，区县政府根据预估的成本、中标人利润及政府土地收益等，编制资金平衡方案，确定用于企业销售的商品房规模，如有剩余纳入政府管理。
（5）利用自有用地参与养老产业建设
根据2014年国土资源部《养老服务设施用地指导意见》，鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设。对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续。
如企业计划投资养老产业，可与养老服务机构探索合作盘活企业自有用地，实现土地变性并享受后期运营收益。
2.3企业自有用地改建扩建
该模式指并不以严格履行土地用途变更流程及补交出让金为标志，而是通过建筑改建扩建后投入运营等方式实现再开发。
该模式应注意用地具备规划指标，符合政府对改扩建政策要求（如建筑、招商等要求），可取得改扩建立项，充分发挥产业聚集效应，实现整体收益。
【关键词】国有企业；开发模式；系统分析
1、开发前提条件
为实现一二级开发联动，国有企业自有用地开发应以项目为单位实施推动，符合规划控制，注重局部地块改造更新，强调就地资金平衡。具体前提包括：
1.1土地权属清晰
国有企业对拟开发自有用地具有明确的土地权属证明文件（如土地出让合同、土地划拨决定书或土地登记文件等）等，开发前应确保不存在权属纠纷，可形成开发项目。
112规划指标可行
自有用地首先应具备稳定的街区控规并有条件编制地块控规，有较为明确的规划指标，且该指标可实现开发资金平衡。如需调整规划，应具备上位规划支持，同时应属于法定确需变更规划的情形。
1.3央企管理要求
如国有企业属于央企，其在京自有土地开发应取得国管局审核同意。同时，央企在京土地出让、轉让、占地补偿等所获得的收入，按规定以1 0%比例上缴中央国库（一般情况下折算成房源）。同时，北京市政府对央企用地开发往往也有利益诉求，如要求房源等。
2、开发模式分析
2.1调整规划用途后进行开发
企业自有用地往往受到规划限制，导致实施无积极性。在京用地调增规划，往往需纳入土地收储后再投放土地公开市场。但如具备重大情形，调整规划也并不是完全没有可能。如2016年5月怀柔区雁栖湖生态发展示范区E1地块用地项目规划条件调整公示，将宗地规划用途由C8旅游设施用地变更为F3其他多功能用地等情形。
2.2承担社会责任的开发模式
该类开发模式往往是利用自有用地开发完成地方政府保障房、自住房、棚改等具有社会责任的建设项目，政府让部分土地收益，以构造双赢局面。在该类模式下，立项、规划、土地等手续办理较为通畅，且容易获得政策性资金。
（1）利用自有用地建设公租房。为鼓励企业利用自用国有土地建设公共租赁住房，北京市下发《关于进一步加强本市保障性住房建设和配租配售管理工作的意见》（京建文[2012]68号），明确该类项目经营配套公建和配建商品房面积最高不超过项目总建筑面积的45%，用于资金平衡。土地可采用邀请招标方式确定建设主体。在京中央企业项目，地上住宅总面积20%的房源交由北京市统筹使用。该开发模式下，以预估的开发成本和商品房部分售价进行资金平衡测算，确定商品房所占比例。根据已有的几个项目，该比例往往是45%左右，如住总西大望路项目配建比例为45%、外经贸通州新城项目配建比例44%。
如企业自有用地拆迁安置量小，45%商品房比例可实现资金平衡，如对商品房价格具备上涨预期，可采用该模式开发。同时，该模式可优先解决本企业取得公租房备案资格的职工家庭，又可满足企业对公租房及配套设施有长期经营的需求。
（2）利用自有用地建设自住房。根据《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（京建发[2013]510号），政府鼓励企业将自有用地用于自住型商品住房的开发建设。2016年6月《中共北京市委北京市人民政府关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》，再次鼓励国有企业利用自有用地开发自住型商品住房。该模式下土地一般采用招标方式出让，投标人资格由国资部门认定，有机会实现土地一、二级开发联动，同时提供用地的企业可获得部分政府土地收益返还。自住房售价原则上约为周边商品房售价的70%，往往供不应求，且往往销售利润率并不低。
如自有用地拆迁安置量小，利润率要求稳定且销售快速回现，可采用该模式开发。但由于条件优越，目前项目均为北京市属国企业实施，如北建工、首农、金隅等。
（3）利用自有用地建设定向安置房
为配合中心城区棚改和人口疏解工作，根据《关于商请尽快落实2014年市属国有企业利用自有用地建设中心城区棚户区改造定向安置房的函》（京住函[2014]4号），与棚改项目对接的定向安置房成为利用自有用地的方式。该模式特点是部分定向安置房采用划拨方式供地，无需缴纳土地出让金，但也可能面临较高土地增值税率。定向安置房销售单价政府控制，开发利润率水平取决于销售定价。
该模式适用于资金短缺的企业，缺陷是安置房产权多属于经济适用房，可能满足不了原用地被拆迁人的需求；同时销售定价规则方面有待明确。
（4）利用自有用地进行棚户区改造
根据《北京市棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标的指导意见（试行）》（京国土储[2014]289号），对纳入政府组织实施棚改范围的国有土地，规划含有回迁商品住房的，可将棚改前期工作及拟改造土地的使用权一并在土地市场通过招标方式，确定土地使用权人。该类项目可通过招标先行授权，使中标主体可先期进入项目，完成征收（拆迁）后再签订土地出让合同，由此实现一、二级联动。投资主体利润率不得超过15%，区县政府根据预估的成本、中标人利润及政府土地收益等，编制资金平衡方案，确定用于企业销售的商品房规模，如有剩余纳入政府管理。
（5）利用自有用地参与养老产业建设
根据2014年国土资源部《养老服务设施用地指导意见》，鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设。对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续。
如企业计划投资养老产业，可与养老服务机构探索合作盘活企业自有用地，实现土地变性并享受后期运营收益。
2.3企业自有用地改建扩建
该模式指并不以严格履行土地用途变更流程及补交出让金为标志，而是通过建筑改建扩建后投入运营等方式实现再开发。
该模式应注意用地具备规划指标，符合政府对改扩建政策要求（如建筑、招商等要求），可取得改扩建立项，充分发挥产业聚集效应，实现整体收益。