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【摘 要】合同管理可以决定工程项目的成败，业主单位应该安排好项目的合同总体框架，并在项目的前期、中期和后期认真执行合同。
【关键词】工程项目；业主；合同管理
1．合同管理的重要性
工程项目的运转都是在合同的框架下进行的。一个工程项目运转的正常与否和合同管理的好坏有着直接的关系。合同管理的好，能够对项目的有序开展起决定性的作用，因为项目参与各方都是根据合同来执行自己的权利和义务。业主单位必须高度重视合同管理。
2．合同管理的总体框架安排
在一个工程项目还处于启动阶段时，业主单位就应该对项目合同的总体框架作出安排。合同的总体框架包括模式、内容和时间三个维度。模式维度是指对承建单位特别是总包单位采取什么样的承包合同模式，有设计施工一体化模式，有施工和设计分开的模式等。内容维度是指总承包合同、监理合同、专业施工分包合同、设计合同和专业咨询公司合同等。时间维度是指各个合同的有效期时间。
3．项目前期的合同管理
项目的前期，即建设用地购买和设计概要起草阶段。此阶段是整个项目合同管理中最关键的时期，因为合同的起草、谈判和签定主要是在此阶段完成。业主单位在此阶段应运用目标管理法，从能实现项目具体目标的角度出发来起草合同并进行协商谈判。合同内容要详尽，能覆盖实现主业单位所有的项目目标；合同内容要明确，特别是一些工程技术细节和具体数字要求，不留模糊条款和争端隐患。在为合同的签定而进行的协商谈判中，业主单位要能够在非原则问题上进行适当灵活的妥协，从而稳步推进合同的尽早签定。对一些深奥的法律术语，业主单位内部不能明确理解的，必须咨询外部工程专业领域的律师。
目前项目建设的土地购买合同往往会需要谈判很长时间；但作为购买方，必须有足够的耐心和卖方谈判，因为土地款在总成本中占很大比例；而且土地合同中的技术要求对项目的设计施工开展有非常大的影响。比如项目控制性规划的容积率、建筑密度和绿化率等对建筑本身的设计和效益产生直接的影响。作为前期辅助性技术支持，项目建设地块的地勘、环境评估等合同须同时执行，且要作为土地购买的前置合同。这些辅助性的技术调查，也是项目可行性调查的一部分。
如采用设计施工一体化总包合同模式，就必须在合同中详细说明设计与施工的要求，特别是设计要求，因为没有设计与施工合同分开模式中的二次纠错功能，发包方如果对设计要求不详尽，承包方就会有意、无意地利用设计要求漏洞设计出与发包方预期不一致的结果，从而达到降低成本的目的。但设计施工一体化合同模式对缩短项目周期有着明显的效果，且业主将大量风险转移到承包方。
在合同的签定过程中，业主单位不能一味地利用业主身份优势压低承包单位的合同签约总价，要给予承包单位合理利润。因为合同总价与承包单位的合同责任履行有密切联系；不合理的低合同总价必然导致承包单位合同执行的低质量。
4．项目中期的合同管理
项目的中期，即项目的设计施工阶段。因为到此阶段时，项目的主要合同都已经签定。业主单位在此阶段应大量运用各种过程管理的方法来管理合同，如样板管理、精益管理、旁站管理和PDCA循环管理等；合同管理的主要内容是对照合同、执行合同。按照合同中的约定，要求設计与施工承包单位设计施工出符合合同要求、符合国家各项规范规定的建筑。
施工过程中，合同管理的执行要素是项目的进度、质量和费用三大方面。对合同的进度规定，必须执行施工关键节点和时间关键节点控制。如建筑出地面、结构封顶、通电、机电调试等施工关键节点；年、月、周等时间关键节点。合同质量要求主要是各施工过程和成果符合各项施工规范的技术要求；不符合质量要求的施工必须在分步分项施工验收中予以整改。费用控制就是对进度款和变更费用的审核；根据合同中的规定，对进度款按时足额发放，以保证工程正常开展得到有力的资金支持。
施工过程中的合同管理措施应采用合同条款、经济措施、技术措施和承包单位履约行为四结合的方法。经济措施是指应用工程款对工程进度、质量和安全等方面进行奖惩。技术措施是指应用具体的工程技术规范来检查核对工程质量。承包单位履约行为是指承包单位执行合同的具体行为，即具体的工程设计与施工工作。这四个方面的措施必须结合起来运用才能起到良好的预期效果。没有合同条款的规定，对承包单位的硬性约束无从谈起；没有经济措施的威慑，本着利益而来的承包单位对于业主方的指令视而不见；没有工程规范明文的要求，承包单位的设计与施工就会极易因无法可依而偷工减料；没有承包单位的工程设计与施工的具体工作，合同管理只是纸上谈兵。
项目中期的合同管理一个易被忽视的方面，就是业主单位应根据项目合同执行过程中的项目内外环境变化，及时与有关合同签定方进行协商，对既定合同进行增补和修改，以完善合同，减少异议。
5．项目后期的合同管理
项目的后期，即竣工验收和保修期。此阶段是合同管理中合同冲突的高发期，因为此阶段交织着工程验收、工程款结算、完工政府审批手续等诸多事项。合同双方对合同的不同理解也会在此阶段全部显现出来。业主方应着眼于项目能尽早完工后所带来的收益角度去管理此阶段的合同，着重于功能性合格验收与消防等主要的完工政府审批。对于合同双方的争执，应通过友好协商谈判的方式予以解决。确因合同中规定不明确的地方，应该按照行业常规做法分清各自职责。
业主单位项目后期的合同管理一定程度上都将落脚于许多工程竣工验收文件上的签字。因为此种签字涉及许多项目合同效力的结束，业主单位签字人员应谨慎签字；必须在认真检查核对工程内容确实无误且符合即定要求的情况下，才能签字。
6．总结
工程项目的合同管理是一个系统性的管理，因为合同涉及项目的各个阶段和各个参与方。项目的合同管理是一个动态的管理，因为合同会根据项目的内外环境作出适应性的调整。所以对于项目业主单位，必须高度重视项目合同管理对整个项目成败的决定意义，配备足够的懂合同、懂管理、懂技术的专业人员，管理好合同相关的每一个细节，通过一系列完善的合同来协同管理好一个成功的项目。
【关键词】工程项目；业主；合同管理
1．合同管理的重要性
工程项目的运转都是在合同的框架下进行的。一个工程项目运转的正常与否和合同管理的好坏有着直接的关系。合同管理的好，能够对项目的有序开展起决定性的作用，因为项目参与各方都是根据合同来执行自己的权利和义务。业主单位必须高度重视合同管理。
2．合同管理的总体框架安排
在一个工程项目还处于启动阶段时，业主单位就应该对项目合同的总体框架作出安排。合同的总体框架包括模式、内容和时间三个维度。模式维度是指对承建单位特别是总包单位采取什么样的承包合同模式，有设计施工一体化模式，有施工和设计分开的模式等。内容维度是指总承包合同、监理合同、专业施工分包合同、设计合同和专业咨询公司合同等。时间维度是指各个合同的有效期时间。
3．项目前期的合同管理
项目的前期，即建设用地购买和设计概要起草阶段。此阶段是整个项目合同管理中最关键的时期，因为合同的起草、谈判和签定主要是在此阶段完成。业主单位在此阶段应运用目标管理法，从能实现项目具体目标的角度出发来起草合同并进行协商谈判。合同内容要详尽，能覆盖实现主业单位所有的项目目标；合同内容要明确，特别是一些工程技术细节和具体数字要求，不留模糊条款和争端隐患。在为合同的签定而进行的协商谈判中，业主单位要能够在非原则问题上进行适当灵活的妥协，从而稳步推进合同的尽早签定。对一些深奥的法律术语，业主单位内部不能明确理解的，必须咨询外部工程专业领域的律师。
目前项目建设的土地购买合同往往会需要谈判很长时间；但作为购买方，必须有足够的耐心和卖方谈判，因为土地款在总成本中占很大比例；而且土地合同中的技术要求对项目的设计施工开展有非常大的影响。比如项目控制性规划的容积率、建筑密度和绿化率等对建筑本身的设计和效益产生直接的影响。作为前期辅助性技术支持，项目建设地块的地勘、环境评估等合同须同时执行，且要作为土地购买的前置合同。这些辅助性的技术调查，也是项目可行性调查的一部分。
如采用设计施工一体化总包合同模式，就必须在合同中详细说明设计与施工的要求，特别是设计要求，因为没有设计与施工合同分开模式中的二次纠错功能，发包方如果对设计要求不详尽，承包方就会有意、无意地利用设计要求漏洞设计出与发包方预期不一致的结果，从而达到降低成本的目的。但设计施工一体化合同模式对缩短项目周期有着明显的效果，且业主将大量风险转移到承包方。
在合同的签定过程中，业主单位不能一味地利用业主身份优势压低承包单位的合同签约总价，要给予承包单位合理利润。因为合同总价与承包单位的合同责任履行有密切联系；不合理的低合同总价必然导致承包单位合同执行的低质量。
4．项目中期的合同管理
项目的中期，即项目的设计施工阶段。因为到此阶段时，项目的主要合同都已经签定。业主单位在此阶段应大量运用各种过程管理的方法来管理合同，如样板管理、精益管理、旁站管理和PDCA循环管理等；合同管理的主要内容是对照合同、执行合同。按照合同中的约定，要求設计与施工承包单位设计施工出符合合同要求、符合国家各项规范规定的建筑。
施工过程中，合同管理的执行要素是项目的进度、质量和费用三大方面。对合同的进度规定，必须执行施工关键节点和时间关键节点控制。如建筑出地面、结构封顶、通电、机电调试等施工关键节点；年、月、周等时间关键节点。合同质量要求主要是各施工过程和成果符合各项施工规范的技术要求；不符合质量要求的施工必须在分步分项施工验收中予以整改。费用控制就是对进度款和变更费用的审核；根据合同中的规定，对进度款按时足额发放，以保证工程正常开展得到有力的资金支持。
施工过程中的合同管理措施应采用合同条款、经济措施、技术措施和承包单位履约行为四结合的方法。经济措施是指应用工程款对工程进度、质量和安全等方面进行奖惩。技术措施是指应用具体的工程技术规范来检查核对工程质量。承包单位履约行为是指承包单位执行合同的具体行为，即具体的工程设计与施工工作。这四个方面的措施必须结合起来运用才能起到良好的预期效果。没有合同条款的规定，对承包单位的硬性约束无从谈起；没有经济措施的威慑，本着利益而来的承包单位对于业主方的指令视而不见；没有工程规范明文的要求，承包单位的设计与施工就会极易因无法可依而偷工减料；没有承包单位的工程设计与施工的具体工作，合同管理只是纸上谈兵。
项目中期的合同管理一个易被忽视的方面，就是业主单位应根据项目合同执行过程中的项目内外环境变化，及时与有关合同签定方进行协商，对既定合同进行增补和修改，以完善合同，减少异议。
5．项目后期的合同管理
项目的后期，即竣工验收和保修期。此阶段是合同管理中合同冲突的高发期，因为此阶段交织着工程验收、工程款结算、完工政府审批手续等诸多事项。合同双方对合同的不同理解也会在此阶段全部显现出来。业主方应着眼于项目能尽早完工后所带来的收益角度去管理此阶段的合同，着重于功能性合格验收与消防等主要的完工政府审批。对于合同双方的争执，应通过友好协商谈判的方式予以解决。确因合同中规定不明确的地方，应该按照行业常规做法分清各自职责。
业主单位项目后期的合同管理一定程度上都将落脚于许多工程竣工验收文件上的签字。因为此种签字涉及许多项目合同效力的结束，业主单位签字人员应谨慎签字；必须在认真检查核对工程内容确实无误且符合即定要求的情况下，才能签字。
6．总结
工程项目的合同管理是一个系统性的管理，因为合同涉及项目的各个阶段和各个参与方。项目的合同管理是一个动态的管理，因为合同会根据项目的内外环境作出适应性的调整。所以对于项目业主单位，必须高度重视项目合同管理对整个项目成败的决定意义，配备足够的懂合同、懂管理、懂技术的专业人员，管理好合同相关的每一个细节，通过一系列完善的合同来协同管理好一个成功的项目。