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【摘要】我国城镇化总体水平不断攀升的背景下也存在的城镇化发展区域不平衡的问题。欠发达地区的城镇化水平落后，城镇化动力不足，采取传统的城市规划方法不足以指导该类型城市的科学城镇化。同时，忽视对地产开发的引导和关注，这些地区建成区的城市质量和人居环境也差强人意。因此本文从香港城市建设与房地长周期研究着手，总结房地产周期对城市规划发展的影响，并初步探索了安庆市以往城市建设的问题和未来城市规划需要关注的重点内容。
【关键字】房地产开发周期；欠发达地区；新型城镇化；城市规划
中图分类号： TU984 文献标识码： A
随着我国经济的发展，人们生活水平的提高，我国的城镇化建设速度越来越快，从而在城市规划过程中所遇到的问题也就越来越多，城市设计规划是一个城市建设的指向标，一个城市规划设计的优劣决定着这个城市的发展空间，因次我们要科学合理的进行城市规划设计。然而，近来的新闻报道中我们可以看到越来越多的“鬼城”、“摊大饼”、“千城一面”等问题。这种现象说明我们的城市发展出现了较为严重的问题，与城市发展与规划的初衷不相符合。近来中央提出的《国家新型城镇化规划(2014－2020年)》明确表示城镇化是我国发展的重要抓手。我国城市发展目标包括了：城镇化水平和质量稳步提升、城镇化格局更加优化、城市发展模式科学合理、城市生活和谐宜人、城镇化体制机制不断完善这五大内容。
城市规划作为城市建设的龙头指导纲要，必需以国家新型城镇化目标为导向，不断改进和调整城市规划模式，做到与时俱进。传统的城市规划模式在新的历史时期和现实条件下已经无法完全适应我国新城城镇化的目标，同时在以往的城市建设发展中体现了很多弊端，比如“市长项目”、“土地超支规划”、“忽视人本因素”、“贪大求洋”等。
欠发达地区城镇化主要问题分析——以安庆市为例
安庆是安徽省西南的中心城市，以石油化工、轻纺食品、建筑材料、机械电子为四大支柱工业。安庆在历史上曾经扮演了重要的航运与交通中心、近代工业中心、科教文化中心和商贸与服务中心的角色。
安庆市城市发展问题及原因
过度依赖地产开发的旧城改造导致过度拥挤。安庆是一座的以水兴城的城市，然而改革开放后虽然安庆经济取得了长足的发展，但是依然对长江水运有很大的依赖性。从城市发展空间结构上看，沿江发展的东部城区与内部城区相比发展速度明显加快，并呈现以旧城为核心的“L”形发展。由于安庆此时并没有开拓新城区，仅仅打通了龙山路，拓宽了孝肃路，并且单纯的依靠城市地产开发来进行旧城改造。这导致了大量6-7 层的实用型住宅为主兴建，标准单一使城市传统风貌和古城格局遭到重创。另外，导致了大量人口在旧城聚集，引发了交通拥挤和人居环境恶劣的问题。
过度盲目地产扩张的新城开发导致引力不足。安庆市在1990年以后在城市北部兴建了开发区，在城市东部规划了未来的城市中心区。土地的有偿使用和住房的商品化，促进房地产业的发展，第三产业的兴起以及大量外资的引进，更进一步推动了旧城更新改造的发展。旧城内工业“ 退二进三”速度加快，工企业用地大部分转化为住宅用地和其他第三产业用地。
不符合城市地产开发周期规律的规划方案实施性不足。从96年至今，安庆市歷版城市总体规划中强调积极拓展新区、以带状组团方式促进城市发展。城市东部新区的道路网络也已经基本形成，并且将市政府和市民体育场也建设在了新区。由于古城浓厚的文化氛围、较好的物质基础，旧城区一直也是皖西南地区的经济活动中心并具有巨大的吸引力和活力，反磁力中心并未形成。老城中心区的人民路周边由于缺乏有效的引导和控制，一些高层建筑布局较散乱，成为老城中的不和谐音，影响并改变着安庆老城的传统风貌和空间轮廓。伴随着城市中心的高度集聚，旧城越来越拥挤，3.7km2 的旧城纳了15 万左右人口，人口密度高达4 万人/km2 之多交通拥挤，公共活动场地及绿地匮乏，生活环境质量恶化的趋向加重。另外，安庆未来一段时间内城镇化的主要方向是就地城镇化，也就是吸引周边县市的人口向中心城区集聚。城市东城引进了多为恒大、碧桂园等高端开发商，开发的新房产均价均超过了安庆城镇化人口的承受能力。据统计，2010年安庆全年农村居民人均纯收入4985元，农村居民人均生活消费支出3392元，而恒大等房产的均价均在5000元以上。
与城市地产协开发调的城市规划方法套索——以安庆市为例
安庆市目前面临的老城拥挤、新城乏力的城市问题与安庆历版规划忽视城市地产开发的基本规律有密切关系。我国传统的城市规划较为重视理想蓝图忽视实施机制特别是城市地产发展的市场规律，城市规划受到城市管理部门较多的影响，容易受到“长官意志”的影响。因此安庆的城市规划也体现出重视空间结构蓝图，没有研究和分析房产市场对城市建设的作用，也没有对城市地产开发进行有效的引导，导致了现在“新城没人去，老城人满为患”的城市建设问题。这个问题导致了安庆市历版城市规划和城市建设政策的“政策失灵”和“帕累托改进失败”，同时也浪费了大量的城市建设资源。
安庆未来的城市规划和发展战略应该遵循城市地产开发的一般规律，特别是周期性的规律。在一下几个方面加强研究和分析：一是安庆以往规划和发展与新型城镇化的偏离程度，确定未来安庆城镇化发展的主要目标；二是安庆房地产周期的特征并提出相应的规划策略，对于城市重点地区的发展有针对性的采取吸引地产科学开发的相关税收、贷款等政策；三是加强城市规划中对城市地产开发的引导和制约，特别是对保障性住房的规划研究。此外为了有效贯彻城市规划对城市建设的实际引导作用，还需要加强对宏观经济形势和利率等因素的关注。
结论
总之，未来城市的发展离不开规划的引导和地产的发展，两者结合促进了城市面貌发生了新的变化。正是房地产业把城市规划的一幅幅蓝图变成了一块块实体，既包含了城市规划对房地产开发经营的控制、引导作用，也反映出房地产开发对推动实施城市规划的积极效应。笔者认为新型城镇化包括三大主要内涵：一是由新兴产业带动，二是以民主手段推进，三是与绿色发展相容。这三大内涵都离不开城市规划的引导也离不开房地产业对城市经济、城市环境、城市管理等三方面的影响。欠发达地区以往落后于中国发达地区的城镇化进程，更是需要抓住当前新型城镇化的机遇促进城市的健康科学的发展。
参考文献：
（1）谭皓：《香港房地产的周期波动及其原因分析》，湖北经济学院学报(人文社会科学版)，2005；
（2）马瑞芹：《我国房地产业的可持续发展》，经营与管理，2011；
（3）刘志峰：《加快转变房地产业发展方式 全面提升房地产业发展质量》，住宅产业，2011；
【关键字】房地产开发周期；欠发达地区；新型城镇化；城市规划
中图分类号： TU984 文献标识码： A
随着我国经济的发展，人们生活水平的提高，我国的城镇化建设速度越来越快，从而在城市规划过程中所遇到的问题也就越来越多，城市设计规划是一个城市建设的指向标，一个城市规划设计的优劣决定着这个城市的发展空间，因次我们要科学合理的进行城市规划设计。然而，近来的新闻报道中我们可以看到越来越多的“鬼城”、“摊大饼”、“千城一面”等问题。这种现象说明我们的城市发展出现了较为严重的问题，与城市发展与规划的初衷不相符合。近来中央提出的《国家新型城镇化规划(2014－2020年)》明确表示城镇化是我国发展的重要抓手。我国城市发展目标包括了：城镇化水平和质量稳步提升、城镇化格局更加优化、城市发展模式科学合理、城市生活和谐宜人、城镇化体制机制不断完善这五大内容。
城市规划作为城市建设的龙头指导纲要，必需以国家新型城镇化目标为导向，不断改进和调整城市规划模式，做到与时俱进。传统的城市规划模式在新的历史时期和现实条件下已经无法完全适应我国新城城镇化的目标，同时在以往的城市建设发展中体现了很多弊端，比如“市长项目”、“土地超支规划”、“忽视人本因素”、“贪大求洋”等。
欠发达地区城镇化主要问题分析——以安庆市为例
安庆是安徽省西南的中心城市，以石油化工、轻纺食品、建筑材料、机械电子为四大支柱工业。安庆在历史上曾经扮演了重要的航运与交通中心、近代工业中心、科教文化中心和商贸与服务中心的角色。
安庆市城市发展问题及原因
过度依赖地产开发的旧城改造导致过度拥挤。安庆是一座的以水兴城的城市，然而改革开放后虽然安庆经济取得了长足的发展，但是依然对长江水运有很大的依赖性。从城市发展空间结构上看，沿江发展的东部城区与内部城区相比发展速度明显加快，并呈现以旧城为核心的“L”形发展。由于安庆此时并没有开拓新城区，仅仅打通了龙山路，拓宽了孝肃路，并且单纯的依靠城市地产开发来进行旧城改造。这导致了大量6-7 层的实用型住宅为主兴建，标准单一使城市传统风貌和古城格局遭到重创。另外，导致了大量人口在旧城聚集，引发了交通拥挤和人居环境恶劣的问题。
过度盲目地产扩张的新城开发导致引力不足。安庆市在1990年以后在城市北部兴建了开发区，在城市东部规划了未来的城市中心区。土地的有偿使用和住房的商品化，促进房地产业的发展，第三产业的兴起以及大量外资的引进，更进一步推动了旧城更新改造的发展。旧城内工业“ 退二进三”速度加快，工企业用地大部分转化为住宅用地和其他第三产业用地。
不符合城市地产开发周期规律的规划方案实施性不足。从96年至今，安庆市歷版城市总体规划中强调积极拓展新区、以带状组团方式促进城市发展。城市东部新区的道路网络也已经基本形成，并且将市政府和市民体育场也建设在了新区。由于古城浓厚的文化氛围、较好的物质基础，旧城区一直也是皖西南地区的经济活动中心并具有巨大的吸引力和活力，反磁力中心并未形成。老城中心区的人民路周边由于缺乏有效的引导和控制，一些高层建筑布局较散乱，成为老城中的不和谐音，影响并改变着安庆老城的传统风貌和空间轮廓。伴随着城市中心的高度集聚，旧城越来越拥挤，3.7km2 的旧城纳了15 万左右人口，人口密度高达4 万人/km2 之多交通拥挤，公共活动场地及绿地匮乏，生活环境质量恶化的趋向加重。另外，安庆未来一段时间内城镇化的主要方向是就地城镇化，也就是吸引周边县市的人口向中心城区集聚。城市东城引进了多为恒大、碧桂园等高端开发商，开发的新房产均价均超过了安庆城镇化人口的承受能力。据统计，2010年安庆全年农村居民人均纯收入4985元，农村居民人均生活消费支出3392元，而恒大等房产的均价均在5000元以上。
与城市地产协开发调的城市规划方法套索——以安庆市为例
安庆市目前面临的老城拥挤、新城乏力的城市问题与安庆历版规划忽视城市地产开发的基本规律有密切关系。我国传统的城市规划较为重视理想蓝图忽视实施机制特别是城市地产发展的市场规律，城市规划受到城市管理部门较多的影响，容易受到“长官意志”的影响。因此安庆的城市规划也体现出重视空间结构蓝图，没有研究和分析房产市场对城市建设的作用，也没有对城市地产开发进行有效的引导，导致了现在“新城没人去，老城人满为患”的城市建设问题。这个问题导致了安庆市历版城市规划和城市建设政策的“政策失灵”和“帕累托改进失败”，同时也浪费了大量的城市建设资源。
安庆未来的城市规划和发展战略应该遵循城市地产开发的一般规律，特别是周期性的规律。在一下几个方面加强研究和分析：一是安庆以往规划和发展与新型城镇化的偏离程度，确定未来安庆城镇化发展的主要目标；二是安庆房地产周期的特征并提出相应的规划策略，对于城市重点地区的发展有针对性的采取吸引地产科学开发的相关税收、贷款等政策；三是加强城市规划中对城市地产开发的引导和制约，特别是对保障性住房的规划研究。此外为了有效贯彻城市规划对城市建设的实际引导作用，还需要加强对宏观经济形势和利率等因素的关注。
结论
总之，未来城市的发展离不开规划的引导和地产的发展，两者结合促进了城市面貌发生了新的变化。正是房地产业把城市规划的一幅幅蓝图变成了一块块实体，既包含了城市规划对房地产开发经营的控制、引导作用，也反映出房地产开发对推动实施城市规划的积极效应。笔者认为新型城镇化包括三大主要内涵：一是由新兴产业带动，二是以民主手段推进，三是与绿色发展相容。这三大内涵都离不开城市规划的引导也离不开房地产业对城市经济、城市环境、城市管理等三方面的影响。欠发达地区以往落后于中国发达地区的城镇化进程，更是需要抓住当前新型城镇化的机遇促进城市的健康科学的发展。
参考文献：
（1）谭皓：《香港房地产的周期波动及其原因分析》，湖北经济学院学报(人文社会科学版)，2005；
（2）马瑞芹：《我国房地产业的可持续发展》，经营与管理，2011；
（3）刘志峰：《加快转变房地产业发展方式 全面提升房地产业发展质量》，住宅产业，2011；