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摘要：改革开放以来，我国物业服务行业异军突起，迅速发展。但是，西部地区物业服务行业发展相对落后。笔者针对西部地区物业服务行业存在的问题，提出促其发展的对策建议。
关键词：促进西部地区 物业服物业发展 对策建议
1 我国物业行业迅猛发展西部地区相对落后
1.1 我国物业行业得到迅猛发展
物业管理于19世纪中叶产生于英国。20世纪中叶引入香港。20世纪80年代初，由香港进入深圳特区。随着我国经济体制改革，特别是住房制度改革和住房商品化政策持续推进，乡村城市化、城市现代化进程的不断加快，以及人们对生活环境的要求逐步提高，物业管理作为新兴的服务行业，异军突起，在我国沿海及内陆各中心城市迅速发展起来。
1981年深圳成立了第一家物业管理公司，标志着中国房屋管理进入了一个新阶段。进入20世纪90年代，物业管理行业得到迅猛发展，近几年又得到了长足的发展，并在经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用。据有关部门统计，目前全国物业管理企业总数超过3万家，从业人员突破300万人，年经营总收入超过800亿元，城镇物业管理覆盖率达到50%左右，在北京、上海、深圳已经达到70%甚至80%、90%。物业管理的项目也不再单纯是商品房项目，而是包括从商品房到经济适用房、房改房，从住宅物业到办公、工业、医院、学校、机场、码头、车站、仓储、运动场馆、文物建筑物业，从小型配套到大型公建，从单门独院到大型社区，从单一型物业到综合性建筑等多种多样的物业类型。物业服务已经覆盖到不动产管理的所有领域，逐渐成为推动国民经济增长、增加就业的新兴行业。
1.2 西部地区物业服务行业发展相对落后
西部地区物业服务业于20世纪90年代中期产生。经过十余年的探索和实践，覆盖面不断扩大、服务范围逐步拓宽、服务质量不断提高，改善了广大居民的生活和工作环境，为构建和谐社会做出了积极贡献。
但由于经济社会发展等因素的影响，西部地区物业服务行业发展相对落后，物业管理水平参差不齐，差异较大。以西北5省区首府城市为例：2010年，银川市已实施物业管理的各类房屋总面积已达5923万平方米，物业管理的覆盖率为65%，乌鲁木齐2010年物业管理面积达到5600万平方米，物业管理的覆盖率为65.8%；兰州2010年物业管理面积达到5260万平方米，物业管理的覆盖率为52.6%；西安2008年物业管理面积达到3000多万平方米，物业管理的覆盖率为40%。西宁2005年物业管理面积达到700万平方米，物业管理的覆盖率为32.25%。最高覆盖面比东部地区低24.2个百分点，最低覆盖面比东部地区低资57.75个百分点。东西部物业管理发展水平差距非常明显。
2 西部地区物业服业发展中存在的问题
2.1 物业服务企业存在的主要问题
一是从业人员文化素质较低。物业管理作为新兴行业，由于近几年的快速发展，从业人员大都来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，管理人员也缺乏正规的专业培训。随着物业管理项目科技含量的不断提高和物业管理范围的扩大，物业管理人员无论在年龄、文化、专业知识等方面都不能适应物业管理发展的需要，从业人员队伍建设远远滞后于行业的发展。
二是专业人才储备基础薄弱。尤其突出地表现在称职的职业经理人匮缺，基层管理岗位缺口较大。缺乏合格的管理层专业人才，已成为制约物业管理行业发展的主要因素。以宁夏回族自治区为例，物业服务企业现有2000名在岗项目经理没有接受过物业管理专业高等职业教育，占物业管理企业项目经理总数的90%以上。
三是收费率低。据调查，有的小区物业服务收取率仅为30%。物业服务费收缴困难，即是困扰和制约物业服务企业发展的一个大问题，也是引起众多居民投诉的热点问题。
四是物业从业人员待遇普遍偏低。直接导致物业行业对专业人才的吸引力减弱，物业企业员工流失率较高，严重影响着整个物业行业管理水平和服务质量。
五是企业经营过程中缺乏自律。一些物业服务企业，只注重追求利润，不按照合同约定提供相应服务，收费与服务不相符，在商品房住宅区的物业管理中，个别企业巧立名目，多收费、少服务，质价不符，财务不公开，以押金、罚款等不正当手段强制业主服从管理，使矛盾激化。物业服务企业自身建设还不能满足社会、居民对物业服务的要求。
2.2 居民对物业服务是商品还缺乏准确的认知和理解
物业管理作为一种新兴服务行业，进入西部市场，而绝大部分居民长期习惯了福利政策下公共设施的免费服务，因此还不能认识到物业服务的商品性。
2.3 政府在制定服务标准、监管、引导物业行业发展上力度不够
目前，对物业服务商品，国家还没有制定统一的标准，只有中国物业协会制定的普通住宅小区服务等级标准。
3 促进西部地区物业服务业发展的建议
3.1 物业服务企业要加强自律，努力打造品牌企业
一是企业作为市场的主体，要加强自律，率先遵纪守法，积极主动改善自身的生存环境。企业要严格遵守《物权法》、《物业管理条例》、《劳动合同法》和《物业服务收费管理实施办法》等相关法律法规政策，依照法规制度维护物业服务企业和居民业主的合法权益，公开服务项目、标准、程序及收费标准，主动接受居民和业主的监督，抵制不正当的经营行为，逐步改善员工待遇，树立良好的企业形象，努力改善企业的生存环境。
二是努力提升员工队伍素质。员工队伍素质直接关系到企业的服务质量和经营效益。打造高素质员工队伍，是打造品牌企业的基础。企业要加大对在职员工的培训力度，要积极吸纳大中专毕业生到物业服务企业工作，解决基层岗位缺少专业人才的问题。
3.2 要树立“物业服务也是一种商品”的价值观
《中华人民共和国价格法》第一章第二条第一款指出：“本法所称价格包括商品价格和服务价格。”第三款指出：“服务价格是指各类有偿服务的收费。”物业服务不是天上掉馅饼。物业服务是有偿服务。物业服务是有价格的。物业服务是要收费的。接受了物业服务是要付费的。物业行业和企业应采取各种形式，积极宣传“物业服务也是一种商品”的价值观，使广大的居民和业主逐步理解和确立正确的价值观念。
3.3 政府职能部门应加强规范、监管、支持、服务力度
物业管理是伴随着经济体制改革产生的新兴服务行业，物业企业也是市场的主体之一，政府职能部门客观上负有规范、监管、引导其健康规范发展的责任。物业企业在履行自身的服务职能外，还承担着协助进行社会治安、消防管理、节能降耗措施、社区文化建设、和谐社区建设、外贸普法宣传等服务社会公众的功能和义务。根据物业企业属于新兴行业、微利行业、承担的社会公共义务、同时也是劳动密集行业的特点，建议政府应给予物业行业大力支持，如在税收上给予一定时间的减免优惠支持，对企业在职员工提供免费培训等扶持性政策，并为企业的发展提供相关服务，促进西部地区物业服务行业健康快速发展。
3.4 引进东部地区物业管理品牌企业进入西部地区中心城市
打破区域界限，积极引进发达地区物业管理品牌企业，进入西部地区中心城市物业服务领域。通过引进品牌企业，发挥示范引领作用，同时将竞争机制引入西部物业服务市场，实践证明能够起到促进提升物业服务水平和服务质量的作用。
参考文献：
[1]雷应利.西安物业管理现状与对策.中国物业管理.2008（1）.
[2]乌鲁木齐物业管理现状.http://www.tianshannet.com.天山网.2010.
10.18.
关键词：促进西部地区 物业服物业发展 对策建议
1 我国物业行业迅猛发展西部地区相对落后
1.1 我国物业行业得到迅猛发展
物业管理于19世纪中叶产生于英国。20世纪中叶引入香港。20世纪80年代初，由香港进入深圳特区。随着我国经济体制改革，特别是住房制度改革和住房商品化政策持续推进，乡村城市化、城市现代化进程的不断加快，以及人们对生活环境的要求逐步提高，物业管理作为新兴的服务行业，异军突起，在我国沿海及内陆各中心城市迅速发展起来。
1981年深圳成立了第一家物业管理公司，标志着中国房屋管理进入了一个新阶段。进入20世纪90年代，物业管理行业得到迅猛发展，近几年又得到了长足的发展，并在经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用。据有关部门统计，目前全国物业管理企业总数超过3万家，从业人员突破300万人，年经营总收入超过800亿元，城镇物业管理覆盖率达到50%左右，在北京、上海、深圳已经达到70%甚至80%、90%。物业管理的项目也不再单纯是商品房项目，而是包括从商品房到经济适用房、房改房，从住宅物业到办公、工业、医院、学校、机场、码头、车站、仓储、运动场馆、文物建筑物业，从小型配套到大型公建，从单门独院到大型社区，从单一型物业到综合性建筑等多种多样的物业类型。物业服务已经覆盖到不动产管理的所有领域，逐渐成为推动国民经济增长、增加就业的新兴行业。
1.2 西部地区物业服务行业发展相对落后
西部地区物业服务业于20世纪90年代中期产生。经过十余年的探索和实践，覆盖面不断扩大、服务范围逐步拓宽、服务质量不断提高，改善了广大居民的生活和工作环境，为构建和谐社会做出了积极贡献。
但由于经济社会发展等因素的影响，西部地区物业服务行业发展相对落后，物业管理水平参差不齐，差异较大。以西北5省区首府城市为例：2010年，银川市已实施物业管理的各类房屋总面积已达5923万平方米，物业管理的覆盖率为65%，乌鲁木齐2010年物业管理面积达到5600万平方米，物业管理的覆盖率为65.8%；兰州2010年物业管理面积达到5260万平方米，物业管理的覆盖率为52.6%；西安2008年物业管理面积达到3000多万平方米，物业管理的覆盖率为40%。西宁2005年物业管理面积达到700万平方米，物业管理的覆盖率为32.25%。最高覆盖面比东部地区低24.2个百分点，最低覆盖面比东部地区低资57.75个百分点。东西部物业管理发展水平差距非常明显。
2 西部地区物业服业发展中存在的问题
2.1 物业服务企业存在的主要问题
一是从业人员文化素质较低。物业管理作为新兴行业，由于近几年的快速发展，从业人员大都来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，管理人员也缺乏正规的专业培训。随着物业管理项目科技含量的不断提高和物业管理范围的扩大，物业管理人员无论在年龄、文化、专业知识等方面都不能适应物业管理发展的需要，从业人员队伍建设远远滞后于行业的发展。
二是专业人才储备基础薄弱。尤其突出地表现在称职的职业经理人匮缺，基层管理岗位缺口较大。缺乏合格的管理层专业人才，已成为制约物业管理行业发展的主要因素。以宁夏回族自治区为例，物业服务企业现有2000名在岗项目经理没有接受过物业管理专业高等职业教育，占物业管理企业项目经理总数的90%以上。
三是收费率低。据调查，有的小区物业服务收取率仅为30%。物业服务费收缴困难，即是困扰和制约物业服务企业发展的一个大问题，也是引起众多居民投诉的热点问题。
四是物业从业人员待遇普遍偏低。直接导致物业行业对专业人才的吸引力减弱，物业企业员工流失率较高，严重影响着整个物业行业管理水平和服务质量。
五是企业经营过程中缺乏自律。一些物业服务企业，只注重追求利润，不按照合同约定提供相应服务，收费与服务不相符，在商品房住宅区的物业管理中，个别企业巧立名目，多收费、少服务，质价不符，财务不公开，以押金、罚款等不正当手段强制业主服从管理，使矛盾激化。物业服务企业自身建设还不能满足社会、居民对物业服务的要求。
2.2 居民对物业服务是商品还缺乏准确的认知和理解
物业管理作为一种新兴服务行业，进入西部市场，而绝大部分居民长期习惯了福利政策下公共设施的免费服务，因此还不能认识到物业服务的商品性。
2.3 政府在制定服务标准、监管、引导物业行业发展上力度不够
目前，对物业服务商品，国家还没有制定统一的标准，只有中国物业协会制定的普通住宅小区服务等级标准。
3 促进西部地区物业服务业发展的建议
3.1 物业服务企业要加强自律，努力打造品牌企业
一是企业作为市场的主体，要加强自律，率先遵纪守法，积极主动改善自身的生存环境。企业要严格遵守《物权法》、《物业管理条例》、《劳动合同法》和《物业服务收费管理实施办法》等相关法律法规政策，依照法规制度维护物业服务企业和居民业主的合法权益，公开服务项目、标准、程序及收费标准，主动接受居民和业主的监督，抵制不正当的经营行为，逐步改善员工待遇，树立良好的企业形象，努力改善企业的生存环境。
二是努力提升员工队伍素质。员工队伍素质直接关系到企业的服务质量和经营效益。打造高素质员工队伍，是打造品牌企业的基础。企业要加大对在职员工的培训力度，要积极吸纳大中专毕业生到物业服务企业工作，解决基层岗位缺少专业人才的问题。
3.2 要树立“物业服务也是一种商品”的价值观
《中华人民共和国价格法》第一章第二条第一款指出：“本法所称价格包括商品价格和服务价格。”第三款指出：“服务价格是指各类有偿服务的收费。”物业服务不是天上掉馅饼。物业服务是有偿服务。物业服务是有价格的。物业服务是要收费的。接受了物业服务是要付费的。物业行业和企业应采取各种形式，积极宣传“物业服务也是一种商品”的价值观，使广大的居民和业主逐步理解和确立正确的价值观念。
3.3 政府职能部门应加强规范、监管、支持、服务力度
物业管理是伴随着经济体制改革产生的新兴服务行业，物业企业也是市场的主体之一，政府职能部门客观上负有规范、监管、引导其健康规范发展的责任。物业企业在履行自身的服务职能外，还承担着协助进行社会治安、消防管理、节能降耗措施、社区文化建设、和谐社区建设、外贸普法宣传等服务社会公众的功能和义务。根据物业企业属于新兴行业、微利行业、承担的社会公共义务、同时也是劳动密集行业的特点，建议政府应给予物业行业大力支持，如在税收上给予一定时间的减免优惠支持，对企业在职员工提供免费培训等扶持性政策，并为企业的发展提供相关服务，促进西部地区物业服务行业健康快速发展。
3.4 引进东部地区物业管理品牌企业进入西部地区中心城市
打破区域界限，积极引进发达地区物业管理品牌企业，进入西部地区中心城市物业服务领域。通过引进品牌企业，发挥示范引领作用，同时将竞争机制引入西部物业服务市场，实践证明能够起到促进提升物业服务水平和服务质量的作用。
参考文献：
[1]雷应利.西安物业管理现状与对策.中国物业管理.2008（1）.
[2]乌鲁木齐物业管理现状.http://www.tianshannet.com.天山网.2010.
10.18.