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从2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。其中，二手房交易的增值税基本平移了现行二手房交易营业税政策，原有的优惠政策也将延续。本文就“营改增”的内涵及意义作简单论述后，以杭州市主城区二手房交易市场为例，并对2016年的二手房交易情况进行分析，探究其对个人、中介机构所产生的影响。
营改增 二手房 个人 中介机构
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点。随后，财政部公布了四大行业增值税税率，建筑业和不动产业税率为11%。5月1日开始的扩围与以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，主要是个人二手房交易。
不难发现，二手房市场已经成为一个不可忽视的存在：从价格的节节攀升，到交易量的持续增长以及大小中介公司的林立，更重要的是，二手房已经纳入了越来越多老百姓置业的考虑范围。根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》 ，针对城市的规模和经济发展水平的不同所适用的增值税规则有所不同，杭州被排除在了北上广深城市的适用规则之外。事实上，G20的顺利召开已经使得原本发展迅速的杭州一跃成为了世界上拥有较高知名度的城市，杭州也已经越来越具备一线城市的气质。而在营改增的前提下杭州适用的是一般规则，这势必会给杭州的经济发展带来巨大的影响。
“营改增”的内涵及对于二手房市场的意义
（1）“营改增”的内涵
1.营业税和增值税的基本概念
1）营业税
所谓营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。也有学者将营业税定义为在我国境内从事交通运输、服务业等第三产业的单位和个人，就其经营业务的流转额所征收的一种商品税。 从性质上看，营业税像是一种行为税，即只要发生了经营商品和提供劳务，取得了经营收入，就有向政府纳税的义务，但从根本上看，营业税还是属于流转税，它发生在生产、经营、消费、流通过程中，是对所获得的商品经营、非商品服务（劳务）收入所征收的一种税。在“营改增”前，营业税的征收范围包括交通运输业、建筑安装业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业提供的应税劳务，上述七个税目在营业税税目中占有最为重要的地位，与其相对应的七个行业直接影响人们的衣食住行。甚至影响国民经济的安全、稳定。营业税属于流转税制中的一个主要税种，营业税的特点之一就是容易发生转嫁，只要商品能够能够销售、流转，则税负即可转嫁，是一种典型的间接税。因此，商品税的税负往往是由消费来承担，在二手房交易中往往是由购房者来承担。
2）增值税
在我国流转税中，营业税和增值税都是其中的重要组成部分，而增值税和营业税的概念和纳税范围有所不同。增值税是以商品在流转过程中产生的增值额为计税依据而征收的一种商品税。一般而言，增值税是指的对单位或者是个人就其销售货物、提供修理修配劳务、加工、进口货物等，对其实现的增值额部分来进行征收的税种。上述的“单位”是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位；“个人”是指个体工商户、和其他个人。上述单位和个人的具体范围也适用于其他商品税纳税人。
所谓增值额，是指生产者或经营者在一定期间的生产经营过程中新创造的价值，可将其看作是购销差价，即因提供货物劳务而取得的收入价格（不包括该货物或劳务的购买者应付的增值税）与该货物和劳务外购成本（不包括为这些外购项目所支付的增值税）之间的差额，增值税就是以价格差额为税基计算征收的。从法律的角度看，增值额的概念只是一个税收上的概念，其范围取决于各自国家具体的法律规定。各国在引进增值税时，都试图将新确立的新增值税的一般概念和被替代的税种尽量平稳的衔接起来。因此，各国对增值额基本概念的理解有所不同，使得各国在增值税制度方面存在一定的差异。
2.增值税在二手房市场上的优点
增值税之所以受到各国的普遍青睐，是因为它具有自己的一系列优点，是一种“良税”，主要体现在以下几个方面：
1）增值税是一个“中性”税种，它以商品流转的增值额为计税依据，可以有效的避免重复征税，在二手房交易中，既能减轻交易双方的税负，又能有效促进市场公平竞争，促进税收效率原则的实现。
2）增值税实行“道道课征，税不重征”，既能体现二手房流转过程中各个环节的内在联系以利于加强相互监督，又有利于保证征税过程的普遍性，连续性和合理性，从而促进財政税收的稳定性。
3）增值税是对商品流转的各个环节的合理分配，有利于社会资源的合理配置和有效利用，是对二手房交易市场各个环节的科学配置。
我国在全国范围内全面推开营业税改增值税之后，即对原来缴纳营业税的各类主体都改增值税，从而实现了我国对货物与服务的商品税制的统一。“营改增”是我国税制上的一项重要改革，其基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，有助于创造更为公平的税收环境，促进社会分工协作，支持服务业发展和制造业转型升级；同时，将不动产纳入抵扣范围，确立了比较规范的消费型增值税制度，有利于完善我国的税收制度，也有利于促进我国产业结构的优化调整，扩大企业投资，增强企业经营活力，促进第二、第三产业的进一步融合发展。 从整体上说，“营改增”有助于进一步减轻企业税负，从而推动我国经济的发展。
（2）“营改增”对二手房市场的意义
1.二手房交易在过去的征税制度是营业税和土地增值税的结合制度。由于营业税和土地增值税均属于价内税，因此经常会出现重复征税的现象，也就是我们说的 “复征”现象。对于房地产企业来说，复征现象的出现会随着房地产项目的开发而逐渐加重，最终会造成税负率的增加，增加企业的生产成本，对企业的长远发展十分不利。全面“营改增”的出现将传统的营业税改为统一的增值税，免去了房地产企业重复征税的情况，降低了企业的税负率，在一定程度上可以降低企业的开发成本压力，促进企业更好的发展。 2.“营改增”税制改革之后，中国将采用统一的增值税制度，隐瞒交易等行为造成的偷税、漏税现象会相应减少。改革后的二手房交易税务办理地点由地方税务局改为国家税务局，国家统一标准，提高办事效率。根据经济发展新形势下从深化改革的总体部署出发做出的重要决策，加快财政改革，减轻企业赋税，成为了政府工作的重要内容。
3.对于想要销售二手房的用户来说，改革前后的二手房缴纳的税款税率并没有改变，但仔细计算新税法后发现二手房税款有所减少：以转让一套不足两年、总价在100万元的住房为例，营改增实施后，现在缴纳的增值税比之前缴纳的营业税少缴2380元左右。更重要的是，房屋的构造成本主要是材料、人工、土地，成本的高低直接影響房价，“营改增”改革后，降低了房地产产商的造房成本，这也大大的增加了购房者的购房欲望，这对二手房的市场影响力也不容忽视。
2016年杭州市市区二手房交易情况
据透明售房网统计，2016年杭州市区二手房共签约115769套，较2015年的66320套增加49449套，增幅达74.56%，创历史年度新高。市区二手房签约面积达1172.8万平方米，同比增长72.53%，签约金额1811.2亿元，同比增长85.05%。
根据我爱我家市场研究数据统计显示，如图1，2016年杭州二手房市场供需变化与2015年相比走出了完全不一样的两条曲线。2015年，整体供需走势基本平稳，月度供需比基本维持在1：4左右。而进入2016年，二手房供需比始终在高位徘徊，4月-8月二手房供需比持续上升，特别是到了9月份，政策 出台前造成的恐慌性需求比例急速上升，单月供需比最高一度达到1：9.33，意味着一套房源对应有9名有购房意愿的客户。供需比的变化最直接地表明杭州二手房市场潜在购房需求量依旧巨大。
2016年春节前后，从中央到地方曾出台多项房地产市场刺激措施，在此形势下，节后杭州房地产市场复苏速度明显快于往年同期。尤其在3月，杭州主城区二手房签约10231套创下当时的单月纪录。随后签约量一直相当可观，4月～8月二手房平均月签约量在6000套左右。9月，由于G20峰会的影响以及限购重启前夕集中签约，达到了另一个峰值。随后，随着调控政策不断加码，市场观望情绪趋浓，签约量回落，但仍处于历史同期较高水平。
根据以上数据可知，2016年的杭州二手房市场，在2016年5月1日全面实行“营改增”改革后，随着购置二手房税款的减少，以及造房成本的降低，需求量在接下来的五个月内不断提高，二手房交易量也占到了全年交易量的大部分。
“营改增”对个人购置二手房的影响
以转让一套不足2年，原值为80万元，现价在100万元的住房为例。
（1）营业税
“营改增”后，财税[2016]36号附件中有一条规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人非住房（如商铺）转让仍按差额缴纳增值税。
以上案例，营改增前，需缴纳营业税为5万元（100×5%），营改增后，由于过去的100万是含税价，现在增值税按照不含税价来“计算征收”，只需交纳47619.05元{100÷（1+5%）×5%}的增值税。两者相比，个人购置二手房比之前少交税2380元左右。所以，营改增后，个人交易二手房税负没有增加，反而略有降低。
（2）个人所得税
《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第四条规定，对个人转让自用住房5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。不符合上述政策的，应按“财产转让所得”缴纳个人所得税，具体有查验征收或核定征收两种征收方式。
《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43 号）第四条第二款规定，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
以上案例，假设可扣除的合理费用为10万元，且可提供准确的房屋原值凭证。
首先我们应该明白一个概念，对于个人所得税，目前按照国家规定征收个税的方式共有二种，一是能提供准确的房屋原值凭证的，以转让所得的20%征个税，二是未提供准确的房屋原值凭证的，普通住房的税费是按交易价格的1%征收。
另外，我国现行的商品税所含的附加税主要有两种，一是城市维护建设税，另一个是教育费附加。在我国实行“营改增”之前，它们是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据并随同这三税同时缴纳。
因此，营改增前：所需缴纳营业税及附加为5.5万元{100×5%×（1+ 7%+3%）}。
个人所得税：（100-80-5.5-10）×20%=0.9万元
营改增后：个人所得税={计税价格-房产原值-转让中缴纳的相关税费（如城建税、教育费附加等）-合理费用}×20%，
所需缴纳增值税及附加为5.23万元左右{100÷（1+5%）×5%×（1+7% +3%）}。其中增值税为4.76，城建税和教育费附加共计0.46万元
个人所得税：（95.23-80-0.46-10）×20%=0.954万元
两者比较，个人购置二手房个人所得税增加0.054万元，增加的原因是本次缴纳的增值税不可扣除，以及可扣减的住囊肿缴纳的附加税费的减少。
（3）契税
契税是指土地、房屋权属发生转移变更时，根据双方订立的契约，以发生权属转移的土地、房屋为课税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。除北上广深外，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 以上案例，营改增前，应缴纳契税为1.5万元（100×1.5%），营改增后，由于计征契税的成交价格不含增值税。只需缴纳契税1.42万元{100÷（1+5%）×1.5%}。两者相比，营改增后，少缴契税0.08万元。
“营改增”对杭州房地产中介机构的影响
首先，根据《增值税暂行条例》第二十二条第（一）项规定，固定業户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经国务院财政、税务主管部门或者其授权的财政、税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。这就意味着一家分支机构众多的房地产中介机构可以由总机构统一申报纳税，无疑简化了纳税手续和纳税时间。
其次，增值税的纳税主体从税法地位和税款计算的角度可以分为两大类：即一般纳税人和小规模纳税人。这是在增值税领域内非常重要，且非常具有特色的一种分类。具体而言，营改增改革以后，以500万应税销售额为准，高于500万为一般纳税人，低于500万为小规模纳税人。这就涉及到应税额为500万左右的纳税人如何选择的问题。由于房地产中介行业属于现代服务业中的经纪代理服务，按一般纳税人进行纳税的话，适用税率为6%，可准予进项抵扣，且支付佣金后可开具税率为6%的增值税专用发票；若按小规模纳税人纳税，适用税率为3%，不准进项抵扣，由税务机关代开增值税专用发票。至于具体纳税身份的选择还需要考虑中介机构自身的情况和代理经济业务的性质。但这无疑给了中介机构对此两类增值税纳税人身份进行选择的机会，以作出最利于本机构的决定。
最后，房地产营改增政策实施后，个人购买者的税负有所减轻，二手房的交易量有小幅提升，对于房地产经纪人而言是利好。此外，为了迅速抢占市场，把握二手房需求量的热期，房地产中介机构也不断优化机构配置，及时掌握必要的税收政策，给于客户更加专业的服务。
[1] 刘隆亨.中国税法概论.北京大学出版社，2003：135.
[2] 全国人大常委会预算工作委员会.增值税法律制度比较研究.中国民主法制出版社，2010：2.
[3] 张守文.税法原理.北京大学出版社，2016：158.
[4] 赵花.浅谈“营改增”对房地产企业的影响及策略.中国经贸，2016（17）：250.
[5] 于晓莉.浅议“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策.财税研究，2016（9）：252-252.
[6] 数据来源：房天下二手房数据中心http：//esf.hz.fang.com/newsecond/news/24082098_3.htm.
[7] 9月18日下午，杭州市住房保障和房产管理局发布了限购政策，即自9月19日起，暂停在杭州市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售住房.
[8] 图表来源：2016年杭州乐居二手房数字楼市全年报http：//hz.leju.com/ zhuanti/2016hzesfqnb/.
[9] 刘剑文.财税法学研究评述.高等教育出版社，2004：379.
[10] 陈佳军，杨一奇.营改增后，二手房交易的“变”与“不变“.中国税务报，2016年6月17日，第B03版.
[11] 谭梦茹，王璐.浅析“营改增”对二手房市场的影响——以南京地区为例.时代金融，2017（07）：58.
营改增 二手房 个人 中介机构
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点。随后，财政部公布了四大行业增值税税率，建筑业和不动产业税率为11%。5月1日开始的扩围与以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，主要是个人二手房交易。
不难发现，二手房市场已经成为一个不可忽视的存在：从价格的节节攀升，到交易量的持续增长以及大小中介公司的林立，更重要的是，二手房已经纳入了越来越多老百姓置业的考虑范围。根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》 ，针对城市的规模和经济发展水平的不同所适用的增值税规则有所不同，杭州被排除在了北上广深城市的适用规则之外。事实上，G20的顺利召开已经使得原本发展迅速的杭州一跃成为了世界上拥有较高知名度的城市，杭州也已经越来越具备一线城市的气质。而在营改增的前提下杭州适用的是一般规则，这势必会给杭州的经济发展带来巨大的影响。
“营改增”的内涵及对于二手房市场的意义
（1）“营改增”的内涵
1.营业税和增值税的基本概念
1）营业税
所谓营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。也有学者将营业税定义为在我国境内从事交通运输、服务业等第三产业的单位和个人，就其经营业务的流转额所征收的一种商品税。 从性质上看，营业税像是一种行为税，即只要发生了经营商品和提供劳务，取得了经营收入，就有向政府纳税的义务，但从根本上看，营业税还是属于流转税，它发生在生产、经营、消费、流通过程中，是对所获得的商品经营、非商品服务（劳务）收入所征收的一种税。在“营改增”前，营业税的征收范围包括交通运输业、建筑安装业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业提供的应税劳务，上述七个税目在营业税税目中占有最为重要的地位，与其相对应的七个行业直接影响人们的衣食住行。甚至影响国民经济的安全、稳定。营业税属于流转税制中的一个主要税种，营业税的特点之一就是容易发生转嫁，只要商品能够能够销售、流转，则税负即可转嫁，是一种典型的间接税。因此，商品税的税负往往是由消费来承担，在二手房交易中往往是由购房者来承担。
2）增值税
在我国流转税中，营业税和增值税都是其中的重要组成部分，而增值税和营业税的概念和纳税范围有所不同。增值税是以商品在流转过程中产生的增值额为计税依据而征收的一种商品税。一般而言，增值税是指的对单位或者是个人就其销售货物、提供修理修配劳务、加工、进口货物等，对其实现的增值额部分来进行征收的税种。上述的“单位”是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位；“个人”是指个体工商户、和其他个人。上述单位和个人的具体范围也适用于其他商品税纳税人。
所谓增值额，是指生产者或经营者在一定期间的生产经营过程中新创造的价值，可将其看作是购销差价，即因提供货物劳务而取得的收入价格（不包括该货物或劳务的购买者应付的增值税）与该货物和劳务外购成本（不包括为这些外购项目所支付的增值税）之间的差额，增值税就是以价格差额为税基计算征收的。从法律的角度看，增值额的概念只是一个税收上的概念，其范围取决于各自国家具体的法律规定。各国在引进增值税时，都试图将新确立的新增值税的一般概念和被替代的税种尽量平稳的衔接起来。因此，各国对增值额基本概念的理解有所不同，使得各国在增值税制度方面存在一定的差异。
2.增值税在二手房市场上的优点
增值税之所以受到各国的普遍青睐，是因为它具有自己的一系列优点，是一种“良税”，主要体现在以下几个方面：
1）增值税是一个“中性”税种，它以商品流转的增值额为计税依据，可以有效的避免重复征税，在二手房交易中，既能减轻交易双方的税负，又能有效促进市场公平竞争，促进税收效率原则的实现。
2）增值税实行“道道课征，税不重征”，既能体现二手房流转过程中各个环节的内在联系以利于加强相互监督，又有利于保证征税过程的普遍性，连续性和合理性，从而促进財政税收的稳定性。
3）增值税是对商品流转的各个环节的合理分配，有利于社会资源的合理配置和有效利用，是对二手房交易市场各个环节的科学配置。
我国在全国范围内全面推开营业税改增值税之后，即对原来缴纳营业税的各类主体都改增值税，从而实现了我国对货物与服务的商品税制的统一。“营改增”是我国税制上的一项重要改革，其基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，有助于创造更为公平的税收环境，促进社会分工协作，支持服务业发展和制造业转型升级；同时，将不动产纳入抵扣范围，确立了比较规范的消费型增值税制度，有利于完善我国的税收制度，也有利于促进我国产业结构的优化调整，扩大企业投资，增强企业经营活力，促进第二、第三产业的进一步融合发展。 从整体上说，“营改增”有助于进一步减轻企业税负，从而推动我国经济的发展。
（2）“营改增”对二手房市场的意义
1.二手房交易在过去的征税制度是营业税和土地增值税的结合制度。由于营业税和土地增值税均属于价内税，因此经常会出现重复征税的现象，也就是我们说的 “复征”现象。对于房地产企业来说，复征现象的出现会随着房地产项目的开发而逐渐加重，最终会造成税负率的增加，增加企业的生产成本，对企业的长远发展十分不利。全面“营改增”的出现将传统的营业税改为统一的增值税，免去了房地产企业重复征税的情况，降低了企业的税负率，在一定程度上可以降低企业的开发成本压力，促进企业更好的发展。 2.“营改增”税制改革之后，中国将采用统一的增值税制度，隐瞒交易等行为造成的偷税、漏税现象会相应减少。改革后的二手房交易税务办理地点由地方税务局改为国家税务局，国家统一标准，提高办事效率。根据经济发展新形势下从深化改革的总体部署出发做出的重要决策，加快财政改革，减轻企业赋税，成为了政府工作的重要内容。
3.对于想要销售二手房的用户来说，改革前后的二手房缴纳的税款税率并没有改变，但仔细计算新税法后发现二手房税款有所减少：以转让一套不足两年、总价在100万元的住房为例，营改增实施后，现在缴纳的增值税比之前缴纳的营业税少缴2380元左右。更重要的是，房屋的构造成本主要是材料、人工、土地，成本的高低直接影響房价，“营改增”改革后，降低了房地产产商的造房成本，这也大大的增加了购房者的购房欲望，这对二手房的市场影响力也不容忽视。
2016年杭州市市区二手房交易情况
据透明售房网统计，2016年杭州市区二手房共签约115769套，较2015年的66320套增加49449套，增幅达74.56%，创历史年度新高。市区二手房签约面积达1172.8万平方米，同比增长72.53%，签约金额1811.2亿元，同比增长85.05%。
根据我爱我家市场研究数据统计显示，如图1，2016年杭州二手房市场供需变化与2015年相比走出了完全不一样的两条曲线。2015年，整体供需走势基本平稳，月度供需比基本维持在1：4左右。而进入2016年，二手房供需比始终在高位徘徊，4月-8月二手房供需比持续上升，特别是到了9月份，政策 出台前造成的恐慌性需求比例急速上升，单月供需比最高一度达到1：9.33，意味着一套房源对应有9名有购房意愿的客户。供需比的变化最直接地表明杭州二手房市场潜在购房需求量依旧巨大。
2016年春节前后，从中央到地方曾出台多项房地产市场刺激措施，在此形势下，节后杭州房地产市场复苏速度明显快于往年同期。尤其在3月，杭州主城区二手房签约10231套创下当时的单月纪录。随后签约量一直相当可观，4月～8月二手房平均月签约量在6000套左右。9月，由于G20峰会的影响以及限购重启前夕集中签约，达到了另一个峰值。随后，随着调控政策不断加码，市场观望情绪趋浓，签约量回落，但仍处于历史同期较高水平。
根据以上数据可知，2016年的杭州二手房市场，在2016年5月1日全面实行“营改增”改革后，随着购置二手房税款的减少，以及造房成本的降低，需求量在接下来的五个月内不断提高，二手房交易量也占到了全年交易量的大部分。
“营改增”对个人购置二手房的影响
以转让一套不足2年，原值为80万元，现价在100万元的住房为例。
（1）营业税
“营改增”后，财税[2016]36号附件中有一条规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人非住房（如商铺）转让仍按差额缴纳增值税。
以上案例，营改增前，需缴纳营业税为5万元（100×5%），营改增后，由于过去的100万是含税价，现在增值税按照不含税价来“计算征收”，只需交纳47619.05元{100÷（1+5%）×5%}的增值税。两者相比，个人购置二手房比之前少交税2380元左右。所以，营改增后，个人交易二手房税负没有增加，反而略有降低。
（2）个人所得税
《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第四条规定，对个人转让自用住房5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。不符合上述政策的，应按“财产转让所得”缴纳个人所得税，具体有查验征收或核定征收两种征收方式。
《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43 号）第四条第二款规定，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
以上案例，假设可扣除的合理费用为10万元，且可提供准确的房屋原值凭证。
首先我们应该明白一个概念，对于个人所得税，目前按照国家规定征收个税的方式共有二种，一是能提供准确的房屋原值凭证的，以转让所得的20%征个税，二是未提供准确的房屋原值凭证的，普通住房的税费是按交易价格的1%征收。
另外，我国现行的商品税所含的附加税主要有两种，一是城市维护建设税，另一个是教育费附加。在我国实行“营改增”之前，它们是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据并随同这三税同时缴纳。
因此，营改增前：所需缴纳营业税及附加为5.5万元{100×5%×（1+ 7%+3%）}。
个人所得税：（100-80-5.5-10）×20%=0.9万元
营改增后：个人所得税={计税价格-房产原值-转让中缴纳的相关税费（如城建税、教育费附加等）-合理费用}×20%，
所需缴纳增值税及附加为5.23万元左右{100÷（1+5%）×5%×（1+7% +3%）}。其中增值税为4.76，城建税和教育费附加共计0.46万元
个人所得税：（95.23-80-0.46-10）×20%=0.954万元
两者比较，个人购置二手房个人所得税增加0.054万元，增加的原因是本次缴纳的增值税不可扣除，以及可扣减的住囊肿缴纳的附加税费的减少。
（3）契税
契税是指土地、房屋权属发生转移变更时，根据双方订立的契约，以发生权属转移的土地、房屋为课税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。除北上广深外，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 以上案例，营改增前，应缴纳契税为1.5万元（100×1.5%），营改增后，由于计征契税的成交价格不含增值税。只需缴纳契税1.42万元{100÷（1+5%）×1.5%}。两者相比，营改增后，少缴契税0.08万元。
“营改增”对杭州房地产中介机构的影响
首先，根据《增值税暂行条例》第二十二条第（一）项规定，固定業户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经国务院财政、税务主管部门或者其授权的财政、税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。这就意味着一家分支机构众多的房地产中介机构可以由总机构统一申报纳税，无疑简化了纳税手续和纳税时间。
其次，增值税的纳税主体从税法地位和税款计算的角度可以分为两大类：即一般纳税人和小规模纳税人。这是在增值税领域内非常重要，且非常具有特色的一种分类。具体而言，营改增改革以后，以500万应税销售额为准，高于500万为一般纳税人，低于500万为小规模纳税人。这就涉及到应税额为500万左右的纳税人如何选择的问题。由于房地产中介行业属于现代服务业中的经纪代理服务，按一般纳税人进行纳税的话，适用税率为6%，可准予进项抵扣，且支付佣金后可开具税率为6%的增值税专用发票；若按小规模纳税人纳税，适用税率为3%，不准进项抵扣，由税务机关代开增值税专用发票。至于具体纳税身份的选择还需要考虑中介机构自身的情况和代理经济业务的性质。但这无疑给了中介机构对此两类增值税纳税人身份进行选择的机会，以作出最利于本机构的决定。
最后，房地产营改增政策实施后，个人购买者的税负有所减轻，二手房的交易量有小幅提升，对于房地产经纪人而言是利好。此外，为了迅速抢占市场，把握二手房需求量的热期，房地产中介机构也不断优化机构配置，及时掌握必要的税收政策，给于客户更加专业的服务。
[1] 刘隆亨.中国税法概论.北京大学出版社，2003：135.
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[4] 赵花.浅谈“营改增”对房地产企业的影响及策略.中国经贸，2016（17）：250.
[5] 于晓莉.浅议“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策.财税研究，2016（9）：252-252.
[6] 数据来源：房天下二手房数据中心http：//esf.hz.fang.com/newsecond/news/24082098_3.htm.
[7] 9月18日下午，杭州市住房保障和房产管理局发布了限购政策，即自9月19日起，暂停在杭州市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售住房.
[8] 图表来源：2016年杭州乐居二手房数字楼市全年报http：//hz.leju.com/ zhuanti/2016hzesfqnb/.
[9] 刘剑文.财税法学研究评述.高等教育出版社，2004：379.
[10] 陈佳军，杨一奇.营改增后，二手房交易的“变”与“不变“.中国税务报，2016年6月17日，第B03版.
[11] 谭梦茹，王璐.浅析“营改增”对二手房市场的影响——以南京地区为例.时代金融，2017（07）：58.