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笔者读大学时初识“寡头垄断”四个字时，闻到的是一股“大鱼吃小鱼”的血腥味，产生的是一种恐慌和窒息感。也许，我们对金融寡头垄断并不陌生。而如今，当房地产“寡头垄断”悄悄走进中国经济领域时，你是否也会有一种头皮发麻的感觉。今年7月初，中国房产信息集团和中国房地产测评中心发表了“2013年上半年中国房地产企业销售50强排行榜”。榜单并无疑义，发榜之时，不仅上榜房企沾沾自喜，整个房地产行业似乎也洋洋得意。尽管笔者从业多年，但读到这真实的数据时，仿佛读到了房地产“寡头垄断”制造出的血肉模糊的情节。这充满血腥味的“寡头垄断”，强烈刺激着笔者的大脑神经，不由地触景生情地对房地产“寡头垄断”现象作出几点尖刻的剖析。
其一：房地产企业正在形成利益垄断之团伙。中国房地产企业销售50强排行榜发布的数据中表明：50强房企2013年1-6月的销售总金额为9482亿。这些上榜企业绝大多数是国企和上市公司，它们一般拿到的都是低利率的银行贷款，或者是股市募集的低成本资金。这些优质企业不仅倍受银行的青睐，享受低成本的资本运作福利，同时，也不断地受到地方政府的关怀，以绝对的优势获取房地产开发的利益之源——土地。因此，这些房企基本都能保证有30%左右的利润。以排行榜榜首——万科地产总销金额830亿为例，利润是近250亿。半年就可以谋取250亿的利润，绝对是“王中之王”。如果以50强房企9482亿总销金额的30%利润计算是2845.5亿。这种可以赚取巨额利润的行业，戏称为“万恶”为过吗？而分享这笔巨额利润的也仅仅是50家房地产企业，称呼它们为房地产利益垄断之团伙，其实是一种真实的市场写照。
其二：房地产企业已经形成市场垄断之团体。也许，我们单以50强2013年1-6月取得总销金额9842亿的业绩而论，是抽象而苍白的。如果我们知道2013年上半年中国房地产市场总销售金额仅为33376亿元时，我们才会倒吸一口凉气。因为50强房企已占据了我国房地产市场总销金额中的28%多，而前十强房企的市场占有率达到近15%，这算不算是一种市场“寡头垄断”呢？读过市场经济学的人都懂得。笔者亲自询问了榜单的创办者丁祖昱先生，他认为：这是一种趋势，房地产行业发展一定是强者恒强。笔者无语，而后沉思，沉思之一：房地产行业加速洗牌是强者恒强的表现，同时也是大鱼吃小鱼的结果。据悉，目前销售业绩强劲且手中现金充裕的大型房企纷纷把中小型房企手中的一些土地和开发项目收入囊中。今年上半年，国内房企并购交易规模达到155亿美元，较上年同期的84亿美元增长近一倍。房产调控是否催化房地产业市场垄断格局的形成，值得这业内外人士的反思。沉思之二：土地拍卖市场门槛的不断提高，也使中小房企缴械投降式地被挤出房地产行业，或从一、二线城市被迫转战至三、四线城市艰难发展，更加快了市场垄断的形成。笔者行笔至此，忽然想到上海原有一位颇有名气的房地产女企业家，在上海也开发过几个小有名气的楼盘。而如今，已被彻底挤出上海房地产圈，落荒到四线城市去发展。而小城市的房地产开发风险，又随时会终结这些小房企的行业生命，这不得不引起人们对中小房企生存风险的思考。沉思之三：50强房企不仅垄断一、二线城市的房地产开发项目和资源，在三、四线城市，它们同样掌握着雄厚的土地资源储备，这种市场垄断短时期内根本无法改变。以上海为例，2013年上半年度房地产企业商品房销售面积前20强中，上海本土房地产企业仅存绿地、大华、农工商、金丰投资、复地、中华企业、上实控股、恒盛地产8家企业，大半壁江山落于外来房企。这种强势格局的形成，将使房地产的发展更趋于市場的“寡头垄断”，也让人们对房企生存环境的公平性产生疑惑。
其三：房地产企业的话语权垄断将决定行业的发展方向。50强房企市场份额“寡头垄断”，将使它们不仅拥有土地资源和资金流量，更使它们掌握着市场的“话语权”。这种“话语权”不仅体现在土地价格的高低上，更表现在房价的涨幅尺度上。同时，也对房地产发展趋势拥有行业“意见领袖”的霸王地位。50强房企拥有9842亿元销售总金额中，前十强以4874亿元的总销售金额占据超过50%的份额。前二十强以6917亿元的销售金额，占据超过70%的份额。也就是说中国房地产销售排名前二十家房地产企业，占据前50强销售总金额的70%以上，它们是真正决定中国土地价格和商品房价格的“房地产寡头”。中国的土地价格和房价涨幅的“话语权”掌握在它们手中，可能中国的土地价格和房价真不是总理说了算，而是这些“寡头垄断”的总经理说了算。中国房地产“寡头王”万科在今年7月的十五天里，连续在重庆、上海、广州创下“地王”。万科在行业内一直坚称“不拿地王”，但其反常的行为对房地产行业肯定有刺激和推动的作用，或许这正是房价展开新一轮上涨的前兆。同时，万科总裁郁亮更是以“房地产没有春天”来忽悠唱空市场，而自己却神不知鬼不觉地屡创“地王”，其“司马昭之心，路人皆知”，那就是为了巩固万科在行业中“寡头垄断”的霸主地位。其结果是中小房企被吓退，大型房企与其争夺土地资源，并共同发力抬高中国的房价。这不仅对房地产企业的发展起到生死作用，同时，也对中国房价的上涨起到了引领者的风向作用。
我们不能否定，中国房地产的“寡头垄断”不但已经形成，且不断地得到巩固。要想打破这种“寡头垄断”的格局，政府只有采取限市场房价和限房企利润，这才不失为明智之举。否则，行业越垄断，政府就越难调控。
其一：房地产企业正在形成利益垄断之团伙。中国房地产企业销售50强排行榜发布的数据中表明：50强房企2013年1-6月的销售总金额为9482亿。这些上榜企业绝大多数是国企和上市公司，它们一般拿到的都是低利率的银行贷款，或者是股市募集的低成本资金。这些优质企业不仅倍受银行的青睐，享受低成本的资本运作福利，同时，也不断地受到地方政府的关怀，以绝对的优势获取房地产开发的利益之源——土地。因此，这些房企基本都能保证有30%左右的利润。以排行榜榜首——万科地产总销金额830亿为例，利润是近250亿。半年就可以谋取250亿的利润，绝对是“王中之王”。如果以50强房企9482亿总销金额的30%利润计算是2845.5亿。这种可以赚取巨额利润的行业，戏称为“万恶”为过吗？而分享这笔巨额利润的也仅仅是50家房地产企业，称呼它们为房地产利益垄断之团伙，其实是一种真实的市场写照。
其二：房地产企业已经形成市场垄断之团体。也许，我们单以50强2013年1-6月取得总销金额9842亿的业绩而论，是抽象而苍白的。如果我们知道2013年上半年中国房地产市场总销售金额仅为33376亿元时，我们才会倒吸一口凉气。因为50强房企已占据了我国房地产市场总销金额中的28%多，而前十强房企的市场占有率达到近15%，这算不算是一种市场“寡头垄断”呢？读过市场经济学的人都懂得。笔者亲自询问了榜单的创办者丁祖昱先生，他认为：这是一种趋势，房地产行业发展一定是强者恒强。笔者无语，而后沉思，沉思之一：房地产行业加速洗牌是强者恒强的表现，同时也是大鱼吃小鱼的结果。据悉，目前销售业绩强劲且手中现金充裕的大型房企纷纷把中小型房企手中的一些土地和开发项目收入囊中。今年上半年，国内房企并购交易规模达到155亿美元，较上年同期的84亿美元增长近一倍。房产调控是否催化房地产业市场垄断格局的形成，值得这业内外人士的反思。沉思之二：土地拍卖市场门槛的不断提高，也使中小房企缴械投降式地被挤出房地产行业，或从一、二线城市被迫转战至三、四线城市艰难发展，更加快了市场垄断的形成。笔者行笔至此，忽然想到上海原有一位颇有名气的房地产女企业家，在上海也开发过几个小有名气的楼盘。而如今，已被彻底挤出上海房地产圈，落荒到四线城市去发展。而小城市的房地产开发风险，又随时会终结这些小房企的行业生命，这不得不引起人们对中小房企生存风险的思考。沉思之三：50强房企不仅垄断一、二线城市的房地产开发项目和资源，在三、四线城市，它们同样掌握着雄厚的土地资源储备，这种市场垄断短时期内根本无法改变。以上海为例，2013年上半年度房地产企业商品房销售面积前20强中，上海本土房地产企业仅存绿地、大华、农工商、金丰投资、复地、中华企业、上实控股、恒盛地产8家企业，大半壁江山落于外来房企。这种强势格局的形成，将使房地产的发展更趋于市場的“寡头垄断”，也让人们对房企生存环境的公平性产生疑惑。
其三：房地产企业的话语权垄断将决定行业的发展方向。50强房企市场份额“寡头垄断”，将使它们不仅拥有土地资源和资金流量，更使它们掌握着市场的“话语权”。这种“话语权”不仅体现在土地价格的高低上，更表现在房价的涨幅尺度上。同时，也对房地产发展趋势拥有行业“意见领袖”的霸王地位。50强房企拥有9842亿元销售总金额中，前十强以4874亿元的总销售金额占据超过50%的份额。前二十强以6917亿元的销售金额，占据超过70%的份额。也就是说中国房地产销售排名前二十家房地产企业，占据前50强销售总金额的70%以上，它们是真正决定中国土地价格和商品房价格的“房地产寡头”。中国的土地价格和房价涨幅的“话语权”掌握在它们手中，可能中国的土地价格和房价真不是总理说了算，而是这些“寡头垄断”的总经理说了算。中国房地产“寡头王”万科在今年7月的十五天里，连续在重庆、上海、广州创下“地王”。万科在行业内一直坚称“不拿地王”，但其反常的行为对房地产行业肯定有刺激和推动的作用，或许这正是房价展开新一轮上涨的前兆。同时，万科总裁郁亮更是以“房地产没有春天”来忽悠唱空市场，而自己却神不知鬼不觉地屡创“地王”，其“司马昭之心，路人皆知”，那就是为了巩固万科在行业中“寡头垄断”的霸主地位。其结果是中小房企被吓退，大型房企与其争夺土地资源，并共同发力抬高中国的房价。这不仅对房地产企业的发展起到生死作用，同时，也对中国房价的上涨起到了引领者的风向作用。
我们不能否定，中国房地产的“寡头垄断”不但已经形成，且不断地得到巩固。要想打破这种“寡头垄断”的格局，政府只有采取限市场房价和限房企利润，这才不失为明智之举。否则，行业越垄断，政府就越难调控。