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【摘要】生态住宅建筑越来越被社会认可，加强生态建筑投资管理工作，提高投资效益越来越受到企业的重视。而生态住宅工程项目投资的后评价作为投资管理的重要环节及投资决策的重要辅助手段，同时也为被评项目实施运营中出现的问题提出改进建议，从而达到提高投资效益的目的。本文首先在传统的财务后评价指标体系上重新构建了新的财务后评价指标体系，扩充了财务后评价的功能，以适用于生态住宅工程项目。然后选取财务净现值、财务内部收益率、投资利润率、投资回收期四项指标进行评价，通过与生态住宅工程项目前评估中预测的经济效益指标进行对比，得出生态住宅工程项目财务后评价的基本结论。最后找出影响指标差异的主要因素，为今后生态住宅项目的投资决策提供参考信息。
【关键词】生态住宅项目；财务后评价；评价指标
1、引言
随着建筑市场竞争的不断加剧，资本市场对企业的压力逐渐增大。生态住宅建筑的出现为市场打开了另一扇门，但在当前企业投资建设的工程项目中，往往为了取得生态住宅项目立项审批而进行了包含项目财务前评估内容的可行性研究，而项目后评价及其中的财务后评价工作没有得到普遍重视而开展不够，一方面不能恰当的对以实施的生态住宅工程项目从财务的角度评价其投资效益，另一方面也不能为后续或类似生态住宅项目的工程可行性研究提供参考，因此有必要加强生态住宅投资项目的财务后评价工作。项目后评价能够改进公共管理机制，使决策主体和责任主体错位的现象得以缓解，对决策者具有制约作用，从而可以减少失误的发生。
2、生态住宅项目财务后评价指标体系的构建
在进行项目财务后评价过程中，恰当的选择评价指标并进行计算得出的正确结果对财务后评价分析和查找关键的影响因素起着重要作用。财务后评价指标分为三大类（共13个指标）：一类是呈现项目实际效果的指标：财务净现值、财务内部收益率、投资利润率和投资回收期。另一类是呈现财务前局平价偏离程度的指标财务净现值变化率、财务内部收益率变化率、投资利润率变化率和投资回收期变化率。两种情况可以满足生态住宅项目实际评价效果的需要，但是要想找出前后财务评价指标偏离的原因，我们还需要增加一类指标来扩展后评价的功能，从而满足实际财务后评价的需要。所以我们把第三类指标叫做分析財务指标偏离原因的指标，第三类评价指标是在第二类评价指标的基础上分析各类指标产生偏离的原因，站在生态住宅项目运营的角度，选取财务指标偏离的主要指标有固定资产投资变化率、经营费用变化率、房产出售收入变化率。根据以上分析可得出三类评价指标体系如下图图1所示：
3、生态住宅工程财务后评价指标计算与分析
首先了解生态住宅项目的实际总投资、建设投资、流动资金，弄清该项目实际所需资金来源与前评估时的资金筹措计划是否一致，自有资金占项目总投资的比例，建设投资的每年投入比例。找出该生态住宅项目开发和运营成本较前期预测变化的主要地方。然后编制生态住宅建筑财务后评价的基本报表：项目实际总投资情况表、项目投资使用计划与资金筹措表、营业收入、营业税金及附加表、利润与利润分配表、项目投资现金流量表。
在财务后评价各项数据的实际值基础上，财务后评价指标体系，对三类指标体系进行计算分析。在重新测算项目实际数据的前提下，对能够反映财务效果的第一类指标体系进行计算，得出项目在实际运营期内的效益情况。算出第二类指标，它们体现的是生态住宅项目实际运营过程中的各项数据与前评估的偏离程度。根据第一类评价指标选取的财务净现值、财务内部收益、投资利润率、静态和动态投资回收期五个指标的计算公式可以得出第三类指标固定资产投资额、经营费用、房产销售收入是影响指标大小的关键因素。
通过对生态住宅项目建设期和运营期的实际数据分析并对各项财务后评价指标进行进一步的计算，得出了生态住宅工程项目财务后评价的基本结论。分析第一类指标，得出该生态住宅项目在财务上是否可行，项目具有一定的盈利能力和抗风险能力。分析第二类指标得出该生态住宅项目的前评估时预测的各项财务经营数据与实际运营的数据的差别是否较大。通过对第三类指标的计算分析，得出了影响财务评价指标的前后变化率，找出哪些指标偏离率最大，得出影响该生态住宅项目财务前后评价值差异较大的主要原因。
4、影响财务后评价指标值变化的因素分析
影响固定资产投资变化的原因，可能是：环保材料费价格上涨、机械使用费价格上涨、设备购置费价格上涨、其他费用价格上涨。影响经营费用变化的原因，可能是：由于近年来物价水平的上涨，经营费用中人工费也出现一定程度的上涨，管理和销售费用占销售收入的比例增长了，即便在销售收入有所減少的情况下，经营费用还是出现了一定程度的增幅。影响营运收入变化的原因，可能是：由于开发商对生态住宅项目形势过于乐观的预期，在房地产行业持续升温的同时，没有依据经济发展的客观规律，定价过高，导致前期的销售没有达到预期的效果。
结语：
本论文以生态住宅工程项目从建设期到运营期的实际数据为基础，站在企业的角度，依照国家现行的价格体系的财税政策，对项目整个生命周期的数据进行重新测算，得出了生态住宅项目后评价的各项经济指标，在对比前后指标差异的基础上，找出影响前后差异的主要因素，并得出结论。本文根据生态住宅工程的特点，从三个方面构建了该项目的财务后评价指标体系。包括反映项目实际财务效果的第一层指标，反映项目后评价与前评估两者之间财务指标偏离程度的第二层指标，以及分析财务指标偏离原因的第三层指标，并选取了合适的评价指标。在该后评价指标体系的基础上能够对项目的建设和运营提出合理可行的建议，使项目的预期目标能够得以实现。
【关键词】生态住宅项目；财务后评价；评价指标
1、引言
随着建筑市场竞争的不断加剧，资本市场对企业的压力逐渐增大。生态住宅建筑的出现为市场打开了另一扇门，但在当前企业投资建设的工程项目中，往往为了取得生态住宅项目立项审批而进行了包含项目财务前评估内容的可行性研究，而项目后评价及其中的财务后评价工作没有得到普遍重视而开展不够，一方面不能恰当的对以实施的生态住宅工程项目从财务的角度评价其投资效益，另一方面也不能为后续或类似生态住宅项目的工程可行性研究提供参考，因此有必要加强生态住宅投资项目的财务后评价工作。项目后评价能够改进公共管理机制，使决策主体和责任主体错位的现象得以缓解，对决策者具有制约作用，从而可以减少失误的发生。
2、生态住宅项目财务后评价指标体系的构建
在进行项目财务后评价过程中，恰当的选择评价指标并进行计算得出的正确结果对财务后评价分析和查找关键的影响因素起着重要作用。财务后评价指标分为三大类（共13个指标）：一类是呈现项目实际效果的指标：财务净现值、财务内部收益率、投资利润率和投资回收期。另一类是呈现财务前局平价偏离程度的指标财务净现值变化率、财务内部收益率变化率、投资利润率变化率和投资回收期变化率。两种情况可以满足生态住宅项目实际评价效果的需要，但是要想找出前后财务评价指标偏离的原因，我们还需要增加一类指标来扩展后评价的功能，从而满足实际财务后评价的需要。所以我们把第三类指标叫做分析財务指标偏离原因的指标，第三类评价指标是在第二类评价指标的基础上分析各类指标产生偏离的原因，站在生态住宅项目运营的角度，选取财务指标偏离的主要指标有固定资产投资变化率、经营费用变化率、房产出售收入变化率。根据以上分析可得出三类评价指标体系如下图图1所示：
3、生态住宅工程财务后评价指标计算与分析
首先了解生态住宅项目的实际总投资、建设投资、流动资金，弄清该项目实际所需资金来源与前评估时的资金筹措计划是否一致，自有资金占项目总投资的比例，建设投资的每年投入比例。找出该生态住宅项目开发和运营成本较前期预测变化的主要地方。然后编制生态住宅建筑财务后评价的基本报表：项目实际总投资情况表、项目投资使用计划与资金筹措表、营业收入、营业税金及附加表、利润与利润分配表、项目投资现金流量表。
在财务后评价各项数据的实际值基础上，财务后评价指标体系，对三类指标体系进行计算分析。在重新测算项目实际数据的前提下，对能够反映财务效果的第一类指标体系进行计算，得出项目在实际运营期内的效益情况。算出第二类指标，它们体现的是生态住宅项目实际运营过程中的各项数据与前评估的偏离程度。根据第一类评价指标选取的财务净现值、财务内部收益、投资利润率、静态和动态投资回收期五个指标的计算公式可以得出第三类指标固定资产投资额、经营费用、房产销售收入是影响指标大小的关键因素。
通过对生态住宅项目建设期和运营期的实际数据分析并对各项财务后评价指标进行进一步的计算，得出了生态住宅工程项目财务后评价的基本结论。分析第一类指标，得出该生态住宅项目在财务上是否可行，项目具有一定的盈利能力和抗风险能力。分析第二类指标得出该生态住宅项目的前评估时预测的各项财务经营数据与实际运营的数据的差别是否较大。通过对第三类指标的计算分析，得出了影响财务评价指标的前后变化率，找出哪些指标偏离率最大，得出影响该生态住宅项目财务前后评价值差异较大的主要原因。
4、影响财务后评价指标值变化的因素分析
影响固定资产投资变化的原因，可能是：环保材料费价格上涨、机械使用费价格上涨、设备购置费价格上涨、其他费用价格上涨。影响经营费用变化的原因，可能是：由于近年来物价水平的上涨，经营费用中人工费也出现一定程度的上涨，管理和销售费用占销售收入的比例增长了，即便在销售收入有所減少的情况下，经营费用还是出现了一定程度的增幅。影响营运收入变化的原因，可能是：由于开发商对生态住宅项目形势过于乐观的预期，在房地产行业持续升温的同时，没有依据经济发展的客观规律，定价过高，导致前期的销售没有达到预期的效果。
结语：
本论文以生态住宅工程项目从建设期到运营期的实际数据为基础，站在企业的角度，依照国家现行的价格体系的财税政策，对项目整个生命周期的数据进行重新测算，得出了生态住宅项目后评价的各项经济指标，在对比前后指标差异的基础上，找出影响前后差异的主要因素，并得出结论。本文根据生态住宅工程的特点，从三个方面构建了该项目的财务后评价指标体系。包括反映项目实际财务效果的第一层指标，反映项目后评价与前评估两者之间财务指标偏离程度的第二层指标，以及分析财务指标偏离原因的第三层指标，并选取了合适的评价指标。在该后评价指标体系的基础上能够对项目的建设和运营提出合理可行的建议，使项目的预期目标能够得以实现。