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摘要：《物权法》颁布实施之后，不动产登记引起了公众的高度关注。但是由于不动产登记流程繁琐、要求较多，在实际管理中还有待进一步完善，这就需要登记部门对具体工作展开细致分析，对其进行综合处理，以提高不动产登记管理成效。本文将重点针对不动产登记工作中的重点、难点问题做出分析，并对登记工作的开展提出一些可行建议。
关键词：不动产统一登记；实施路径；政策建议
《物權法》的颁布体现出政府对不动产管理力度的增加，为了保证不动安交易规范安全，管理部门需要进一步落实登记工作，制定细化的登记管理规范，明确不同部门的责权利配置。结合实际深刻认识不动产登记的价值和意义，从而使公众对于这项工作的开展给予更多支持。对于登记人员则需要给予相应的专业培训，从而使不动产登记工作趋于规范化、制度化，促进管理质量和登记效率的提高。
1、不动产登记的必要性
为了全面落实《物权法》相关规定，国家在不动产登记方面投入了大量人力物力，从而保证不动产权益和交易合法规范。国内房地产市场管理起步较晚，因此在不动产管理方面还存在不少缺陷，登记流程不完善造成管理缺乏统一性，地方性政策较多，在登记工作中容易出现“五龙治水”的问题。为了规范不动产登记管理，相关部门要严格划清权力界限，在工作中合理分工，做到责权一致，通过高效规范的法律保障机制提高不动产登记质量。
由于以往在不动产登记中采取分散管理模式，因此造成权益主体、保障内容存在较大差异。如城镇居民宅基等级中出现房地分离，房屋产权与土地使用权不一致、房屋实际面积和宅基证不一致问题等。这些问题会造成不动产管理混乱，缺乏统一监督管理作用，而且还会由于部门权力交叉、职能重复造成行政资源的大量浪费。一旦有问题或者纠纷发生，管理部门无法根据其归属权做出客观判断，从而使不动产权益人利益受损，甚至引发威胁社会和谐的极端事件。
多头登记问题则容易导致政府管理资源浪费，大量人力物力出现无用功，尤其是等级资料分散更容易造成当事人权益主张受限，如不动产买卖中购房者需要到房管局、土地局、测绘局、规划局、财务部门等进行手续登记，不同部门对于审核资料的要求不同，购房者往往会在补办各种手续中身心疲惫，还可能由于手续不全难以及时办理不动产交易。费事、费时、费力的同时，还会增加购房者的经济负担。从上述问题来看，不动产登记改革已经势在必行，而且是民心所向。
2、不动产统一登记的难点分析
2.1体系问题
不动产管理体系建立之后，不少部门仍以分散式管理为主，尚未针对管理整合要求真正落实，这就造成管理过程中不同部门之间出现利益失衡。分散管理容易造成不动产物权发生矛盾，对后续规范管理、物权所有人进行交易等造成不利影响，进而出现权属纠纷，这些都会造成权利人无法主张自身正当权益。从当前不动产登记情况来看，市区及其周边的不动产登记工作职能已经完成了初步整合，当前需要应对首要问题是的登记流程改革以及原来各部门在登记完本方面的整合，虽然地方政府已经针对不动产登记做出相应的管理规定，但是与实际登记工作需求还有一定距离。尤其是换证工作涉及层面较广，业务操作难度较大，这就需要政府在具体登记制度的制定中进一步细化，突出细节管理，从而使登记工作更具指导性。
2.2制度问题
在不动产登记管理当中，当前制度还有很多不完善之处，造成管理框架内责权利配置不清晰。完成具体登记目标必须对权力关系进行重新梳理，并以统一性管理对其实施统筹分析。但是在实际管理中，不动产登记仍面临制度结构方面的难题，造成登记管理难度增加，不但需要确保其立法完成性，同时还需要突出其创新成效，对专项管理模型进行细化处理，通过制度管理保证登记工作顺利运行。而从当前登记管理情况来看，统一登记仍是一大难点，由于受到政出多门的影响，在不动产登记中需要参照物权、土地管理、承包法、土地流转、房屋管理等多方面法律条文进行衡量，这些多头管理制度严重影响了不动产登记进程，而且迄今尚未形成统一的登记管理办法，因此在制度管理方面还需进一步完善。
2.3技术问题
当前，不动产党际已经实现了多部门联网，管理运作体系逐步趋于完善，但是在登记信息处理中还有一些问题存在，如信息的时效性、真实性、规范性，有些登记信息不够完整，有些则在不动产界定范围上存在歧义，还有一些登记说明模棱两可，这些都影响了不动产登记的规范性和有效性。政府要求在不动产登记中要实现数据、信息、管理框架、登记模式的全面创新，在暂行管理条例中明确规定不动产登记簿应当为电子介质。但实际上不少管理部门仍以纸质介质进行登记管理，基层登记管理技术尤其落后，难以实现信息技术的全面应用。
2.4人员问题
在不动产登记管理中，需要结合“人随事走”的编制原则，将专职登记人员划归到不动产登记队伍中，从而保证工作的专业性和规范性。但实际工作中会与原登记部门利益形成冲突，因此在人员划归方面敷衍了事，不少登记人员都是原分散管理部门人员，专业技能有限，而且还会受到原部门制度的管理局限，在专业知识方面视野狭隘。尤其是在不动产统一登记中，由于缺乏系统学习，专业性不足，不少工作人员很难适应新的工作岗位。基于此，在不动产登记人员培训中还需进一步强化实施力度，提高人才质量，才能更好的开展这项工作。
3、当前不动产统一登记工作的实施对策
3.1优化登记平台体系
在不动产登记过程中，工作人员要针对具体问题做具体分析，以实际需求为出发点，制定更完善的统筹管理规划，建立稳定的系统管理平台，确保管理控制与实际情况相符。相关部门要根据实际需要建立数据运行平台，结合权益人的权益范围制定更完善的保障机制。登记人员要对不动产登记资料进行全面审核，在信息登记过程中要态度严谨。对登记项目进行逐一梳理，根据登记要求进一步细化监督管理职能，从而构建起更科学有效的管理体系。从基础管理工作方面加强监督管理力度，能够及时发展登记工作中出现的问题，并采取有效措施进行防范和解决，从而为不动产登记管理提供完善的平台保障。 3.2优化项目管理制度
根据不动产登记制定科学的项目管理制定，在管理体系内引入先进的信息技术，从而提高登记数据的真实性和稳定性，进而构建起登记、证照办理、档案管理等多重功能为一体的系统平台，根据具体管理要求制定有针对性的管理制度，保证信息的真实性和管理的规范性，提高管理的综合性价值，通过平台式管理提高制度执行效率。建立起完善的制度执行监督体系，并根据实际执行情况确定奖惩标准，从而确保各项制度落到实处，为不动产登记改革的全面实施创造良好条件，实现系统内信息共享。
3.3优化项目技术模型
在不动产登记中要突出项目技术优势，建立科技含量更高的技术模型，从而形成一体化、协调运作的登记体系。针对当前登记管理技术方面的不足对现有问题进行分析，积极引入先进技术，提高登记管理的专业性和运行效率。在技术管理中采用GIS技术、物联网技术等先进科技，加速管理部门技术升级，从而使登记工作的开展更加规范有序，通过技术优化提高登记管理能效。
3.4强化登记环境基础建设，软硬件并重
不动产登记工作人员是确保登记质量的核心要素，相关部门要加大工作人员专业培训力度，通过人力资源优化提高岗位工作水平，使工作人员具备登记管理素养的同时，更具备信息化技术素养，能够在数據共享中提高工作效率，保证数据的完整性、真实性、时效性。改变以往不动产登记中以纸质载体为主的工作模式，要实现网络化、无纸化办公，实现网络数据的统一登记、档案信息的电子化管理。通过培训竞争上岗，以优化不动产登记工作队伍。
在登记体系建设中则需要突出科学高效特色，国内在不动产登记中信息体现较为单一，而国外在这些方面已经形成了较为成熟的运作体系，不但能够体现不动产数量、面积，而且还会体现建筑外观、建设图纸以及建筑朝向、所处环境等全部信息。这就需要在不动产登记中积极借鉴国际先进经验，在软件、硬件建设中不断升级，进一步提高不动产登记管理质量。
结语
不动产登记管理是落实《物权法》的重要形式，在完善管理制度的同时，管理部门还需要进一步优化登记管理模式，重视技术升级，积极借鉴先进经验，促进不动产登记规范有序进行，提高登记管理质量及工作登记效率。
参考文献：
[1]谭峻.不动产统一登记制度思考[J].中国房地产.2014（07）
[2]黄祎.论物权变动视野中的公证制度[J].东方法学.2014（02）
[3]赵永慧，贾广葆.不动产统一登记的难点及实施路径[J].城乡建设.2014（03）
[4]高圣平.不动产统一登记视野下的农村房屋登记：困境与出路[J].当代法学.2014（02）
[5]韩松.论农民集体土地所有权的集体成员受益权能[J].当代法学.2014（01）
作者简介：
姓名：刘玉清出生年月：1967.11.性别：女民族：汉族籍贯：四川省广元市学历：大专研究方向：房地产市场经济
关键词：不动产统一登记；实施路径；政策建议
《物權法》的颁布体现出政府对不动产管理力度的增加，为了保证不动安交易规范安全，管理部门需要进一步落实登记工作，制定细化的登记管理规范，明确不同部门的责权利配置。结合实际深刻认识不动产登记的价值和意义，从而使公众对于这项工作的开展给予更多支持。对于登记人员则需要给予相应的专业培训，从而使不动产登记工作趋于规范化、制度化，促进管理质量和登记效率的提高。
1、不动产登记的必要性
为了全面落实《物权法》相关规定，国家在不动产登记方面投入了大量人力物力，从而保证不动产权益和交易合法规范。国内房地产市场管理起步较晚，因此在不动产管理方面还存在不少缺陷，登记流程不完善造成管理缺乏统一性，地方性政策较多，在登记工作中容易出现“五龙治水”的问题。为了规范不动产登记管理，相关部门要严格划清权力界限，在工作中合理分工，做到责权一致，通过高效规范的法律保障机制提高不动产登记质量。
由于以往在不动产登记中采取分散管理模式，因此造成权益主体、保障内容存在较大差异。如城镇居民宅基等级中出现房地分离，房屋产权与土地使用权不一致、房屋实际面积和宅基证不一致问题等。这些问题会造成不动产管理混乱，缺乏统一监督管理作用，而且还会由于部门权力交叉、职能重复造成行政资源的大量浪费。一旦有问题或者纠纷发生，管理部门无法根据其归属权做出客观判断，从而使不动产权益人利益受损，甚至引发威胁社会和谐的极端事件。
多头登记问题则容易导致政府管理资源浪费，大量人力物力出现无用功，尤其是等级资料分散更容易造成当事人权益主张受限，如不动产买卖中购房者需要到房管局、土地局、测绘局、规划局、财务部门等进行手续登记，不同部门对于审核资料的要求不同，购房者往往会在补办各种手续中身心疲惫，还可能由于手续不全难以及时办理不动产交易。费事、费时、费力的同时，还会增加购房者的经济负担。从上述问题来看，不动产登记改革已经势在必行，而且是民心所向。
2、不动产统一登记的难点分析
2.1体系问题
不动产管理体系建立之后，不少部门仍以分散式管理为主，尚未针对管理整合要求真正落实，这就造成管理过程中不同部门之间出现利益失衡。分散管理容易造成不动产物权发生矛盾，对后续规范管理、物权所有人进行交易等造成不利影响，进而出现权属纠纷，这些都会造成权利人无法主张自身正当权益。从当前不动产登记情况来看，市区及其周边的不动产登记工作职能已经完成了初步整合，当前需要应对首要问题是的登记流程改革以及原来各部门在登记完本方面的整合，虽然地方政府已经针对不动产登记做出相应的管理规定，但是与实际登记工作需求还有一定距离。尤其是换证工作涉及层面较广，业务操作难度较大，这就需要政府在具体登记制度的制定中进一步细化，突出细节管理，从而使登记工作更具指导性。
2.2制度问题
在不动产登记管理当中，当前制度还有很多不完善之处，造成管理框架内责权利配置不清晰。完成具体登记目标必须对权力关系进行重新梳理，并以统一性管理对其实施统筹分析。但是在实际管理中，不动产登记仍面临制度结构方面的难题，造成登记管理难度增加，不但需要确保其立法完成性，同时还需要突出其创新成效，对专项管理模型进行细化处理，通过制度管理保证登记工作顺利运行。而从当前登记管理情况来看，统一登记仍是一大难点，由于受到政出多门的影响，在不动产登记中需要参照物权、土地管理、承包法、土地流转、房屋管理等多方面法律条文进行衡量，这些多头管理制度严重影响了不动产登记进程，而且迄今尚未形成统一的登记管理办法，因此在制度管理方面还需进一步完善。
2.3技术问题
当前，不动产党际已经实现了多部门联网，管理运作体系逐步趋于完善，但是在登记信息处理中还有一些问题存在，如信息的时效性、真实性、规范性，有些登记信息不够完整，有些则在不动产界定范围上存在歧义，还有一些登记说明模棱两可，这些都影响了不动产登记的规范性和有效性。政府要求在不动产登记中要实现数据、信息、管理框架、登记模式的全面创新，在暂行管理条例中明确规定不动产登记簿应当为电子介质。但实际上不少管理部门仍以纸质介质进行登记管理，基层登记管理技术尤其落后，难以实现信息技术的全面应用。
2.4人员问题
在不动产登记管理中，需要结合“人随事走”的编制原则，将专职登记人员划归到不动产登记队伍中，从而保证工作的专业性和规范性。但实际工作中会与原登记部门利益形成冲突，因此在人员划归方面敷衍了事，不少登记人员都是原分散管理部门人员，专业技能有限，而且还会受到原部门制度的管理局限，在专业知识方面视野狭隘。尤其是在不动产统一登记中，由于缺乏系统学习，专业性不足，不少工作人员很难适应新的工作岗位。基于此，在不动产登记人员培训中还需进一步强化实施力度，提高人才质量，才能更好的开展这项工作。
3、当前不动产统一登记工作的实施对策
3.1优化登记平台体系
在不动产登记过程中，工作人员要针对具体问题做具体分析，以实际需求为出发点，制定更完善的统筹管理规划，建立稳定的系统管理平台，确保管理控制与实际情况相符。相关部门要根据实际需要建立数据运行平台，结合权益人的权益范围制定更完善的保障机制。登记人员要对不动产登记资料进行全面审核，在信息登记过程中要态度严谨。对登记项目进行逐一梳理，根据登记要求进一步细化监督管理职能，从而构建起更科学有效的管理体系。从基础管理工作方面加强监督管理力度，能够及时发展登记工作中出现的问题，并采取有效措施进行防范和解决，从而为不动产登记管理提供完善的平台保障。 3.2优化项目管理制度
根据不动产登记制定科学的项目管理制定，在管理体系内引入先进的信息技术，从而提高登记数据的真实性和稳定性，进而构建起登记、证照办理、档案管理等多重功能为一体的系统平台，根据具体管理要求制定有针对性的管理制度，保证信息的真实性和管理的规范性，提高管理的综合性价值，通过平台式管理提高制度执行效率。建立起完善的制度执行监督体系，并根据实际执行情况确定奖惩标准，从而确保各项制度落到实处，为不动产登记改革的全面实施创造良好条件，实现系统内信息共享。
3.3优化项目技术模型
在不动产登记中要突出项目技术优势，建立科技含量更高的技术模型，从而形成一体化、协调运作的登记体系。针对当前登记管理技术方面的不足对现有问题进行分析，积极引入先进技术，提高登记管理的专业性和运行效率。在技术管理中采用GIS技术、物联网技术等先进科技，加速管理部门技术升级，从而使登记工作的开展更加规范有序，通过技术优化提高登记管理能效。
3.4强化登记环境基础建设，软硬件并重
不动产登记工作人员是确保登记质量的核心要素，相关部门要加大工作人员专业培训力度，通过人力资源优化提高岗位工作水平，使工作人员具备登记管理素养的同时，更具备信息化技术素养，能够在数據共享中提高工作效率，保证数据的完整性、真实性、时效性。改变以往不动产登记中以纸质载体为主的工作模式，要实现网络化、无纸化办公，实现网络数据的统一登记、档案信息的电子化管理。通过培训竞争上岗，以优化不动产登记工作队伍。
在登记体系建设中则需要突出科学高效特色，国内在不动产登记中信息体现较为单一，而国外在这些方面已经形成了较为成熟的运作体系，不但能够体现不动产数量、面积，而且还会体现建筑外观、建设图纸以及建筑朝向、所处环境等全部信息。这就需要在不动产登记中积极借鉴国际先进经验，在软件、硬件建设中不断升级，进一步提高不动产登记管理质量。
结语
不动产登记管理是落实《物权法》的重要形式，在完善管理制度的同时，管理部门还需要进一步优化登记管理模式，重视技术升级，积极借鉴先进经验，促进不动产登记规范有序进行，提高登记管理质量及工作登记效率。
参考文献：
[1]谭峻.不动产统一登记制度思考[J].中国房地产.2014（07）
[2]黄祎.论物权变动视野中的公证制度[J].东方法学.2014（02）
[3]赵永慧，贾广葆.不动产统一登记的难点及实施路径[J].城乡建设.2014（03）
[4]高圣平.不动产统一登记视野下的农村房屋登记：困境与出路[J].当代法学.2014（02）
[5]韩松.论农民集体土地所有权的集体成员受益权能[J].当代法学.2014（01）
作者简介：
姓名：刘玉清出生年月：1967.11.性别：女民族：汉族籍贯：四川省广元市学历：大专研究方向：房地产市场经济