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猪年伊始，京城房地产市场波澜不惊，据《楼市》市场研究部统计数据显示，2007年3月北京四环之内仅有10个楼盘开盘。在此情况下，不少意在新年斩获城区新居的买房人将置业目标更多定位于现房楼盘，其中，不乏像商明安先生这样对“名盘”尾房情有独钟者。3月22日，本刊记者陪同商先生一道前往东北三四环之间某该类楼盘。对购买尾房一探究竟，以飨读者。
营业计划
时间：2007年3月22日14:00-16:45
购房人：商明安
目标楼盘：北京东北三四环之间某楼盘
楼盘价格：14500元／平方米
物业类型：普通住宅
所剩房屋：10套
在售面积：181～250平方米，3～4居
商先生虽为北京东城区某材料工厂的普通退休工人却极富生活热情，自幼热爱文艺的他把独生女儿培养成了一位专业平面设计师。如今女儿法国学成归来不仅在北京某著名时尚杂志担任设计总监，还为商老先生带回一位法国女婿，这让刚刚退休的商老先生将购买套可供三代同堂而居的住房以享晚年天伦之乐作为自己的头等大事。
公交线路严重缺乏
下午1:50，记者与商先生在约定好的北三环西坝河国美电器城碰面。对于到达约定地点是否顺畅的问题，商先生带着一脸的轻松表示：“我从家里过来还挺顺利，东直门小街到西坝河只用了26分钟，比我预计的时间快了将近十分钟。”
在这种好心情下，商先生答应了记者提出的步行前往目标楼盘以便更加熟悉该小区周边道路及配套情况的要求。
沿西坝河往东北方向前行的路上，商先生不停地前后张望，直到来到楼盘销售处门口，老先生略显失望地说：“一路上一辆公交车也没看到，从电器城走到这里花了10分钟，虽然时间不长，并且在售楼处这里可以看到地铁十号线的施工现场，但据我所知这趟地铁要到奥运会才能开通，如果现在购买这里的现房，那就意味着今后一年的时间内我们出行至北三环都需要步行，这种交通条件对像我这样上了岁数的人来说出行很不方便。”
随即，记者向售楼处保安询问是否有公交车通行至这里，得到了肯定的答案。按照保安的“指示”，记者与商老先生绕过正在进行施工的地铁十号线工地，发现了467路公交车站牌，该路牌显示467路从东直门开往天通苑途径国展、望京宜家等商业、商务中心。但依据记者手中的《楼市》地图不难发现，467路公交车在三环，四环所设的站点均不与三四环主路主要公交车站同站，并且乘客从467路公交车站走向三、四环主路车站往往要穿越几次十字路口。这让日常出行习惯了依靠环线交通的商先生颇为失望，紧锁着眉头与记者回到了售楼处。(非说不可：看上去很近，走起来较远，购厉人要认真考察交通动线规划是否合理。)
专家马后炮
如何判断小区周边公交线路顺畅与否
1，公交线路的数量：一般情况下，建筑面积超过60万平方米的大型社区周边必须设有两条市政主干道，而每条市政主干道要求设有3条公交线路，这就要求大型社区周边的公交线至少达到6条以上。
2，公交路线流向：就居民出行实际需求而言，小区周边公共交通流线应该通向东南西北四个方向，但小区周边如有与城市快速路、环路、高速路、主干道连接的公交线路也可以解决居民实际需求。
3，公交站点设置：根据2006年公交改革精神指示，新建小区主要出入口必须设有至少一个公交站点。
纪实问题回眸
依据专家观点不难判断，该楼盘公交线路非常不畅。售楼处门前仅有一个公交站点，而其所在道路属城市主干道，这种公共交通配套明显不符合专家指出的“市政主干道须配有三条公交线路”和ct至少设有一个公交车站”的规定。此设置导致该站点周边四个小区居民出行只能依靠这一车站，由此可以预见早晚高峰时期467路站点的“壮观场面”。
要求一次性付280万总价款
也许是尾房销售的惯例，像众多进入现房销售阶段的楼盘一样，该售楼处内也是来人稀少，除了记者和商老先生以外，500多平方米的销售大厅内只有不到十名工作人员，“律师席”更是空空荡荡，只剩下一幅“兴业银行”的条幅。
在做过客户登记之后，彭小姐作为销售代表为商老先生详尽介绍了该楼盘的整体区位，规划设计，周边配套和现有房屋。与对交通环境的不满相比，在销售讲解过程中，商老先生对该楼盘70万平方米占地面积，150万平方米建筑面积、6个小区划分的整体规划表示认可。“因为我哥哥住在世纪城，那里的社区规模就很大、很像此楼盘，这样一来，大社区功能配套比较齐全，生活很方便，即使不出社区，也能满足日常生活消费和休闲娱乐需求。”商先生这样评价道。(非说不可：大盘能享受完善的配套固然可喜，但对居住人群与物业的管理提出了更高的要求。)见此情形，彭小姐进一步指出，连接世纪城和该楼盘的地铁十号线将于2008年奥运会前竣工使用，届时商老看望兄长将更加方便。此时，商先生脸上显现出愉悦之情，一扫之前公交线路不畅带来的不快。“由于是尾房，而且住宅楼也已经交付使用，因此，现售物业正在经历期房转现房阶段，银行不给放贷，如果您考虑现在购买，需要支付大约280万的总价款，不知……”彭小姐试探性地问道。
“即使不能办理贷款，应该还可以选择分期付款方式吧?”记者的提问令彭小姐有点意外，她略加思考后表示在目前购买该楼盘尾房的客户中尚未有分期付款的人士，恐怕对商先生来讲也不能例外。商先生听后对此表示不解，他说：“虽然就我目前的经济情况来看付全款没什么问题，但是付款方式的选择难道不应该是由买方确定吗?开发商有什么理由规定‘必须’一次性付款呢?”(非说不可：没有写在合同中的“霸王条款”往往让买房人没有选择的余地。)
专家马后炮
商品房付款方式并非开发商说了算
商品房付款方式应由买卖双方协商确定，除开发商信用额度已满、银行不再给开发商发放贷款，导致买房人必须一次性支付房款情况以外，买房人可选择以下方式支付房款：
1，按揭贷款：根据我国个人商品房消费信贷制度规定，买房人可向开发商支付20～30％房款作为房屋价格首付款，再由开发商提供担保，事实上是买房人向银行申请信贷款项、按月支付。
2，分期付款：买房人依据自身实际经济能力与开发商协商采取分期付款方式，一般情况下，买房人第一次付款金额应为房屋总价款的40～50％，并在第三方监督下在未来2-3年内将所余房款付清。
3，一次性付款：在买房人认可的情况下，买方可以以全款方式付清所有房款。
纪实问题回眸
据彭小姐介绍，开发商之所以提出一次性付款要求缘于该楼盘处于期房转现房阶段，但是据记者事后了解，该楼盘共分为六期开发，现售楼盘仅为该项目一、二期工程，并且其三期工程正在进行平整土地工作，这就意味着该楼盘后期仍将有银行贷款行为，依此可以证明该开发商仍具备信贷额度，所以此时提出买房人必须一次 性付款的要求，只有在征得买房人同意的情况下方可实现，
尾房西北朝向略显不足
带着对付款方式的疑问，商先生随彭小姐来到该楼盘一期6号楼B单元18层，实地考察了建筑面积181.43平方米，套内面积134.69平方米的一套三居室户型。
该户型位于整个6号楼的东西两侧，同整个6号楼一样享有两梯两户的电梯条件。与通常情况下的两梯两户楼盘不同，该楼盘设有两个独立的电梯井，这使除一层大堂以外各楼层的两个电梯间形成独立空间，从而使业主享有了“专属电梯”配套，这不仅充分体现了主人身份的尊贵性，也使两户之间私密度大大提升。
一进入该户型商先生便对室内高度产生了疑问，对此，彭小姐说：“6号楼设计层高为3米，交房净高为2.8米，现在看到的效果就是交房时‘四白落地’的效果。”但商先生同记者一样，感觉室内空间比较压抑，层高高度未能达到宣传标准。彭小姐对此的解释是“客厅面积达到50平方米，开间和进深基本为7×7，所以在宽阔的居室内层高高度不明显”。(非说不可：所谓销售枝巧，就是让买房人在发现了房屋问题后又能合情合理地接受。)
在参观整个居室内部布局结构后，商先生认为该户型比较方正i卧室与起居室之间有走廊相隔，能够确保居住的舒适性：三间卧室朝南，既能满足老两口早睡早起的作息习惯，也能为外孙女的成长提供充足阳光：而面北的客厅则可以实现坐在家中就能享受与小区一路之隔的高尔夫公园与太阳宫公园的美景。
记者观察发现，该户型客厅的主要采光面朝向为西北，考虑到北京夕照时间长，夏天傍晚时分起居室温度会较高；同时西北为北京地区冬季季风主要方向，一旦开窗通风会造成室内温度陡降。作为家庭生活主要活动场所的客厅如此设计，有待商榷。对此，彭小姐表示，楼体两侧的户型设计难免存在这样的问题，但是考虑到其三面采光的优势这些小事可以不用太过计较。(非说不可：购买尾房可以坐享配套完善之优势，但是朝向、户型、位置等劣势也非常明显，“物美”还是“价廉”，需要购房人仔细斟酌。)
专家马后炮
评判尾房品质有“法”可依
1，是否存在严重质量问题：有些尾房属于前期业主入住后发现其内部存在重大质量问题从而退房产生，这类房屋除精装修项目外，可从房间内部修补情况明显看出。
2，户型布局是否方正：一般来说方正的户型便于摆放家具和功能空间的划分。
3，居室布局是否紧凑：避免选择走廊过长、居室布局分散的房屋，这类房屋一方面存在严重的空间浪费，另一方面也会对今后实际生活造成不便。
4，朝向是否端正：根据北方居住习惯、日照时间以及角度，正南正北朝向房屋有利于通风换气，且保证日照时间长度。
纪实问题回眸
该户型设计比较方正，起居室进深、开间设计为7×7，易于摆放家具和墙面空间的利用，有效增强了室内空间利用率；整个居室采用三面采光，自然采光充足，室内空气可依此常换常新，但由于客厅面向西北，冬季开窗换气受到严重影响；卧室之间由一条走廊连接，布局紧凑合理；室外景观优美，视野开阔。总体来看，这套房屋在尾房楼盘中，品质比较高，
市政配套基本完瞢
结束了对推荐户型的实地考察之后，商先生又被彭小姐带到该楼盘一，二期已入住小区内参观整体环境。
在商先生考虑购买的一期小区内，整个园区有八栋住宅、一座幼儿园和一座会所组成。其中住宅以板楼为主，南低北高；板楼群东侧为已经开放使用的双语幼儿园和两栋圆柱体塔楼；“每栋12层板楼的楼间距都达到60米以上，视野比较开阔，没有压迫感。”商先生这样评价道。
正在此时，琅琅童声从明黄色的建筑内传出；原来是双语幼儿园已经开园，另外，朝阳区实验小学也崭新一派，门口进进出出的师生很是热闹，楼盘二期小区门口设立的社区服务中心和太阳宫街道办事处也方便了外地居民的入住，与一期小区一路之隔是大面积的绿化。
周边市政配套的到位让商老先生喜笑颜开，“看过很多‘生态楼盘’，但是能在东北三四环之间有这样的实景真是太难得了!有了这样的环境，今后生活肯定多姿多彩!”商先生在公园内兴奋地表示。(非说不可：买房人越来越关心配套是否完善，一定要眼见为实。)
会所未开放
“现在楼盘已经建成入住的两个小区共设两座功能不同的会所。其中， 期社区会所主题为文化，目前尚未对外开放，二期以体育为主题的会所已经开始营业，除健身设备，休闲生活馆以外，还包括一个室内游泳馆。”彭小姐在带领大家回到售楼处时说道。
“二期会所已经开放，一期会所未开?那么除了体育健身以外，业主还能享受什么休闲配套呢?”商先生这样问道。对此，彭小姐表示自2004年7月一期小区交付使用以来，文化主题会所的招商工作进展一直很不顺利，目前仍在与文化产业公司洽谈合作中，而这一会所确切的开业时间暂时仍不能敲定。
商先生听后也只能无奈地摇头表示：“由于我和爱人都已经退休在家，因此，文化生活的多姿多彩对我们的晚年来说更为重要。我之所以选择现房购买就是看中配套的完善性较期房高出很多，但如此看来，即便是现房楼盘也存在配套不到位的情况。”
“虽然有一些现象是我不太喜欢的，但是如今能在三四环之间找到这样一个拥有地铁，公园、河流的现房社区已经不容易了。我回家后要跟老伴和女儿好好斟酌一下，以往的购房经验告诉我：机不可失时不再来!”结束了一个下午的考察，商老先生于16:45踏上了回家的道路，他手中紧紧握着的该楼盘的楼书承载着这个充满生活热情的老人下半生与一家人共享天伦的梦想。
专家马后炮
如何判断大型社区配套合理性
1．大型社区分阶段、分小区开发的，购房人选购其房屋时，需要明确各小区是否有市政道路分隔而形成独立小区，通常情况下，建筑面积超过60万平方米的大型社区应形成多个分开、独立的小区，小区之间供水、供电、供气、供暖等大市政配套设施也应分而治之。
2．大型社区往往分期施工，购买前期的买房人应考察后期楼盘的施工情况是否会对以后的居住、生活、出行造成不良影响。
3．大型社区的物业区划应该结合社区整体规划的同时充分考虑各小区业主的实际需求，避免出现如上述楼盘各期出现会所功能单一，不能满足小区业主实际需求的情况。
4．购房人应考察社区配套建设是否与小区整体工程进展同步，若先建房子后建配套，将给业主生活、出行等造成不便。
纪实问题回眸
该楼盘属于大型社区，各小区由市政道路分割，并采用各小区集中供暖，这两点比较合理。但其各小区会所的功能设置单一，例如，一期小区会所为文化主题，二期会所为体育主题，文化会所由于招商不利，从而影响了一期业主实际生活质量，这点没有遵循专家提出的“物业区划”要求，不符合大社区配套合理性指标。
购房故事
商明安：女儿的画稿成了心中向往的家
2003年3月，为了改善居住水平，老伴和我决定购买一套商品房，留学在外的女儿得知后把她理想中的商品房样子用一张画纸生动地表现了出来：独立的三层洋房，尖屋顶、绿草坪、涓涓细流门前而过……老伴和我都喜欢得不得了，就开始满北京城找这样的房子，这一找才知道，原来女儿画的房子叫别墅。后来，我和老伴在燕郊看上一栋别墅，那里的设计图纸跟女儿的画很像，于是二话不说地的交了定金和首付款，谁知道一年以后该交房的时候，却才发现那个别墅项目用地属于当地农民共同所有，那房子卖的就只有使用权，于是，我们老两口只能决定退掉房子。现在，女儿的那幅画稿还挂在玄关的墙上，已经戍了全家人永远向往的家了……
下期预告
出镜人物：郭志敏女25岁新一代“海龟”派金领
置业目标：精装修小户型
置业要求：总价不超过150万元
参考条件：与现工作地点国贸乘车时间不超过1小时的东部、北部地区
营业计划
时间：2007年3月22日14:00-16:45
购房人：商明安
目标楼盘：北京东北三四环之间某楼盘
楼盘价格：14500元／平方米
物业类型：普通住宅
所剩房屋：10套
在售面积：181～250平方米，3～4居
商先生虽为北京东城区某材料工厂的普通退休工人却极富生活热情，自幼热爱文艺的他把独生女儿培养成了一位专业平面设计师。如今女儿法国学成归来不仅在北京某著名时尚杂志担任设计总监，还为商老先生带回一位法国女婿，这让刚刚退休的商老先生将购买套可供三代同堂而居的住房以享晚年天伦之乐作为自己的头等大事。
公交线路严重缺乏
下午1:50，记者与商先生在约定好的北三环西坝河国美电器城碰面。对于到达约定地点是否顺畅的问题，商先生带着一脸的轻松表示：“我从家里过来还挺顺利，东直门小街到西坝河只用了26分钟，比我预计的时间快了将近十分钟。”
在这种好心情下，商先生答应了记者提出的步行前往目标楼盘以便更加熟悉该小区周边道路及配套情况的要求。
沿西坝河往东北方向前行的路上，商先生不停地前后张望，直到来到楼盘销售处门口，老先生略显失望地说：“一路上一辆公交车也没看到，从电器城走到这里花了10分钟，虽然时间不长，并且在售楼处这里可以看到地铁十号线的施工现场，但据我所知这趟地铁要到奥运会才能开通，如果现在购买这里的现房，那就意味着今后一年的时间内我们出行至北三环都需要步行，这种交通条件对像我这样上了岁数的人来说出行很不方便。”
随即，记者向售楼处保安询问是否有公交车通行至这里，得到了肯定的答案。按照保安的“指示”，记者与商老先生绕过正在进行施工的地铁十号线工地，发现了467路公交车站牌，该路牌显示467路从东直门开往天通苑途径国展、望京宜家等商业、商务中心。但依据记者手中的《楼市》地图不难发现，467路公交车在三环，四环所设的站点均不与三四环主路主要公交车站同站，并且乘客从467路公交车站走向三、四环主路车站往往要穿越几次十字路口。这让日常出行习惯了依靠环线交通的商先生颇为失望，紧锁着眉头与记者回到了售楼处。(非说不可：看上去很近，走起来较远，购厉人要认真考察交通动线规划是否合理。)
专家马后炮
如何判断小区周边公交线路顺畅与否
1，公交线路的数量：一般情况下，建筑面积超过60万平方米的大型社区周边必须设有两条市政主干道，而每条市政主干道要求设有3条公交线路，这就要求大型社区周边的公交线至少达到6条以上。
2，公交路线流向：就居民出行实际需求而言，小区周边公共交通流线应该通向东南西北四个方向，但小区周边如有与城市快速路、环路、高速路、主干道连接的公交线路也可以解决居民实际需求。
3，公交站点设置：根据2006年公交改革精神指示，新建小区主要出入口必须设有至少一个公交站点。
纪实问题回眸
依据专家观点不难判断，该楼盘公交线路非常不畅。售楼处门前仅有一个公交站点，而其所在道路属城市主干道，这种公共交通配套明显不符合专家指出的“市政主干道须配有三条公交线路”和ct至少设有一个公交车站”的规定。此设置导致该站点周边四个小区居民出行只能依靠这一车站，由此可以预见早晚高峰时期467路站点的“壮观场面”。
要求一次性付280万总价款
也许是尾房销售的惯例，像众多进入现房销售阶段的楼盘一样，该售楼处内也是来人稀少，除了记者和商老先生以外，500多平方米的销售大厅内只有不到十名工作人员，“律师席”更是空空荡荡，只剩下一幅“兴业银行”的条幅。
在做过客户登记之后，彭小姐作为销售代表为商老先生详尽介绍了该楼盘的整体区位，规划设计，周边配套和现有房屋。与对交通环境的不满相比，在销售讲解过程中，商老先生对该楼盘70万平方米占地面积，150万平方米建筑面积、6个小区划分的整体规划表示认可。“因为我哥哥住在世纪城，那里的社区规模就很大、很像此楼盘，这样一来，大社区功能配套比较齐全，生活很方便，即使不出社区，也能满足日常生活消费和休闲娱乐需求。”商先生这样评价道。(非说不可：大盘能享受完善的配套固然可喜，但对居住人群与物业的管理提出了更高的要求。)见此情形，彭小姐进一步指出，连接世纪城和该楼盘的地铁十号线将于2008年奥运会前竣工使用，届时商老看望兄长将更加方便。此时，商先生脸上显现出愉悦之情，一扫之前公交线路不畅带来的不快。“由于是尾房，而且住宅楼也已经交付使用，因此，现售物业正在经历期房转现房阶段，银行不给放贷，如果您考虑现在购买，需要支付大约280万的总价款，不知……”彭小姐试探性地问道。
“即使不能办理贷款，应该还可以选择分期付款方式吧?”记者的提问令彭小姐有点意外，她略加思考后表示在目前购买该楼盘尾房的客户中尚未有分期付款的人士，恐怕对商先生来讲也不能例外。商先生听后对此表示不解，他说：“虽然就我目前的经济情况来看付全款没什么问题，但是付款方式的选择难道不应该是由买方确定吗?开发商有什么理由规定‘必须’一次性付款呢?”(非说不可：没有写在合同中的“霸王条款”往往让买房人没有选择的余地。)
专家马后炮
商品房付款方式并非开发商说了算
商品房付款方式应由买卖双方协商确定，除开发商信用额度已满、银行不再给开发商发放贷款，导致买房人必须一次性支付房款情况以外，买房人可选择以下方式支付房款：
1，按揭贷款：根据我国个人商品房消费信贷制度规定，买房人可向开发商支付20～30％房款作为房屋价格首付款，再由开发商提供担保，事实上是买房人向银行申请信贷款项、按月支付。
2，分期付款：买房人依据自身实际经济能力与开发商协商采取分期付款方式，一般情况下，买房人第一次付款金额应为房屋总价款的40～50％，并在第三方监督下在未来2-3年内将所余房款付清。
3，一次性付款：在买房人认可的情况下，买方可以以全款方式付清所有房款。
纪实问题回眸
据彭小姐介绍，开发商之所以提出一次性付款要求缘于该楼盘处于期房转现房阶段，但是据记者事后了解，该楼盘共分为六期开发，现售楼盘仅为该项目一、二期工程，并且其三期工程正在进行平整土地工作，这就意味着该楼盘后期仍将有银行贷款行为，依此可以证明该开发商仍具备信贷额度，所以此时提出买房人必须一次 性付款的要求，只有在征得买房人同意的情况下方可实现，
尾房西北朝向略显不足
带着对付款方式的疑问，商先生随彭小姐来到该楼盘一期6号楼B单元18层，实地考察了建筑面积181.43平方米，套内面积134.69平方米的一套三居室户型。
该户型位于整个6号楼的东西两侧，同整个6号楼一样享有两梯两户的电梯条件。与通常情况下的两梯两户楼盘不同，该楼盘设有两个独立的电梯井，这使除一层大堂以外各楼层的两个电梯间形成独立空间，从而使业主享有了“专属电梯”配套，这不仅充分体现了主人身份的尊贵性，也使两户之间私密度大大提升。
一进入该户型商先生便对室内高度产生了疑问，对此，彭小姐说：“6号楼设计层高为3米，交房净高为2.8米，现在看到的效果就是交房时‘四白落地’的效果。”但商先生同记者一样，感觉室内空间比较压抑，层高高度未能达到宣传标准。彭小姐对此的解释是“客厅面积达到50平方米，开间和进深基本为7×7，所以在宽阔的居室内层高高度不明显”。(非说不可：所谓销售枝巧，就是让买房人在发现了房屋问题后又能合情合理地接受。)
在参观整个居室内部布局结构后，商先生认为该户型比较方正i卧室与起居室之间有走廊相隔，能够确保居住的舒适性：三间卧室朝南，既能满足老两口早睡早起的作息习惯，也能为外孙女的成长提供充足阳光：而面北的客厅则可以实现坐在家中就能享受与小区一路之隔的高尔夫公园与太阳宫公园的美景。
记者观察发现，该户型客厅的主要采光面朝向为西北，考虑到北京夕照时间长，夏天傍晚时分起居室温度会较高；同时西北为北京地区冬季季风主要方向，一旦开窗通风会造成室内温度陡降。作为家庭生活主要活动场所的客厅如此设计，有待商榷。对此，彭小姐表示，楼体两侧的户型设计难免存在这样的问题，但是考虑到其三面采光的优势这些小事可以不用太过计较。(非说不可：购买尾房可以坐享配套完善之优势，但是朝向、户型、位置等劣势也非常明显，“物美”还是“价廉”，需要购房人仔细斟酌。)
专家马后炮
评判尾房品质有“法”可依
1，是否存在严重质量问题：有些尾房属于前期业主入住后发现其内部存在重大质量问题从而退房产生，这类房屋除精装修项目外，可从房间内部修补情况明显看出。
2，户型布局是否方正：一般来说方正的户型便于摆放家具和功能空间的划分。
3，居室布局是否紧凑：避免选择走廊过长、居室布局分散的房屋，这类房屋一方面存在严重的空间浪费，另一方面也会对今后实际生活造成不便。
4，朝向是否端正：根据北方居住习惯、日照时间以及角度，正南正北朝向房屋有利于通风换气，且保证日照时间长度。
纪实问题回眸
该户型设计比较方正，起居室进深、开间设计为7×7，易于摆放家具和墙面空间的利用，有效增强了室内空间利用率；整个居室采用三面采光，自然采光充足，室内空气可依此常换常新，但由于客厅面向西北，冬季开窗换气受到严重影响；卧室之间由一条走廊连接，布局紧凑合理；室外景观优美，视野开阔。总体来看，这套房屋在尾房楼盘中，品质比较高，
市政配套基本完瞢
结束了对推荐户型的实地考察之后，商先生又被彭小姐带到该楼盘一，二期已入住小区内参观整体环境。
在商先生考虑购买的一期小区内，整个园区有八栋住宅、一座幼儿园和一座会所组成。其中住宅以板楼为主，南低北高；板楼群东侧为已经开放使用的双语幼儿园和两栋圆柱体塔楼；“每栋12层板楼的楼间距都达到60米以上，视野比较开阔，没有压迫感。”商先生这样评价道。
正在此时，琅琅童声从明黄色的建筑内传出；原来是双语幼儿园已经开园，另外，朝阳区实验小学也崭新一派，门口进进出出的师生很是热闹，楼盘二期小区门口设立的社区服务中心和太阳宫街道办事处也方便了外地居民的入住，与一期小区一路之隔是大面积的绿化。
周边市政配套的到位让商老先生喜笑颜开，“看过很多‘生态楼盘’，但是能在东北三四环之间有这样的实景真是太难得了!有了这样的环境，今后生活肯定多姿多彩!”商先生在公园内兴奋地表示。(非说不可：买房人越来越关心配套是否完善，一定要眼见为实。)
会所未开放
“现在楼盘已经建成入住的两个小区共设两座功能不同的会所。其中， 期社区会所主题为文化，目前尚未对外开放，二期以体育为主题的会所已经开始营业，除健身设备，休闲生活馆以外，还包括一个室内游泳馆。”彭小姐在带领大家回到售楼处时说道。
“二期会所已经开放，一期会所未开?那么除了体育健身以外，业主还能享受什么休闲配套呢?”商先生这样问道。对此，彭小姐表示自2004年7月一期小区交付使用以来，文化主题会所的招商工作进展一直很不顺利，目前仍在与文化产业公司洽谈合作中，而这一会所确切的开业时间暂时仍不能敲定。
商先生听后也只能无奈地摇头表示：“由于我和爱人都已经退休在家，因此，文化生活的多姿多彩对我们的晚年来说更为重要。我之所以选择现房购买就是看中配套的完善性较期房高出很多，但如此看来，即便是现房楼盘也存在配套不到位的情况。”
“虽然有一些现象是我不太喜欢的，但是如今能在三四环之间找到这样一个拥有地铁，公园、河流的现房社区已经不容易了。我回家后要跟老伴和女儿好好斟酌一下，以往的购房经验告诉我：机不可失时不再来!”结束了一个下午的考察，商老先生于16:45踏上了回家的道路，他手中紧紧握着的该楼盘的楼书承载着这个充满生活热情的老人下半生与一家人共享天伦的梦想。
专家马后炮
如何判断大型社区配套合理性
1．大型社区分阶段、分小区开发的，购房人选购其房屋时，需要明确各小区是否有市政道路分隔而形成独立小区，通常情况下，建筑面积超过60万平方米的大型社区应形成多个分开、独立的小区，小区之间供水、供电、供气、供暖等大市政配套设施也应分而治之。
2．大型社区往往分期施工，购买前期的买房人应考察后期楼盘的施工情况是否会对以后的居住、生活、出行造成不良影响。
3．大型社区的物业区划应该结合社区整体规划的同时充分考虑各小区业主的实际需求，避免出现如上述楼盘各期出现会所功能单一，不能满足小区业主实际需求的情况。
4．购房人应考察社区配套建设是否与小区整体工程进展同步，若先建房子后建配套，将给业主生活、出行等造成不便。
纪实问题回眸
该楼盘属于大型社区，各小区由市政道路分割，并采用各小区集中供暖，这两点比较合理。但其各小区会所的功能设置单一，例如，一期小区会所为文化主题，二期会所为体育主题，文化会所由于招商不利，从而影响了一期业主实际生活质量，这点没有遵循专家提出的“物业区划”要求，不符合大社区配套合理性指标。
购房故事
商明安：女儿的画稿成了心中向往的家
2003年3月，为了改善居住水平，老伴和我决定购买一套商品房，留学在外的女儿得知后把她理想中的商品房样子用一张画纸生动地表现了出来：独立的三层洋房，尖屋顶、绿草坪、涓涓细流门前而过……老伴和我都喜欢得不得了，就开始满北京城找这样的房子，这一找才知道，原来女儿画的房子叫别墅。后来，我和老伴在燕郊看上一栋别墅，那里的设计图纸跟女儿的画很像，于是二话不说地的交了定金和首付款，谁知道一年以后该交房的时候，却才发现那个别墅项目用地属于当地农民共同所有，那房子卖的就只有使用权，于是，我们老两口只能决定退掉房子。现在，女儿的那幅画稿还挂在玄关的墙上，已经戍了全家人永远向往的家了……
下期预告
出镜人物：郭志敏女25岁新一代“海龟”派金领
置业目标：精装修小户型
置业要求：总价不超过150万元
参考条件：与现工作地点国贸乘车时间不超过1小时的东部、北部地区