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摘 要：近年来，房价猛涨，已经严重影响到居民的生活。要想更好的调控房价，研究影响房地产价格的因素便显得尤为重要。本文主要研究了货币政策对房地产价格的影响，主要分析了利率传导途径、信贷传导途径以及汇率传导途径等，认为宽松的货币政策会导致房价的上涨，并对我国房地产价格的宏观调控提出相应的政策建议。
关键词：房地产价格 货币政策 传导机制
货币政策是指货币政策当局为影响经济活动所采取的措施，特别指调控货币供给以及调整利率的措施。货币政策分为数量型和价格型，数量型货币政策的中介目标为货币供应量，而价格型货币政策的中介目标则为利率、汇率等。货币政策的主要传导渠道包括利率传导渠道、信贷传导渠道、汇率传导渠道等。
一、利率传导渠道
现阶段中国人民银行的利率工具主要包括：调整中央银行的基准利率；制定金融机构存款利率的浮动范围以及制定相关政策对各类利率结构和档次进行调整等。央行货币政策通过利率渠道对房地产价格的影响主要集中在三个层面：首先，从房地产企业的角度。房地产行业的建设周期长，资金需求量庞大，大多数房地产行业的资金都是依靠银行贷款，利率的变动将会影响房地产企业的开发成本，进而影响房地产价格。如果中央银行采取紧缩的货币政策，利率上升，一方面，房地产企业的成本上升，盈利下降，可能会导致一部分房地产企业退出该行业，投资下降，进而使得房价降低；另一方面，有的房企可能会出现资金周转问题，为了缓解资金周转压力，企业会降低房价以尽快出售手中的房产以换回一部分资金。相反，如果央行执行宽松的货币政策，则会导致房价的上升。其次，从消费者角度。由于住房消费在消费者的支出中所占比重大，有的甚至要耗费其大半辈子的收入，所以大多数消费者在购房时都不是一次性支付，而是选择抵押贷款的形式。因此，货币政策的变动会对消费决策会产生影响。如果央行采用紧缩性货币政策，利率上升，将导致消费者购房成本上升，需求下降，进而导致房价下跌；相反，如果央行采取宽松性货币政策，利率下降，消费者的购房成本下降，将导致需求上升，进而使得房价上升。最后，还可以从市场预期的角度。央行执行紧缩的货币政策，利率上升，市场预期以后利率将进一步上升，导致住房的投资和需求下降，进而导致房价下跌；相反，如果央行执行宽松的货币政策，利率下降，市场预期利率将进一步下降，住房的投资和需求都上升，导致房价的上升。
二、信贷传导渠道
所谓银行的信贷政策是指中央银行以国家宏观经济政策、产业政策等为基础而制定的指导金融机构贷款投向以达到改善信贷结构，促进经济结构调整并优化社会资源配置的政策。货币供应量基本可以在一定程度上反映我国数量型货币政策的松紧程度。目前，大多数房地产企业的资金来源都是银行信贷，很多学者都认为推高房价的主要动力便是银行信贷的泛滥。下面，将分别从商业银行视角、房地产企业视角以及消费者视角进行分析：
1.商业银行视角。央行的货币政策直接影响商业银行的可贷资金总额。如果央行执行宽松性货币政策，商业银行的可贷资金增加，银行会增加对房地产行业放款额度，且放款条件也会适当宽松。从需求角度，贷款成本的降低将在短期内促进一部分刚性需求的实现；并且，对于一些投资者或投机者而言，成本降低的预期将导致其对住房需求的上升，进一步促进房价的上升。从供给角度，宽松的货币政策导致房地产企业贷款成本降低，申请贷款的难度也大大下降，资金供应充足，企业没有流动性压力，自然可以将房价维持在较高水平。反之，如果央行执行紧缩性货币政策，商业银行的可贷资金减少，这将对住房刚性需求造成一定约束，同时对投资性和投机性购房者的压力更大，可以降低住房需求；房地产企业面临较大的流动性压力，不得不降价以清库存，提高资金周转能力，从而使得房价下降。
2.房地产企业视角。由于银行信贷是很多企业的资金来源，所以当央行执行不同的货币政策时，对房地产企业的成本影响较大，当然，不同规模的房企对银行信贷的敏感程度是不同的。大型房地产企业由于拥有庞大的资金来源，其对银行信贷的依赖程度不大，对货币政策的敏感性不高；而对中小型房企而言，银行信贷是其重要的资金来源，当央行执行宽松性货币政策时，该类企业更容易从商业银行获得贷款，且利息费用也较低，此时，房地产企业拥有充足的资金流，会将房价维持在较高水平，而当央行执行紧缩性货币政策时，房地产企业从商业银行获得的资金额度有限，且利息费用也较高，为抵御流动性风险，房企会适当降低房价，而增大销量，以解决资金紧张问题。
3.消费者的角度。消费者的投资决策和消费决策均受利率的影响，因此，当商业银行采用不同的信贷政策时，消费者对住房的需求也会相应发生变化。如果银行采用紧缩性信贷政策，利率上升，一方面，消费者会增加储蓄减少消费，因而对住房的需求下降；另一方面，消费者在债权市场的收益将上升，消费者会将一部分资金转移到债券市场，进一步导致住房需求的下降、房价下跌。相反，如果银行采用宽松的信贷政策，一方面会增加住房的刚性消需求，同时住房的投资性和投机性需求也将上升，房价上升。
三、汇率制度对房地产价格的影响
由于我国长期处于贸易顺差的地位，导致人民币面临较大的升值压力。且随着我国外汇储备的不断增加，国际上对人民币升值的预期增大，导致大量外币流入我国，又由于近几年我国房地产行业迅速发展且房价高涨，形成该行业持续高盈利的预期。所以，尽管目前我国的资本项目尚未完全开放，但国际热钱仍通过各种方式进入我国楼市，引起房价的进一步上升。进而导致升值—资本流入—升值的恶性循环，使得房价不断上涨。
四、政策建议
1.加强保障性住房建设。为更好的保障居民住房需求，我国近几年推出了多项保障性住房政策，这些政策的出台无疑是给住房困难群体带来了福音，但是更为重要的是政策的落实。所以，首先应强化各级地方政府保障房建设指标的考核以及相关人员负责制，完善住房保障政策；其次，在保障性住房的分配方面，应做到公开、公平、公正，通过加强经济适用房、廉租房、公共租赁房等多种保障性住房的建设，满足不同收入水平的居民住房需求，特别要使住房困难群体能够真正切实享受到相应的住房保障。
2.适当考虑区域的差异性。由于现阶段我国各区域房地产市场发展的现状不平衡，一般来说东部地区发展相对较快，价格泡沫相对较大；而中西部地区发展相对落后。在这种情况下，如果采取统一的货币政策来调控房地产市场便有可能失效，会导致中西部房地产市场受到的打压较大，而东部则相对较小。因此，在制定货币政策时，可以适当考虑区域房地产市场的差异性，如在东部实行较高的存款準备金率，而在中西部实行相对较低的存款准备金率；在信贷政策上，则注重加大对中西部地区的支持等。当然，在制定差别化的信贷政策时，还要注重加大对信贷资金使用的监管，防止出现利用货币政策的差异性而出现的套利现象。
3.加强监管，促进房地产行业健康发展。美国的次贷危机便是由于缺乏有效的政府监管而导致的，所以推动房地产行业健康发展，在出台相应政策稳定房价的同时，也要注重加强对房地产市场的监管。首先，是要提高市场的规范化程度，对市场操纵行为要进行严厉打击，努力为货币政策的实施提供一个有利的环境；其次，央行在制定货币政策时应将资本市场对货币的需求作为一个重要参考因素，这样有利于使确定的货币供应量的目标值更加切近实际。
参考文献：
[1]胡军燕，陈智辉.货币政策对房地产价格的动态影响分析[J].商业时代，2011 （2）：56‐57.
[2]丁晨.房地产价格与货币政策的关系研究[D].上海交通大学博士毕业论文，2009.
[3]龚斌恩.我国货币政策的房地产价格传导效应研究[D].复旦大学博士毕业论文，2012.
[4]吴德进，李国柱.房地产泡沫一理论、预警与治理[M].北京：社会科学文献出版社，2007年10月.
关键词：房地产价格 货币政策 传导机制
货币政策是指货币政策当局为影响经济活动所采取的措施，特别指调控货币供给以及调整利率的措施。货币政策分为数量型和价格型，数量型货币政策的中介目标为货币供应量，而价格型货币政策的中介目标则为利率、汇率等。货币政策的主要传导渠道包括利率传导渠道、信贷传导渠道、汇率传导渠道等。
一、利率传导渠道
现阶段中国人民银行的利率工具主要包括：调整中央银行的基准利率；制定金融机构存款利率的浮动范围以及制定相关政策对各类利率结构和档次进行调整等。央行货币政策通过利率渠道对房地产价格的影响主要集中在三个层面：首先，从房地产企业的角度。房地产行业的建设周期长，资金需求量庞大，大多数房地产行业的资金都是依靠银行贷款，利率的变动将会影响房地产企业的开发成本，进而影响房地产价格。如果中央银行采取紧缩的货币政策，利率上升，一方面，房地产企业的成本上升，盈利下降，可能会导致一部分房地产企业退出该行业，投资下降，进而使得房价降低；另一方面，有的房企可能会出现资金周转问题，为了缓解资金周转压力，企业会降低房价以尽快出售手中的房产以换回一部分资金。相反，如果央行执行宽松的货币政策，则会导致房价的上升。其次，从消费者角度。由于住房消费在消费者的支出中所占比重大，有的甚至要耗费其大半辈子的收入，所以大多数消费者在购房时都不是一次性支付，而是选择抵押贷款的形式。因此，货币政策的变动会对消费决策会产生影响。如果央行采用紧缩性货币政策，利率上升，将导致消费者购房成本上升，需求下降，进而导致房价下跌；相反，如果央行采取宽松性货币政策，利率下降，消费者的购房成本下降，将导致需求上升，进而使得房价上升。最后，还可以从市场预期的角度。央行执行紧缩的货币政策，利率上升，市场预期以后利率将进一步上升，导致住房的投资和需求下降，进而导致房价下跌；相反，如果央行执行宽松的货币政策，利率下降，市场预期利率将进一步下降，住房的投资和需求都上升，导致房价的上升。
二、信贷传导渠道
所谓银行的信贷政策是指中央银行以国家宏观经济政策、产业政策等为基础而制定的指导金融机构贷款投向以达到改善信贷结构，促进经济结构调整并优化社会资源配置的政策。货币供应量基本可以在一定程度上反映我国数量型货币政策的松紧程度。目前，大多数房地产企业的资金来源都是银行信贷，很多学者都认为推高房价的主要动力便是银行信贷的泛滥。下面，将分别从商业银行视角、房地产企业视角以及消费者视角进行分析：
1.商业银行视角。央行的货币政策直接影响商业银行的可贷资金总额。如果央行执行宽松性货币政策，商业银行的可贷资金增加，银行会增加对房地产行业放款额度，且放款条件也会适当宽松。从需求角度，贷款成本的降低将在短期内促进一部分刚性需求的实现；并且，对于一些投资者或投机者而言，成本降低的预期将导致其对住房需求的上升，进一步促进房价的上升。从供给角度，宽松的货币政策导致房地产企业贷款成本降低，申请贷款的难度也大大下降，资金供应充足，企业没有流动性压力，自然可以将房价维持在较高水平。反之，如果央行执行紧缩性货币政策，商业银行的可贷资金减少，这将对住房刚性需求造成一定约束，同时对投资性和投机性购房者的压力更大，可以降低住房需求；房地产企业面临较大的流动性压力，不得不降价以清库存，提高资金周转能力，从而使得房价下降。
2.房地产企业视角。由于银行信贷是很多企业的资金来源，所以当央行执行不同的货币政策时，对房地产企业的成本影响较大，当然，不同规模的房企对银行信贷的敏感程度是不同的。大型房地产企业由于拥有庞大的资金来源，其对银行信贷的依赖程度不大，对货币政策的敏感性不高；而对中小型房企而言，银行信贷是其重要的资金来源，当央行执行宽松性货币政策时，该类企业更容易从商业银行获得贷款，且利息费用也较低，此时，房地产企业拥有充足的资金流，会将房价维持在较高水平，而当央行执行紧缩性货币政策时，房地产企业从商业银行获得的资金额度有限，且利息费用也较高，为抵御流动性风险，房企会适当降低房价，而增大销量，以解决资金紧张问题。
3.消费者的角度。消费者的投资决策和消费决策均受利率的影响，因此，当商业银行采用不同的信贷政策时，消费者对住房的需求也会相应发生变化。如果银行采用紧缩性信贷政策，利率上升，一方面，消费者会增加储蓄减少消费，因而对住房的需求下降；另一方面，消费者在债权市场的收益将上升，消费者会将一部分资金转移到债券市场，进一步导致住房需求的下降、房价下跌。相反，如果银行采用宽松的信贷政策，一方面会增加住房的刚性消需求，同时住房的投资性和投机性需求也将上升，房价上升。
三、汇率制度对房地产价格的影响
由于我国长期处于贸易顺差的地位，导致人民币面临较大的升值压力。且随着我国外汇储备的不断增加，国际上对人民币升值的预期增大，导致大量外币流入我国，又由于近几年我国房地产行业迅速发展且房价高涨，形成该行业持续高盈利的预期。所以，尽管目前我国的资本项目尚未完全开放，但国际热钱仍通过各种方式进入我国楼市，引起房价的进一步上升。进而导致升值—资本流入—升值的恶性循环，使得房价不断上涨。
四、政策建议
1.加强保障性住房建设。为更好的保障居民住房需求，我国近几年推出了多项保障性住房政策，这些政策的出台无疑是给住房困难群体带来了福音，但是更为重要的是政策的落实。所以，首先应强化各级地方政府保障房建设指标的考核以及相关人员负责制，完善住房保障政策；其次，在保障性住房的分配方面，应做到公开、公平、公正，通过加强经济适用房、廉租房、公共租赁房等多种保障性住房的建设，满足不同收入水平的居民住房需求，特别要使住房困难群体能够真正切实享受到相应的住房保障。
2.适当考虑区域的差异性。由于现阶段我国各区域房地产市场发展的现状不平衡，一般来说东部地区发展相对较快，价格泡沫相对较大；而中西部地区发展相对落后。在这种情况下，如果采取统一的货币政策来调控房地产市场便有可能失效，会导致中西部房地产市场受到的打压较大，而东部则相对较小。因此，在制定货币政策时，可以适当考虑区域房地产市场的差异性，如在东部实行较高的存款準备金率，而在中西部实行相对较低的存款准备金率；在信贷政策上，则注重加大对中西部地区的支持等。当然，在制定差别化的信贷政策时，还要注重加大对信贷资金使用的监管，防止出现利用货币政策的差异性而出现的套利现象。
3.加强监管，促进房地产行业健康发展。美国的次贷危机便是由于缺乏有效的政府监管而导致的，所以推动房地产行业健康发展，在出台相应政策稳定房价的同时，也要注重加强对房地产市场的监管。首先，是要提高市场的规范化程度，对市场操纵行为要进行严厉打击，努力为货币政策的实施提供一个有利的环境；其次，央行在制定货币政策时应将资本市场对货币的需求作为一个重要参考因素，这样有利于使确定的货币供应量的目标值更加切近实际。
参考文献：
[1]胡军燕，陈智辉.货币政策对房地产价格的动态影响分析[J].商业时代，2011 （2）：56‐57.
[2]丁晨.房地产价格与货币政策的关系研究[D].上海交通大学博士毕业论文，2009.
[3]龚斌恩.我国货币政策的房地产价格传导效应研究[D].复旦大学博士毕业论文，2012.
[4]吴德进，李国柱.房地产泡沫一理论、预警与治理[M].北京：社会科学文献出版社，2007年10月.