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【摘 要】 随着我国经济发展的不断深入，房地产已经成为了我国生活资料、生产资料的重要组成，房地产的投资建设已经成为我国目前固定资产最主要的投资力量。然而其中所发生的财产受损的现象频发，很容易遇到各种类型的有损价值的房地产评估。怎样总结出能够适应我国房地产现状的评估方法是房地产估价行业所面临的一大问题。
【关键词】 房地产 评估 损害价值
Abstract ： The paper mainly discusses the value assessment of the damage in the real estate appraisal.
随着我国城市建设的加快，房地产评估损害的案例屡有发生，大多数的案例都是通过司法调解等方式解决，以双方协议的价格为依据进行赔偿，缺乏专业性的意见，尤其是当受损一方所牵涉的范围较广的时候，协议赔偿缺乏公信力。房地产损害评估这个行业作为服务于房地产的行业应运而生。本文以今年实际操作的案例为例，对房地产中的损害价值评估进行了初步探索。
1.房地产损害价值评估的主要类型
1.1由于不当施工所引起附近的房屋受损。如基础施工没有安设护坡，导致地下水位发生下降，周边的建筑出现墙体裂缝、地基沉陷等现象；由于桩基工程所引起的周边房屋的地基损坏、松动；由于装修不当造成相邻的户室墙面出现浸水、装饰层剥落等现象。
1.2由于规划设计或者变更规划存在一定的瑕疵，损坏了建筑物的功能。例如电梯的数量设置不足，导致在上下班高峰期造成拥堵，使整栋楼层的功能性大幅贬值；新建的建筑物给原建筑物采光、通风造成影响，影响相邻的关系等。
1.3房屋本身完好无损，但是相关方由于过失损害了房屋权益。例如建材的供应商没有及时履行合约，导致在建的工程项目处于停建的状态；非法占用房屋造成长期空置或者停租的状态等。
1.4先天不足，房屋本身的质量有缺陷。例如开发商在施工的过程中偷工减料，抗震、层高等指标没有达到应有的设计要求。
目前，我国虽然在文献理论中的阐述丰富，但是在评估行业内可操作的项目较少。在评估中常用的方法包括了价差法、成本法、市场比较法以及资本化法，具体的适用情况如下表：
2.房地产损害价值评估的典型案例
事由：某居民区由于附近的工程在基础开挖时造成地基不均匀沉降，导致墙体裂缝、屋面渗水。
评估目的：评估报告和结果仅为委托方确定房地产的损害价值提供依据。
评估方法：以检验部门所出具的检验证书进行判断，上述的房屋所产生的裂缝不会对建筑主体产生影响，是可修复的价值损害评估，使用成本法进行。成本法的公式为：
V=C1-C2+C3+C4+C5
V-房屋质量的缺陷损失评估值
C1-拆除的工程费用，包括清运费用
C2-拆除物残值
C3-修缮成本
C4-恢复成本
C5-修复的直接经济损失
技术思路：以检验部门所出具的《修复方案》为依据，修补主要包括加固墙体和修饰面层的粉刷和修补。该两部分是拆除、修缮以及恢复的工程成本；另其拆除物不存在材质，不做考虑；在施工的期间相关的受损方需要进行周转，费用可当做租金损失，由于未对房屋的通风和采光造成影响，直接的经济损失不作考虑。则损害价值=工程成本+租金损失。
3.房地产损害价值评估的难点
由于房地产的损害评估具有差异性、个体性、地域性等众多特点，评估虽然可以将损害量化为金额，但是在实际的操作中却存在着非常多的难点。以本文所提到的案例为例说明：在修复墙体的时候应当使用哪种材料进行加固？价格相差悬殊，需要修补的墙面裂缝有多大面积（做部分修补还是整体修补）？如何界定裂缝的性质（在同一墙面中既有由于温差所产生的伸缩缝，也有地基不均匀沉降所产生的裂缝）。同时，一些局部的细节也可能影响到评估的结果。例如补桩，使使用钢管桩还是采用砼桩？其两者的价格相差数倍。
针对这些问题，笔者认为可以以建筑材料、工程量的差异进行分类。规模较小的项目采用材料价值中等，适度放宽工程量的方法；而对于大型的项目，则需使用招标的方式进行，通过邀请权威的机构设计该项目的修复方案，并在方案中明确修建所需的各种材料。
进行损害价值评估的另一方法就是确定受损一方的间接损失。由于在各地的评估规程中并没有考虑到受损方的损失（误工费、时间损失等），而这一部分损失由于难以量化，所以容易被忽视。在评估报告中应当对受损方的间接损失做充分的考虑。
第三个难点就是很多的新型损害评估操作难度过大。例如当房屋受损之后影响到经济寿命，从理论上讲，虽然可以以成新率差异和房屋的重置价来确定损害所需要的赔偿金额，但是难以界定受损之后的经济寿命还有多长，在这一问题上很难进行充分的评估。
损害价值评估的最后一个难点就是评估的结果和实际的赔偿金额之间的差异。以笔者去年执业的一个项目为例说明，初步的评估结果和最终赔偿的金额相比相差一倍之多。其中存在的差异和双方当事人的信息掌握度、心理预期以及权力因素有着密切的关系，这和公开市场价值的假设有所冲突，但是更多的还是执业中的评估技术尚未成熟，使用的评估方法还需要进一步的完善。
4.房地产损害价值评估从业者的注意事项
在执业的过程中，无论是拆迁评估、抵押评估，抑或是涉案评估、课税评估，对于规划和工程的知识并没有高标准的要求，但是进行损害价值评估则要求从业者必须是一个综合性的人才，否则在执业过程中很难开展工作。
目前我国关于房地产损害价值评估的方法在实际的操作层面上大多没有实际意义。例如由于环境质量所引起的贬值股价，无法使用传统的损害价值股价方法，这就要求了估价师在工作之外还需要懂得更多的分析手段。此外，由于房地产损害价值评估的工作中经常需要和受损方、调解人、损害方等多方面进行沟通，所以也要求了估价师需要拥有良好的表达能力及沟通能力。
房地产损害价值评估和常规的评估方法相比，有很多的不同之处。
4.1在接受委托项目时，需要以受损方、执法机构和损害方等多方的委托书为准。如果有一方对于委托项目不予认可，就可能在工作中陷入非常被动的局面。
4.2损害价值评估应当严格以检测部门出具的验收报告、跟踪报告和检测报告为前提，一旦没有切实的依据就容易陷入纠纷之中。
4.3所有的协调会议以及现场勘察所产生的记录都要以书面的方式要求当事方盖章、签字，为以后的工作做足充分准备。
房地产损害价值评估作为一个新兴行业，有大量的市场需求以及广阔的前景，在拓展业务的同时，必须加强学习和研究，在实际的工作中能够在最短的时间内提出最有效、最公正的评估方法，不断提升自己的综合能力和专业水平，只有这样才可以使整个行业为我国的经济建设做出贡献。
参考文献：
[1]房地产估价师职业资格考试命题研究中心，房地产估价案例与分析[M]，武汉：华中科技大学出版社，2009（03）：139-140.
[2]崔裴；关涛，房地产价格评估[M]，北京：高等教育出版社，2007（09）：242-243.
[3]王学发；戴峰，使用评估及房地产估价业经验案例[M]，北京：人民出版社，2006（09）：326-327.
[4]柴强，房地产估价理论与方法[M]，北京：中国建筑工业出版社，2007（04）：195-196.
[5]蒲建明，房地产估价 实务、经验和艺术[M]，北京：化学工业出版社，2010（01）：129-130.
[6]艾建国，房地产估价相关知识[M]，北京：中国建筑工业出版社，2009（04）：95-97）.
（作者单位：宁波经纬房地产评估咨询有限公司）
【关键词】 房地产 评估 损害价值
Abstract ： The paper mainly discusses the value assessment of the damage in the real estate appraisal.
随着我国城市建设的加快，房地产评估损害的案例屡有发生，大多数的案例都是通过司法调解等方式解决，以双方协议的价格为依据进行赔偿，缺乏专业性的意见，尤其是当受损一方所牵涉的范围较广的时候，协议赔偿缺乏公信力。房地产损害评估这个行业作为服务于房地产的行业应运而生。本文以今年实际操作的案例为例，对房地产中的损害价值评估进行了初步探索。
1.房地产损害价值评估的主要类型
1.1由于不当施工所引起附近的房屋受损。如基础施工没有安设护坡，导致地下水位发生下降，周边的建筑出现墙体裂缝、地基沉陷等现象；由于桩基工程所引起的周边房屋的地基损坏、松动；由于装修不当造成相邻的户室墙面出现浸水、装饰层剥落等现象。
1.2由于规划设计或者变更规划存在一定的瑕疵，损坏了建筑物的功能。例如电梯的数量设置不足，导致在上下班高峰期造成拥堵，使整栋楼层的功能性大幅贬值；新建的建筑物给原建筑物采光、通风造成影响，影响相邻的关系等。
1.3房屋本身完好无损，但是相关方由于过失损害了房屋权益。例如建材的供应商没有及时履行合约，导致在建的工程项目处于停建的状态；非法占用房屋造成长期空置或者停租的状态等。
1.4先天不足，房屋本身的质量有缺陷。例如开发商在施工的过程中偷工减料，抗震、层高等指标没有达到应有的设计要求。
目前，我国虽然在文献理论中的阐述丰富，但是在评估行业内可操作的项目较少。在评估中常用的方法包括了价差法、成本法、市场比较法以及资本化法，具体的适用情况如下表：
2.房地产损害价值评估的典型案例
事由：某居民区由于附近的工程在基础开挖时造成地基不均匀沉降，导致墙体裂缝、屋面渗水。
评估目的：评估报告和结果仅为委托方确定房地产的损害价值提供依据。
评估方法：以检验部门所出具的检验证书进行判断，上述的房屋所产生的裂缝不会对建筑主体产生影响，是可修复的价值损害评估，使用成本法进行。成本法的公式为：
V=C1-C2+C3+C4+C5
V-房屋质量的缺陷损失评估值
C1-拆除的工程费用，包括清运费用
C2-拆除物残值
C3-修缮成本
C4-恢复成本
C5-修复的直接经济损失
技术思路：以检验部门所出具的《修复方案》为依据，修补主要包括加固墙体和修饰面层的粉刷和修补。该两部分是拆除、修缮以及恢复的工程成本；另其拆除物不存在材质，不做考虑；在施工的期间相关的受损方需要进行周转，费用可当做租金损失，由于未对房屋的通风和采光造成影响，直接的经济损失不作考虑。则损害价值=工程成本+租金损失。
3.房地产损害价值评估的难点
由于房地产的损害评估具有差异性、个体性、地域性等众多特点，评估虽然可以将损害量化为金额，但是在实际的操作中却存在着非常多的难点。以本文所提到的案例为例说明：在修复墙体的时候应当使用哪种材料进行加固？价格相差悬殊，需要修补的墙面裂缝有多大面积（做部分修补还是整体修补）？如何界定裂缝的性质（在同一墙面中既有由于温差所产生的伸缩缝，也有地基不均匀沉降所产生的裂缝）。同时，一些局部的细节也可能影响到评估的结果。例如补桩，使使用钢管桩还是采用砼桩？其两者的价格相差数倍。
针对这些问题，笔者认为可以以建筑材料、工程量的差异进行分类。规模较小的项目采用材料价值中等，适度放宽工程量的方法；而对于大型的项目，则需使用招标的方式进行，通过邀请权威的机构设计该项目的修复方案，并在方案中明确修建所需的各种材料。
进行损害价值评估的另一方法就是确定受损一方的间接损失。由于在各地的评估规程中并没有考虑到受损方的损失（误工费、时间损失等），而这一部分损失由于难以量化，所以容易被忽视。在评估报告中应当对受损方的间接损失做充分的考虑。
第三个难点就是很多的新型损害评估操作难度过大。例如当房屋受损之后影响到经济寿命，从理论上讲，虽然可以以成新率差异和房屋的重置价来确定损害所需要的赔偿金额，但是难以界定受损之后的经济寿命还有多长，在这一问题上很难进行充分的评估。
损害价值评估的最后一个难点就是评估的结果和实际的赔偿金额之间的差异。以笔者去年执业的一个项目为例说明，初步的评估结果和最终赔偿的金额相比相差一倍之多。其中存在的差异和双方当事人的信息掌握度、心理预期以及权力因素有着密切的关系，这和公开市场价值的假设有所冲突，但是更多的还是执业中的评估技术尚未成熟，使用的评估方法还需要进一步的完善。
4.房地产损害价值评估从业者的注意事项
在执业的过程中，无论是拆迁评估、抵押评估，抑或是涉案评估、课税评估，对于规划和工程的知识并没有高标准的要求，但是进行损害价值评估则要求从业者必须是一个综合性的人才，否则在执业过程中很难开展工作。
目前我国关于房地产损害价值评估的方法在实际的操作层面上大多没有实际意义。例如由于环境质量所引起的贬值股价，无法使用传统的损害价值股价方法，这就要求了估价师在工作之外还需要懂得更多的分析手段。此外，由于房地产损害价值评估的工作中经常需要和受损方、调解人、损害方等多方面进行沟通，所以也要求了估价师需要拥有良好的表达能力及沟通能力。
房地产损害价值评估和常规的评估方法相比，有很多的不同之处。
4.1在接受委托项目时，需要以受损方、执法机构和损害方等多方的委托书为准。如果有一方对于委托项目不予认可，就可能在工作中陷入非常被动的局面。
4.2损害价值评估应当严格以检测部门出具的验收报告、跟踪报告和检测报告为前提，一旦没有切实的依据就容易陷入纠纷之中。
4.3所有的协调会议以及现场勘察所产生的记录都要以书面的方式要求当事方盖章、签字，为以后的工作做足充分准备。
房地产损害价值评估作为一个新兴行业，有大量的市场需求以及广阔的前景，在拓展业务的同时，必须加强学习和研究，在实际的工作中能够在最短的时间内提出最有效、最公正的评估方法，不断提升自己的综合能力和专业水平，只有这样才可以使整个行业为我国的经济建设做出贡献。
参考文献：
[1]房地产估价师职业资格考试命题研究中心，房地产估价案例与分析[M]，武汉：华中科技大学出版社，2009（03）：139-140.
[2]崔裴；关涛，房地产价格评估[M]，北京：高等教育出版社，2007（09）：242-243.
[3]王学发；戴峰，使用评估及房地产估价业经验案例[M]，北京：人民出版社，2006（09）：326-327.
[4]柴强，房地产估价理论与方法[M]，北京：中国建筑工业出版社，2007（04）：195-196.
[5]蒲建明，房地产估价 实务、经验和艺术[M]，北京：化学工业出版社，2010（01）：129-130.
[6]艾建国，房地产估价相关知识[M]，北京：中国建筑工业出版社，2009（04）：95-97）.
（作者单位：宁波经纬房地产评估咨询有限公司）