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[摘要]为了能够充分地利用现有的土地空间.拓展生存的范围，人们越来越重视对土地空间的利用。《物权法》的颁布为土地的空间使用权的明确提供了法律的依据。土地空间基本上包括了地表、地下和地上三部分的空间。独立于土地的所有权和使用权之外的权利称为空间使用权。我国对土地使用权的评估方法包括了成本逼近法，市场比较法，剩余计算法，收益还原法和基准地价系数修正法五种方法。通过这样来提高土地空间的利用效益和合理地配置城市资源。
[关键词]土地空间；评估；利用
隨着我国城市化进程的加快。城市人口的急剧增加导致对城市土地的需求越来越大。为了能够更加充分地利用现有的土地空间.拓展生存的范围.人们越来越重视对土地空间的利用。《物权法》的颁布为土地的空间使用权的明确提供了法律的依据。在具体的做法上要求建立起城市空间使用权的评估方式。提高土地空间的利用效益和合理地配置城市资源。
1、土地空间使用权的理解
一般我们所说的土地空间基本上包括了地表、地下和地上三部分的空间。地下的发展项目主要包括了地铁建设、地下水道工程、地下商场和各种地下设施建设。地上的空间包括城市的立交桥建设、高层建筑项目和各种电网线路设施建设等等。目前在城市的建设发展中主要集中开发的是地下和地上的空间。对城市土地空间的使用权理解可以从最新的《物权法》的有关条例规定中获得解析。《物权法》从立法的高度对城市土地空间的使用权进行了说明。城市土地空间的使用权主要是指在建设中的土地使用权和使用效力触及的空间之外对地表下的一定范围内的空间享有的使用权，这种权力具有排他性。城市土地使用权的范围在《物权法》中也有一个比较明确的规定。其中对土地建设用地的使用权空间的一个规定.把土地的地表、地上和地下三大空间分别建立起了城市用地的使用权。一旦这种权利被建立起来.权利的拥有者就能够依照法律的规定对不动产享有占有和使用的权力。
2、土地空间利用的分析
土地空间使用权丰富了土地利用的内容.能够使土地的利用建立在一定的法律基础.有利于明确空间的使用权利。独立于土地的所有权和使用权之外的权利称为空间使用权。这种空间使用权力是不动产的一部分，表现出四个主要特征，第一个是在这种空间的权力是独立存在的；第二个是这种权力具有明显的排他性；第三个是空间利用权和实际的地表使用权客体是不相重合的；第四个就是这种空间的利用权是依法取得的，受到法律保护的，其变动是需要按照法律程序进行的。在调查研究中，经过分析.发现这种空间利用权的独立性在下面的几个条件下才能够发挥作用。首先空间利用权和土地所有权不是属于同一主体的。一旦出现两者为同一人的情况时.一般界定的权力范围是土地的所有权人对其土地以及空间拥有支配的权力，包括空间的占有和利用都是这个权力范围内的。从这个意义上来说，这时候的空间权力是没有实际的价值的。只有在土地所有权之外的人对土地的空间进行开发和利用时，这种空间的使用权才能够被建立起来。所以说这个空间权力的存在是在这样的条件下发生作用的。其次是一旦建立起了土地使用权之后.土地的使用权和土地的所有权是有区分的。在我国的法律中.对城市土地的使用权主要是建设用地的使用权为主。但是在使用权利范围上是没有明确的法律规定的。在事实中主要是按照土地的用途和土地的利用方式本身来进行区分。一个基本的观点认为.在城市土地的使用上，应该包括了地表上、下的一定范围空间。它是作为城市空间和地上的建筑物的整体的一个项目。包括项目的设计、项目的审批和开发建设都是应该作为土地使用权的一个主要客体体现的，是包含在土地的使用权人的权力范围之内的。最后的一点主要是作为空间利用权的客体应该是土地所有权人或者是土地使用权人所使用的空间之外的一个部分。这取决于土地利用权的排他性性质。这样能够保证客体和地表的所有权以及使用权之间不会产生重合。通过分析，我们可以了解到城市的土地空间利用权是独立的，并且能够依照法律建构起来的。
3、土地空间使用权的评估方法
对于土地空间使用权进行评估是土地开发利用中的一个很关键的部分。下面主要是进行国内外不同的土地空间使用权的评估方法的对比分析.来探讨如何建立和完善土地使用权的评估方式。国外对于土地使用权的评估是非常重视的。这种评估方式也能够被社会接受并且获得广泛的应用。主要的评估思路是按照计算立体地价的方式，建立起各楼层的价值比值。然后按照土地使用权进行空间上的价值分配。这种方式成为了建立起土地空间使用权的依据的一个很重要的估算方式。我国对土地使用权的评估方法研究主要集中在三种方法上。包括了剩余计算法，收益还原法和基准地价系数修正法。其中剩余计算法的主要思路是考虑了在新增设施投资的费用上和因此带来的各种费用和利息、利润等等因素.用新增设的空间部分所带来的售价增加额来减去这部分内容.就是能够确定的剩余额。也就是新增空间的地价了。而收益还原法主要是考虑到了空间的利用率问题，根据收益的增加，按照一定的还原率进行计算.将未来每年预测的纯收益作为增加额来进行还原。通过这个办法就能够求出新增空间的地价了。最后是基准地价系数修正法。它的主要思路是考虑到通过基准地价来体现土地用途不同所产生的价格差异。在实际的评估中主要是根据不同的情况进行合理的选择。
城市地产是国家的宝贵财富.要充分合理地利用每一寸土地，发挥一块土地的经济潜力。国外发达国家不动产税是地方财政收入的主要来源。目前政府要大力有序地培育地产市场，发展土地抵押和土地金融市场。政府可根据土地价格的区位差异.制定合理的税费标准.推进土地使用制度改革.以增加地方财政收入.促进地区经济全面发展。
[关键词]土地空间；评估；利用
隨着我国城市化进程的加快。城市人口的急剧增加导致对城市土地的需求越来越大。为了能够更加充分地利用现有的土地空间.拓展生存的范围.人们越来越重视对土地空间的利用。《物权法》的颁布为土地的空间使用权的明确提供了法律的依据。在具体的做法上要求建立起城市空间使用权的评估方式。提高土地空间的利用效益和合理地配置城市资源。
1、土地空间使用权的理解
一般我们所说的土地空间基本上包括了地表、地下和地上三部分的空间。地下的发展项目主要包括了地铁建设、地下水道工程、地下商场和各种地下设施建设。地上的空间包括城市的立交桥建设、高层建筑项目和各种电网线路设施建设等等。目前在城市的建设发展中主要集中开发的是地下和地上的空间。对城市土地空间的使用权理解可以从最新的《物权法》的有关条例规定中获得解析。《物权法》从立法的高度对城市土地空间的使用权进行了说明。城市土地空间的使用权主要是指在建设中的土地使用权和使用效力触及的空间之外对地表下的一定范围内的空间享有的使用权，这种权力具有排他性。城市土地使用权的范围在《物权法》中也有一个比较明确的规定。其中对土地建设用地的使用权空间的一个规定.把土地的地表、地上和地下三大空间分别建立起了城市用地的使用权。一旦这种权利被建立起来.权利的拥有者就能够依照法律的规定对不动产享有占有和使用的权力。
2、土地空间利用的分析
土地空间使用权丰富了土地利用的内容.能够使土地的利用建立在一定的法律基础.有利于明确空间的使用权利。独立于土地的所有权和使用权之外的权利称为空间使用权。这种空间使用权力是不动产的一部分，表现出四个主要特征，第一个是在这种空间的权力是独立存在的；第二个是这种权力具有明显的排他性；第三个是空间利用权和实际的地表使用权客体是不相重合的；第四个就是这种空间的利用权是依法取得的，受到法律保护的，其变动是需要按照法律程序进行的。在调查研究中，经过分析.发现这种空间利用权的独立性在下面的几个条件下才能够发挥作用。首先空间利用权和土地所有权不是属于同一主体的。一旦出现两者为同一人的情况时.一般界定的权力范围是土地的所有权人对其土地以及空间拥有支配的权力，包括空间的占有和利用都是这个权力范围内的。从这个意义上来说，这时候的空间权力是没有实际的价值的。只有在土地所有权之外的人对土地的空间进行开发和利用时，这种空间的使用权才能够被建立起来。所以说这个空间权力的存在是在这样的条件下发生作用的。其次是一旦建立起了土地使用权之后.土地的使用权和土地的所有权是有区分的。在我国的法律中.对城市土地的使用权主要是建设用地的使用权为主。但是在使用权利范围上是没有明确的法律规定的。在事实中主要是按照土地的用途和土地的利用方式本身来进行区分。一个基本的观点认为.在城市土地的使用上，应该包括了地表上、下的一定范围空间。它是作为城市空间和地上的建筑物的整体的一个项目。包括项目的设计、项目的审批和开发建设都是应该作为土地使用权的一个主要客体体现的，是包含在土地的使用权人的权力范围之内的。最后的一点主要是作为空间利用权的客体应该是土地所有权人或者是土地使用权人所使用的空间之外的一个部分。这取决于土地利用权的排他性性质。这样能够保证客体和地表的所有权以及使用权之间不会产生重合。通过分析，我们可以了解到城市的土地空间利用权是独立的，并且能够依照法律建构起来的。
3、土地空间使用权的评估方法
对于土地空间使用权进行评估是土地开发利用中的一个很关键的部分。下面主要是进行国内外不同的土地空间使用权的评估方法的对比分析.来探讨如何建立和完善土地使用权的评估方式。国外对于土地使用权的评估是非常重视的。这种评估方式也能够被社会接受并且获得广泛的应用。主要的评估思路是按照计算立体地价的方式，建立起各楼层的价值比值。然后按照土地使用权进行空间上的价值分配。这种方式成为了建立起土地空间使用权的依据的一个很重要的估算方式。我国对土地使用权的评估方法研究主要集中在三种方法上。包括了剩余计算法，收益还原法和基准地价系数修正法。其中剩余计算法的主要思路是考虑了在新增设施投资的费用上和因此带来的各种费用和利息、利润等等因素.用新增设的空间部分所带来的售价增加额来减去这部分内容.就是能够确定的剩余额。也就是新增空间的地价了。而收益还原法主要是考虑到了空间的利用率问题，根据收益的增加，按照一定的还原率进行计算.将未来每年预测的纯收益作为增加额来进行还原。通过这个办法就能够求出新增空间的地价了。最后是基准地价系数修正法。它的主要思路是考虑到通过基准地价来体现土地用途不同所产生的价格差异。在实际的评估中主要是根据不同的情况进行合理的选择。
城市地产是国家的宝贵财富.要充分合理地利用每一寸土地，发挥一块土地的经济潜力。国外发达国家不动产税是地方财政收入的主要来源。目前政府要大力有序地培育地产市场，发展土地抵押和土地金融市场。政府可根据土地价格的区位差异.制定合理的税费标准.推进土地使用制度改革.以增加地方财政收入.促进地区经济全面发展。