论文部分内容阅读
2009年7月16日，我与北京市密云县某小区一房屋所有权人叶某签订房屋租赁合同，租赁期限为一年，自2009年7月16日至2010年7月15日止，租金每月为2300元，押一付三。
合同期满后，我与叶某又续租一年，约定：租金每月为2500元，押金2300元，期限自2010年7月16日至2011年7月15日止。距离合同期满前一月，大约是2011年6月中旬，我与叶某商量，在合同到期后，可否再续租两三个月，因我购买的房子还有两三个月才能入住。叶某说，续租两三个月不可能，因为这房子位于学校附近，两三个月后再出租就不好租了，最多可续租一个月。我想那也没办法了，就续租一个月吧。我提出以房屋押金抵租金的方式，就不再支付叶某房租了，叶某当时也表示同意，但让我补交200元租金，因为押金是2300元，租金是2500元。我当场补交200元租金，但没要求叶某出具收据。
过了几天，叶某找到我说，他回家和老伴商量后，觉得用押金抵租金的方式不对，我应再交给他一个月的租金，并要求签订书面合同。我没有同意，因为我们已经口头商量好了。此后叶某多次来我居住的房内吵闹，甚至在我居住的房门上贴条：要求我于2011年7月16日必须搬走，否则视我违约。我没有理睬他，后来他又请律师给我发律师函，要求我合同期满搬走，否则按一天500元计算违约金。我按律师函上面的电话给叶某委托的律师打电话，此电话号码不存在。之后，叶某分别去我和我爱人的单位吵闹，又找居委会调解，居委会最终也未调解成功。
现叶某已到法院起诉我，要求我支付违约金11000元，赔偿律师代理费5000元，诉讼费用也要求我承担。问：我与叶某口头达成的续租一个月的说法算不算合同，我是否要赔偿他上述费用？
北京市密云县某小区居民 魏铭
律师点评：
本案争议的焦点是魏某与叶某的口头协议算不算合同？依据我国《合同法》第十条规定，当事人订立合同，分为书面形式、口头形式和其他形式。
《合同法》第214条规定，租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同。因此，依据本案魏某的陈述，魏某与叶某在2011年6月中旬达成口头协议，约定将房屋租赁期限延续至2011年8月20日，延续期间收取房租2500元，并同意用押金抵租金，因叶某收取的押金为2300元，故叶某另行收取了魏某200元租金。魏某在本案中作为承租人支付了租金，已经履行了合同义务，叶某接受，故双方达成的口头租赁合同已经成立。该口头租赁合同系叶某与魏某双方的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
依据《合同法》规定：当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。而本案中叶某在与魏某达成口头租赁协议后，又要求对合同内容予以变更，不同意以押金抵租金，在魏某不同意变更合同后，叶某进而要求解除口头租赁合同。在叶某的一再要求下，魏某于2011年8月6日搬离居住房屋，应视为双方的口头租赁合同于2011年8月7日解除。现叶某认为魏某违约，没有于2011年7月16日搬出居住房屋，并以此为由，要求魏某给付违约租金11000元，因魏某已经交付了租赁期间的全部房租，履行了合同义务，没有违约行为，叶某的该项诉讼请求是无事实和法律依据的，同时其计算标准也是有误的。
另叶某要求魏某赔偿聘请律师的费用，因此笔费用与叶某提起诉讼并不具有必然的因果关系，并不属于法律规定的直接损失，缺乏事实与法律依据，因此，叶某的此项诉讼请求是不会得到法律支持的。
那么在本案中，魏某可以就叶某提起的诉讼提起反诉，也就是说要求叶某承担违约责任，以及在此过程中，因叶某的违约行为给魏某造成的损失，魏某也可以在本案中提起反诉，要求叶某赔偿上述费用。
在此提醒广大读者，像上述的小事其实完全可以通过协商化解矛盾，根本没有必要提起诉讼。叶某在整个过程中，不仅额外支付5000元的律师费，还得支出交通费，以及时间和精力。那么，大家如果在日常的生活中遇到此類纠纷，希望能采取宽容互谅的心态，将小事及时化解。
北京中剑律师事务所 史明鑫
合同期满后，我与叶某又续租一年，约定：租金每月为2500元，押金2300元，期限自2010年7月16日至2011年7月15日止。距离合同期满前一月，大约是2011年6月中旬，我与叶某商量，在合同到期后，可否再续租两三个月，因我购买的房子还有两三个月才能入住。叶某说，续租两三个月不可能，因为这房子位于学校附近，两三个月后再出租就不好租了，最多可续租一个月。我想那也没办法了，就续租一个月吧。我提出以房屋押金抵租金的方式，就不再支付叶某房租了，叶某当时也表示同意，但让我补交200元租金，因为押金是2300元，租金是2500元。我当场补交200元租金，但没要求叶某出具收据。
过了几天，叶某找到我说，他回家和老伴商量后，觉得用押金抵租金的方式不对，我应再交给他一个月的租金，并要求签订书面合同。我没有同意，因为我们已经口头商量好了。此后叶某多次来我居住的房内吵闹，甚至在我居住的房门上贴条：要求我于2011年7月16日必须搬走，否则视我违约。我没有理睬他，后来他又请律师给我发律师函，要求我合同期满搬走，否则按一天500元计算违约金。我按律师函上面的电话给叶某委托的律师打电话，此电话号码不存在。之后，叶某分别去我和我爱人的单位吵闹，又找居委会调解，居委会最终也未调解成功。
现叶某已到法院起诉我，要求我支付违约金11000元，赔偿律师代理费5000元，诉讼费用也要求我承担。问：我与叶某口头达成的续租一个月的说法算不算合同，我是否要赔偿他上述费用？
北京市密云县某小区居民 魏铭
律师点评：
本案争议的焦点是魏某与叶某的口头协议算不算合同？依据我国《合同法》第十条规定，当事人订立合同，分为书面形式、口头形式和其他形式。
《合同法》第214条规定，租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同。因此，依据本案魏某的陈述，魏某与叶某在2011年6月中旬达成口头协议，约定将房屋租赁期限延续至2011年8月20日，延续期间收取房租2500元，并同意用押金抵租金，因叶某收取的押金为2300元，故叶某另行收取了魏某200元租金。魏某在本案中作为承租人支付了租金，已经履行了合同义务，叶某接受，故双方达成的口头租赁合同已经成立。该口头租赁合同系叶某与魏某双方的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
依据《合同法》规定：当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。而本案中叶某在与魏某达成口头租赁协议后，又要求对合同内容予以变更，不同意以押金抵租金，在魏某不同意变更合同后，叶某进而要求解除口头租赁合同。在叶某的一再要求下，魏某于2011年8月6日搬离居住房屋，应视为双方的口头租赁合同于2011年8月7日解除。现叶某认为魏某违约，没有于2011年7月16日搬出居住房屋，并以此为由，要求魏某给付违约租金11000元，因魏某已经交付了租赁期间的全部房租，履行了合同义务，没有违约行为，叶某的该项诉讼请求是无事实和法律依据的，同时其计算标准也是有误的。
另叶某要求魏某赔偿聘请律师的费用，因此笔费用与叶某提起诉讼并不具有必然的因果关系，并不属于法律规定的直接损失，缺乏事实与法律依据，因此，叶某的此项诉讼请求是不会得到法律支持的。
那么在本案中，魏某可以就叶某提起的诉讼提起反诉，也就是说要求叶某承担违约责任，以及在此过程中，因叶某的违约行为给魏某造成的损失，魏某也可以在本案中提起反诉，要求叶某赔偿上述费用。
在此提醒广大读者，像上述的小事其实完全可以通过协商化解矛盾，根本没有必要提起诉讼。叶某在整个过程中，不仅额外支付5000元的律师费，还得支出交通费，以及时间和精力。那么，大家如果在日常的生活中遇到此類纠纷，希望能采取宽容互谅的心态，将小事及时化解。
北京中剑律师事务所 史明鑫