论文部分内容阅读
“房地产去库存”是今年结构性改革的五大任务之一，如何采取有效政策推动该项工作，自然也就引起社会各界广泛热议。时至今日，在中国知网上输入篇名为“房地产去库存”进行检索，搜索到的报刊文章就超百篇。
然而，值得忧虑的是，一方面，几乎所有这些文章在开出治理处方前，都未对何谓房地产去库存，即房地产去库存的含义进行准确界说，从而将此次去库存无原则地放大到“广义的房地产领域”，导致有限的公共资源难以集中发力而取得专有成效；另一方面，认识到商住房板块是调控重要对象，但是却热衷于政府过度的直接干预，导致政策宽窄失范、错位错乱。
显然，我们应首先下功夫弄明白房地产去库存的含义。包括房地产去库存的目的意义、目标等相关基本理论要素问题，而后再探讨相关政策措施，才能锁定“去库存”的真正目标，集中发力、精准发力而得最大功效。
一、去库存的主要对象
此次调控所述的房地产去库存，主要对象是狭义的住宅房地产板块，而不包括广义层面的非住宅房地产。非住房地产板块中，既有工业厂房的一类，也有像写字楼、商厦等服务业领域的生产性房地产一类。从中央经济工作会议对“房地产去库存”三百多字的表述中，没有出现关于工业厂房、服务业领域生产性房地产的字词句段，说明此次去库存主要对象是包括商住房、保障性住房的住宅房地产。
二、去库存政策的性质
既然是中央决策层的行动部署，显然就可认定其具有宏观调控主导属性。拓展开来，既然属于宏观调控，那么调控手段需主要依赖法律、经济手段，辅之以必要的行政干预，主要方式就应该是间接调控，调控实施主体自然是政府体系，包括住宅房地产行政主管部门。理解了这一点，我们就应在此次去库存的调控中坚持“有所为有所不为”的原则。
三、去库存的多维度意义
1.去库存具有规避经济风险、促进宏观经济安全的意义
房地产本身及其相关联的水泥、钢材、沙石、电力等上游行业，以及相连接的家具、家电等下游行业面大量广，资产占比国民经济和固定资产总额举足轻重，因而大力消解庫存，不但事关房地产自身的良性循环运转，也事关上下游几十个行业在去产能后的健康发展，从而事关整个宏观经济持续健康发展。
2.去库存具有规避金融风险、促进中国金融安全的意义
金融是房地产的“血液循环系统”，金融也离不开房地产。从各国金融投资的产业占比份额看，关涉房地产的金融开发投资或消费信贷业务量基本上超过40%，甚至高达70%左右，故而房地产金融有“第二金融”之称。因此，一旦房地产库存过度且长期滞销，房地产企业的资金链必然规模化断裂，造成相关银行等金融企业呆账、坏账规模化发生，进而引发系统性金融风险。正是在这个意义上，房地产去库存事关中国金融安全。
3.去库存具有促进商住房和保障房协调发展（即“两房协调发展”），从而促进整个住宅房地产持续健康发展的意义
自2013年中央政治局提出“加快推进住房保障和供应体系建设”的动员令后，住房供应量在已有基础上有相应增长，但是别墅、超大套型商住房等高档住宅房地产数量和占比份额过大，而适应中低收入群体的中小套型普通商品房、经适房以及公租房等基本保障类住房，数量和占比均小的局面，仍未得到根本扭转。大中城市体系相当数量的中等收入群体对普通商品房购买力不足，中偏低收入群体和低收入群体对保障房购买力不足的现况，就充分表明这一点。鉴于此，亟需研究制定创新的有力措施，通过多种路径，如改造大套商住房为普通商品房或保障房，增加面向中低收入群体购租能力的房源，并适当降低这些住房售价，从而达到不继续新增住房投资，就可增强中低收入群体居住民生破解能力的功效。与此同时，在消解库存中为房地产开发商“舒筋活血”，从而形成商住房和保障房“两房协调”的健康发展局面。
4.房地产去库存还事关生态安全和美丽中国建设
可以毫不夸张地说，房地产巨量库存、过度膨胀式的扭曲性发展，必然使得生态文明和美丽中国建设的战略任务难以实现。庞大扭曲的房地产库存，其外部表现就是千百万栋数以亿平方米计的住宅大厦空置，意味着低效率地消耗了巨量的钢材、水泥、沙石和木材等土木建筑材料。与改革开放初期生态美好的情境相比，这些年来我们所生活的生态环境已不堪重负、面目全非。当前，如果不在消解业已庞大的房地产既有存量上“做文章”，仍旧简单地、不加限制地新增住宅房地产投资和扩张住宅增量，势必意味着将持续演绎上述资源能源过度滥用、生态环境严重破坏等触目惊心的乱象。
四、弄清房地产去库存的目标
此次房地产去库存，到底要达到什么样的目标？应该说，总体的质性目标是房地产库存总量适度，“两房”的数量占比要合理。而房地产去库存更为具体的定量化目标数值，则需要在仔细研究和分析后，再给出全国层面以及各地区层面有说服力的阶段性动态答案。
综上所述，准确系统地掰清楚、弄明白上述有关房地产去库存这一命题基本理论要素的含义，及在此基础上房地产去库存的完整含义，才能据此推出并实施有效的调控政策，瞄准调控靶心并有效评估和监督调控主体的工作绩效，从而推动去库存这一调控任务，得到积极稳妥的落实。
作者系台湾中央大学访问教授
然而，值得忧虑的是，一方面，几乎所有这些文章在开出治理处方前，都未对何谓房地产去库存，即房地产去库存的含义进行准确界说，从而将此次去库存无原则地放大到“广义的房地产领域”，导致有限的公共资源难以集中发力而取得专有成效；另一方面，认识到商住房板块是调控重要对象，但是却热衷于政府过度的直接干预，导致政策宽窄失范、错位错乱。
显然，我们应首先下功夫弄明白房地产去库存的含义。包括房地产去库存的目的意义、目标等相关基本理论要素问题，而后再探讨相关政策措施，才能锁定“去库存”的真正目标，集中发力、精准发力而得最大功效。
一、去库存的主要对象
此次调控所述的房地产去库存，主要对象是狭义的住宅房地产板块，而不包括广义层面的非住宅房地产。非住房地产板块中，既有工业厂房的一类，也有像写字楼、商厦等服务业领域的生产性房地产一类。从中央经济工作会议对“房地产去库存”三百多字的表述中，没有出现关于工业厂房、服务业领域生产性房地产的字词句段，说明此次去库存主要对象是包括商住房、保障性住房的住宅房地产。
二、去库存政策的性质
既然是中央决策层的行动部署，显然就可认定其具有宏观调控主导属性。拓展开来，既然属于宏观调控，那么调控手段需主要依赖法律、经济手段，辅之以必要的行政干预，主要方式就应该是间接调控，调控实施主体自然是政府体系，包括住宅房地产行政主管部门。理解了这一点，我们就应在此次去库存的调控中坚持“有所为有所不为”的原则。
三、去库存的多维度意义
1.去库存具有规避经济风险、促进宏观经济安全的意义
房地产本身及其相关联的水泥、钢材、沙石、电力等上游行业，以及相连接的家具、家电等下游行业面大量广，资产占比国民经济和固定资产总额举足轻重，因而大力消解庫存，不但事关房地产自身的良性循环运转，也事关上下游几十个行业在去产能后的健康发展，从而事关整个宏观经济持续健康发展。
2.去库存具有规避金融风险、促进中国金融安全的意义
金融是房地产的“血液循环系统”，金融也离不开房地产。从各国金融投资的产业占比份额看，关涉房地产的金融开发投资或消费信贷业务量基本上超过40%，甚至高达70%左右，故而房地产金融有“第二金融”之称。因此，一旦房地产库存过度且长期滞销，房地产企业的资金链必然规模化断裂，造成相关银行等金融企业呆账、坏账规模化发生，进而引发系统性金融风险。正是在这个意义上，房地产去库存事关中国金融安全。
3.去库存具有促进商住房和保障房协调发展（即“两房协调发展”），从而促进整个住宅房地产持续健康发展的意义
自2013年中央政治局提出“加快推进住房保障和供应体系建设”的动员令后，住房供应量在已有基础上有相应增长，但是别墅、超大套型商住房等高档住宅房地产数量和占比份额过大，而适应中低收入群体的中小套型普通商品房、经适房以及公租房等基本保障类住房，数量和占比均小的局面，仍未得到根本扭转。大中城市体系相当数量的中等收入群体对普通商品房购买力不足，中偏低收入群体和低收入群体对保障房购买力不足的现况，就充分表明这一点。鉴于此，亟需研究制定创新的有力措施，通过多种路径，如改造大套商住房为普通商品房或保障房，增加面向中低收入群体购租能力的房源，并适当降低这些住房售价，从而达到不继续新增住房投资，就可增强中低收入群体居住民生破解能力的功效。与此同时，在消解库存中为房地产开发商“舒筋活血”，从而形成商住房和保障房“两房协调”的健康发展局面。
4.房地产去库存还事关生态安全和美丽中国建设
可以毫不夸张地说，房地产巨量库存、过度膨胀式的扭曲性发展，必然使得生态文明和美丽中国建设的战略任务难以实现。庞大扭曲的房地产库存，其外部表现就是千百万栋数以亿平方米计的住宅大厦空置，意味着低效率地消耗了巨量的钢材、水泥、沙石和木材等土木建筑材料。与改革开放初期生态美好的情境相比，这些年来我们所生活的生态环境已不堪重负、面目全非。当前，如果不在消解业已庞大的房地产既有存量上“做文章”，仍旧简单地、不加限制地新增住宅房地产投资和扩张住宅增量，势必意味着将持续演绎上述资源能源过度滥用、生态环境严重破坏等触目惊心的乱象。
四、弄清房地产去库存的目标
此次房地产去库存，到底要达到什么样的目标？应该说，总体的质性目标是房地产库存总量适度，“两房”的数量占比要合理。而房地产去库存更为具体的定量化目标数值，则需要在仔细研究和分析后，再给出全国层面以及各地区层面有说服力的阶段性动态答案。
综上所述，准确系统地掰清楚、弄明白上述有关房地产去库存这一命题基本理论要素的含义，及在此基础上房地产去库存的完整含义，才能据此推出并实施有效的调控政策，瞄准调控靶心并有效评估和监督调控主体的工作绩效，从而推动去库存这一调控任务，得到积极稳妥的落实。
作者系台湾中央大学访问教授