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【摘要】本文通過分析发达国家的福利型住房福利制度、自保公助型住房保障制度、自我积累型住房福利政策的三种住房保障体系的制度及运作模式，对比我国住房保障体系相关政策，指出在特有国情背景下，对国外经验应选择性吸收，为我国建立合理住房保障体系提供参考。
【关键词】住房保障；福利制度；比较分析
一、引言
住房保障是由国家和社会对所有社会成员提供最起码的居住条件的社会福利项目。我国住房保障是伴随着社会主义市场经济体制的建立与完善逐步提出并发展的。自1998年的住房制度改革以来，我国住房保障制度迈上了一个新台阶，但离建立一个健全完善的保障体系还有很大差距。学习和借鉴发达国家的经验和做法，对完善与中国国情相符合的住房保障制度具有积极意义。
二、福利型住房福利制度
作为福利国家的先驱，瑞典、英国在住房制度方面都是强调以市场配置住房资源为主体，又实施广泛的住房社会保障政策，都实现了市场机制与政府干预相结合的方式。瑞典侧重于把出租住房和合作住房作为满足社会各阶层住房需求的长期策略。为解决中低收入阶层居民的住房问题，政府为住房建设筹集资金、提供贷款，并通过优惠利率和补贴，同时通过提供长期住房信贷、建立抵押贷款机构等方式支持居民买房。此外还运用利息补贴、住房津贴和税收补贴等住房补贴政策。英国则是采用了与居住方式相对应的、分层次的住房福利体系，政府公房的福利性质直接体现在其低廉的租金水平上；对租用私房的居民，政府采取了现金津贴的方式；为自有住房居民提供政策支持。在限额内抵押贷款且是购买第一套自有住房的居民，减免住房抵押贷款所需支付的税收，税后收入用以支付利息的部分还可以得到税收补贴。对收入较低、年龄较轻的首次购房者及不能得到建筑协会贷款的购房者，采取固定利率的办法，由当地地方政府提供贷款；为贫困家庭追加住房福利。
三、自保公助型住房保障制度
德国住房保障体现在五方面一实行房租管制。政府采取租户权益保障措施以保障居民的基本住房条件，要求各地政府按照不同区位、不同结构和质量的房屋分别提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准；二发展福利性公共住宅。政府资助个人、非营利住宅公司或自治团体建造福利性公共住宅，向困难家庭的居民出售或出租；三实行房租补贴制。这是德国对低收入居民住房保障的主要方式。四推行住房储蓄。五实行购建房税收优惠政策。政府对非营利性建房企业所兴建的福利性社会住宅给予资助、鼓励私人建房、鼓励私人按市场价格购房。美国通过实施《国民住宅法》《住房贷款法》等法案，建立起完整的保障性住房法律体系，并在1986年《税制改革法》中设立了对低收入住户进行住房税收补贴的项目。美国政府直接投资公共保障住房建设，开发保障性住房项目，供中低收入群体租用或购买。此外，美国的银行还提供低息住房贷款，通过发行债券来募集住房建设资金。
四、自我积累型住房福利政策
新加坡是一个人口密度较高的城市型国家，怎样在有限的土地上建造国民所需要的住房，并将房价控制在较为合理的范围之内。对此，新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，在房地产市场上牢牢掌握了主动权，既解决了大部分国民的住房问题，也有效地平抑了房价。新加坡的民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。商品房则是由私人投资修建，按市场价格发售。
五、我国现行住房保障体系
从现实情况看，我国住房保障体系主要由以下构成：
住房公积金：在职职工按比例缴存、所在单位等额补贴、均归个人所有的长期住房储金；对公积金免征个人所得税；职工在购买自住住房时可提取使用其个人账户内的公积金，还可申请公积金个人贷款，公积金贷款实行政策性优惠利率等。
住房货币补贴：这是国家停止住房实物分配后，为解决无房职工住房问题而实行的住房货币化分配政策。即给无房职工和住房未达标职工的未达标部分发放一定的住房补贴，由这些职工根据自己的经济情况自由选购合适的住房。老职工一次性发放；新职工随工资在二十年内发放完毕。
经济适用房：政府针对低收入群体的住房困难，通过行政划拨土地、减免相关税费等政策扶持的方式，组织统一建设或者规定在房地产开发建设项目中按比例配套建设的面积为60-80㎡的政策性商品住房。
廉租房：对于连经济适用房也买不起的最低收入家庭，由政府实施廉租房保障：对已经租住住房的，由政府发给其一定数量的租金补贴；对无住房的，由政府建设并提供能够满足其基本居住需要的面积适当、租金较低的廉租房。
二限房：即限制价格、限定面积的普通商品房。这是是国家在商品房价格奇高、面积过大，工薪阶层对此望洋兴叹的情况下出台的宏观调控政策，是专门为解决即买不起商品房，又不符合购买经济适用房条件的中收入者的住房问题而强制推行建设的的中小套型、中低价位的普通商品房。
六、政策建议
我国是一个发展不平衡的大国，虽然近年来在住房制度改革方面取得一定成绩。然而住房保障制度的建设和推进还相对滞后，部分居民家庭住房困难问题依然存在。这就必须依靠政府建立住房保障制度，实施有效的保障。
1尽快建立健全我国住房保障法律体系
国外经济发达国家住房保障制度一般是以法律形式存在的，我国有关居民住宅的法律、法规至今也没有出台，由于缺乏法律规定与约束，地方政府重视形象工程，忽视百姓住房建设，使得国家住房保障计划难以有效落实与实施。因此应尽快出台住房保障法律、法规，从立法上规定住房保障的对象、标准、资金来源等。
2强化政府在住房保障体系中的作用
政府作为一国经济的宏观调控者和管理者，担负着促进社会全面发展和保障全体居民基本权利实现的职责，理应成为构建住房保障体制的主体。虽然经济发达国家推崇自由竞争、市场经济，但在住房市场上也采取各种方法进行政府干预。
3建立多层次的住房保障体系
对不同的收入阶层，保障手段应采取多种形式。目前我国住房保障体系中，由政府提供实物型的公共住房主要有廉租房、经适房两种，由于这种实物型住房保障需要的一次性投入非常大，会给地方政府带来巨大的压力，所以在经济实力不强、政府财政还比较困难的条件下，住房保障应以最低收入家庭为主，随着经济的发展逐步扩大到中低收入家庭，保障标准也应根据经济发展水平逐步提高。
4充分发挥住房金融作用
国外经济发达国家非常重视住房金融对住房保障的支持。我国住房金融市场起步较晚，还没有形成较为完善的住房金融市场，与国外经济发达国家相比还有较大差距。因此政府应该扩大住房市场融资渠道，增加住房贷款品种，实行抵押贷款保险，发行房地产抵押贷款证券，设立全国性住房贷款基金。
【参考文献】
[1] 祝亚辉，杨红英，邓朝阳.浅析中外住房保障制度.基建优化[J].2006（02）.
[2] 张振勇，郭松海.国内外住房保障理论与政策述评及对我国的启示[J].山东经济.2010（01）.
[3] 张琪.美国、德国、新加坡住房保障制度建设经验与启示.社会科学战线[J].2009（12）.
[4] 唐黎标.英国住房保障制度的启示.中国房地产金融[J].2007（07）.
[5] 潘爱民.国外城市低收入群体住宅消费保障的理论与实践.生产力研究[J].2007（06）.
【关键词】住房保障；福利制度；比较分析
一、引言
住房保障是由国家和社会对所有社会成员提供最起码的居住条件的社会福利项目。我国住房保障是伴随着社会主义市场经济体制的建立与完善逐步提出并发展的。自1998年的住房制度改革以来，我国住房保障制度迈上了一个新台阶，但离建立一个健全完善的保障体系还有很大差距。学习和借鉴发达国家的经验和做法，对完善与中国国情相符合的住房保障制度具有积极意义。
二、福利型住房福利制度
作为福利国家的先驱，瑞典、英国在住房制度方面都是强调以市场配置住房资源为主体，又实施广泛的住房社会保障政策，都实现了市场机制与政府干预相结合的方式。瑞典侧重于把出租住房和合作住房作为满足社会各阶层住房需求的长期策略。为解决中低收入阶层居民的住房问题，政府为住房建设筹集资金、提供贷款，并通过优惠利率和补贴，同时通过提供长期住房信贷、建立抵押贷款机构等方式支持居民买房。此外还运用利息补贴、住房津贴和税收补贴等住房补贴政策。英国则是采用了与居住方式相对应的、分层次的住房福利体系，政府公房的福利性质直接体现在其低廉的租金水平上；对租用私房的居民，政府采取了现金津贴的方式；为自有住房居民提供政策支持。在限额内抵押贷款且是购买第一套自有住房的居民，减免住房抵押贷款所需支付的税收，税后收入用以支付利息的部分还可以得到税收补贴。对收入较低、年龄较轻的首次购房者及不能得到建筑协会贷款的购房者，采取固定利率的办法，由当地地方政府提供贷款；为贫困家庭追加住房福利。
三、自保公助型住房保障制度
德国住房保障体现在五方面一实行房租管制。政府采取租户权益保障措施以保障居民的基本住房条件，要求各地政府按照不同区位、不同结构和质量的房屋分别提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准；二发展福利性公共住宅。政府资助个人、非营利住宅公司或自治团体建造福利性公共住宅，向困难家庭的居民出售或出租；三实行房租补贴制。这是德国对低收入居民住房保障的主要方式。四推行住房储蓄。五实行购建房税收优惠政策。政府对非营利性建房企业所兴建的福利性社会住宅给予资助、鼓励私人建房、鼓励私人按市场价格购房。美国通过实施《国民住宅法》《住房贷款法》等法案，建立起完整的保障性住房法律体系，并在1986年《税制改革法》中设立了对低收入住户进行住房税收补贴的项目。美国政府直接投资公共保障住房建设，开发保障性住房项目，供中低收入群体租用或购买。此外，美国的银行还提供低息住房贷款，通过发行债券来募集住房建设资金。
四、自我积累型住房福利政策
新加坡是一个人口密度较高的城市型国家，怎样在有限的土地上建造国民所需要的住房，并将房价控制在较为合理的范围之内。对此，新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，在房地产市场上牢牢掌握了主动权，既解决了大部分国民的住房问题，也有效地平抑了房价。新加坡的民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。商品房则是由私人投资修建，按市场价格发售。
五、我国现行住房保障体系
从现实情况看，我国住房保障体系主要由以下构成：
住房公积金：在职职工按比例缴存、所在单位等额补贴、均归个人所有的长期住房储金；对公积金免征个人所得税；职工在购买自住住房时可提取使用其个人账户内的公积金，还可申请公积金个人贷款，公积金贷款实行政策性优惠利率等。
住房货币补贴：这是国家停止住房实物分配后，为解决无房职工住房问题而实行的住房货币化分配政策。即给无房职工和住房未达标职工的未达标部分发放一定的住房补贴，由这些职工根据自己的经济情况自由选购合适的住房。老职工一次性发放；新职工随工资在二十年内发放完毕。
经济适用房：政府针对低收入群体的住房困难，通过行政划拨土地、减免相关税费等政策扶持的方式，组织统一建设或者规定在房地产开发建设项目中按比例配套建设的面积为60-80㎡的政策性商品住房。
廉租房：对于连经济适用房也买不起的最低收入家庭，由政府实施廉租房保障：对已经租住住房的，由政府发给其一定数量的租金补贴；对无住房的，由政府建设并提供能够满足其基本居住需要的面积适当、租金较低的廉租房。
二限房：即限制价格、限定面积的普通商品房。这是是国家在商品房价格奇高、面积过大，工薪阶层对此望洋兴叹的情况下出台的宏观调控政策，是专门为解决即买不起商品房，又不符合购买经济适用房条件的中收入者的住房问题而强制推行建设的的中小套型、中低价位的普通商品房。
六、政策建议
我国是一个发展不平衡的大国，虽然近年来在住房制度改革方面取得一定成绩。然而住房保障制度的建设和推进还相对滞后，部分居民家庭住房困难问题依然存在。这就必须依靠政府建立住房保障制度，实施有效的保障。
1尽快建立健全我国住房保障法律体系
国外经济发达国家住房保障制度一般是以法律形式存在的，我国有关居民住宅的法律、法规至今也没有出台，由于缺乏法律规定与约束，地方政府重视形象工程，忽视百姓住房建设，使得国家住房保障计划难以有效落实与实施。因此应尽快出台住房保障法律、法规，从立法上规定住房保障的对象、标准、资金来源等。
2强化政府在住房保障体系中的作用
政府作为一国经济的宏观调控者和管理者，担负着促进社会全面发展和保障全体居民基本权利实现的职责，理应成为构建住房保障体制的主体。虽然经济发达国家推崇自由竞争、市场经济，但在住房市场上也采取各种方法进行政府干预。
3建立多层次的住房保障体系
对不同的收入阶层，保障手段应采取多种形式。目前我国住房保障体系中，由政府提供实物型的公共住房主要有廉租房、经适房两种，由于这种实物型住房保障需要的一次性投入非常大，会给地方政府带来巨大的压力，所以在经济实力不强、政府财政还比较困难的条件下，住房保障应以最低收入家庭为主，随着经济的发展逐步扩大到中低收入家庭，保障标准也应根据经济发展水平逐步提高。
4充分发挥住房金融作用
国外经济发达国家非常重视住房金融对住房保障的支持。我国住房金融市场起步较晚，还没有形成较为完善的住房金融市场，与国外经济发达国家相比还有较大差距。因此政府应该扩大住房市场融资渠道，增加住房贷款品种，实行抵押贷款保险，发行房地产抵押贷款证券，设立全国性住房贷款基金。
【参考文献】
[1] 祝亚辉，杨红英，邓朝阳.浅析中外住房保障制度.基建优化[J].2006（02）.
[2] 张振勇，郭松海.国内外住房保障理论与政策述评及对我国的启示[J].山东经济.2010（01）.
[3] 张琪.美国、德国、新加坡住房保障制度建设经验与启示.社会科学战线[J].2009（12）.
[4] 唐黎标.英国住房保障制度的启示.中国房地产金融[J].2007（07）.
[5] 潘爱民.国外城市低收入群体住宅消费保障的理论与实践.生产力研究[J].2007（06）.