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【摘要】 建立公平公正的房地产法治环境是中原经济区房地产业的可持续发展的重要保障。目前，由于房地产立法体系不完善、政策不健全，中原经济区房地产市场不规范，政府与企业的“权钱裹挟”等问题严重影响和制约着中原经济区房地产业的可持续发展。笔者从现存问题着手，对如何保障中原经济区房地产业可持续发展的法治工作做出建议。
【关键词】 中原经济区；房地产业；可持续发展；法制保障
【中图分类号】 TU-9【文献标识码】 B 【文章编号】 1727-5123（2012）03-057-02
Research on legal safeguard about sustainable development of Central Plains Economic Area real estate
【Abstract】 Establishment of the fair estate law environment is an important guarantee for the sustainable development of the real
estate area of Central Plains economy industry. At present， because of Real estate legal system is not perfect， the policy is not perfect，
central Plains Economic Area real estate market irregularities， the relationship between the government and the enterprise is not clear，
serious influences and restricts the sustainable development of the real estate area of Central Plains economy industry. The author starts
from the existing problems， make recommendations on how to ensure the sustainable development of Central Economic Zone real estate
law work.
【Key words】 Central Plains Economic Area； real estate； sustainable development； legal safeguard
随着《全国主体功能区规划》的出台，中原经济区被纳入国家层面的重点开发区域。房地产业作为中原经济区建设的主导力量，在中原经济区新型城镇化建设、新型工业化建设的过程中，起到了非常重要的先导、载体和支撑的作用。房地产业的健康可持续发展关乎到中原经济区未来的成功建设，而公平公正的房地产法治环境是中原经济区房地产业可持续发展的坚实保障。
1中原经济区房地产业可持续发展的界定
房地产业可持续发展是一个内涵丰富的复合概念，房地产在实质上表现为一种经济活动，同时它又与生态环境、社会发展密切相关，它包括土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境改善等多方面内容。因此，房地产业的可持续发展体现为经济、社会和生态和谐统一，整体可持续发展的目标。
中原经济区房地产业的可持续发展，首先要与整个国民经济的整体发展协调，也要与中原区域经济的发展相协调；其次，中原经济区房地产业的发展要与中原人口发展、环境保护、资源利用相协调；再次，中原经济区房地产业的发展既要满足当代社会的需求，又要考虑后人充分的开发余地，绝不能进行掠夺性开发；最后，房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好发挥，供求相协调。
为保证中原经济区房地产业的可持续发展，必须切实制定房地产业发展的各项制度，研究发展战略，并制订、实施相应的政策及法律措施，营造良好的立法、执法、司法等法治环境，对中原经济区房地产业的可持续发展中给予充分的保障。
2影响中原经济区房地产业可持续发展的法治因素分析
2.1房地产立法体系不完善，政策不健全，容易形成执法灰色空间与死角。
2.1.1随着中原经济区工业和城镇化建设速度的加快，大量的城市郊区土地被征用，农村也开始新建公寓楼房，但是在新建扩建的同时，经常会出现由于拆迁安置不合理而出现的上访等现象，原因是没有按照《土地管理法》中關于“占多少补多少”的规定，对耕地做出相应的规划，使中原地区农业生产环境受到破坏，影响中原经济区农业的可持续发展。
2.1.2中原经济区住房保障法规政策相对落后，虽然大部分地区已经建立廉租房制度，例如，河南省在2012年4月已经发布《河南省保障性住房建设导则（试行）》的通知。但对于整个住房保障体系的管理制度仍然缺乏操作性强的规定，对于前几年开发建设的经济适用房交易流转存在很大的随意性，法规政策严重的滞后和缺失。
2.1.3房地产市场交易、金融投资等一系列配套的法律政策落后，在市场交易、投资等环节仅依据《公司法》、《金融法》等相关规定执行。例如，对于不动产这种特殊的商品而言，房地产股权转让与投资等活动没有专门的立法规范，对投资者而言可能存在较大的风险，以及出现交易过程中的“合理避税”，亦使得国家税收受到损失。
2.2中原经济区房地产发展缺乏整体规划，房地产市场不规范，存在不正当竞争等违法法规行为。
2.2.1房地产作为中原经济区建设的重要支柱产业，目前房地产业的发展仍然存在着市场供需结构矛盾、价格与收入矛盾等多重矛盾。政府往往站在中原经济区建设的大框架下勾勒房地产发展的宏伟蓝图，却容易疏忽房地产业发展应与区域经济发展、其他产业发展相互之间的和谐关系，造成部分地区经济发展不和谐，导致房地产业可持续发展受到阻碍。 2.2.2房地产市场存在不规范的开发与经营行为，例如：目前在中原经济区房地产三、四线市场，开发商不具备“五证”的前提下违规售房，不经验收或者验收不合格即行交房，开发商不严格履行商品房买卖合同，降低商品房建设标准，擅自变更住房结构以及改变小区的设施或者绿化等。对当地的房地产业的健康发展造成极大的破坏。
中原经济区无序的房地产开发建设，以及结构失衡的供给等状况，会造成地产空置率高、市场价格高、土地浪费多、无房人群多等城市特点，遏制房地产业的可持续发展。
2.3政府对房地产企业违法违规行为疏于监管或者惩罚力度不够，政府与企业的“权钱裹挟”现象严重。
2.3.1我国对房地产企业实行双重准入制，即要满足《公司法》中关于公司设立的基本条件，还要符合《房地产开发企业资质管理规定》对房地产企业资质的登记要求。企业在开发经营过程中，土地、城市规划、房管局、消防等相关部门要对房地产开发建设销售给予监督或者许可。但是，房地产企业在法律规定面前，往往采取投机倒把、甚至行贿官员走捷径等“低成本”的行为，而相关管理部门却利用机会“寻租”，采取不管不问的方式回应，或者给予较低的处罚。例如，我国《城市商品房预售管理办法》第六条明确规定：开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。在很多地区，开发商在没有办理房地产预售许可证的情况下，公然让消费者交纳认筹款选房，而此类现象却被认为是房地产企业的潜规则。
2.3.2在中原经济区的房地产三、四线市场，商品房销售纠纷诉讼案件逐渐增多，纠纷产生原因主要是开发商延期交房、虚假承诺、擅自变更设计等方面。司法部门在权衡开发商的违规违约行为和业主合情合理的诉讼时，由于开发商“势力”的强大或者相关部门的干扰，法律的天枰往往处于“失灵”状态。结果是经过几年的两审、重审等司法程序，最终得不到公正的解决。
这种房地产执法和司法的“无效率”、“低效率”对中原经济区房地产业健康可持续发展也产生了严重的制约。
3保障中原经济区房地产业可持续发展的法治工作建议
3.1以国家立法为根本，加强地方立法建设，构建中原经济区完善的房地产法规体系。⑴要加快保障性住房立法，完善现存经济适用房等保障性住房的交易管理制度；并从制度上推进保障性安居工程建设，为现代房地产业结构平衡性发展，形成多层次住房供应体系提供有力支撑；⑵从物业管理收费到服务内容等方面细化，改善目前物业管理收费依据不明确，物业管理收费高、管理落后的状态，从而减少物业管理收费引起的诉讼案件，也为房地产业健康的发展做好“后勤管理”工作；⑶汇集房地产法律法规，对照房地产开发经营销售物业管理等全流程工作，审查存在立法缺陷和漏洞的环节，做好立法调查和建议工作。
3.2充分发挥机关职能，加强执法力度，提高司法公正，形成有力的法治体系。⑴各地政府机关，要做好执法工作，对房地产企业违规开发活动，给予坚决有力的司法打击，不能受权钱的干扰。为了保障中原经济区的建设，要严格土地买卖、资金筹集的审批和管理工作，即从房地产开发建设的两大龙头工作给予高度要求。另外，要加快农村集体土地上房屋登记，助推新型城镇化建设，形成城市、农村房地产建筑市场共同发展和繁荣。在房地产交易过程中，对房屋买卖登记制度严格审核，对开发商开发、预销售直至竣工验收全过程给予监督；⑵司法机关要提高司法水平，对涉及我省房地产案件做出及时、有效、科学、合理的裁判，为保障房地产市场交易有序进行。
3.3提高守法意识，发动全员参与监督，建立房地产开发经营管理全方位、全过程的法治體系。⑴政府相关部门应定期开展培训工作，对房地产执法人员、执业人员，展开房地产法律法规培训，告诫违法违规的严重后果，避免房地产执法人员模糊执法、怠于执法的法律“失效”现象，避免执业人员不懂法规、以身试法的“侥幸”心理；⑵政府相关部门还要积极展开宣传活动。例如，通过公益广告、发短信等形式，提示消费者在购买房地产商品时的注意事项，以及遇到房地产纠纷时候该如何主张自己的权利，并提倡群众提高守法意识和监督意识，对房地产开发经营过程中的违法违规现象及时的向相关部门举报。
参考文献
1曹振良.房地产经济学通论.北京：北京大学出版社，2005
2冯玲.中原经济区生态文明可持续发展之路[M].市场论坛，2012，3
3蒋锡春.中国房地产业可持续发展的对策研究.经济研究导刊，2012，
10
4绿色建筑与房地产可持续发展.法律快车网，2011.10
5王红.我国房地产经济可持续发展的法律对策.中国市场，2012，39
【关键词】 中原经济区；房地产业；可持续发展；法制保障
【中图分类号】 TU-9【文献标识码】 B 【文章编号】 1727-5123（2012）03-057-02
Research on legal safeguard about sustainable development of Central Plains Economic Area real estate
【Abstract】 Establishment of the fair estate law environment is an important guarantee for the sustainable development of the real
estate area of Central Plains economy industry. At present， because of Real estate legal system is not perfect， the policy is not perfect，
central Plains Economic Area real estate market irregularities， the relationship between the government and the enterprise is not clear，
serious influences and restricts the sustainable development of the real estate area of Central Plains economy industry. The author starts
from the existing problems， make recommendations on how to ensure the sustainable development of Central Economic Zone real estate
law work.
【Key words】 Central Plains Economic Area； real estate； sustainable development； legal safeguard
随着《全国主体功能区规划》的出台，中原经济区被纳入国家层面的重点开发区域。房地产业作为中原经济区建设的主导力量，在中原经济区新型城镇化建设、新型工业化建设的过程中，起到了非常重要的先导、载体和支撑的作用。房地产业的健康可持续发展关乎到中原经济区未来的成功建设，而公平公正的房地产法治环境是中原经济区房地产业可持续发展的坚实保障。
1中原经济区房地产业可持续发展的界定
房地产业可持续发展是一个内涵丰富的复合概念，房地产在实质上表现为一种经济活动，同时它又与生态环境、社会发展密切相关，它包括土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境改善等多方面内容。因此，房地产业的可持续发展体现为经济、社会和生态和谐统一，整体可持续发展的目标。
中原经济区房地产业的可持续发展，首先要与整个国民经济的整体发展协调，也要与中原区域经济的发展相协调；其次，中原经济区房地产业的发展要与中原人口发展、环境保护、资源利用相协调；再次，中原经济区房地产业的发展既要满足当代社会的需求，又要考虑后人充分的开发余地，绝不能进行掠夺性开发；最后，房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好发挥，供求相协调。
为保证中原经济区房地产业的可持续发展，必须切实制定房地产业发展的各项制度，研究发展战略，并制订、实施相应的政策及法律措施，营造良好的立法、执法、司法等法治环境，对中原经济区房地产业的可持续发展中给予充分的保障。
2影响中原经济区房地产业可持续发展的法治因素分析
2.1房地产立法体系不完善，政策不健全，容易形成执法灰色空间与死角。
2.1.1随着中原经济区工业和城镇化建设速度的加快，大量的城市郊区土地被征用，农村也开始新建公寓楼房，但是在新建扩建的同时，经常会出现由于拆迁安置不合理而出现的上访等现象，原因是没有按照《土地管理法》中關于“占多少补多少”的规定，对耕地做出相应的规划，使中原地区农业生产环境受到破坏，影响中原经济区农业的可持续发展。
2.1.2中原经济区住房保障法规政策相对落后，虽然大部分地区已经建立廉租房制度，例如，河南省在2012年4月已经发布《河南省保障性住房建设导则（试行）》的通知。但对于整个住房保障体系的管理制度仍然缺乏操作性强的规定，对于前几年开发建设的经济适用房交易流转存在很大的随意性，法规政策严重的滞后和缺失。
2.1.3房地产市场交易、金融投资等一系列配套的法律政策落后，在市场交易、投资等环节仅依据《公司法》、《金融法》等相关规定执行。例如，对于不动产这种特殊的商品而言，房地产股权转让与投资等活动没有专门的立法规范，对投资者而言可能存在较大的风险，以及出现交易过程中的“合理避税”，亦使得国家税收受到损失。
2.2中原经济区房地产发展缺乏整体规划，房地产市场不规范，存在不正当竞争等违法法规行为。
2.2.1房地产作为中原经济区建设的重要支柱产业，目前房地产业的发展仍然存在着市场供需结构矛盾、价格与收入矛盾等多重矛盾。政府往往站在中原经济区建设的大框架下勾勒房地产发展的宏伟蓝图，却容易疏忽房地产业发展应与区域经济发展、其他产业发展相互之间的和谐关系，造成部分地区经济发展不和谐，导致房地产业可持续发展受到阻碍。 2.2.2房地产市场存在不规范的开发与经营行为，例如：目前在中原经济区房地产三、四线市场，开发商不具备“五证”的前提下违规售房，不经验收或者验收不合格即行交房，开发商不严格履行商品房买卖合同，降低商品房建设标准，擅自变更住房结构以及改变小区的设施或者绿化等。对当地的房地产业的健康发展造成极大的破坏。
中原经济区无序的房地产开发建设，以及结构失衡的供给等状况，会造成地产空置率高、市场价格高、土地浪费多、无房人群多等城市特点，遏制房地产业的可持续发展。
2.3政府对房地产企业违法违规行为疏于监管或者惩罚力度不够，政府与企业的“权钱裹挟”现象严重。
2.3.1我国对房地产企业实行双重准入制，即要满足《公司法》中关于公司设立的基本条件，还要符合《房地产开发企业资质管理规定》对房地产企业资质的登记要求。企业在开发经营过程中，土地、城市规划、房管局、消防等相关部门要对房地产开发建设销售给予监督或者许可。但是，房地产企业在法律规定面前，往往采取投机倒把、甚至行贿官员走捷径等“低成本”的行为，而相关管理部门却利用机会“寻租”，采取不管不问的方式回应，或者给予较低的处罚。例如，我国《城市商品房预售管理办法》第六条明确规定：开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。在很多地区，开发商在没有办理房地产预售许可证的情况下，公然让消费者交纳认筹款选房，而此类现象却被认为是房地产企业的潜规则。
2.3.2在中原经济区的房地产三、四线市场，商品房销售纠纷诉讼案件逐渐增多，纠纷产生原因主要是开发商延期交房、虚假承诺、擅自变更设计等方面。司法部门在权衡开发商的违规违约行为和业主合情合理的诉讼时，由于开发商“势力”的强大或者相关部门的干扰，法律的天枰往往处于“失灵”状态。结果是经过几年的两审、重审等司法程序，最终得不到公正的解决。
这种房地产执法和司法的“无效率”、“低效率”对中原经济区房地产业健康可持续发展也产生了严重的制约。
3保障中原经济区房地产业可持续发展的法治工作建议
3.1以国家立法为根本，加强地方立法建设，构建中原经济区完善的房地产法规体系。⑴要加快保障性住房立法，完善现存经济适用房等保障性住房的交易管理制度；并从制度上推进保障性安居工程建设，为现代房地产业结构平衡性发展，形成多层次住房供应体系提供有力支撑；⑵从物业管理收费到服务内容等方面细化，改善目前物业管理收费依据不明确，物业管理收费高、管理落后的状态，从而减少物业管理收费引起的诉讼案件，也为房地产业健康的发展做好“后勤管理”工作；⑶汇集房地产法律法规，对照房地产开发经营销售物业管理等全流程工作，审查存在立法缺陷和漏洞的环节，做好立法调查和建议工作。
3.2充分发挥机关职能，加强执法力度，提高司法公正，形成有力的法治体系。⑴各地政府机关，要做好执法工作，对房地产企业违规开发活动，给予坚决有力的司法打击，不能受权钱的干扰。为了保障中原经济区的建设，要严格土地买卖、资金筹集的审批和管理工作，即从房地产开发建设的两大龙头工作给予高度要求。另外，要加快农村集体土地上房屋登记，助推新型城镇化建设，形成城市、农村房地产建筑市场共同发展和繁荣。在房地产交易过程中，对房屋买卖登记制度严格审核，对开发商开发、预销售直至竣工验收全过程给予监督；⑵司法机关要提高司法水平，对涉及我省房地产案件做出及时、有效、科学、合理的裁判，为保障房地产市场交易有序进行。
3.3提高守法意识，发动全员参与监督，建立房地产开发经营管理全方位、全过程的法治體系。⑴政府相关部门应定期开展培训工作，对房地产执法人员、执业人员，展开房地产法律法规培训，告诫违法违规的严重后果，避免房地产执法人员模糊执法、怠于执法的法律“失效”现象，避免执业人员不懂法规、以身试法的“侥幸”心理；⑵政府相关部门还要积极展开宣传活动。例如，通过公益广告、发短信等形式，提示消费者在购买房地产商品时的注意事项，以及遇到房地产纠纷时候该如何主张自己的权利，并提倡群众提高守法意识和监督意识，对房地产开发经营过程中的违法违规现象及时的向相关部门举报。
参考文献
1曹振良.房地产经济学通论.北京：北京大学出版社，2005
2冯玲.中原经济区生态文明可持续发展之路[M].市场论坛，2012，3
3蒋锡春.中国房地产业可持续发展的对策研究.经济研究导刊，2012，
10
4绿色建筑与房地产可持续发展.法律快车网，2011.10
5王红.我国房地产经济可持续发展的法律对策.中国市场，2012，39