【摘 要】
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贸然出台救市措施，不但将导致房价反弹，政府之前银根紧缩的宏观调控政策以及近年为抑制房地产投资过热和房价暴涨所出台的所有调控政策，都将功亏一篑。 前不久美国金融市场发生了两大爆炸性事件，一是7月11日美国IndyMac银行被美国储蓄管理局宣布关闭，二是美国的两大政府资助企业房利美和房地美爆出巨额亏损，面临倒闭危机。 早在2007年8月，笔者就曾在楼市如火如荼的时候警告业界，美国次贷危机将对中
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贸然出台救市措施，不但将导致房价反弹，政府之前银根紧缩的宏观调控政策以及近年为抑制房地产投资过热和房价暴涨所出台的所有调控政策，都将功亏一篑。
前不久美国金融市场发生了两大爆炸性事件，一是7月11日美国IndyMac银行被美国储蓄管理局宣布关闭，二是美国的两大政府资助企业房利美和房地美爆出巨额亏损，面临倒闭危机。
早在2007年8月，笔者就曾在楼市如火如荼的时候警告业界，美国次贷危机将对中国楼市产生根本性影响，而央行一定会采用提高房贷首付的政策防范风险，其根本原因就在于房价飙升和楼市过热，很可能造成巨大的金融风险。如今美国政府采取扩张性货币政策、并借助房地产拉动内需的短视行为终于遭到了经济规律的严厉惩罚。
与此同时，国内不少专家和学者也发出呼吁，要求政府重视中国房价下跌的危机，呼吁政府针对房地产行业出台“救市”政策。
房地产到底需要不需要救市？笔者认为，如果房地产已经面临巨大的危机，房价暴跌，房地产公司大规模倒闭，银行呆账坏账大规模发生，政府自然需要救市。但需要注意的是，美国次贷危机的根本原因不是因为房价下跌，而是房价上涨带动的虚假需求增加，在金融机构忽视风险前提下对房地产行业的过度放贷。也就是说，危机的根源是此前的房价暴涨，房价下跌只是泡沫破灭的必然结局和危机的导火索。
可以这么理解，房价暴涨同时意味着金融资产相对固定资产的大幅贬值。同样的房子，一百万一套时，银行贷一个亿的款，获得抵押品是100套房，如果房价翻番，同样的贷款，银行获得的抵押品就只有50套房。
截至2008年3月末，5万亿元全国商业性房地产贷款余额，如果再加上公积金贷款、通过房地产开发公司股东母体进入房地产公司的银行资金，以及个人支付房贷首付中从银行提取的个人存款，个人从其他渠道获取的贷款，中国商业性房地产贷款余额将超过5.5万亿元！
从这个角度看，房价如果下跌，毫无疑问将造成金融资产的部分贬值。然而，仅仅凭借这点就认为房价下跌将带来金融风险爆发就大错特错。根据央行2007年发布的数据，2006年12 月末，全国商业性房地产贷款余额尚且不到3.5万亿元，仅仅过了一年半时间,房贷余额增长了1.5万亿元。可以说，銀行房贷的快速增长是被动的。央行房贷余额的快速增长，是伴随房价飙升同步而行的,正是房价的飙升导致银行房贷规模的急剧扩大。
从目前看，中国房价依然高挺，降价的只是个别城市，而且普遍降幅不大。南北两大核心城市北京上海，也仅仅是成交低迷，仅有部分楼盘进行价格调整，所调整的也只是去年底以来虚高的部分，房价依然高位运行，房价并没有真实下跌。以北京为例，笔者调研近期打折及降价的项目，这些项目，大部分价格依然高于2007年11月，而自2007年11月到降价之前，成交量极小，也就是说，房价所调整的，仅仅是开发商的报价，而并非真实的价格。
当然，个别城市房价的下跌是比较明显的，比如说广州和深圳。但个别城市的房价回落并不能代表中国整个楼市的降价。眼下楼市需求依然旺盛，这种小范围房价一定幅度的回落，是有利于消除潜在的金融风险的，这是市场在自然消化前段时间房价飙升所造成的泡沫。只要开发商愿意降低利润，房地产行业完全能够自救。
笔者认为，在宏观经济形势依然严峻，通货膨胀压力未减、CPI高位运行之时，贸然出台救市措施，不但将导致房价反弹，政府之前银根紧缩的宏观调控政策以及近年为抑制房地产投资过热和房价暴涨所出台的所有调控政策，都将功亏一篑。当前经济形势下，政府出台针对楼市的“救市”政策还为时过早。
（作者为联达四方房地产经纪公司董事总经理）
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