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[摘要] 本文针对我国住房价格问题，用系统工程的思路，从调控观念的系统化、调控主体的系统化、调控对象的系统化、调控手段的系统化四个方面寻找科学调控我国住房价格的对策。
[关键词] 住房价格 调控 系统工程
2006年中国的住房价格“且调且涨”。为稳定住房价格，国务院和建设部等中央部委出台了许多政策，但住房价格仍然在上涨。住房价格上涨的原因众多，来自方方面面，控制住房价格上涨是一项系统工程，单靠某一种控制手段是无能为力的，要从调控观念、调控主体、调控对象、调控手段系统化上寻找对策。
一、调控观念的系统化
1.住房价格调控观念应该统一到构建和谐社会的大观念上来。保持房地产市场持续健康发展，始终是党中央、国务院高度重视的问题。住房问题是关系党和人民事业发展的全局性和根本性问题，住房稳则社会安，老百姓买得起房才能安居乐业，形成和谐安定的良好局面。目前普通老百姓对住房价格过高很不满意，所以必须站在构建和谐社会的大观念上来考虑住房价格调控。
2.调控住房价格是一个长期过程。当前房价过快上涨提升了我国金融系统的整体风险，使社会需求和消费出现巨大的“挤出”效应，加剧收入不公、浪费社会资源，造成经济增长畸形。问题早发现了却老解决不了，说明难度极大，说明房地产调控需向纵深发展。所以，必须坚持从战略的高度出发，坚定长期调控立场，急功近利，追求短期调控效应是不现实的。
3.房价能涨也能跌。房价只涨不跌的心理预期，抬高了现阶段对住房的购买需求，推动了房价上涨，这也反映我们“房价下跌比上涨更可怕”的调控认识很片面。实际上有泡沫的房价适度下跌并不可怕，有涨有跌才能改变消费者的心理预期，树立风险意识，形成健康楼市。
4.宏观政策与微观策略并重。宏观政策如“国六条”出台了，但要落到实处，还需要与微观策略相结合，各地政府必须采取系统措施，才能切实在一定程度上调控房价。微观策略要把握调控的“度”，如果没有足够的力度，就很难解决问题，而过了头又可能出现大起大落。要及时发现调控过程中出现的各种问题和矛盾，认真研究拿出稳妥的解决策略。
5.遏制与疏导并重。我国政府出台很多调控政策遏制房价，但疏导明显不足。疏导主要是住房消费观念疏导和住房投资资金疏导。疏导住房消费观念，就是要引导居民改变一步到位、只买新房的消费观念，树立从低到高、量力而行的住房消费观念。疏导住房投资资金，就是让投资者不要把大众消费品的住房当成大众投资品，要扩展民间资本的其他投资途径。
二、调控主体的系统化
1.中央12部委。即建設部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、商务部、中国人民银行、税务总局、统计局、银监会、工商总局、外汇局。这些部委先后联合出台了不少力度很大的房价调控政策。但官商合谋常常击穿制度缺陷，使得调控政策在多数城市效果有限。据一位开发商坦言：“如果权力都在阳光下运行，房地产项目的成本能降低15%左右！”“灰色成本”的入账靠虚支招待费、管理费，再就是摊到建筑安装上，因这一环节税费低。当然，最后都要转嫁给购房者。所以，监察审计纪检部门应加大楼市反腐败力度。
2.中央组织部。出台调控政策没有中央组织部，实际上中央组织部能够在房价调控上发挥重要作用，因为房价调控靠有关官员，可以通过管理考核与房地产相关官员来间接发挥调控房价作用。一些领导认为抓城市改造、房地产开发能最快捷的弄出业绩，个人也能在政治和经济上得到双重实惠，他们游走在“助推房价”和“执行调控”之间，见风使舵，导致“房价收入比”过高。因此，组织部应该把“房价收入比”列入城市政府的政绩考核指标，即房价高低以城市居民收入高低为基础，对于“房价收入比”过高的城市，必须对有关官员进行问责。
3.社会保障部。出台调控政策也没有社会保障部，实际上衣食住行，住占大头。我国住房保障不到位，廉租房、经济适用房紧缺，大量实力不济但住房需求强烈的中低收入阶层被裹挟进市场需方行列，致使房价攀升。另外，我国养老制度不健全，老百姓退休后没有安全感，想通过购房来出租，以房养老，也会导致房价攀升。可见，社会保障部能够在房价调控上发挥重要作用。
4.证监会。出台调控政策也没有证监会，实际上证监会能够在房价调控上发挥重要作用。在住房价格上涨的浪潮中，一些民间资本和外资参与住房的倒卖、炒作。所以，光限制炒房是不够的，主要方法应当为大量的资本开辟新的投资途径。证监会搞好证券市场是一个大途径，可以吸纳大部分房地产市场资金。目前我国证券市场还不完善，投资风险大，老百姓认为买证券不如买房好，既可赚租金又可赚涨价。搞好证券市场任重而道远。
5.地方政府。是中央房价调控政策的执行者，在房价调控上必须结合中央宏观政策和当地实际情况，制定切实可行的微观调控策略。
三、调控对象的系统化
1.地方政府与房地产相关腐败官员。地方政府具有双重身份，既是调控主体，又是被调控对象，既是房地产项目开发的调控者，又是土地供应和房地产市场运行的参与者。把地方政府列为调控对象，是因为一些地方政府部门、部分开发商和金融机构，以及房地产食利者综合构成“超市场力量”，使房价调控政策大打折扣。房地产行业兴旺地方政府可以收取大量的土地转让金和税费，他们在调控政策实施上摇摆不定和敷衍了事，甚至利用审批环节受贿腐败。
2.不法开发商。常常在土地、规划、审批、协调等各环节，向地方官员发动“腐败攻关”，谋取暴利。开发商还利用土地资源的稀缺制造房价上涨预期，结果房价的涨幅比地价的增幅还大。开发商推高房价获取高额利润常采取的恶劣手段有推迟开发进度囤积土地、建设高档房屋、隐瞒房屋销售信息，人为制造供求紧张现象等。
3.不法金融机构。不法金融机构常常采用降低贷款条件，增加贷款额度，延长贷款年限等手段打击同行，谋取利益。不仅助涨了房价，而且孕育了金融风险。
4.不法销售中介。不法销售中介为谋取暴利与开发商互相勾结常常会导致房价上涨10%左右。销售中介一般收取3%提成，另外提取价格抬高部分的50%，卖房如同“挤牙膏”，坐等涨价节节高，人为制造供不应求虚火，最终操纵市场，5000元的单价往往卖到6000元以上。
5.不法设计机构。不法设计机构为谋取暴利与开发商互相勾结，常常违背市场规律、建筑设计规范以及职业道德，设计一些用料高档、面积超大型的房屋，结果导致房屋建造成本大增，单套住房总价格倍增。
6.炒房者。随着我国经济发展水平的提高，民间资本的总量巨大，这些资金找不到合适的投资渠道，就进入房地产市场炒作住房。另外，还有部分外资看准人民币升值和住房价格上涨，企图短线牟利。这些炒房者，对我国房地产行业的发展有害无利。
四、调控手段的系统化
1.行政手段。一是梳理或再造房地产项目审批和监管流程，弥补相关的制度缺陷，让每一个环节都“阳光运行”。二是要构建住房梯级供应体系，形成一个成熟、健康的房地产市场，提供低档、中档、高档的商品住房和价格适当的出租房屋，让居民根据自己的消费能力各取所需。当前要加大普通住宅的供应，兴建经济适用房和廉租房，停止、限制审批高档住房的建设用地。三是要控制城市拆迁进度，严禁大拆大建，减少对住房的被动需求。
2.财政手段。主要运用税费等经济手段，加大对投机性、投资性购房等房地产交易行为的调节力度。要调高税率，加大对投机者、投资者的税收，降低其投机、投资收益，提高其投机、投资风险，遏制其投机、投资行为，从而降低市场过大需求。要降低出租房屋的税费，降低出租房屋的租金，促进房屋租赁市场的发展，提高出租房屋的供应量，鼓励中低收入者租用房屋解决居住问题。另外，要适当对特别困难的居民提供房租补贴。
3.金融手段。主要运用利率、信贷条件加强房地产信贷管理。要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。要限制短线炒作，可以通过发行金融投资产品，疏导投资渠道、引导正确投向。
4.高科技手段。要采用信息技术加快建立健全市场信息系统，完善房源信息披露制度，坚决杜绝因楼盘信息不对称，虚假信息满天飞，炮制“人气”、哄抬房价现象。规范房地产市场的信息披露，制造虚假楼市信息要严肃追究责任。政府部门要为购房者提供更多便利、有效的举报途径。
总之，调控住房价格很复杂，要采用系统工程的调控思路，逐步使住房价格合理，达到老百姓满意、安居乐业，实现社会和谐。
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[关键词] 住房价格 调控 系统工程
2006年中国的住房价格“且调且涨”。为稳定住房价格，国务院和建设部等中央部委出台了许多政策，但住房价格仍然在上涨。住房价格上涨的原因众多，来自方方面面，控制住房价格上涨是一项系统工程，单靠某一种控制手段是无能为力的，要从调控观念、调控主体、调控对象、调控手段系统化上寻找对策。
一、调控观念的系统化
1.住房价格调控观念应该统一到构建和谐社会的大观念上来。保持房地产市场持续健康发展，始终是党中央、国务院高度重视的问题。住房问题是关系党和人民事业发展的全局性和根本性问题，住房稳则社会安，老百姓买得起房才能安居乐业，形成和谐安定的良好局面。目前普通老百姓对住房价格过高很不满意，所以必须站在构建和谐社会的大观念上来考虑住房价格调控。
2.调控住房价格是一个长期过程。当前房价过快上涨提升了我国金融系统的整体风险，使社会需求和消费出现巨大的“挤出”效应，加剧收入不公、浪费社会资源，造成经济增长畸形。问题早发现了却老解决不了，说明难度极大，说明房地产调控需向纵深发展。所以，必须坚持从战略的高度出发，坚定长期调控立场，急功近利，追求短期调控效应是不现实的。
3.房价能涨也能跌。房价只涨不跌的心理预期，抬高了现阶段对住房的购买需求，推动了房价上涨，这也反映我们“房价下跌比上涨更可怕”的调控认识很片面。实际上有泡沫的房价适度下跌并不可怕，有涨有跌才能改变消费者的心理预期，树立风险意识，形成健康楼市。
4.宏观政策与微观策略并重。宏观政策如“国六条”出台了，但要落到实处，还需要与微观策略相结合，各地政府必须采取系统措施，才能切实在一定程度上调控房价。微观策略要把握调控的“度”，如果没有足够的力度，就很难解决问题，而过了头又可能出现大起大落。要及时发现调控过程中出现的各种问题和矛盾，认真研究拿出稳妥的解决策略。
5.遏制与疏导并重。我国政府出台很多调控政策遏制房价，但疏导明显不足。疏导主要是住房消费观念疏导和住房投资资金疏导。疏导住房消费观念，就是要引导居民改变一步到位、只买新房的消费观念，树立从低到高、量力而行的住房消费观念。疏导住房投资资金，就是让投资者不要把大众消费品的住房当成大众投资品，要扩展民间资本的其他投资途径。
二、调控主体的系统化
1.中央12部委。即建設部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、商务部、中国人民银行、税务总局、统计局、银监会、工商总局、外汇局。这些部委先后联合出台了不少力度很大的房价调控政策。但官商合谋常常击穿制度缺陷，使得调控政策在多数城市效果有限。据一位开发商坦言：“如果权力都在阳光下运行，房地产项目的成本能降低15%左右！”“灰色成本”的入账靠虚支招待费、管理费，再就是摊到建筑安装上，因这一环节税费低。当然，最后都要转嫁给购房者。所以，监察审计纪检部门应加大楼市反腐败力度。
2.中央组织部。出台调控政策没有中央组织部，实际上中央组织部能够在房价调控上发挥重要作用，因为房价调控靠有关官员，可以通过管理考核与房地产相关官员来间接发挥调控房价作用。一些领导认为抓城市改造、房地产开发能最快捷的弄出业绩，个人也能在政治和经济上得到双重实惠，他们游走在“助推房价”和“执行调控”之间，见风使舵，导致“房价收入比”过高。因此，组织部应该把“房价收入比”列入城市政府的政绩考核指标，即房价高低以城市居民收入高低为基础，对于“房价收入比”过高的城市，必须对有关官员进行问责。
3.社会保障部。出台调控政策也没有社会保障部，实际上衣食住行，住占大头。我国住房保障不到位，廉租房、经济适用房紧缺，大量实力不济但住房需求强烈的中低收入阶层被裹挟进市场需方行列，致使房价攀升。另外，我国养老制度不健全，老百姓退休后没有安全感，想通过购房来出租，以房养老，也会导致房价攀升。可见，社会保障部能够在房价调控上发挥重要作用。
4.证监会。出台调控政策也没有证监会，实际上证监会能够在房价调控上发挥重要作用。在住房价格上涨的浪潮中，一些民间资本和外资参与住房的倒卖、炒作。所以，光限制炒房是不够的，主要方法应当为大量的资本开辟新的投资途径。证监会搞好证券市场是一个大途径，可以吸纳大部分房地产市场资金。目前我国证券市场还不完善，投资风险大，老百姓认为买证券不如买房好，既可赚租金又可赚涨价。搞好证券市场任重而道远。
5.地方政府。是中央房价调控政策的执行者，在房价调控上必须结合中央宏观政策和当地实际情况，制定切实可行的微观调控策略。
三、调控对象的系统化
1.地方政府与房地产相关腐败官员。地方政府具有双重身份，既是调控主体，又是被调控对象，既是房地产项目开发的调控者，又是土地供应和房地产市场运行的参与者。把地方政府列为调控对象，是因为一些地方政府部门、部分开发商和金融机构，以及房地产食利者综合构成“超市场力量”，使房价调控政策大打折扣。房地产行业兴旺地方政府可以收取大量的土地转让金和税费，他们在调控政策实施上摇摆不定和敷衍了事，甚至利用审批环节受贿腐败。
2.不法开发商。常常在土地、规划、审批、协调等各环节，向地方官员发动“腐败攻关”，谋取暴利。开发商还利用土地资源的稀缺制造房价上涨预期，结果房价的涨幅比地价的增幅还大。开发商推高房价获取高额利润常采取的恶劣手段有推迟开发进度囤积土地、建设高档房屋、隐瞒房屋销售信息，人为制造供求紧张现象等。
3.不法金融机构。不法金融机构常常采用降低贷款条件，增加贷款额度，延长贷款年限等手段打击同行，谋取利益。不仅助涨了房价，而且孕育了金融风险。
4.不法销售中介。不法销售中介为谋取暴利与开发商互相勾结常常会导致房价上涨10%左右。销售中介一般收取3%提成，另外提取价格抬高部分的50%，卖房如同“挤牙膏”，坐等涨价节节高，人为制造供不应求虚火，最终操纵市场，5000元的单价往往卖到6000元以上。
5.不法设计机构。不法设计机构为谋取暴利与开发商互相勾结，常常违背市场规律、建筑设计规范以及职业道德，设计一些用料高档、面积超大型的房屋，结果导致房屋建造成本大增，单套住房总价格倍增。
6.炒房者。随着我国经济发展水平的提高，民间资本的总量巨大，这些资金找不到合适的投资渠道，就进入房地产市场炒作住房。另外，还有部分外资看准人民币升值和住房价格上涨，企图短线牟利。这些炒房者，对我国房地产行业的发展有害无利。
四、调控手段的系统化
1.行政手段。一是梳理或再造房地产项目审批和监管流程，弥补相关的制度缺陷，让每一个环节都“阳光运行”。二是要构建住房梯级供应体系，形成一个成熟、健康的房地产市场，提供低档、中档、高档的商品住房和价格适当的出租房屋，让居民根据自己的消费能力各取所需。当前要加大普通住宅的供应，兴建经济适用房和廉租房，停止、限制审批高档住房的建设用地。三是要控制城市拆迁进度，严禁大拆大建，减少对住房的被动需求。
2.财政手段。主要运用税费等经济手段，加大对投机性、投资性购房等房地产交易行为的调节力度。要调高税率，加大对投机者、投资者的税收，降低其投机、投资收益，提高其投机、投资风险，遏制其投机、投资行为，从而降低市场过大需求。要降低出租房屋的税费，降低出租房屋的租金，促进房屋租赁市场的发展，提高出租房屋的供应量，鼓励中低收入者租用房屋解决居住问题。另外，要适当对特别困难的居民提供房租补贴。
3.金融手段。主要运用利率、信贷条件加强房地产信贷管理。要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。要限制短线炒作，可以通过发行金融投资产品，疏导投资渠道、引导正确投向。
4.高科技手段。要采用信息技术加快建立健全市场信息系统，完善房源信息披露制度，坚决杜绝因楼盘信息不对称，虚假信息满天飞，炮制“人气”、哄抬房价现象。规范房地产市场的信息披露，制造虚假楼市信息要严肃追究责任。政府部门要为购房者提供更多便利、有效的举报途径。
总之，调控住房价格很复杂，要采用系统工程的调控思路，逐步使住房价格合理，达到老百姓满意、安居乐业，实现社会和谐。
注：“本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文”