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摘 要：近年来，房价高企导致普通老百姓买不起房是政府面临的民生问题之一，而中国税收本质是“取之于民，用之于民”。党的十八大报告提出要“构建地方税体系，形成有利于结构优化、社会公平的税收制度”，因此，建立既符合政府利益又符合公众利益的科学房地产税制，就要从纳税人、征税范围、税率、计税依据等方面改革。
关键词：房地产税；保有环节；民生
中图分类号： F810.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）07-0032-02
古往今来 “民生”就被广为重视。《左传·宣公十二年》曰： “民生在勤，勤则不匮。”党的十七大报告提出要“住有所居”， 党的十八大报告提出要“人民生活水平全面提高”。近年来，房价高企导致普通老百姓买不起房是政府面临的民生问题之一。同时相当一部分城市的财政已经成为土地财政，对已无地可卖，又债台高筑的地方政府，房地产税无疑是长期稳定的税，成为新的财政来源。而中国税收本质是“取之于民，用之于民”，党的十八大报告提出要“构建地方税体系，形成有利于结构优化、社会公平的税收制度”。
一、从民生视角看中国现行房地产税制存在的主要问题
（一）房产税与城镇土地使用税重复课税加重纳税人负担
现行房、地产税种分设，割裂了房产与土地之间的必然联系，不能准确地反映房地产的实际价值，既不符合简税制的要求，增加了税收成本，同时也不符合国际惯例 [1] 。1990年国务院全面推行土地的有偿使用，此后建造的大量房产其价值中都已包含了所占用土地的价值，这部分房产一方面包括土地价值在内的房产原值纳税，另一方面还要再缴纳土地使用税，存在重复课税。
（二）计税依据不合理造成地方税源萎缩民生投入不足
第一，从余值计征的房产税，违背了税收的量能负担原则，并形成房地产税税源的萎缩；同时，房地产价值是反映当地居民享受地方公共服务程度的较好指标，而余值计税不能体现房地产税应有的受益性原则。第二，从租计征的房产税，以租金收入为计税依据，与营业税有重复征税之嫌；同时，出租房屋除了要按12%的税率缴纳房产税，还要缴纳营业税、城镇土地使用税、所得税等，使得房屋出租这一行为的综合税负非常高，不利于房地产市场发展。第三，两种计税依据并存，常常导致同一房产仅仅由于自用或出租的经济行为不同而承担不同的税收负担。第四，现行城镇土地使用税以纳税人实际占用土地面积为计税依据从量课征，使税额不能随课税对象价值的上升而上升，使土地使用税收入缺乏弹性。
（三）税率不合理导致土地资源的巨大浪费
民生与经济可持续发展、合理使用资源息息相关，现行房地产税制税率水平偏低，起不到约束作用，使得土地资源存在巨大浪费。目前经营用房产法定税率为1.2%，再考虑计税依据是以一般低于市场价值的房产原值为基础，则实际税率就更低，而土地使用税的税额标准，最高标准才是30元/平方米，使得土地使用者几乎感受不到土地的保有成本，从而强化了整个社会对土地过度占用的偏好，且最高税额30元/平方米与最低税额0.6元/平方米的绝对差额仅为26.4元/平方米，如此之低的税额差别与中国不同地区之间使用土地所获收益的巨大差距是极不匹配的。
（四）征税范围狭窄不利于税收公平
一是个人所有的非营业用房地产没有纳入征税范围。目前高收入阶层通常选择面积大、地段好、各种服务设施齐全的住房，且通常拥有一套以上的住房。而当前只要不是用于营业目的均不纳税的政策，违背了多受益者多纳税的公平原则和税收量能负担的原则。二是将广大农村排除在房地产税的征收范围之外。在一些发达农村地区出现了不少的豪宅和别墅，却不需承担房产税和城镇土地使用税的纳税义务。三是对国家机关、人民团体、军队及财政部门拨付事业经费的单位等的自用房产免税。他们占用大面积优质地段且建筑面积远远超出其业务需要，造成了土地资源的浪费和财政资金的滥用，对其不征税更加诱发了这种现象的恶化[2]。
二、沪渝房地产税制改革启示
（一）沪渝房地产税制改革试点方案比较
1.两地征收范围对象不同。上海居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，计算征收房产税。重庆首批纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。重庆的房产税征收偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。
2.两地计税依据有差别。上海房产税的计税依据有折扣。试点初期暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定0.6%。重庆房产税是以交易价格为征税基数，没有折扣，以应税住房的计税价值为房产交易价。
3.两地税负水平有差异。上海明确超面积新购房按比例征房产税，适用税率暂定0.6%。重庆实行差别税率，有0.5%、1%、1.2%三档。重庆、上海两市都考虑到了首套普通消费性购房者的利益，老百姓的普通消费性购房不会受到房产税政策的困扰，合理的住房消费仍然受到保护与鼓励。重庆对独栋商品住宅和高档住房中单价较高者实行了1%、1.2%相对较高的税率。
4.两地免税标准不同。上海居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征房产税。在重庆市，如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房可以抵扣。其中存量独栋商品住宅抵扣基数是户均180平方米，新购的独栋商品住宅、高档住房为户均100平方米。
（二）沪渝房地产改革试点对民生建设的启示 1.房地产税改革对房价影响十分有限。从短期来看，房产税能对高涨的房地产价格起到威慑作用。重庆没有出台房地产限购调控的举措，但因为有房产税的作用，使购房者在选择上倾向于不交税的普通商品房，促使高档房供应量明显下降。据房管部门的调查，房产税实施后，重庆主城区多数高档商品住房项目访客量下降30%～50%，部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向。但从长期来看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期，并且房产税对房价的影响取决于最终税率。
2.房地产税改革一定程度上缩小了贫富差距。房产税的开征体现了税收参与社会财富再分配的功能。通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节，可以一定程度上促使收入和财产的合理分配，缩小贫富差距。当然享有适当的住房是每个公民的权利，试点中房产税尽量避免增加普通购房者的成本。
3.对改善地方财政收入收效不大。以重庆市为例，公开数据显示，2011年重庆市地方财政收入超过2 900亿元，增幅超过40%，其中，房产税收入仅有1亿元，与此同时，数据显示，2011年重庆市土地出让收入为1 344.2亿元，增长47%。由于应税面窄、税率过低，目前征收房产税对改善地方财政收入收效不大。按照目前的试点方案，由于征收范围较窄导致征收税金有限，这部分资金还远不足以成为地方政府财政收入的主要来源。
三、基于民生视角的中国房地产税制改革取向
（一）房产、地产合并征税避免重复征税
首先，房产税、城镇土地使用税政策目标都是提供地方财政收入、调节财富分配及促进资源的有效利用；其次，土地的级差地租决定了房屋的经济价值，土地的使用期限又决定了房屋的使用期限，房产税和土地使用税合二为一，既便于征收管理，又有利于降低征税成本，同时有效避免了重复征税，减轻了纳税人负担。2004年起国家税务总局不断推进的提出模拟房地合一按评估值征税，已初步明确了中国房地产税制改革的这一方向。财税[2010]121号文进一步指出，房产税对按照房产原值计税的房产，房产原值均应包含地价，使得房地合一的雏形初现，为进一步改革奠定了基础。
（二）以市场评估价值为计税依据体现税收公平
房地产税的可选计税依据一般有市场价值、租金收益、位置价值和面积价值四种。中国房地产税以何为计税依据，必须从国情出发。福利住房改革后，各城市商品房市场得到了很大的发展，至少有一半左右的住房具有成交价格纪录。因此，房地产税以市场价值为计税依据，既有合理性，又有可行性。一方面，它能体现房地产税应有的受益性原则，能够反映出公共产品的差异性，从而实现税收公平。另一方面，随着中国房地产评税体系的建立，以市场评估价值作为征税依据是必然趋势[3]。
（三）合理设计税率量能征收
一是税率水平不宜过高。二是应采用比例税率。比例税率简便易行、征收成本较低、税负比较平衡，但不能体现量能赋税，在调节贫富差距方面有局限性。累进税率可以较好地体现量能赋税的原则，具有较好的纵向公平性，但累进级距不容易把握，计算比较复杂，征税成本相对较高，且累进级距过高过猛，容易打击纳税人的生产经营积极性。因此建议目前仍应采用比例税率。三是应实行差别税率，根据不同房地产的类型设置不同税率，同时赋予地方政府一定的调整权限，在规定的调整幅度内地方政府可以根据本地的实际情况选择恰当的税率。
（四）扩大征收范围规范减免税规定加强税收调节
一是将城镇居民住宅纳入征税范围，但允许扣除一定的免征额或免征面积。目前普遍认为40平方米为合适的免征面积。二是将农村房地产纳入征税范围，特别是对那些由城市转向农村的工商业房地产资本和坐落于农村的别墅、豪宅征税，同时对农业用地和农民自用住房暂免征收房地产税。三是将国家机关、事业单位等业务用房地产及城市基础设施所用的房地产纳入征税范围，避免土地资源浪费。四是对宗教寺庙、慈善机构、公园、博物馆、名胜古迹、社会公益性组织等拥有的用于增加社会公共福利的房地产仍应予以免税。
参考文献：
[1] 吴俊培.中国开征物业税的几个基础理论问题[J].涉外税务，2006，（1）.
[2] 庞凤喜.物业税九大问题浅议[J].税务研究，2008，（4）.
[3] 王鸿貌.关于中国房地产税收的几个问题[J].税务研究，2010，（8）.[责任编辑 吴高君]
关键词：房地产税；保有环节；民生
中图分类号： F810.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）07-0032-02
古往今来 “民生”就被广为重视。《左传·宣公十二年》曰： “民生在勤，勤则不匮。”党的十七大报告提出要“住有所居”， 党的十八大报告提出要“人民生活水平全面提高”。近年来，房价高企导致普通老百姓买不起房是政府面临的民生问题之一。同时相当一部分城市的财政已经成为土地财政，对已无地可卖，又债台高筑的地方政府，房地产税无疑是长期稳定的税，成为新的财政来源。而中国税收本质是“取之于民，用之于民”，党的十八大报告提出要“构建地方税体系，形成有利于结构优化、社会公平的税收制度”。
一、从民生视角看中国现行房地产税制存在的主要问题
（一）房产税与城镇土地使用税重复课税加重纳税人负担
现行房、地产税种分设，割裂了房产与土地之间的必然联系，不能准确地反映房地产的实际价值，既不符合简税制的要求，增加了税收成本，同时也不符合国际惯例 [1] 。1990年国务院全面推行土地的有偿使用，此后建造的大量房产其价值中都已包含了所占用土地的价值，这部分房产一方面包括土地价值在内的房产原值纳税，另一方面还要再缴纳土地使用税，存在重复课税。
（二）计税依据不合理造成地方税源萎缩民生投入不足
第一，从余值计征的房产税，违背了税收的量能负担原则，并形成房地产税税源的萎缩；同时，房地产价值是反映当地居民享受地方公共服务程度的较好指标，而余值计税不能体现房地产税应有的受益性原则。第二，从租计征的房产税，以租金收入为计税依据，与营业税有重复征税之嫌；同时，出租房屋除了要按12%的税率缴纳房产税，还要缴纳营业税、城镇土地使用税、所得税等，使得房屋出租这一行为的综合税负非常高，不利于房地产市场发展。第三，两种计税依据并存，常常导致同一房产仅仅由于自用或出租的经济行为不同而承担不同的税收负担。第四，现行城镇土地使用税以纳税人实际占用土地面积为计税依据从量课征，使税额不能随课税对象价值的上升而上升，使土地使用税收入缺乏弹性。
（三）税率不合理导致土地资源的巨大浪费
民生与经济可持续发展、合理使用资源息息相关，现行房地产税制税率水平偏低，起不到约束作用，使得土地资源存在巨大浪费。目前经营用房产法定税率为1.2%，再考虑计税依据是以一般低于市场价值的房产原值为基础，则实际税率就更低，而土地使用税的税额标准，最高标准才是30元/平方米，使得土地使用者几乎感受不到土地的保有成本，从而强化了整个社会对土地过度占用的偏好，且最高税额30元/平方米与最低税额0.6元/平方米的绝对差额仅为26.4元/平方米，如此之低的税额差别与中国不同地区之间使用土地所获收益的巨大差距是极不匹配的。
（四）征税范围狭窄不利于税收公平
一是个人所有的非营业用房地产没有纳入征税范围。目前高收入阶层通常选择面积大、地段好、各种服务设施齐全的住房，且通常拥有一套以上的住房。而当前只要不是用于营业目的均不纳税的政策，违背了多受益者多纳税的公平原则和税收量能负担的原则。二是将广大农村排除在房地产税的征收范围之外。在一些发达农村地区出现了不少的豪宅和别墅，却不需承担房产税和城镇土地使用税的纳税义务。三是对国家机关、人民团体、军队及财政部门拨付事业经费的单位等的自用房产免税。他们占用大面积优质地段且建筑面积远远超出其业务需要，造成了土地资源的浪费和财政资金的滥用，对其不征税更加诱发了这种现象的恶化[2]。
二、沪渝房地产税制改革启示
（一）沪渝房地产税制改革试点方案比较
1.两地征收范围对象不同。上海居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，计算征收房产税。重庆首批纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。重庆的房产税征收偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。
2.两地计税依据有差别。上海房产税的计税依据有折扣。试点初期暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定0.6%。重庆房产税是以交易价格为征税基数，没有折扣，以应税住房的计税价值为房产交易价。
3.两地税负水平有差异。上海明确超面积新购房按比例征房产税，适用税率暂定0.6%。重庆实行差别税率，有0.5%、1%、1.2%三档。重庆、上海两市都考虑到了首套普通消费性购房者的利益，老百姓的普通消费性购房不会受到房产税政策的困扰，合理的住房消费仍然受到保护与鼓励。重庆对独栋商品住宅和高档住房中单价较高者实行了1%、1.2%相对较高的税率。
4.两地免税标准不同。上海居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征房产税。在重庆市，如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房可以抵扣。其中存量独栋商品住宅抵扣基数是户均180平方米，新购的独栋商品住宅、高档住房为户均100平方米。
（二）沪渝房地产改革试点对民生建设的启示 1.房地产税改革对房价影响十分有限。从短期来看，房产税能对高涨的房地产价格起到威慑作用。重庆没有出台房地产限购调控的举措，但因为有房产税的作用，使购房者在选择上倾向于不交税的普通商品房，促使高档房供应量明显下降。据房管部门的调查，房产税实施后，重庆主城区多数高档商品住房项目访客量下降30%～50%，部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向。但从长期来看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期，并且房产税对房价的影响取决于最终税率。
2.房地产税改革一定程度上缩小了贫富差距。房产税的开征体现了税收参与社会财富再分配的功能。通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节，可以一定程度上促使收入和财产的合理分配，缩小贫富差距。当然享有适当的住房是每个公民的权利，试点中房产税尽量避免增加普通购房者的成本。
3.对改善地方财政收入收效不大。以重庆市为例，公开数据显示，2011年重庆市地方财政收入超过2 900亿元，增幅超过40%，其中，房产税收入仅有1亿元，与此同时，数据显示，2011年重庆市土地出让收入为1 344.2亿元，增长47%。由于应税面窄、税率过低，目前征收房产税对改善地方财政收入收效不大。按照目前的试点方案，由于征收范围较窄导致征收税金有限，这部分资金还远不足以成为地方政府财政收入的主要来源。
三、基于民生视角的中国房地产税制改革取向
（一）房产、地产合并征税避免重复征税
首先，房产税、城镇土地使用税政策目标都是提供地方财政收入、调节财富分配及促进资源的有效利用；其次，土地的级差地租决定了房屋的经济价值，土地的使用期限又决定了房屋的使用期限，房产税和土地使用税合二为一，既便于征收管理，又有利于降低征税成本，同时有效避免了重复征税，减轻了纳税人负担。2004年起国家税务总局不断推进的提出模拟房地合一按评估值征税，已初步明确了中国房地产税制改革的这一方向。财税[2010]121号文进一步指出，房产税对按照房产原值计税的房产，房产原值均应包含地价，使得房地合一的雏形初现，为进一步改革奠定了基础。
（二）以市场评估价值为计税依据体现税收公平
房地产税的可选计税依据一般有市场价值、租金收益、位置价值和面积价值四种。中国房地产税以何为计税依据，必须从国情出发。福利住房改革后，各城市商品房市场得到了很大的发展，至少有一半左右的住房具有成交价格纪录。因此，房地产税以市场价值为计税依据，既有合理性，又有可行性。一方面，它能体现房地产税应有的受益性原则，能够反映出公共产品的差异性，从而实现税收公平。另一方面，随着中国房地产评税体系的建立，以市场评估价值作为征税依据是必然趋势[3]。
（三）合理设计税率量能征收
一是税率水平不宜过高。二是应采用比例税率。比例税率简便易行、征收成本较低、税负比较平衡，但不能体现量能赋税，在调节贫富差距方面有局限性。累进税率可以较好地体现量能赋税的原则，具有较好的纵向公平性，但累进级距不容易把握，计算比较复杂，征税成本相对较高，且累进级距过高过猛，容易打击纳税人的生产经营积极性。因此建议目前仍应采用比例税率。三是应实行差别税率，根据不同房地产的类型设置不同税率，同时赋予地方政府一定的调整权限，在规定的调整幅度内地方政府可以根据本地的实际情况选择恰当的税率。
（四）扩大征收范围规范减免税规定加强税收调节
一是将城镇居民住宅纳入征税范围，但允许扣除一定的免征额或免征面积。目前普遍认为40平方米为合适的免征面积。二是将农村房地产纳入征税范围，特别是对那些由城市转向农村的工商业房地产资本和坐落于农村的别墅、豪宅征税，同时对农业用地和农民自用住房暂免征收房地产税。三是将国家机关、事业单位等业务用房地产及城市基础设施所用的房地产纳入征税范围，避免土地资源浪费。四是对宗教寺庙、慈善机构、公园、博物馆、名胜古迹、社会公益性组织等拥有的用于增加社会公共福利的房地产仍应予以免税。
参考文献：
[1] 吴俊培.中国开征物业税的几个基础理论问题[J].涉外税务，2006，（1）.
[2] 庞凤喜.物业税九大问题浅议[J].税务研究，2008，（4）.
[3] 王鸿貌.关于中国房地产税收的几个问题[J].税务研究，2010，（8）.[责任编辑 吴高君]