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主持人：按照《物权法》的规定，既然农民的土地承包经营权和宅基地使用权被明确为一种物权，农民就享有对其支配、处理的权利，这是否意味着土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押能够被放开呢？对这个问题这部法律有没有明确的说法？
申卫星（清华大学法学院副教授）：按照现行法律的规定，农村宅基地并不能自由流转。事实上，在物权法草案审议的过程中，应否放开农村宅基地使用权的转让和抵押，一直存在争议。对此，全国人大法律委员会反复研究认为，考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，现在放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。为了维护现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，《物权法》规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。”“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”
主持人：但是随着城市化进程的推进，很多农民到城市生活，他们确实有把宅基地流转出去的需要。而且现在广东等地也在积极推进宅基地的上市流转，这种行为是否与现行法律发生冲突呢？
申卫星：现在确实有很多城市人到农村“买”地，但这种买地的行为实际上是租赁这种债权的方式，而不是物权的方式。很多地区所谓的宅基地流转，都是以长期租赁的方式来实现，按照合同法规定，租期最高可以为20年。
在租赁关系下，交易双方达成协议，只要双方都遵守协议，就没有问题。但如果将来地价上涨，出租方一旦反悔，他就有可能违约，而租赁方将来想把土地转让也不能达成。对租赁方的保护就很难到位。其实，随着国家进一步发展，农村不断发达，放开宅基地使用权的流转是有可能的。国家会考虑在有条件的地区搞试点，对此进行分类指导。
主持人：还有一个问题，农村宅基地的流转被限制住了，这也限制了农民融资的渠道。在农村，很多农民都苦于缺少资金发展生产，他们想贷款却没有值钱的抵押物，对这个问题，在物权法“担保物权”这一章中是否有所突破呢？
申卫星：《物权法》第181条规定：“企业、个体工商户、农业经营者可以将现有的或者将有的生产设备、原材料、半成品、成品抵押。”这一点主要是针对中小企业和农业从业者来说的，赋予了他们浮动抵押权，农民可以拿“未来农产品”到银行抵押贷款。也就是说，农民把粮食种下地后，可以根据将来的收益向银行贷款买化肥、买农药等等。《物权法》在制定的过程中，考虑到要尽可能扩大担保物的范围，除法律明文禁止几类财产不能抵押外，凡是可以流通的都可以抵押，扩大了人们的融资渠道，尤其是这个浮动抵押权对农民来说是很有好处的。当然，这还需要农民去和银行协商，请求其受理贷款申请，这在实际操作层面还是有一定难度的。
主持人：我们刚才说了很多有关农民的土地物权，这是他们非常重要的财产，但是现在在很多农村农民土地大量被征用，却难以获得有效的补偿，这些农民的物权在现有的法律中应如何加以保护呢？
申卫星：从根本上说，进一步完善农民对土地的权利，遏制地方政府的征地冲动，这正是物权法的题中应有之义。《物权法》第42条规定：“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”这也正是对补偿问题作出的详细规定。
注：补偿标准则依照《土地管理法》第四十七条规定，征收耕地的土著居民补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍，国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费标准。
申卫星（清华大学法学院副教授）：按照现行法律的规定，农村宅基地并不能自由流转。事实上，在物权法草案审议的过程中，应否放开农村宅基地使用权的转让和抵押，一直存在争议。对此，全国人大法律委员会反复研究认为，考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，现在放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。为了维护现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，《物权法》规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。”“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”
主持人：但是随着城市化进程的推进，很多农民到城市生活，他们确实有把宅基地流转出去的需要。而且现在广东等地也在积极推进宅基地的上市流转，这种行为是否与现行法律发生冲突呢？
申卫星：现在确实有很多城市人到农村“买”地，但这种买地的行为实际上是租赁这种债权的方式，而不是物权的方式。很多地区所谓的宅基地流转，都是以长期租赁的方式来实现，按照合同法规定，租期最高可以为20年。
在租赁关系下，交易双方达成协议，只要双方都遵守协议，就没有问题。但如果将来地价上涨，出租方一旦反悔，他就有可能违约，而租赁方将来想把土地转让也不能达成。对租赁方的保护就很难到位。其实，随着国家进一步发展，农村不断发达，放开宅基地使用权的流转是有可能的。国家会考虑在有条件的地区搞试点，对此进行分类指导。
主持人：还有一个问题，农村宅基地的流转被限制住了，这也限制了农民融资的渠道。在农村，很多农民都苦于缺少资金发展生产，他们想贷款却没有值钱的抵押物，对这个问题，在物权法“担保物权”这一章中是否有所突破呢？
申卫星：《物权法》第181条规定：“企业、个体工商户、农业经营者可以将现有的或者将有的生产设备、原材料、半成品、成品抵押。”这一点主要是针对中小企业和农业从业者来说的，赋予了他们浮动抵押权，农民可以拿“未来农产品”到银行抵押贷款。也就是说，农民把粮食种下地后，可以根据将来的收益向银行贷款买化肥、买农药等等。《物权法》在制定的过程中，考虑到要尽可能扩大担保物的范围，除法律明文禁止几类财产不能抵押外，凡是可以流通的都可以抵押，扩大了人们的融资渠道，尤其是这个浮动抵押权对农民来说是很有好处的。当然，这还需要农民去和银行协商，请求其受理贷款申请，这在实际操作层面还是有一定难度的。
主持人：我们刚才说了很多有关农民的土地物权，这是他们非常重要的财产，但是现在在很多农村农民土地大量被征用，却难以获得有效的补偿，这些农民的物权在现有的法律中应如何加以保护呢？
申卫星：从根本上说，进一步完善农民对土地的权利，遏制地方政府的征地冲动，这正是物权法的题中应有之义。《物权法》第42条规定：“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”这也正是对补偿问题作出的详细规定。
注：补偿标准则依照《土地管理法》第四十七条规定，征收耕地的土著居民补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍，国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费标准。