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10月7日,上海出台楼市调控新政细则,规定居民家庭只能购买一套新商品住房,此前,深圳也出台了类似的限购政策。为了压制房价,政府剑走偏锋,直接运用行政权力,业界、学界对此一片哗然之声。南都周刊特约评论,从市场原理与调控技艺的角度,剖析限购房政策的不合理处。
先来看《史记》所记汉文帝的一则故事,大意是说:汉初沿用秦的刑罚,实行连坐制度。汉文帝于心不忍,要求有关部门废除这样的法条。孰料当时的官员们满脑子严刑峻法思想,不愿废除旧法。汉文帝只好再次下诏阐明一番治国之道,其要点是:政府、官员必须以善意引导民众。有些官员既没有这样的善意,让民众有的时候不那么理智地做事情,一旦碰到这样的情况,官员又利用不正之法网罗民众。
上海最近出台的限制民众购房的政策,就属于这样的不正之法。
不错,当代中国的房地产市场完全是一个投机性市场。再也没有哪个国家的房市的投机性比中国更强的了。因为,这个市场——其实是伪市场——中的所有角色都在投机:政府在投机,以获取垄断的土地收益;开发商在投机,以获取暴利。最有趣的是,全体消费者也都在投机。城市中上家庭,现在恐怕多有两三套房子。这不是投机是什么?最疯狂的是,二十几岁的小伙子、大姑娘,刚从大学毕业,就满世界张罗着买房子。这当然是疯狂的投机,用任何标准来衡量,这都不是理性的消费行为和健全的人生态度。可以说,从大城市,到小市镇,几乎全民都投入到了疯狂的房市投机中。
这样的投机当然应当予以治理,一个投机性市场最终不可能有好结局。但重要的问题是,谁治理谁?
略加思考就会发现,全民卷入房地产投机中,完全是错误的法律、政策所致。首先,政府垄断了城镇土地,从这个意义上说,房地产领域根本就没有市场,尽管这里有着频繁的交易。这种垄断让政府变成土地投机商,各级政府是这个世界上最精明的商人。这种垄断也激励各级政府采取各种办法哄抬房价,因为,房价上涨了,地价就可以上涨,政府就可以大赚其钱。
至于错误的政策,最重要的是过度宽松的货币政策。货币当局被施加了保证经济高速增长的任务,不得不采取也许是大型经济体中最为宽松的货币政策。大量钞票流入市场。再愚笨的人也知道这样的后果:货币贬值。所有人都在寻找保值的可靠资产,而政府垄断土地的房地产似乎是一个可信赖的保值手段。也正是从这个意义上说,中国的房屋消费者全部是金融投机者——这并没有贬义。另一方面,地方政府和房地产开发商可以获得大量廉价贷款,也可以满足民众的这种投机需求。一个完满的投机循环就此圆满。
这样的伪市场当然会高度扭曲,也会产生严重的经济、社会乃至政治后果。很多人在抱怨房价过高。这个时候,政府站出来,做出打击投机的样子,比如限制民众购房套数,似乎还准备征收房产税,仿佛民众是房地产投机的罪魁。
这当然是十分荒唐的。房市确实是高度投机性,人性的贪婪是这种投机的驱动力量之一。但是,通观这个伪市场中所有参与主体,房屋消费者即便有罪过,也是最小的。他们中大多数人被迫卷入到他们并不喜欢的投机游戏中。当那些大学刚毕业的学生,腆着脸让父母掏首付,再把自己的半生抵押进去,相信其中大多数人不会兴高采烈。他们是被一股巨大的力量推入不幸福或者伪幸福的有房状态中。
各级政府才是房市投机的始作俑者。如果真要抑制这个伪市场的投机性,首先就需要政府挥刀自宫,变革法律,调整政策。比如,放开乡村建设用地使用权的正常流转和使用,也即承认所谓“小产权房”。如此,房屋的价格就不会那么离谱,全社会也就不会有房价快速上涨的预期,人们也就不会疯狂购买房屋。
不改变这样的法律和政策,单方面地限制民众,就是汉文帝所说的不正之法。它本身既缺乏伦理和法律上的正当性,也不可能收到抑制房市投机的效果。当然,有司自有另一套逻辑,他们会说:“民不能自治,故为法以禁之。”只怕此时,世间再无汉文帝。
先来看《史记》所记汉文帝的一则故事,大意是说:汉初沿用秦的刑罚,实行连坐制度。汉文帝于心不忍,要求有关部门废除这样的法条。孰料当时的官员们满脑子严刑峻法思想,不愿废除旧法。汉文帝只好再次下诏阐明一番治国之道,其要点是:政府、官员必须以善意引导民众。有些官员既没有这样的善意,让民众有的时候不那么理智地做事情,一旦碰到这样的情况,官员又利用不正之法网罗民众。
上海最近出台的限制民众购房的政策,就属于这样的不正之法。
不错,当代中国的房地产市场完全是一个投机性市场。再也没有哪个国家的房市的投机性比中国更强的了。因为,这个市场——其实是伪市场——中的所有角色都在投机:政府在投机,以获取垄断的土地收益;开发商在投机,以获取暴利。最有趣的是,全体消费者也都在投机。城市中上家庭,现在恐怕多有两三套房子。这不是投机是什么?最疯狂的是,二十几岁的小伙子、大姑娘,刚从大学毕业,就满世界张罗着买房子。这当然是疯狂的投机,用任何标准来衡量,这都不是理性的消费行为和健全的人生态度。可以说,从大城市,到小市镇,几乎全民都投入到了疯狂的房市投机中。
这样的投机当然应当予以治理,一个投机性市场最终不可能有好结局。但重要的问题是,谁治理谁?
略加思考就会发现,全民卷入房地产投机中,完全是错误的法律、政策所致。首先,政府垄断了城镇土地,从这个意义上说,房地产领域根本就没有市场,尽管这里有着频繁的交易。这种垄断让政府变成土地投机商,各级政府是这个世界上最精明的商人。这种垄断也激励各级政府采取各种办法哄抬房价,因为,房价上涨了,地价就可以上涨,政府就可以大赚其钱。
至于错误的政策,最重要的是过度宽松的货币政策。货币当局被施加了保证经济高速增长的任务,不得不采取也许是大型经济体中最为宽松的货币政策。大量钞票流入市场。再愚笨的人也知道这样的后果:货币贬值。所有人都在寻找保值的可靠资产,而政府垄断土地的房地产似乎是一个可信赖的保值手段。也正是从这个意义上说,中国的房屋消费者全部是金融投机者——这并没有贬义。另一方面,地方政府和房地产开发商可以获得大量廉价贷款,也可以满足民众的这种投机需求。一个完满的投机循环就此圆满。
这样的伪市场当然会高度扭曲,也会产生严重的经济、社会乃至政治后果。很多人在抱怨房价过高。这个时候,政府站出来,做出打击投机的样子,比如限制民众购房套数,似乎还准备征收房产税,仿佛民众是房地产投机的罪魁。
这当然是十分荒唐的。房市确实是高度投机性,人性的贪婪是这种投机的驱动力量之一。但是,通观这个伪市场中所有参与主体,房屋消费者即便有罪过,也是最小的。他们中大多数人被迫卷入到他们并不喜欢的投机游戏中。当那些大学刚毕业的学生,腆着脸让父母掏首付,再把自己的半生抵押进去,相信其中大多数人不会兴高采烈。他们是被一股巨大的力量推入不幸福或者伪幸福的有房状态中。
各级政府才是房市投机的始作俑者。如果真要抑制这个伪市场的投机性,首先就需要政府挥刀自宫,变革法律,调整政策。比如,放开乡村建设用地使用权的正常流转和使用,也即承认所谓“小产权房”。如此,房屋的价格就不会那么离谱,全社会也就不会有房价快速上涨的预期,人们也就不会疯狂购买房屋。
不改变这样的法律和政策,单方面地限制民众,就是汉文帝所说的不正之法。它本身既缺乏伦理和法律上的正当性,也不可能收到抑制房市投机的效果。当然,有司自有另一套逻辑,他们会说:“民不能自治,故为法以禁之。”只怕此时,世间再无汉文帝。