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【摘要】目前,随着市场经济的发展，我国的房地产业也得到了快速的崛起和发展，但是在开放性市场下，使得房地产业的竞争也愈演愈烈，因此，努力寻求有效降低开发成本的策略成了当下各个房地产企业思考的重点问题。基于此，下面本文将详细的探讨房地产开发成本的组成，并从拆迁费用、限额设计、资金成本、招标采购成本、成本管理制度及其工程质量这几个方面来详细探讨降低开发成本的具体策略，以实现房地产企业利润最大化为发展目标。
【关键词】房地产开发企业开发成本降低策略
中图分类号： F235 文献标识码： A
前言自上个世纪八九十年代开始，我国的房地产企业如雨后春笋般诞生，这样就使得国内市场的竞争也在逐渐加剧，而房地产开发企业为了实现企业的健康可持续性发展，就必须保证利润的最大化，因此就必须对整个开发成本进行调控和管理，并逐渐落实于各个环节和细节，这样才能够实现企业核心竞争力的提升，并在市场竞争中获胜。
一、房地产开发成本的组成
房地产开发企业在对商品房进行开发时支出的所有费用就是房地产开发成本，所涉及的费用种类具有多样性，具体主要包括了以下几个方面：
1.土地取得和相关征用补偿费即开发商在施工之前征用土地的所有费用，涉及到土地招拍挂费用、原有建筑物拆迁补偿费、安置费、青苗补偿、动迁费用、置换成本等。
2.工程前期费用该费用指出主要用于场地平整、临时围挡、通水通电、测绘、水文地质勘察、可行性研究、设计和规划报建费用等，所占的比例为总开发成本的3％。
3.基础设施费主要是指项目开发时的基础设施建设费用，主要包括了园林绿化、污水处理、公共区域照明设施、网络通信设施、供水供电设施、供气供热设施及项目内部和周边市政道路修建等。
4.建筑工程安装费主要是包括了建筑工程费和设备安装费。建安费在成本的投入上较大，如果计算扣除土地取得成本，建安费占到了总开发成本的90％左右。对于一线城市，由于土地取得成本较高，建安费在总开发成本总所占比例较低。
5.开发间接费是开发和核算过程中产生的各项间接费用，具体主要包括了管理者工资及福利、办公费、水电费、业务招待费等。
6.配套设施费多指公共配套设施费用，不能有偿转让，主要包括了社区公共用房、配套幼儿园、公厕、自行车棚、消防设施、供水供暖设施等。
二、降低房地产企业开发成本的策略
对于房地产开发而言，在投入的成本上巨大，并且涉及的环节和细节较多，因此对各个环节进行成本控制是降低开发成本的关键。根据笔者开发经验，主要从以下几个方面做起：
1.对拆迁费用进行控制在补偿的时候严格遵循国家的相关规定和标准，同时和社会相关部门做好衔接和沟通，避免原建筑居民对房屋面积多报和虚报，进而造成补偿金额的增加，除此之外，还要于项目开发前，进行土地容积率和面积的换算，进而了解土地预计费用，并将土地成本与未来商品房每平方米之间的比例关系得出，以此评估项目可行性。
2.限额设计基于工程设计与工程质量，工程收益、建设工期和工程造价具有密切相关性，虽然当下设计费用在普通住宅类项目所占比例较低（仅占到了总开发成本的1%左右，约为30-40元/平方米），但是方案及设计对工程造价的影响作用却是非常巨大。无论是基础桩型选择、土主体结构形式、材料选用、户型摆放等，都直接决定了工程造价高低。从设计单位角度来说，注重的是质量及安全，实际设计中往往存在过度设计的现象。造成项目开发成本直接上升。以广东本土两家房地产开发企业为例。一家企业开发经验丰富，管理成熟，其普通住宅的平米含钢量约为45公斤，而另外一家则超过了70公斤，两者差距巨大，导致成本增加约100元。基于该类现象，要想将设计产生的开发成本控制，就必须应用限额设计法控制工程的造价，具体是对钢材、混凝土、机电等成本进行控制，同时严格控制设计变更比例，降低额外增加成本。鼓励设计单位将新工艺和新技术引进设计方案中，使工程造价不断降低。同时在设计招标过程中，要引入充分竞争机制，使最终设计方案能够集合各家设计院的优点，达到进一步降低成本的目的。
3.降低资金成本房地产开发是一个资本运营的过程。如何能够使用最少资金产生最大效益是房地产企业的永恒课题。鉴于目前对地产行业的调控力度不断加强，房地产企业资金成本在全部开发成本中占比越来越高。房地产企业的资金成本主要可分为融资成本和机会成本两类。对于融资成本来说，房地产企业需要对银行借贷、信托、民间融资、股权合作、证券市场等不同融资渠道进行充分研究，选择成本最低的融资方式。而对机会成本来说，则首先要对不同开发项目进行对比选择，将资金优先投入到回报更高的项目中去，同时要严格按照合同控制付款比例，尽量避免预付、严格禁止超付。通过控制工期、加强对销售回款的管理，加快资金回收速度，从而降低资金成本，使有限的资金发挥最大效益。
4.招标采购环节对成本的控制在招标采购环节，根据笔者在项目开发经验，可通过以下几个方面控制项目成本。首先，只要具备条件的，原则上优先采用总价包干的计价方式。防止施工过程中产生大量的额外成本。其次，对于较大的开发项目，能够划分为两个以上标段进行施工的，原则上划分多个标段，交由不同总承包单位进行施工。这样做的优点在于，一方面可以让施工单位之间形成竞争机制，提高项目施工质量及进度，同时也便于对不同单位之间的成本进行直接对比，便于控制成本。以国内某成熟房地产企业为例，该企业所开发项目普遍规模较大，一般在100万平米以上，通常将项目划分为6—7个标段，由不同总包单位施工。通过施工单位的激烈竞争，有效的降低了施工成本。第三，对于一些专业分包，如机电、消防、装修等，原则上由开发商直接招标，减少管理的环节，降低项目的开发成本。第四，对于大型房地产开发企业，可建立集中采购制度，对于施工过程中使用量较大、成本较高的材料进行集中采购，降低采购成本。
5.加强对工程质量的管理 传统观点认为，质量与成本是一个矛盾体，不可兼得。从项目实际开发来看，如果将成本的概念擴大，二者是可以统一到一起的。项目工程质量低劣，从短期看，成本较低。但从项目一旦交付使用，将面临客户的大量投诉，从而产生不小的维修费用，如果加上这笔维修费用，将导致成本大幅度上升，同时也降低了开发商在客户中的口碑。以某项目为例，该项目在勘察阶段就发现地下水位较高，需要采用相应的抗浮及防水措施。但开发商在实际施工进程中，无视设计要求及施工单位建议，强行对地下室施工程序进行了删减。项目交楼后不久，就出现了地下室大面积渗水现象，且由于地下水压力过大，将地下室底板冲破，导致地下室无法正常使用。为此，开发商不得不花费几千万元进行处理，即使如此也无法完全解决问题。这显然是得不偿失的。因此，房地产企业必须要求员工具有强烈的质量成本意识，相关部门之间加强合作与协调，将各项质量管理制度落实于各个施工和采购环节，使员工具有较高的质量成本意识，并将员工的绩效和质量成本相挂钩，制定奖惩机制，从而实现质量与成本的有机统一。
6.建立健全的成本管理制度这是保证开发成本得到合理利用的关键，具体主要包括了项目管理成本、风险管理成本、供应链管理成本及人力资源管理成本等几个方面，因此在进行成本管理和调控的时候，也要从上述几个方面着手，并站在管理成本的角度对成本进行合理科学的控制，当然其前提是保证管理工作的有效性，加强各个职能部门之间的配合与协调，避免发生脱节现象，同时实现对综合成本的管理。
结语对于房地产开发项目而言，具有过程复杂性、动态性和多阶段性的特征，这样就使得开发项目成本控制的难度较高，因此上至企业管理者，下至企业施工者都必须将成本意识树立，并在各个环节中将成本管理落实，将完善的成本运行体系构建，这样才能够降低房地产企业的开发成本，实现企业利润最大化，促进企业核心竞争力的提升。
【参考文献】
[1]艳芳.浅谈房地产成本核算与成本控制措施[I].城市建设理论研究,2012,(16):72—76.
[2]池锦云浅析如何提升房地产成本的控制和管理[_J].科技咨询,2012,(10):229.
[3]冯延秀.论内部控制制度在房地产企业成本控制方面的应用[1].当代经济,2010,(16):102-105.
【关键词】房地产开发企业开发成本降低策略
中图分类号： F235 文献标识码： A
前言自上个世纪八九十年代开始，我国的房地产企业如雨后春笋般诞生，这样就使得国内市场的竞争也在逐渐加剧，而房地产开发企业为了实现企业的健康可持续性发展，就必须保证利润的最大化，因此就必须对整个开发成本进行调控和管理，并逐渐落实于各个环节和细节，这样才能够实现企业核心竞争力的提升，并在市场竞争中获胜。
一、房地产开发成本的组成
房地产开发企业在对商品房进行开发时支出的所有费用就是房地产开发成本，所涉及的费用种类具有多样性，具体主要包括了以下几个方面：
1.土地取得和相关征用补偿费即开发商在施工之前征用土地的所有费用，涉及到土地招拍挂费用、原有建筑物拆迁补偿费、安置费、青苗补偿、动迁费用、置换成本等。
2.工程前期费用该费用指出主要用于场地平整、临时围挡、通水通电、测绘、水文地质勘察、可行性研究、设计和规划报建费用等，所占的比例为总开发成本的3％。
3.基础设施费主要是指项目开发时的基础设施建设费用，主要包括了园林绿化、污水处理、公共区域照明设施、网络通信设施、供水供电设施、供气供热设施及项目内部和周边市政道路修建等。
4.建筑工程安装费主要是包括了建筑工程费和设备安装费。建安费在成本的投入上较大，如果计算扣除土地取得成本，建安费占到了总开发成本的90％左右。对于一线城市，由于土地取得成本较高，建安费在总开发成本总所占比例较低。
5.开发间接费是开发和核算过程中产生的各项间接费用，具体主要包括了管理者工资及福利、办公费、水电费、业务招待费等。
6.配套设施费多指公共配套设施费用，不能有偿转让，主要包括了社区公共用房、配套幼儿园、公厕、自行车棚、消防设施、供水供暖设施等。
二、降低房地产企业开发成本的策略
对于房地产开发而言，在投入的成本上巨大，并且涉及的环节和细节较多，因此对各个环节进行成本控制是降低开发成本的关键。根据笔者开发经验，主要从以下几个方面做起：
1.对拆迁费用进行控制在补偿的时候严格遵循国家的相关规定和标准，同时和社会相关部门做好衔接和沟通，避免原建筑居民对房屋面积多报和虚报，进而造成补偿金额的增加，除此之外，还要于项目开发前，进行土地容积率和面积的换算，进而了解土地预计费用，并将土地成本与未来商品房每平方米之间的比例关系得出，以此评估项目可行性。
2.限额设计基于工程设计与工程质量，工程收益、建设工期和工程造价具有密切相关性，虽然当下设计费用在普通住宅类项目所占比例较低（仅占到了总开发成本的1%左右，约为30-40元/平方米），但是方案及设计对工程造价的影响作用却是非常巨大。无论是基础桩型选择、土主体结构形式、材料选用、户型摆放等，都直接决定了工程造价高低。从设计单位角度来说，注重的是质量及安全，实际设计中往往存在过度设计的现象。造成项目开发成本直接上升。以广东本土两家房地产开发企业为例。一家企业开发经验丰富，管理成熟，其普通住宅的平米含钢量约为45公斤，而另外一家则超过了70公斤，两者差距巨大，导致成本增加约100元。基于该类现象，要想将设计产生的开发成本控制，就必须应用限额设计法控制工程的造价，具体是对钢材、混凝土、机电等成本进行控制，同时严格控制设计变更比例，降低额外增加成本。鼓励设计单位将新工艺和新技术引进设计方案中，使工程造价不断降低。同时在设计招标过程中，要引入充分竞争机制，使最终设计方案能够集合各家设计院的优点，达到进一步降低成本的目的。
3.降低资金成本房地产开发是一个资本运营的过程。如何能够使用最少资金产生最大效益是房地产企业的永恒课题。鉴于目前对地产行业的调控力度不断加强，房地产企业资金成本在全部开发成本中占比越来越高。房地产企业的资金成本主要可分为融资成本和机会成本两类。对于融资成本来说，房地产企业需要对银行借贷、信托、民间融资、股权合作、证券市场等不同融资渠道进行充分研究，选择成本最低的融资方式。而对机会成本来说，则首先要对不同开发项目进行对比选择，将资金优先投入到回报更高的项目中去，同时要严格按照合同控制付款比例，尽量避免预付、严格禁止超付。通过控制工期、加强对销售回款的管理，加快资金回收速度，从而降低资金成本，使有限的资金发挥最大效益。
4.招标采购环节对成本的控制在招标采购环节，根据笔者在项目开发经验，可通过以下几个方面控制项目成本。首先，只要具备条件的，原则上优先采用总价包干的计价方式。防止施工过程中产生大量的额外成本。其次，对于较大的开发项目，能够划分为两个以上标段进行施工的，原则上划分多个标段，交由不同总承包单位进行施工。这样做的优点在于，一方面可以让施工单位之间形成竞争机制，提高项目施工质量及进度，同时也便于对不同单位之间的成本进行直接对比，便于控制成本。以国内某成熟房地产企业为例，该企业所开发项目普遍规模较大，一般在100万平米以上，通常将项目划分为6—7个标段，由不同总包单位施工。通过施工单位的激烈竞争，有效的降低了施工成本。第三，对于一些专业分包，如机电、消防、装修等，原则上由开发商直接招标，减少管理的环节，降低项目的开发成本。第四，对于大型房地产开发企业，可建立集中采购制度，对于施工过程中使用量较大、成本较高的材料进行集中采购，降低采购成本。
5.加强对工程质量的管理 传统观点认为，质量与成本是一个矛盾体，不可兼得。从项目实际开发来看，如果将成本的概念擴大，二者是可以统一到一起的。项目工程质量低劣，从短期看，成本较低。但从项目一旦交付使用，将面临客户的大量投诉，从而产生不小的维修费用，如果加上这笔维修费用，将导致成本大幅度上升，同时也降低了开发商在客户中的口碑。以某项目为例，该项目在勘察阶段就发现地下水位较高，需要采用相应的抗浮及防水措施。但开发商在实际施工进程中，无视设计要求及施工单位建议，强行对地下室施工程序进行了删减。项目交楼后不久，就出现了地下室大面积渗水现象，且由于地下水压力过大，将地下室底板冲破，导致地下室无法正常使用。为此，开发商不得不花费几千万元进行处理，即使如此也无法完全解决问题。这显然是得不偿失的。因此，房地产企业必须要求员工具有强烈的质量成本意识，相关部门之间加强合作与协调，将各项质量管理制度落实于各个施工和采购环节，使员工具有较高的质量成本意识，并将员工的绩效和质量成本相挂钩，制定奖惩机制，从而实现质量与成本的有机统一。
6.建立健全的成本管理制度这是保证开发成本得到合理利用的关键，具体主要包括了项目管理成本、风险管理成本、供应链管理成本及人力资源管理成本等几个方面，因此在进行成本管理和调控的时候，也要从上述几个方面着手，并站在管理成本的角度对成本进行合理科学的控制，当然其前提是保证管理工作的有效性，加强各个职能部门之间的配合与协调，避免发生脱节现象，同时实现对综合成本的管理。
结语对于房地产开发项目而言，具有过程复杂性、动态性和多阶段性的特征，这样就使得开发项目成本控制的难度较高，因此上至企业管理者，下至企业施工者都必须将成本意识树立，并在各个环节中将成本管理落实，将完善的成本运行体系构建，这样才能够降低房地产企业的开发成本，实现企业利润最大化，促进企业核心竞争力的提升。
【参考文献】
[1]艳芳.浅谈房地产成本核算与成本控制措施[I].城市建设理论研究,2012,(16):72—76.
[2]池锦云浅析如何提升房地产成本的控制和管理[_J].科技咨询,2012,(10):229.
[3]冯延秀.论内部控制制度在房地产企业成本控制方面的应用[1].当代经济,2010,(16):102-105.