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摘要：土地作为一种不可再生资源，在使用过程中需要合理规划，采取科学完备的土地储存方法。但在当前我国储备工作开展过程中，虽然建立了土地储备机构，但现行制度无法满足土地市场需求，土地储存还存在较大的风险。因此需要对土地储备风险进行识别，积极采取有效的措施来加强对土地储备风险的管理。
关键词：土地储备；风险识别；风险管理；措施
受制于多种因素的影响，当前我国土地市场机制还不完善。由于土地市场发展还处于初级阶段，土地市场管理制度和工具与当前经济发展还不适应，这必然会给土地储备工作带来无法控制的风险。因此需要针对土地储备风险因素进行分析，并积极采取有效的措施来对风险进行管控，有效的实现对土地储备风险的防范和控制，为土地储备工作的有序开展奠定良好的基础。
1土地储备的风险识别
1.1内部风险
在土地储备工作中，内部风险主要以收购风险、开发风险、储备过程中的风险及出让风险等为主。在土地收购过程中，基于收购价格不确定及被收购土地产权及自然条件等不确定性导致的风险。在当前农用地征收及旧城区拆迁改造过程中，双方谈判都是围绕土地收储价格进行，这其中收储方和被收储方对土地收购价格的认知存在较大的差异。而且在实际土地收储过程中，收储方和被收储方信息不对称，一旦土地存在复杂的历史遗留问题，则会使收储方陷入风险之中。开发风险主要是由于开发成本过高或是开发时间过长而导致的风险。对于土地储备机构而言，需要通过科学的开发整理土地，对于将土地开发整理进行发包的情况，土地储备机构要对工程造价、质量和进度进行有效控制，并进一步对开发风险进行规避。在储备过程中，当土地进入土地储备库临时经营时，或是将储备土地抵押融资过程中会有风险产生。这就需要土地储备机构需要对储备库的土地数量进行科学控制，以此来降低储备过程中的风险发生。在土地出让和出租过程中存在的风险为出让风险，这其中是基于土地位置的固定性和价值的巨大性，土地变现能力较差，再加之储备周期较长，会存在较多的不确定因素，而且土地出让受制于房地产市场环境及政府政策的影响，这必然会导致土地出让风险增加。
1.2外部风险
土地储备外部风险主要为房地产市场波动风险和政府干预风险，由于房地产市场具有固有的周期性，周期中各阶段的拐点无法预测。作为土地储备机构，主要是对土地市场进行调控，并以此来减小房地产市场波动的振幅，而且储备机构身也需要面临房地产市场波动风险，从而对储备机构的资金周转带来较大的影响。当前我国土地储备资金执行两条条重审，在房地产市场繁荣阶段，土地出让收益多数归地方财政，在房地产市场萧条时期，土地流拍现象较多，土地无法及时变现，储备机构无法及时收入土地开发成本，一旦地方财政无力支持的情况下，土地储备机构必然面临严重的财务风险。
在土地储备工作开展过程中，由于政府的干预而导致土地储备收益的不确定性。而且由于我国土地公有制性质，为了确保公共利益，政府干预土地储备工作无法避免。通常政府采取行政划拨、协议出让、税收减免等措施来给予相关项目优惠支持，并通过颁布具体的法律文件来对房产地企业行业进行制约。目前一些大型国企直接涉足房地产市场。基于政府干预的局限性及非市场性，政府干预通常无法带来理想的效果。城市土地儲备制度的实施，无法完全杜绝政府干预土地市场的行为，这必然会造成土地资源配置的不合理。
2提高土地储备风险管理工作的策略
2.1完善土地储备相关的规章制度
一直以来，我国有关土地储备方面的规章制度都没有形成统一，而且许多规定更是模棱两可，造成的后果，一方面是正规的土地经营无法按照规定来完成；另一方面是投机分子钻法律的漏洞，试图完成一些非法土地运作。所以，从上面的表述可以看出，及时完善我国土地储备有关的规章制度显得非常重要。对于我国大部分地方政府，基本都设立了一些临时性的土地储备运作条件，旨在对土地储备进行全面和综合的管理，但是，这些规定都具有明显的当地特点，不同地方的规定都不相同，导致其权威性和严密性也不够高，这就要求不同地区的政府部门共同协作来完成相关制度制定方面的工作。因此，完善我国土地储备的制度显得越来越重要，我们已经认识到，由于土地储备制度的不完善，给整个行业带来的危害是不容忽视的。
2.2扩大土地储备的融资方式
由于土地储备运作和经营过程中涉及到大量的资金，这就要求在做好融资工作。基于传统融资渠道的单一性，需要进一步扩大融资方式，保证资金的稳定供应。当前部分地方土地储备工作中融资方式只有银行贷款，这对当地政府带来了较大的资金困扰，影响土地储备的有效运行。因此需要在土地储备工作进一步扩大土地储备的融资方式，拓展融资渠道，实现对土地储备金融风险的有效控制。
2.3防范土地储备运营风险
土地储备机构应根据当地政府改革与发展计划、土地利用年度计划、城市发展规划，结合当地土地利用的实际情况，对拟储备的宗地逐宗进行分析，制定详实的土地储备计划，以保证全年土地储备任务的完成。目前土地储备可以选择现金储备、协议储备、红线储备、信息储备等方式进行。对于列入本年度土地出让计划的拟储备土地，应采取现金储备方式，以尽快完成宗地的前期开发，再出让给土地使用者；对于没有列入本年度土地出让计划，但对土地市场宏观调控影响较大且有储备价值的土地，可采取协议储备方式，待宗地推向市场后，再根据协议支付补偿。
2.4规范政府职能，科学核定土地储备规模
为了实现土地资源的有效配置和土地市场的公平交易，必须引入市场运作机制，以企业化的运作方式来实现国有土地储备的委托经营。要严格执行政府的土地收购、储备和出让计划，借助市场来实现土地储备计划，以促进土地市场的健康发展。
2.5建立完善的土地储备监督机制
为了进一步提高土地储备风险管控能力，需要建立健全土地储备监督管理机制，建立规范的土地储备制度，加快推动土地储备管理工作信息的公开化。进一步完善土地储备相关的法律法规，确保土地储备工作能够有法可依。强化土地储备的监督，更好的发挥土地储备的功能。严格管控土地储备工作中一些不合理的行为，一旦发生纠纷时，则需要借助于司法机关。
3结束语
在当前土地储备工作开展过程中，需要做好土地储备风险管理工作。基于外部和内部环境的影响，土地储备存在较高的风险。在具体实施过程中，需要重视土地储备运营风险的管理，政府部门和广大公民都需要积极参与到土地储备风险管理工人中来，进一步规范政府职能，对土地储备规模进行科学核定，有效的防范土地储备风险的发生，为土地储备工作的顺利开展奠定良好的基础。
参考文献：
[1]李凌莉.城市土地储备风险管理探析[J].公共管理，2014，（23）.
[2]於一明.强化城市土地储备风险管理[J].浙江经济，2015，（12）.
[3]王彦强.化城市土地储备风险管理[J].中国房地产业·上半月，2015，（11）.
关键词：土地储备；风险识别；风险管理；措施
受制于多种因素的影响，当前我国土地市场机制还不完善。由于土地市场发展还处于初级阶段，土地市场管理制度和工具与当前经济发展还不适应，这必然会给土地储备工作带来无法控制的风险。因此需要针对土地储备风险因素进行分析，并积极采取有效的措施来对风险进行管控，有效的实现对土地储备风险的防范和控制，为土地储备工作的有序开展奠定良好的基础。
1土地储备的风险识别
1.1内部风险
在土地储备工作中，内部风险主要以收购风险、开发风险、储备过程中的风险及出让风险等为主。在土地收购过程中，基于收购价格不确定及被收购土地产权及自然条件等不确定性导致的风险。在当前农用地征收及旧城区拆迁改造过程中，双方谈判都是围绕土地收储价格进行，这其中收储方和被收储方对土地收购价格的认知存在较大的差异。而且在实际土地收储过程中，收储方和被收储方信息不对称，一旦土地存在复杂的历史遗留问题，则会使收储方陷入风险之中。开发风险主要是由于开发成本过高或是开发时间过长而导致的风险。对于土地储备机构而言，需要通过科学的开发整理土地，对于将土地开发整理进行发包的情况，土地储备机构要对工程造价、质量和进度进行有效控制，并进一步对开发风险进行规避。在储备过程中，当土地进入土地储备库临时经营时，或是将储备土地抵押融资过程中会有风险产生。这就需要土地储备机构需要对储备库的土地数量进行科学控制，以此来降低储备过程中的风险发生。在土地出让和出租过程中存在的风险为出让风险，这其中是基于土地位置的固定性和价值的巨大性，土地变现能力较差，再加之储备周期较长，会存在较多的不确定因素，而且土地出让受制于房地产市场环境及政府政策的影响，这必然会导致土地出让风险增加。
1.2外部风险
土地储备外部风险主要为房地产市场波动风险和政府干预风险，由于房地产市场具有固有的周期性，周期中各阶段的拐点无法预测。作为土地储备机构，主要是对土地市场进行调控，并以此来减小房地产市场波动的振幅，而且储备机构身也需要面临房地产市场波动风险，从而对储备机构的资金周转带来较大的影响。当前我国土地储备资金执行两条条重审，在房地产市场繁荣阶段，土地出让收益多数归地方财政，在房地产市场萧条时期，土地流拍现象较多，土地无法及时变现，储备机构无法及时收入土地开发成本，一旦地方财政无力支持的情况下，土地储备机构必然面临严重的财务风险。
在土地储备工作开展过程中，由于政府的干预而导致土地储备收益的不确定性。而且由于我国土地公有制性质，为了确保公共利益，政府干预土地储备工作无法避免。通常政府采取行政划拨、协议出让、税收减免等措施来给予相关项目优惠支持，并通过颁布具体的法律文件来对房产地企业行业进行制约。目前一些大型国企直接涉足房地产市场。基于政府干预的局限性及非市场性，政府干预通常无法带来理想的效果。城市土地儲备制度的实施，无法完全杜绝政府干预土地市场的行为，这必然会造成土地资源配置的不合理。
2提高土地储备风险管理工作的策略
2.1完善土地储备相关的规章制度
一直以来，我国有关土地储备方面的规章制度都没有形成统一，而且许多规定更是模棱两可，造成的后果，一方面是正规的土地经营无法按照规定来完成；另一方面是投机分子钻法律的漏洞，试图完成一些非法土地运作。所以，从上面的表述可以看出，及时完善我国土地储备有关的规章制度显得非常重要。对于我国大部分地方政府，基本都设立了一些临时性的土地储备运作条件，旨在对土地储备进行全面和综合的管理，但是，这些规定都具有明显的当地特点，不同地方的规定都不相同，导致其权威性和严密性也不够高，这就要求不同地区的政府部门共同协作来完成相关制度制定方面的工作。因此，完善我国土地储备的制度显得越来越重要，我们已经认识到，由于土地储备制度的不完善，给整个行业带来的危害是不容忽视的。
2.2扩大土地储备的融资方式
由于土地储备运作和经营过程中涉及到大量的资金，这就要求在做好融资工作。基于传统融资渠道的单一性，需要进一步扩大融资方式，保证资金的稳定供应。当前部分地方土地储备工作中融资方式只有银行贷款，这对当地政府带来了较大的资金困扰，影响土地储备的有效运行。因此需要在土地储备工作进一步扩大土地储备的融资方式，拓展融资渠道，实现对土地储备金融风险的有效控制。
2.3防范土地储备运营风险
土地储备机构应根据当地政府改革与发展计划、土地利用年度计划、城市发展规划，结合当地土地利用的实际情况，对拟储备的宗地逐宗进行分析，制定详实的土地储备计划，以保证全年土地储备任务的完成。目前土地储备可以选择现金储备、协议储备、红线储备、信息储备等方式进行。对于列入本年度土地出让计划的拟储备土地，应采取现金储备方式，以尽快完成宗地的前期开发，再出让给土地使用者；对于没有列入本年度土地出让计划，但对土地市场宏观调控影响较大且有储备价值的土地，可采取协议储备方式，待宗地推向市场后，再根据协议支付补偿。
2.4规范政府职能，科学核定土地储备规模
为了实现土地资源的有效配置和土地市场的公平交易，必须引入市场运作机制，以企业化的运作方式来实现国有土地储备的委托经营。要严格执行政府的土地收购、储备和出让计划，借助市场来实现土地储备计划，以促进土地市场的健康发展。
2.5建立完善的土地储备监督机制
为了进一步提高土地储备风险管控能力，需要建立健全土地储备监督管理机制，建立规范的土地储备制度，加快推动土地储备管理工作信息的公开化。进一步完善土地储备相关的法律法规，确保土地储备工作能够有法可依。强化土地储备的监督，更好的发挥土地储备的功能。严格管控土地储备工作中一些不合理的行为，一旦发生纠纷时，则需要借助于司法机关。
3结束语
在当前土地储备工作开展过程中，需要做好土地储备风险管理工作。基于外部和内部环境的影响，土地储备存在较高的风险。在具体实施过程中，需要重视土地储备运营风险的管理，政府部门和广大公民都需要积极参与到土地储备风险管理工人中来，进一步规范政府职能，对土地储备规模进行科学核定，有效的防范土地储备风险的发生，为土地储备工作的顺利开展奠定良好的基础。
参考文献：
[1]李凌莉.城市土地储备风险管理探析[J].公共管理，2014，（23）.
[2]於一明.强化城市土地储备风险管理[J].浙江经济，2015，（12）.
[3]王彦强.化城市土地储备风险管理[J].中国房地产业·上半月，2015，（11）.