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政府的强势推进,使得26个业主与一万名商户的利益博弈变得更加复杂
“最后半天甩货了——”11月30日晚7点,昆明螺蛳湾商业片区将近一公里的街面人头攒动,因为听说要拆迁,数万名市民赶来扫货。
商业区入口处,美容美发用品店的小工站在椅子上敲着铝盆,大声喊着:“洗发水、沐浴露统统5元两瓶。”
按照昆明市西山区政府的通知要求,这家西南地区最大的小商品批发市场将于当晚24时关闭,近万名商户将搬往郊区一个新开发的商贸城二次“创业”。
傍晚开始,每个交易区的入口都堆满了准备运走货物的搬家公司的车辆,临街的店铺墙上刷着一排排红色的“拆”字,商户们都在抓紧最后时间甩货。
珠密琪内衣店的老板李杰摆弄着前两天发的出入证发呆。从当晚24时起,只有持有通行证的经营户和住户才能进老螺蛳湾,消费者不能进入。“不让客人进来,就等于把市场关了。”李杰说。
19岁的小工宋宇忙着给货物打包,“最后一天了,结算完工资,明日就该重新找工作。新螺蛳湾太远了,如果老板管住还可以考虑。”
6点钟不到,55岁的服装店老板余成就拉下了店铺的卷帘门。作为老商户,余成1980年代就从浙江来到昆明,见证了螺蛳湾发展的每一个阶段。
“昆明,我们走了,”余成抬头看看墙壁上画着的一个哭泣的脸。“货等两天再运走,”余成叹了口气,租金已经退了,至于将来,他还没有打算。
因为参与十天前的一次堵路维权,余成的两个老乡至今仍被关在看守所里。
堵路风波
与当下的无奈不同,十天前的11月21日,余成曾和数百商户一块上访过,甚至堵路“抗议”。
21日一大早,余成正在忙着上货。门外,昆明的第一场雪毫无声息地落了下来。
8点多,店外开始有商户为搬迁的事要去上访,十分钟后,余成加入了上访队伍中。
螺蛳湾日用商品批发市场位于云南省昆明市环城南路双龙桥畔,于1989年9月建成,相继进行了三次大的扩建和改造。现在是西南地区最大、年销售额过百亿的小商品批发市场,有商户10000余户,从业人员近10万人。为了“提升城市形象”,今年8月,昆明市市委、市政府作出决定,于今年11月30日正式关闭螺蛳湾商业市场,并在年内完成市场整体搬迁工作,将现有的商户迁至远在20公里之外的新建螺蛳湾国际商贸城中。
“很多租户都和业主签订了10年、20年的租赁合同,有的都是层层转包而来的铺面,突然拆迁商户损失太大,因此很多人不满,”余成说。此前一天,余成曾和200余名经营户一起,向省人大信访处递交了三份有330余名经营户集体签名不愿搬迁的材料。
出了市场,商户们前往云南省人大上访。行进过程中,有人开始推路边的铁皮围栏。“这是政府为了关闭市场不让我们进货搞起来的,推倒它。”余成听到人群中有人起哄,不久,路边的数百米的围栏像多米诺牌一样被推倒。
事后,昆明市公安局召开新闻通报会称,21日上午,约100余名不愿搬迁的商户聚集到云纺家乐福门口,散发传单,煽动抵制关闭市场。随即,现场围观人员增至1000余人,并向环城南路扩散,在双龙桥十字路口,商户将四个方向交通堵断,砸毁南坝路口施工隔离栏,并将3辆出警警车围堵在路中。昆明市公安局发言人姚志宏表示,“这是少数不愿搬迁商户聚众闹事,警方已将24名涉嫌聚众扰乱社会公共秩序并带头组织煽动的人员带离现场审查。”
一万商户与26个业主的博弈
在螺蛳湾,总数超过一万的店铺的产权分属26家公司所有,绝大部分商户靠租公司的门面做生意。人们习惯于把这些拥有出租房子的老板叫“业主”。近20年的发展中,商户和业主都曾是螺蛳湾的开拓者。
余成和朱林敏,一个是商户,一个是业主。前者是螺蛳湾的第早的个体户之一,后者则是螺蛳湾最大的业主、云南新瑞安投资控股有限公司董事长。
在接受《中国新闻周刊》采访时,朱林敏说,1990年,螺蛳湾市场建立第二年,他就从浙江来到昆明做生意。“当时还不到二十岁,揣着从老家带来的3000元人民币,梦想能在这个陌生的都市有一块立足之地。”朱林敏说,来昆明的第二天,他在螺蛳湾市场租下一个摊位,摆放从老家带来的日用百货,开始了经商生涯。
当时,螺蛳湾只是一条露天的马路市场,一个摊位只一平方左右,俗称“一米摊”。朱林敏的摊位在市场的角落里,卖了几个月小百货后,头脑聪明的他开始转做化妆品,摊位太小,朱林敏就把租的卧室腾出来当“陈列室”,一般的顾客过来,在摊上看看样品就直接到“陈列室”谈生意。
1993年,年轻的朱林敏赚到了人生中第一个一百万,成了螺蛳湾的“化妆品大王”。
尝到个体户甜头之后,朱林敏开始投资商铺,“市场旁边有一个劳动服务公司,有好多店面,养了70多个人,但因为租金贵,经营不下去。我就去找他们谈,让他们把店面给我,我付职工的工资。”朱林敏说。
后来,朱林敏说服了这家企业的负责人,承包了整幢办公楼,简单装修之后,朱林敏将这些铺面转租给其他商户,从中赚取租金差价。
商戶赚到了钱,市面自然也就越来越红火。到了1995年年底,螺蛳湾商品市场比初建的时候扩大了五倍多,个体经营户近6000千户,在里面做生意的人达到了1.3万人。据资料记载:当时每天上市的商品价值超过了800万元人民币,每天的交易额超过200万元。
1997年,朱林敏组建房地产开发公司,开始并购螺蛳湾的商场,至2009年,朱林敏已成为拥有4000多间商铺的商业区内最大的“业主”。
与朱林敏的发家不同,同样由浙入滇的余成身上有着更多普通螺蛳湾商户的影子。早在1983年,29岁的余成就从义乌来到昆明“淘金”。
“最早在青年路一个市场批发服装,后来因为拆迁搬到了螺蛳湾,”余成说,作为第一代商人,他们的创业格外艰辛。
起初几年,余成几乎每月都要去福建等地进货,当年从昆明到厦门没有直达火车,途中需经江西中转,一个单趟就要三四天。有时回来时还要随货车押运,由于路途遥远,路上经常遇到劫匪,有一次,余成的一个同伴押货回昆明途中,被劫匪用棍子打成脑震荡,醒来时整车货物都被洗劫一空。
起初,商铺的租金很低,很多业主即使有铺面出租,也往往兼做生意,房东经常会和租户一起去外出打货、甚至互相帮忙带货。
直到1993年,螺蛳湾成立第四交易区,原先的铁皮柜改成了一两层的铺子,商户的经营也由小百货、服装等发展到鞋类、家用电器 、化妆品、建材、钟表等十几个门类,余成等早期创业的商户们才由最初一年收入几万块钱,发展到几十万元。
随着商户越来越多,朱林敏这样的有钱业主开始组建公司开发市场,经过几轮股权转让,朱林敏等26家业主最终掌握了螺蛳湾及附近的云纺片区90%以上的商铺产权,而螺蛳湾市场也从最早几十个摊位发展到1万多个,从业人员达10万人,交易额超百亿元。
在巨大在商业利益之前,业主和商户的利益开始失衡。
正当商户们为未来踌躇满志的时候,一场不可预期的变故悄然而至。
2009年2月17日,西山区政府召开了《螺蛳湾商业片区商业业态升级改造暨螺蛳湾中央商务区(二级CBD)建设》新闻发布会,昆明市政府公布了螺蛳湾商业区内原有批零兼营、低端销售和仓储业态必须全部搬迁转移到三环以外,不再回迁,原地建设中央商务区的规划。
与之相对应,2008年9月,只有一个竞拍人的拍卖会上,昆明市政府从浙江引资而来的云南中豪置业有限责任公司以79967.536万元的价格“竞得”了昆明市宏仁片区面积为860亩的7块土地。当月,总投资320亿的新螺蛳湾国际商贸城项目在宏仁片区正式启动。
消息一出,商户哗然。
由于原螺蛳湾市场的不断壮大、升值,商铺转让费也不断上涨。“如果拆迁,2003年螺蛳湾12平米的空铺转让费是30万元,到2008年8月,螺蛳湾转让的一间5.9平方米的空铺,转让费就高达65万元。”余成说。
数名转租的商户在接受《中国新闻周刊》采访时称,他们都明白摊位、商铺转让费在法律上是不受保护的,但在当地已经形成一种“潜规则”。一旦拆迁,业主能退的只有租金。少则几万多则几十万的转让费就打了水漂。
“拆迁之后,螺蛳湾片区的商业价值将超过千亿。”昆明市一位地产人士向《中国新闻周刊》透露,2005年,云南省社科院发展研究部《中国昆明螺蛳湾发展可行报告》课题组经过半年的调研论证,为螺蛳湾评估出的“身价”——昆明“螺蛳湾”品牌价值755亿。
在接受《中国新闻周刊》采访时,西山区商务局局长保文胜坦称,螺蛳湾改造的升值空间巨大,“拆迁及土地评估大慨是100个亿,加上后期建设,总投资大约200个亿,将来的产值将会翻番,达到400亿”。
而上述地产人士称,原螺蛳湾市场地处昆明城一环与二环之间,2003年该地块的基准价大约在350万元一亩,而至今年该地块的参考评估价已达到350万至430万元每亩,“螺蛳湾的地块大约800亩,仅土地净增值一项就达3亿左右。加上产值及潜在的品牌价值,该地块的综合价值将超过1000亿。”
事实上,早在2003年,日渐强大的业主们便开始谋求拆迁升值。在接受《中国新闻周刊》采访时,朱林敏坦率地说,“我有一个梦想,就是要把整个螺蛳湾统一起来,只有一个业主。”为了实现这一梦想,朱林敏甚至花数百万请人做过几次规划。
昆明市市协调小组办公室主任、市商务局党组书记王光中透露,当年朱林敏等20多个业主单位曾自发做过一个规划,但由于种种原因没有获批,主要是考虑到拆迁之后,上万个商户的“下家”没有着落。
在王光中看来,正是2008年昆明新螺蛳湾国际商贸城项目的开工,给了政府一个承接商户的平台,政府这才决心拆迁。
规划最终没有通过,但朱林敏显然成功在握。11月底,昆明市政府已授权朱林敏于2005年组建的云南新瑞安投资控股有限公司(简称新瑞安)作为发起人,整合一个更大的“螺蛳湾投资发展股份有限公司”(简称螺蛳湾投资公司),对拆迁后即将在原址兴建的“中央商务区”进行先期投资。“前期准备已做好,11月30日市场关闭之后,拆迁工作将全面展开。”朱林敏说。
据《中国新闻周刊》了解,新成立的螺蛳湾投资公司注册资金一个亿,不仅包括数家有上市公司背景的公司,还包括当前螺蛳湾片区的大部分业主。
11月30日“大限”
10月15日,西山区人民政府发出《公告》,公告称,政府将于11月30日关闭螺蛳湾商业片区市场(含云纺商业区)。同时要求业主在2009年11月15日前解除与经营户的租赁合同。
与业主们的期待不同,商户们对政府定下的搬迁“大限”怀有忌惮。
“政府想让我们搬到新螺蛳去,就是想要帮中豪置业把市场做起来,”余成介绍,早在2005年,云南中豪置业有限责任公司就曾在江苏宿迁投资建过宿迁
“最后半天甩货了——”11月30日晚7点,昆明螺蛳湾商业片区将近一公里的街面人头攒动,因为听说要拆迁,数万名市民赶来扫货。
商业区入口处,美容美发用品店的小工站在椅子上敲着铝盆,大声喊着:“洗发水、沐浴露统统5元两瓶。”
按照昆明市西山区政府的通知要求,这家西南地区最大的小商品批发市场将于当晚24时关闭,近万名商户将搬往郊区一个新开发的商贸城二次“创业”。
傍晚开始,每个交易区的入口都堆满了准备运走货物的搬家公司的车辆,临街的店铺墙上刷着一排排红色的“拆”字,商户们都在抓紧最后时间甩货。
珠密琪内衣店的老板李杰摆弄着前两天发的出入证发呆。从当晚24时起,只有持有通行证的经营户和住户才能进老螺蛳湾,消费者不能进入。“不让客人进来,就等于把市场关了。”李杰说。
19岁的小工宋宇忙着给货物打包,“最后一天了,结算完工资,明日就该重新找工作。新螺蛳湾太远了,如果老板管住还可以考虑。”
6点钟不到,55岁的服装店老板余成就拉下了店铺的卷帘门。作为老商户,余成1980年代就从浙江来到昆明,见证了螺蛳湾发展的每一个阶段。
“昆明,我们走了,”余成抬头看看墙壁上画着的一个哭泣的脸。“货等两天再运走,”余成叹了口气,租金已经退了,至于将来,他还没有打算。
因为参与十天前的一次堵路维权,余成的两个老乡至今仍被关在看守所里。
堵路风波
与当下的无奈不同,十天前的11月21日,余成曾和数百商户一块上访过,甚至堵路“抗议”。
21日一大早,余成正在忙着上货。门外,昆明的第一场雪毫无声息地落了下来。
8点多,店外开始有商户为搬迁的事要去上访,十分钟后,余成加入了上访队伍中。
螺蛳湾日用商品批发市场位于云南省昆明市环城南路双龙桥畔,于1989年9月建成,相继进行了三次大的扩建和改造。现在是西南地区最大、年销售额过百亿的小商品批发市场,有商户10000余户,从业人员近10万人。为了“提升城市形象”,今年8月,昆明市市委、市政府作出决定,于今年11月30日正式关闭螺蛳湾商业市场,并在年内完成市场整体搬迁工作,将现有的商户迁至远在20公里之外的新建螺蛳湾国际商贸城中。
“很多租户都和业主签订了10年、20年的租赁合同,有的都是层层转包而来的铺面,突然拆迁商户损失太大,因此很多人不满,”余成说。此前一天,余成曾和200余名经营户一起,向省人大信访处递交了三份有330余名经营户集体签名不愿搬迁的材料。
出了市场,商户们前往云南省人大上访。行进过程中,有人开始推路边的铁皮围栏。“这是政府为了关闭市场不让我们进货搞起来的,推倒它。”余成听到人群中有人起哄,不久,路边的数百米的围栏像多米诺牌一样被推倒。
事后,昆明市公安局召开新闻通报会称,21日上午,约100余名不愿搬迁的商户聚集到云纺家乐福门口,散发传单,煽动抵制关闭市场。随即,现场围观人员增至1000余人,并向环城南路扩散,在双龙桥十字路口,商户将四个方向交通堵断,砸毁南坝路口施工隔离栏,并将3辆出警警车围堵在路中。昆明市公安局发言人姚志宏表示,“这是少数不愿搬迁商户聚众闹事,警方已将24名涉嫌聚众扰乱社会公共秩序并带头组织煽动的人员带离现场审查。”
一万商户与26个业主的博弈
在螺蛳湾,总数超过一万的店铺的产权分属26家公司所有,绝大部分商户靠租公司的门面做生意。人们习惯于把这些拥有出租房子的老板叫“业主”。近20年的发展中,商户和业主都曾是螺蛳湾的开拓者。
余成和朱林敏,一个是商户,一个是业主。前者是螺蛳湾的第早的个体户之一,后者则是螺蛳湾最大的业主、云南新瑞安投资控股有限公司董事长。
在接受《中国新闻周刊》采访时,朱林敏说,1990年,螺蛳湾市场建立第二年,他就从浙江来到昆明做生意。“当时还不到二十岁,揣着从老家带来的3000元人民币,梦想能在这个陌生的都市有一块立足之地。”朱林敏说,来昆明的第二天,他在螺蛳湾市场租下一个摊位,摆放从老家带来的日用百货,开始了经商生涯。
当时,螺蛳湾只是一条露天的马路市场,一个摊位只一平方左右,俗称“一米摊”。朱林敏的摊位在市场的角落里,卖了几个月小百货后,头脑聪明的他开始转做化妆品,摊位太小,朱林敏就把租的卧室腾出来当“陈列室”,一般的顾客过来,在摊上看看样品就直接到“陈列室”谈生意。
1993年,年轻的朱林敏赚到了人生中第一个一百万,成了螺蛳湾的“化妆品大王”。
尝到个体户甜头之后,朱林敏开始投资商铺,“市场旁边有一个劳动服务公司,有好多店面,养了70多个人,但因为租金贵,经营不下去。我就去找他们谈,让他们把店面给我,我付职工的工资。”朱林敏说。
后来,朱林敏说服了这家企业的负责人,承包了整幢办公楼,简单装修之后,朱林敏将这些铺面转租给其他商户,从中赚取租金差价。
商戶赚到了钱,市面自然也就越来越红火。到了1995年年底,螺蛳湾商品市场比初建的时候扩大了五倍多,个体经营户近6000千户,在里面做生意的人达到了1.3万人。据资料记载:当时每天上市的商品价值超过了800万元人民币,每天的交易额超过200万元。
1997年,朱林敏组建房地产开发公司,开始并购螺蛳湾的商场,至2009年,朱林敏已成为拥有4000多间商铺的商业区内最大的“业主”。
与朱林敏的发家不同,同样由浙入滇的余成身上有着更多普通螺蛳湾商户的影子。早在1983年,29岁的余成就从义乌来到昆明“淘金”。
“最早在青年路一个市场批发服装,后来因为拆迁搬到了螺蛳湾,”余成说,作为第一代商人,他们的创业格外艰辛。
起初几年,余成几乎每月都要去福建等地进货,当年从昆明到厦门没有直达火车,途中需经江西中转,一个单趟就要三四天。有时回来时还要随货车押运,由于路途遥远,路上经常遇到劫匪,有一次,余成的一个同伴押货回昆明途中,被劫匪用棍子打成脑震荡,醒来时整车货物都被洗劫一空。
起初,商铺的租金很低,很多业主即使有铺面出租,也往往兼做生意,房东经常会和租户一起去外出打货、甚至互相帮忙带货。
直到1993年,螺蛳湾成立第四交易区,原先的铁皮柜改成了一两层的铺子,商户的经营也由小百货、服装等发展到鞋类、家用电器 、化妆品、建材、钟表等十几个门类,余成等早期创业的商户们才由最初一年收入几万块钱,发展到几十万元。
随着商户越来越多,朱林敏这样的有钱业主开始组建公司开发市场,经过几轮股权转让,朱林敏等26家业主最终掌握了螺蛳湾及附近的云纺片区90%以上的商铺产权,而螺蛳湾市场也从最早几十个摊位发展到1万多个,从业人员达10万人,交易额超百亿元。
在巨大在商业利益之前,业主和商户的利益开始失衡。
正当商户们为未来踌躇满志的时候,一场不可预期的变故悄然而至。
2009年2月17日,西山区政府召开了《螺蛳湾商业片区商业业态升级改造暨螺蛳湾中央商务区(二级CBD)建设》新闻发布会,昆明市政府公布了螺蛳湾商业区内原有批零兼营、低端销售和仓储业态必须全部搬迁转移到三环以外,不再回迁,原地建设中央商务区的规划。
与之相对应,2008年9月,只有一个竞拍人的拍卖会上,昆明市政府从浙江引资而来的云南中豪置业有限责任公司以79967.536万元的价格“竞得”了昆明市宏仁片区面积为860亩的7块土地。当月,总投资320亿的新螺蛳湾国际商贸城项目在宏仁片区正式启动。
消息一出,商户哗然。
由于原螺蛳湾市场的不断壮大、升值,商铺转让费也不断上涨。“如果拆迁,2003年螺蛳湾12平米的空铺转让费是30万元,到2008年8月,螺蛳湾转让的一间5.9平方米的空铺,转让费就高达65万元。”余成说。
数名转租的商户在接受《中国新闻周刊》采访时称,他们都明白摊位、商铺转让费在法律上是不受保护的,但在当地已经形成一种“潜规则”。一旦拆迁,业主能退的只有租金。少则几万多则几十万的转让费就打了水漂。
“拆迁之后,螺蛳湾片区的商业价值将超过千亿。”昆明市一位地产人士向《中国新闻周刊》透露,2005年,云南省社科院发展研究部《中国昆明螺蛳湾发展可行报告》课题组经过半年的调研论证,为螺蛳湾评估出的“身价”——昆明“螺蛳湾”品牌价值755亿。
在接受《中国新闻周刊》采访时,西山区商务局局长保文胜坦称,螺蛳湾改造的升值空间巨大,“拆迁及土地评估大慨是100个亿,加上后期建设,总投资大约200个亿,将来的产值将会翻番,达到400亿”。
而上述地产人士称,原螺蛳湾市场地处昆明城一环与二环之间,2003年该地块的基准价大约在350万元一亩,而至今年该地块的参考评估价已达到350万至430万元每亩,“螺蛳湾的地块大约800亩,仅土地净增值一项就达3亿左右。加上产值及潜在的品牌价值,该地块的综合价值将超过1000亿。”
事实上,早在2003年,日渐强大的业主们便开始谋求拆迁升值。在接受《中国新闻周刊》采访时,朱林敏坦率地说,“我有一个梦想,就是要把整个螺蛳湾统一起来,只有一个业主。”为了实现这一梦想,朱林敏甚至花数百万请人做过几次规划。
昆明市市协调小组办公室主任、市商务局党组书记王光中透露,当年朱林敏等20多个业主单位曾自发做过一个规划,但由于种种原因没有获批,主要是考虑到拆迁之后,上万个商户的“下家”没有着落。
在王光中看来,正是2008年昆明新螺蛳湾国际商贸城项目的开工,给了政府一个承接商户的平台,政府这才决心拆迁。
规划最终没有通过,但朱林敏显然成功在握。11月底,昆明市政府已授权朱林敏于2005年组建的云南新瑞安投资控股有限公司(简称新瑞安)作为发起人,整合一个更大的“螺蛳湾投资发展股份有限公司”(简称螺蛳湾投资公司),对拆迁后即将在原址兴建的“中央商务区”进行先期投资。“前期准备已做好,11月30日市场关闭之后,拆迁工作将全面展开。”朱林敏说。
据《中国新闻周刊》了解,新成立的螺蛳湾投资公司注册资金一个亿,不仅包括数家有上市公司背景的公司,还包括当前螺蛳湾片区的大部分业主。
11月30日“大限”
10月15日,西山区人民政府发出《公告》,公告称,政府将于11月30日关闭螺蛳湾商业片区市场(含云纺商业区)。同时要求业主在2009年11月15日前解除与经营户的租赁合同。
与业主们的期待不同,商户们对政府定下的搬迁“大限”怀有忌惮。
“政府想让我们搬到新螺蛳去,就是想要帮中豪置业把市场做起来,”余成介绍,早在2005年,云南中豪置业有限责任公司就曾在江苏宿迁投资建过宿迁