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本文结合房地产预收制度的特点,建立适合该行业X-效率测度的随机前沿分析模型。结果表明,房地产行业的X-效率偏低,但呈现逐年上升趋势;由γ的单边似然比检验可知,房地产上市公司的X-效率存在显著差异,两极分化现象严重;固定资产净值与产出指标主营收入之间存在＂倒U现象＂,具有＂门槛效应＂,应付工资与主营收入之间存在＂正U现象＂,在一定条件下可以固化为激励机制。