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摘要：住房抵押贷款证券化（MBS）是资产证券化的一种类型，是指通过结构性重组，把具有稳定现金流但缺乏流动性的住房抵押贷款转变成可以出售和流动的证券，是一种金融创新。中国住房抵押贷款证券化市场的现状为：体量大，但是证券化程度不足，证券化盘活存量资金、风险分散等功能很难完全发挥出来。造成中国住房抵押贷款证券化发展缓慢的原因很大程度是由于：住房抵押贷款证券化抵押权变更登记操作难度大，成本高昂。本文将对区块链技术进行介绍，并对它应用于MBS中解决抵押权变更的问题的可行性进行阐述与展望。
关键词：MBS 区块链;抵押权变更
一、住房抵押贷款证券的抵押权变更问题
抵押登记制度是一种保护债权安全性的制度，而资产证券化业务是一种对现金流和风险进行有效管理的金融创新工具。
为保障资产支持证券持有人利益的前提下，我国目前采取延迟办理预登记或抵押权变更登记的做法。下面针对为了解决抵押权变更的延迟办理与批量办理方法，在实际运行中的问题进行分析。
1.抵押权变更的延迟办理
为了平衡债权的安全性与证券化业务实务操作所要求的成本与效率，我国在未能实现批量登记时，往往采取抵押权变更延迟办理的方法。国内首例房贷延迟变更抵质押权登记的是“邮元 2014-1 ”，邮储银行专门协调12家分行，耗时1个多月，对2.36万笔贷款进行一一核实。同时在协议中明确写出，设立触发事件，在必要时对发生触发事件的贷款办理抵押权变更登记，并针对该类贷款做赎回处理。可见，仍然需要耗费大量的人力物力与时间进行调查，尤其是资产池要求资产分布广，加剧了调查难度。其次，当发生违约后在进行登记，对于债权人的利益保障增加了不确定性，于制度化解决此类问题更是于事无补。
2.抵押权变更批量办理方法
证券化业务中为防范证券化产品现金流风险的一个主要要求就是需要归集进入资产池的抵押贷款具有地区分散性，导致变更登记工作量大大增加。所以该通知的效力等级低，实际操作难度和成本较大。
3.解决问题的模式分析——利用区块链解决批量登记中的问题
要最终解决此问题，一般来说只有两种选择，一是在现有的不动产统一登记制度内部寻求完善，二是针对证券化业务形成独立于现有制度的另外的模式。美国的解决方案即所谓的按揭贷款电子登记系统——“MERS”就是一种动产登记制度外的模式。我国市场发育尚不成熟，但法律体系上则主要是一个单一制国家，在法律制度上基本上属于是统一的不动产登记制度。所以我国解决住房抵押贷款中抵押权变更的最好方法是建立统一的集中登记机制，同时进行完善，降低实际操作难度。具体来讲，我国可以充分考虑我国资产证券化数量大、地区分散的特点，推进现行集中批量登记制度的全国联网，逐步实现抵押权转让登记的电子化。区块链技术的应用恰恰解决了全国不动产登记信息联网建设未完成、无法开展电子化抵押权批量的问题。区块链技术有利于推动全国不动产统一数据库联网的建成，同时可以提供公众查询功能，保障资产的安全性。
二、区块链技术的基本特征
1.去中心化分布式数据存储
区块链技术采用的是分布式账本，可以有多个副本，副本由网络参与者共同持有。
2.共享账本与共识机制
账本是指网络节点上存储的一份参与者专属的完整信息记录档案。
3.不可篡改与可追溯
数据一旦通过验证并添加至区块链，就会打上时间戳永久存储在分布式账本。
4.智能合约
智能合约可以执行复杂的多方协议，主要用于区块链成员之间的自动化交易。智能合约建立的权利和义务是由计算机或者计算机网络执行的。
三、區块链技术在批量处理抵押贷款登记中的应用
1.确保资产信息真实可靠
资产信息的真实性是全国不动产登记信息联网的建设与有效监管的前提。区块链技术创造了一个不可消磨的记录，抵抗任何一个组织和个人的篡改。设置完整的资产信息接入程序之后，区块链技术能够根据既定技术规则进行有序运作，同时在运作的过程中还可以根据现实需求不断进行自我维护和升级。
2.保证资产信息安全
区块链运用非对称加密技术和零知识证明算法等技术来保障个人信用信息安全。据《中国区块链技术与应用发展白皮书 （2016）》显示，区块链技术安全性主要包括以下三个方面，即写入数据安全、读取数据安全、分布式拒绝服务（DDOS）攻击抵抗。那么区块链技术对资产信息安全性的价值也从以上三方面进行分析。其一，写入资产信息的安全性。在区块链技术之上，只有当多数节点（或多个关键节点）同时认为记录是正确的时，才会认定是真实的。此外，区块链技术可减少手工输入资料的需要，从而减低人为失误的机会，资产信息格式的标准化可以帮助行业增强他们的记录管理效率和减少他们的业务成本。其二，读取资产信息的安全性。虽然资产信息会公开记录在区块链上，但这并不代表任何人都有访问和获取权限。
3.实现资产信息共用共享
区块链是以点对点技术网络为基础的，能够方便不同个体之间的有效沟通。应用到资产信息共享上也是一样，点对点技术能够实现全体数据主体共同拥有数据，解决了传统资产信息共享需要第三方中介组织的弊端。通过访问资产信息系统，相关主体可以在短时间、大范围内实现资产信息的广播、验证和识别。在处理平衡资产信息与保持数据透明度以便政府能够采取某些行动的矛盾时，区块链显然是更好的选择。与传统应用程序系统一样，在区块链数据库上读取或更新资产信息的权限仅限于 “必要”的基础上，政府实施的数据获取以及查阅、核查、复制与销毁资料的措施都将被适当地记录。
四、结语
区块链技术所具有的多种优势被认为能够为我国住房抵押贷款证券化优化提供支持。但同时区块链技术的理论分析还较为薄弱，区块链在实际服务中的应用还没有得到充分验证。区块链应用于抵押权变更领域，还面临监管与制度方面的协调配合。
参考文献
[1]张红军，王爱民.住房抵押贷款证券化模式的国际比较[J].生产力研究，2008（12）：98-100.
[2]王剑.住房抵押贷款证券化的国际经验与启示——兼议政策性住宅金融机构的角色[J].金融与经济，2015（09）：46-50.
[3]张双才，孙汉康.RMBS在中国的发展困境[J].中国金融，2019（12）：65-66.
[4]黄崇珍，张修凡.我国住房抵押贷款证券化违约风险的防范[J].上海经济研究，2015（08）： 35- 44+108.
[5]邓柯.区块链技术的实质、落地条件和应用前景[J].深圳大学学报（人文社会科学版），2018， 35（04）：53-61.
作者简介：白雅文（1995—），女，回，河北，研究生在读，华东师范大学，研究方向：房地产
关键词：MBS 区块链;抵押权变更
一、住房抵押贷款证券的抵押权变更问题
抵押登记制度是一种保护债权安全性的制度，而资产证券化业务是一种对现金流和风险进行有效管理的金融创新工具。
为保障资产支持证券持有人利益的前提下，我国目前采取延迟办理预登记或抵押权变更登记的做法。下面针对为了解决抵押权变更的延迟办理与批量办理方法，在实际运行中的问题进行分析。
1.抵押权变更的延迟办理
为了平衡债权的安全性与证券化业务实务操作所要求的成本与效率，我国在未能实现批量登记时，往往采取抵押权变更延迟办理的方法。国内首例房贷延迟变更抵质押权登记的是“邮元 2014-1 ”，邮储银行专门协调12家分行，耗时1个多月，对2.36万笔贷款进行一一核实。同时在协议中明确写出，设立触发事件，在必要时对发生触发事件的贷款办理抵押权变更登记，并针对该类贷款做赎回处理。可见，仍然需要耗费大量的人力物力与时间进行调查，尤其是资产池要求资产分布广，加剧了调查难度。其次，当发生违约后在进行登记，对于债权人的利益保障增加了不确定性，于制度化解决此类问题更是于事无补。
2.抵押权变更批量办理方法
证券化业务中为防范证券化产品现金流风险的一个主要要求就是需要归集进入资产池的抵押贷款具有地区分散性，导致变更登记工作量大大增加。所以该通知的效力等级低，实际操作难度和成本较大。
3.解决问题的模式分析——利用区块链解决批量登记中的问题
要最终解决此问题，一般来说只有两种选择，一是在现有的不动产统一登记制度内部寻求完善，二是针对证券化业务形成独立于现有制度的另外的模式。美国的解决方案即所谓的按揭贷款电子登记系统——“MERS”就是一种动产登记制度外的模式。我国市场发育尚不成熟，但法律体系上则主要是一个单一制国家，在法律制度上基本上属于是统一的不动产登记制度。所以我国解决住房抵押贷款中抵押权变更的最好方法是建立统一的集中登记机制，同时进行完善，降低实际操作难度。具体来讲，我国可以充分考虑我国资产证券化数量大、地区分散的特点，推进现行集中批量登记制度的全国联网，逐步实现抵押权转让登记的电子化。区块链技术的应用恰恰解决了全国不动产登记信息联网建设未完成、无法开展电子化抵押权批量的问题。区块链技术有利于推动全国不动产统一数据库联网的建成，同时可以提供公众查询功能，保障资产的安全性。
二、区块链技术的基本特征
1.去中心化分布式数据存储
区块链技术采用的是分布式账本，可以有多个副本，副本由网络参与者共同持有。
2.共享账本与共识机制
账本是指网络节点上存储的一份参与者专属的完整信息记录档案。
3.不可篡改与可追溯
数据一旦通过验证并添加至区块链，就会打上时间戳永久存储在分布式账本。
4.智能合约
智能合约可以执行复杂的多方协议，主要用于区块链成员之间的自动化交易。智能合约建立的权利和义务是由计算机或者计算机网络执行的。
三、區块链技术在批量处理抵押贷款登记中的应用
1.确保资产信息真实可靠
资产信息的真实性是全国不动产登记信息联网的建设与有效监管的前提。区块链技术创造了一个不可消磨的记录，抵抗任何一个组织和个人的篡改。设置完整的资产信息接入程序之后，区块链技术能够根据既定技术规则进行有序运作，同时在运作的过程中还可以根据现实需求不断进行自我维护和升级。
2.保证资产信息安全
区块链运用非对称加密技术和零知识证明算法等技术来保障个人信用信息安全。据《中国区块链技术与应用发展白皮书 （2016）》显示，区块链技术安全性主要包括以下三个方面，即写入数据安全、读取数据安全、分布式拒绝服务（DDOS）攻击抵抗。那么区块链技术对资产信息安全性的价值也从以上三方面进行分析。其一，写入资产信息的安全性。在区块链技术之上，只有当多数节点（或多个关键节点）同时认为记录是正确的时，才会认定是真实的。此外，区块链技术可减少手工输入资料的需要，从而减低人为失误的机会，资产信息格式的标准化可以帮助行业增强他们的记录管理效率和减少他们的业务成本。其二，读取资产信息的安全性。虽然资产信息会公开记录在区块链上，但这并不代表任何人都有访问和获取权限。
3.实现资产信息共用共享
区块链是以点对点技术网络为基础的，能够方便不同个体之间的有效沟通。应用到资产信息共享上也是一样，点对点技术能够实现全体数据主体共同拥有数据，解决了传统资产信息共享需要第三方中介组织的弊端。通过访问资产信息系统，相关主体可以在短时间、大范围内实现资产信息的广播、验证和识别。在处理平衡资产信息与保持数据透明度以便政府能够采取某些行动的矛盾时，区块链显然是更好的选择。与传统应用程序系统一样，在区块链数据库上读取或更新资产信息的权限仅限于 “必要”的基础上，政府实施的数据获取以及查阅、核查、复制与销毁资料的措施都将被适当地记录。
四、结语
区块链技术所具有的多种优势被认为能够为我国住房抵押贷款证券化优化提供支持。但同时区块链技术的理论分析还较为薄弱，区块链在实际服务中的应用还没有得到充分验证。区块链应用于抵押权变更领域，还面临监管与制度方面的协调配合。
参考文献
[1]张红军，王爱民.住房抵押贷款证券化模式的国际比较[J].生产力研究，2008（12）：98-100.
[2]王剑.住房抵押贷款证券化的国际经验与启示——兼议政策性住宅金融机构的角色[J].金融与经济，2015（09）：46-50.
[3]张双才，孙汉康.RMBS在中国的发展困境[J].中国金融，2019（12）：65-66.
[4]黄崇珍，张修凡.我国住房抵押贷款证券化违约风险的防范[J].上海经济研究，2015（08）： 35- 44+108.
[5]邓柯.区块链技术的实质、落地条件和应用前景[J].深圳大学学报（人文社会科学版），2018， 35（04）：53-61.
作者简介：白雅文（1995—），女，回，河北，研究生在读，华东师范大学，研究方向：房地产