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【摘要】在房地产业快速发展的同时，房地产业的问题也呈现出明显的上升趋势，尤其是房地产价格快速上升，使得普通老百姓购房压力增大，望房却不。因此，本文在了解目前我国对房地产的税收政策现状的基础上，深入分析了我国房地产税收存在的问题，借鉴国际先进经验，来构建和完善我国的房地产税制，促进房地产业健康发展。
【关键词】房地产；房地产税收；国外经验
我国房地产市场发展至今不过短短的十几年，已初步建立房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展，在完善税制、发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不完善的地方，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。同时，目前我国的房地产市场发展极不平衡，存在很多问题，房价居高不下，各个城市住宅价格上涨过快，特别是中低档住房价格上涨过快，房屋的空置率过高，存在大量炒房投机现象。但是，从目前实践的效果来看，现有的房地产税收政策并没有达到预期的效果和解决现实问题。目前，我国房地产税收的现状不容乐观，究其原因与我国的房地产税收制度的不完善有很大的关系。
1.我国房地产税制存在的主要问题
1.1 税收规模小，筹集财政收入功能弱
美国财政学家马斯格雷夫在分税原则中曾指出：“属于地方政府的税收应是对完全不流动的要素课征的税收，如财产税。”不动产作为财产税的主要课税对象，由于其具有不易移动的特征和难以隐匿性，应是地方财方财政收入的重要来源。如美国，财产税收占地方财政总收入的29%左右，占地方税总收入的75%左右，然而在我国地方财政收入及地方税收收入中，平均比重在10%左右，相比美国2005年物业税收入占地方税收入的74%而言，其差距不言而喻。近年来，房地产税收收入占地方财政收入及税收收入比重均有所增大，但总体上幅度较小。
1.2 税制设计不合理，与经济发展不适应
我国现行的房地产税种基本上都是20世纪80年代中期设置的，有的甚至更早。税制缺乏科学的规划和总体设计，严重滞后于经济形势的发展。
1.2.1 纳税方法差异，导致税负失衡
现行房产税制对于同一处房产，由于经营方式不同，按照现行《房产税暂行条例》的规定，应纳税额的计算结果大相径庭。
如：某企业有三栋库房用于出租，其房产余值为2000万元，年租金收入为400万元，
则应纳房产税=400×12%=48（万元）
如企业与客户达成一致，改变租赁方式，将租赁合同改为仓储保管合同，假设由于增加服务内容需多支出15万元，由客户支出，因此收入为415万元，则应纳房产税=2000×（1-30%）×1.2%=16.8（万元）
由此可见，因为计税方法的多样性税负呈现明显差异，给纳税人造成了可乘之机，违背了税负公平原则。
1.2.2 税收环节不合理，重流通轻保有
现行的房产税制，在房地产开发和交易环节，设置了包括营业税、土地增值税、耕地占用税、契税、企业所得税等税种，另外还需要缴纳各种收费，这些税费一般占房产价格的30%-40%。而在房地产保有环节设计的税种只有房产税和土地使用税，税负轻且免税范围大，通常情况下只对一部分企事业单位征收，私人拥有住房一般无需缴税。这样，无形中抑制了土地的流通和市场交易，导致了税收调节失控。
1.3 征管难度大，税收流失严重
从当前我国房地产税收征管情况来看，随着我国第三产业的蓬勃兴起，房产税税源规模日益扩大。但由于房产税税源分散、税额小、隐蔽性强，且征收成本高，导致税源流失比较严重。具体表现在：房屋租赁行为不规范，纳税人故意隐瞒收入；用房产虚假备案，计税依据严重失实；政策宣传力度不够，政策执行不到位等。根据国家税务总局公布的2007年数据，当年度全国税收收入累计49449亿元，其中税务稽查部门全年检查各类纳税人53.7万户，查补税款430.2亿元，比上年增长43.8亿元，增长了11.3%。由此可以看出，我国纳税人纳税行为不规范，税收流失很严重。
2.借鉴国外经验，利用税收手段调控和完善我国房地产市场
2.1 利用税收杠杆促进住宅业的发展
税收政策是国家进行产业政策调整的重要手段，是在市场经济条件下调整产业结构、优化产业配置的有效方法，我国应当借鉴美国税收政策中支持住宅产业发展的方法来改革我国税收杠杆，支持我国住宅产业发展。此外，由于我国还处在经济发展阶段，存在一定的贫富差异，存在相当多的低收入者，合理地解决低收入者居住问题是关系我国经济、社会安全的重要问题。如果通过税收优惠政策，鼓励老年人购房和售房，不仅能完善社会保障体系，解决老年人的居住问题，使他们可以安度晚年，而且还能有效地增加二手房市场的房源，激活楼市，促进房地产市场的繁荣。
2.2 开征“房地产转让收益个人所得税”
房地产转让中的差别性税收在房地产转让环节应针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策，这是当前税收政策调控的力度点所在。
具体做法可以参照国外成功的经验，对购买房产一年内的转让所得征收25%的所得税，三年内的转让所得的征收15%的所得税，三年以上的免征。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。其次是对购入未满三年的商品住房转让征收5％营业税，以及营业税税额7％的城建税和3%的教育费附加，三年以上减半征收。之所以采用“组合拳”，是因为仅仅征收营业税的调控力度有限，而且也容易让房地产投机需求将税负向后转嫁。沿海一些城市的实践已经表明了这一点。
2.3 利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控
借鉴国外经验，开征新的统一规范的“房地产税”，增大税收对房地产存量的税收调节很有必要。笔者认为，我国改革后的房地产税其基本思路是否可作如下考虑：（1）将現行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的房地产税。（2）按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值。（3）三是适当扩大征税范围，将发达地区农村纳入房地产体系。（4）体现区别征收原则，对第一套自住房免税，第二套自住房征税，第三套以上加成征收。（5）房地产税应逐步发展成为地方主体税种，因此应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。
3.结语
合理的房地产税收体制能够在促进房地产业健康发展、保护和合理使用土地资源等方面起到积极作用。但我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系存在不完善之处。所以我们要根据中国的国情并借鉴国外经验，切实利用税收杠杆促进住宅业的发展，对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴，开征“房地产转让收益个人所得税”，充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控，完善我国的房地产市场。
作者简介：邢姝媛（1979—），女，硕士，西安外事学院讲师，研究方向：土地资源管理。
【关键词】房地产；房地产税收；国外经验
我国房地产市场发展至今不过短短的十几年，已初步建立房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展，在完善税制、发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不完善的地方，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。同时，目前我国的房地产市场发展极不平衡，存在很多问题，房价居高不下，各个城市住宅价格上涨过快，特别是中低档住房价格上涨过快，房屋的空置率过高，存在大量炒房投机现象。但是，从目前实践的效果来看，现有的房地产税收政策并没有达到预期的效果和解决现实问题。目前，我国房地产税收的现状不容乐观，究其原因与我国的房地产税收制度的不完善有很大的关系。
1.我国房地产税制存在的主要问题
1.1 税收规模小，筹集财政收入功能弱
美国财政学家马斯格雷夫在分税原则中曾指出：“属于地方政府的税收应是对完全不流动的要素课征的税收，如财产税。”不动产作为财产税的主要课税对象，由于其具有不易移动的特征和难以隐匿性，应是地方财方财政收入的重要来源。如美国，财产税收占地方财政总收入的29%左右，占地方税总收入的75%左右，然而在我国地方财政收入及地方税收收入中，平均比重在10%左右，相比美国2005年物业税收入占地方税收入的74%而言，其差距不言而喻。近年来，房地产税收收入占地方财政收入及税收收入比重均有所增大，但总体上幅度较小。
1.2 税制设计不合理，与经济发展不适应
我国现行的房地产税种基本上都是20世纪80年代中期设置的，有的甚至更早。税制缺乏科学的规划和总体设计，严重滞后于经济形势的发展。
1.2.1 纳税方法差异，导致税负失衡
现行房产税制对于同一处房产，由于经营方式不同，按照现行《房产税暂行条例》的规定，应纳税额的计算结果大相径庭。
如：某企业有三栋库房用于出租，其房产余值为2000万元，年租金收入为400万元，
则应纳房产税=400×12%=48（万元）
如企业与客户达成一致，改变租赁方式，将租赁合同改为仓储保管合同，假设由于增加服务内容需多支出15万元，由客户支出，因此收入为415万元，则应纳房产税=2000×（1-30%）×1.2%=16.8（万元）
由此可见，因为计税方法的多样性税负呈现明显差异，给纳税人造成了可乘之机，违背了税负公平原则。
1.2.2 税收环节不合理，重流通轻保有
现行的房产税制，在房地产开发和交易环节，设置了包括营业税、土地增值税、耕地占用税、契税、企业所得税等税种，另外还需要缴纳各种收费，这些税费一般占房产价格的30%-40%。而在房地产保有环节设计的税种只有房产税和土地使用税，税负轻且免税范围大，通常情况下只对一部分企事业单位征收，私人拥有住房一般无需缴税。这样，无形中抑制了土地的流通和市场交易，导致了税收调节失控。
1.3 征管难度大，税收流失严重
从当前我国房地产税收征管情况来看，随着我国第三产业的蓬勃兴起，房产税税源规模日益扩大。但由于房产税税源分散、税额小、隐蔽性强，且征收成本高，导致税源流失比较严重。具体表现在：房屋租赁行为不规范，纳税人故意隐瞒收入；用房产虚假备案，计税依据严重失实；政策宣传力度不够，政策执行不到位等。根据国家税务总局公布的2007年数据，当年度全国税收收入累计49449亿元，其中税务稽查部门全年检查各类纳税人53.7万户，查补税款430.2亿元，比上年增长43.8亿元，增长了11.3%。由此可以看出，我国纳税人纳税行为不规范，税收流失很严重。
2.借鉴国外经验，利用税收手段调控和完善我国房地产市场
2.1 利用税收杠杆促进住宅业的发展
税收政策是国家进行产业政策调整的重要手段，是在市场经济条件下调整产业结构、优化产业配置的有效方法，我国应当借鉴美国税收政策中支持住宅产业发展的方法来改革我国税收杠杆，支持我国住宅产业发展。此外，由于我国还处在经济发展阶段，存在一定的贫富差异，存在相当多的低收入者，合理地解决低收入者居住问题是关系我国经济、社会安全的重要问题。如果通过税收优惠政策，鼓励老年人购房和售房，不仅能完善社会保障体系，解决老年人的居住问题，使他们可以安度晚年，而且还能有效地增加二手房市场的房源，激活楼市，促进房地产市场的繁荣。
2.2 开征“房地产转让收益个人所得税”
房地产转让中的差别性税收在房地产转让环节应针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策，这是当前税收政策调控的力度点所在。
具体做法可以参照国外成功的经验，对购买房产一年内的转让所得征收25%的所得税，三年内的转让所得的征收15%的所得税，三年以上的免征。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。其次是对购入未满三年的商品住房转让征收5％营业税，以及营业税税额7％的城建税和3%的教育费附加，三年以上减半征收。之所以采用“组合拳”，是因为仅仅征收营业税的调控力度有限，而且也容易让房地产投机需求将税负向后转嫁。沿海一些城市的实践已经表明了这一点。
2.3 利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控
借鉴国外经验，开征新的统一规范的“房地产税”，增大税收对房地产存量的税收调节很有必要。笔者认为，我国改革后的房地产税其基本思路是否可作如下考虑：（1）将現行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的房地产税。（2）按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值。（3）三是适当扩大征税范围，将发达地区农村纳入房地产体系。（4）体现区别征收原则，对第一套自住房免税，第二套自住房征税，第三套以上加成征收。（5）房地产税应逐步发展成为地方主体税种，因此应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。
3.结语
合理的房地产税收体制能够在促进房地产业健康发展、保护和合理使用土地资源等方面起到积极作用。但我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系存在不完善之处。所以我们要根据中国的国情并借鉴国外经验，切实利用税收杠杆促进住宅业的发展，对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴，开征“房地产转让收益个人所得税”，充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控，完善我国的房地产市场。
作者简介：邢姝媛（1979—），女，硕士，西安外事学院讲师，研究方向：土地资源管理。