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摘要：房地产建设过程中，其成本的控制及其管理在很大程度上决定着此房地产建设的成功与否。显然，无论是建设者还是其他建筑企业要保持其强有力的竞争优势，就必须在降低成本方面做出努力，以便成本在一个合理的水平上得以保持。建筑安装成本在房地产建设过程中与其他成本不同，具有其相应的特殊性，如若想達到对其的控制目的，就要采取相应的有效的管理。
关键词: 房地产建设;建筑安装成本;管理控制
Abstract: The real estate construction process, control and management of the cost to a large extent determine the success of real estate construction. Obviously, no matter is the builder or other construction enterprises to maintain its strong competitive advantage; we must make efforts in reducing costs, so that the cost can be kept at a reasonable level. Construction and installation costs and other costs in the process of real estate construction, with corresponding particularity, if want to achieve the control objective, we should take the corresponding effective management.
Key words: real estate construction; construction and installation cost; management control
中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：
一、引言
目前，国家房地产建筑行业为了有效的开发市场而引起的各方面竞争程度并没有因为目前国家调控政策有所减少。效益最大化作为任何一项工程的目标，也是竞争的核心因素，实现对工程的有效控制管理不仅是最大限度的降低工程建设成本的关键所在也是实现效益最大化达到成本最低化的关键所在。由于在房地产建设过程中其施工工期长而且过程繁琐，所以安装成本的管理和控制对降低总体成本显得尤为重要。
二、房地产建设安装成本组成
在房地产建设过程中产生的安装工程成本又被称为“建安成本”或者“工程成本”，是用来特指在施工过程中由建筑安装工程所产生的各项生产费用，包括工程项目的成本即直接费用以及间接费用。工程项目的成本、上缴的工程利润以及工程税金的总和即为工程总成本。
所谓的直接费用是指直接工程费和措施费的总和，直接工程费又包括人工费用、材料费用以及施工机械的使用费。措施费则是指在建设施工前和施工过程中产生的非工程实体项目费，主要是为了完成工程项目施工而产生的。间接费用由规费和企业管理费组成而工程利润则是施工企业完成所承包工程获得的盈利。在工程项目过程中对这些成本的控制是很严格的，如果控制得当就会在房地产建设过程中节约支出，相反如果控制的不严格，就会在建设工程中带来巨大的损失。
三、建安成本控制方法
1.成本定额控制法
为了在房地产建设中达到降低成本的目的我们可以采用消耗定额法和工时定额法来对成本中的直接材料以及直接人工费进行合理的控制。一般总成本的60%左右为建安成本中的材料成本，所以说在降低工程成本中降低材料费也是主要途径之一。要控制材料成本就要对材料的日消耗进行合理的预算，考察材料市场行情，做好对材料定额的控制，批量购买。根据实际的生产条件制定出的合理的工时定额有利于调动工人的积极性、有利于提高工人的平均技术水平、有利于不断提高劳动生产率、有利于合理的控制人工成本支出。
2.机械成本控制法
施工机械的使用及其管理由于建筑安装工程中机械化比重的提高，成为建安成本控制中的主要环节之一。所以对机械设备实行适当的控制在房地产建设中也是有效的建安成本控制方法，项目部可以通过定机、定人、定岗制度，使得人、机得以固定下来，继而使机械设备的安全使用以及维护等各个环节都得以确保。此外，为了降低机械使用费，也可以使每台设备都有相应的专人来管理，做到人人有责，这样也可以避免非操作人员的错误操作，挽回造成的无谓的设备损失。
3.成本预算控制法
确定成本费用的控制重点，制定成本费用预算计划，对成本费用支出行分析研究，通过对以往的经验找出成本费用控制的薄弱环节，提出相应的控制要求，由项目部编制详细的成本预算表，将各费用指标分解到相关部门和相关人员，定期将实际成本和预算成本进行对比，以便找出实际与预算的偏差点以及问题的根源并及时解决，从而减少在房地产建设中不必要的建安成本支出。
四、建安成本控制存在的主要问题
（一）成本管理意识薄弱
项目经理负责制虽然可以不断的降低成本提高经济效益目前，但是在管理过程中，项目经理与相关的管理者成本管理意识不强，一些管理负责人认为在工程中有财务人员负责项目的成本管理及其控制，造成一些相关人员不清楚也不关心自身所负责的工程部分的计划、预算以及实际成本的情况。全员缺乏成本管理思想，项目成本无法得到有效控制，以致出现亏损时不知道问题在哪里，提不出应对措施。
（二）管理制度不完善以及监管力度不够
管理制度是建安成本控制工作得以顺利进行的有机保障，管理制度不完善很容易造成建安成本预算不明确。没有建立完善的成本控制管理制度体系，容易出现各个部门之间只划分了工作职责，而没有在原有职责分工的基础上，进一步明确成本控制责任的现象。管理制度不完善还会增加施工过程中突发事件的次数，导致成本增加，影响工程进度。
房地产建设中的监管是保证其质量、进度以及控制成本的有效手段，监管力度不够，一些责任领导不到位或者责任模糊，甚至一些责任领导者关注更多的是利润而不是成本的费用控制，导致物资浪费的增加，成本没能有效的控制在计划成本范围之内。而且如果在建设过程中没有将各部门的责任利益相挂钩或者奖惩情况不分明，也会导致建安成本控制工作受到影响，降低是否有成本超支情况存在的发现率。
（三）存在安全以及质量问题
在建设过程中为了获得更大的利润空间，很可能会在不理智的情况下，出现盲目的赶工期和进度的现象，这样很容易忽视安全质量方面的问题，在建设过程中可能会发生安全事故，影响施工进度，同时增加大了整个工程成本的支出。而且返工、修复等重复施工现象的发生，很容易导致人工费和物资成本的双重浪费，影响房地产建设中的成本控制。
（四）成本相应管理控制制度不完善
不健全的成本管理控制制度以及单一的从规范角度出发的成本控制制度只是形式上的应付，并没有真正的从实际情况出发，在没有进行细致的深入的研究的情况下建立的成本控制制度，造成一些费用生成时无法找到相对应的控制标准，成本控制的责任，实际操作时问题重重。例如在材料费的管理上，浪费现象时有发生。领料、用料制度的不严格，造成从仓库领料有数，而且余料无回收的现象，致使无记录以及失窃浪费现象频频出现，材料、物资的过量消耗，也大大增加了真个建设过程中的工程成本支出。
五、建安成本管理控制解决方案
1.加强全员成本管理意识教育
强化管理人员的成本控制的观念，是增强全员的成本控制意识的大前提。只有提高管理人员对建安成本控制的重视程度才能使管理人员全面了解建安成本控制在整个建设过程中的重要性和必要性，进而加强对全体员工的深入教育。也可以对相关人员进行定期或不定期成本控制方面的知识培训，在指导建设中形成全局意识和节约意识。
2.建立合理的管理体系，加大监控力度
建立合理的管理体系是建安工程成本控制工作得以顺利进行的保障，也是使各部门管理人员以及所有员工各尽其职，明确各个人员的的责任，增强管理的透明度的保障。当然，只是强调是远远不够的，我们必须在建设过程中将成本责任制度建立起来，使之付诸于实践。
3.增强施工安全以及工程质量的管理
在建设过程中，建筑产品的一次性合格而且安全的完成，也是降低建安工成本甚至降低整个工程成本的重要途径。相关管理人员要树立效益的核心就是安全以及质量的观念，在建设过程中严格把好安全和质量关尤为重要。建设安全的高质量的工程，防止二次返工现象的发生，有效的缩短验收完工时间，有利于建安成本的减少从而减少整个建设过程中的工程总成本。从工程建设的开始到结束，整个过程的施工作业必须严格遵循施工规范的要求，通过及时发现问题达到积极的预防甚至避免可能发生的安全以及质量事故的目的，从而使整个工程的成本开支得到最大限度地节省。
4.做好建设前的计划准备工作以及预算管理
建设前做好事前的计划准备工作。制定相应的施工方案，虽然施工方案具有多样性的特点，但是为了节省更多的建设中的安装成本，应该采取其中最合理而且经济的方案；做好成本的预测工作也是很必要的，好的成本预测，能为房地产建设提供计划以及数据，是进行房地产建设的重要环节；做好成本计划工作，使各相关人员无论在建设中的何种进度情况下都清楚了解自己的目标成本。
在许多房地产建设中预算管理作为加强成本控制的一种有效方法得以推广。然而，在目前的房地产建设中仍有不做预算或者走走形式的现象出现，在编制时如果只重视数字计划而没有充分发挥预算的管理职能，很容易造成预算与计划投资不相符，有的甚至造成建设工期的延误，不利于成本管理控制。因此，加强预算管理，加强预算管理的组织与协调工作，能防止盲目的行为，从而避免资金浪费和损失，提高资金的使用效益以及周转率努力，减少资金的占用，使整个建设工程的成本得到有效的管理控制。
5.降低材料成本
做好材料成本的降低也是达到降低工程总成本的目的主要手段，在建设过程中每个建筑安装工程项目中都会用到许多材料，所以根据定额以及房地产建设进度编制出材料计划也是十分必要的。如果材料进场的时间过早，付给供货商的料款也就相应的提前了，这也就增加了整个建设过程中的贷款利息，进而增加了整个工程的总成本；此外，将材料过早的运至建设场地很可能因为施工场地的问题增加二次搬运费，而且如果材料堆放的太久也会导致一些材料因为受潮的缘故不能使用，为了建设需要又要不得不重新订货，这也在很大的程度上增加了房地产建设的总成本。相反，如果材料进场过晚，不但会对整个建设进度造成影响，也很可能会因为进度滞后造成误期罚款或者赶工费等其他不必要的费用。所以建设过程中在材料计划中应确定出材料的进出场时间并且把好材料领料环节和投料环节，推行限额领料制度，将应发数量进行合理的确定，以此来降低材料的损耗率。由于材料的损耗也不一样，好需要根据现场的实际情况与分包商确定一个合理的损耗率，并且规定奖罚条款，从而有效的降低整个工程的材料成本。
五、结束语
建筑安装工程成本控制是一项非常重要的工作，它贯穿于整个房地产项目建设的全过程。在实际房地产项目的建设中，做好建筑安裝工程项目成本控制，能够有效的防止资源浪费，在整个建设过程中达到降低工程总成本的要求。
参考文献：
[1]袁国盾，建筑工程项目成本控制的方法和内容，中小企业管理与科技.2011年5期
[2]李冰心，姜永.建筑企业加强成本预算管理分析，科技创新与应用.2012年13期
[3]杨宏钰，建安企业工程项目成本管理与控制[J].福建建筑，2009，(11)：129-130。
关键词: 房地产建设;建筑安装成本;管理控制
Abstract: The real estate construction process, control and management of the cost to a large extent determine the success of real estate construction. Obviously, no matter is the builder or other construction enterprises to maintain its strong competitive advantage; we must make efforts in reducing costs, so that the cost can be kept at a reasonable level. Construction and installation costs and other costs in the process of real estate construction, with corresponding particularity, if want to achieve the control objective, we should take the corresponding effective management.
Key words: real estate construction; construction and installation cost; management control
中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：
一、引言
目前，国家房地产建筑行业为了有效的开发市场而引起的各方面竞争程度并没有因为目前国家调控政策有所减少。效益最大化作为任何一项工程的目标，也是竞争的核心因素，实现对工程的有效控制管理不仅是最大限度的降低工程建设成本的关键所在也是实现效益最大化达到成本最低化的关键所在。由于在房地产建设过程中其施工工期长而且过程繁琐，所以安装成本的管理和控制对降低总体成本显得尤为重要。
二、房地产建设安装成本组成
在房地产建设过程中产生的安装工程成本又被称为“建安成本”或者“工程成本”，是用来特指在施工过程中由建筑安装工程所产生的各项生产费用，包括工程项目的成本即直接费用以及间接费用。工程项目的成本、上缴的工程利润以及工程税金的总和即为工程总成本。
所谓的直接费用是指直接工程费和措施费的总和，直接工程费又包括人工费用、材料费用以及施工机械的使用费。措施费则是指在建设施工前和施工过程中产生的非工程实体项目费，主要是为了完成工程项目施工而产生的。间接费用由规费和企业管理费组成而工程利润则是施工企业完成所承包工程获得的盈利。在工程项目过程中对这些成本的控制是很严格的，如果控制得当就会在房地产建设过程中节约支出，相反如果控制的不严格，就会在建设工程中带来巨大的损失。
三、建安成本控制方法
1.成本定额控制法
为了在房地产建设中达到降低成本的目的我们可以采用消耗定额法和工时定额法来对成本中的直接材料以及直接人工费进行合理的控制。一般总成本的60%左右为建安成本中的材料成本，所以说在降低工程成本中降低材料费也是主要途径之一。要控制材料成本就要对材料的日消耗进行合理的预算，考察材料市场行情，做好对材料定额的控制，批量购买。根据实际的生产条件制定出的合理的工时定额有利于调动工人的积极性、有利于提高工人的平均技术水平、有利于不断提高劳动生产率、有利于合理的控制人工成本支出。
2.机械成本控制法
施工机械的使用及其管理由于建筑安装工程中机械化比重的提高，成为建安成本控制中的主要环节之一。所以对机械设备实行适当的控制在房地产建设中也是有效的建安成本控制方法，项目部可以通过定机、定人、定岗制度，使得人、机得以固定下来，继而使机械设备的安全使用以及维护等各个环节都得以确保。此外，为了降低机械使用费，也可以使每台设备都有相应的专人来管理，做到人人有责，这样也可以避免非操作人员的错误操作，挽回造成的无谓的设备损失。
3.成本预算控制法
确定成本费用的控制重点，制定成本费用预算计划，对成本费用支出行分析研究，通过对以往的经验找出成本费用控制的薄弱环节，提出相应的控制要求，由项目部编制详细的成本预算表，将各费用指标分解到相关部门和相关人员，定期将实际成本和预算成本进行对比，以便找出实际与预算的偏差点以及问题的根源并及时解决，从而减少在房地产建设中不必要的建安成本支出。
四、建安成本控制存在的主要问题
（一）成本管理意识薄弱
项目经理负责制虽然可以不断的降低成本提高经济效益目前，但是在管理过程中，项目经理与相关的管理者成本管理意识不强，一些管理负责人认为在工程中有财务人员负责项目的成本管理及其控制，造成一些相关人员不清楚也不关心自身所负责的工程部分的计划、预算以及实际成本的情况。全员缺乏成本管理思想，项目成本无法得到有效控制，以致出现亏损时不知道问题在哪里，提不出应对措施。
（二）管理制度不完善以及监管力度不够
管理制度是建安成本控制工作得以顺利进行的有机保障，管理制度不完善很容易造成建安成本预算不明确。没有建立完善的成本控制管理制度体系，容易出现各个部门之间只划分了工作职责，而没有在原有职责分工的基础上，进一步明确成本控制责任的现象。管理制度不完善还会增加施工过程中突发事件的次数，导致成本增加，影响工程进度。
房地产建设中的监管是保证其质量、进度以及控制成本的有效手段，监管力度不够，一些责任领导不到位或者责任模糊，甚至一些责任领导者关注更多的是利润而不是成本的费用控制，导致物资浪费的增加，成本没能有效的控制在计划成本范围之内。而且如果在建设过程中没有将各部门的责任利益相挂钩或者奖惩情况不分明，也会导致建安成本控制工作受到影响，降低是否有成本超支情况存在的发现率。
（三）存在安全以及质量问题
在建设过程中为了获得更大的利润空间，很可能会在不理智的情况下，出现盲目的赶工期和进度的现象，这样很容易忽视安全质量方面的问题，在建设过程中可能会发生安全事故，影响施工进度，同时增加大了整个工程成本的支出。而且返工、修复等重复施工现象的发生，很容易导致人工费和物资成本的双重浪费，影响房地产建设中的成本控制。
（四）成本相应管理控制制度不完善
不健全的成本管理控制制度以及单一的从规范角度出发的成本控制制度只是形式上的应付，并没有真正的从实际情况出发，在没有进行细致的深入的研究的情况下建立的成本控制制度，造成一些费用生成时无法找到相对应的控制标准，成本控制的责任，实际操作时问题重重。例如在材料费的管理上，浪费现象时有发生。领料、用料制度的不严格，造成从仓库领料有数，而且余料无回收的现象，致使无记录以及失窃浪费现象频频出现，材料、物资的过量消耗，也大大增加了真个建设过程中的工程成本支出。
五、建安成本管理控制解决方案
1.加强全员成本管理意识教育
强化管理人员的成本控制的观念，是增强全员的成本控制意识的大前提。只有提高管理人员对建安成本控制的重视程度才能使管理人员全面了解建安成本控制在整个建设过程中的重要性和必要性，进而加强对全体员工的深入教育。也可以对相关人员进行定期或不定期成本控制方面的知识培训，在指导建设中形成全局意识和节约意识。
2.建立合理的管理体系，加大监控力度
建立合理的管理体系是建安工程成本控制工作得以顺利进行的保障，也是使各部门管理人员以及所有员工各尽其职，明确各个人员的的责任，增强管理的透明度的保障。当然，只是强调是远远不够的，我们必须在建设过程中将成本责任制度建立起来，使之付诸于实践。
3.增强施工安全以及工程质量的管理
在建设过程中，建筑产品的一次性合格而且安全的完成，也是降低建安工成本甚至降低整个工程成本的重要途径。相关管理人员要树立效益的核心就是安全以及质量的观念，在建设过程中严格把好安全和质量关尤为重要。建设安全的高质量的工程，防止二次返工现象的发生，有效的缩短验收完工时间，有利于建安成本的减少从而减少整个建设过程中的工程总成本。从工程建设的开始到结束，整个过程的施工作业必须严格遵循施工规范的要求，通过及时发现问题达到积极的预防甚至避免可能发生的安全以及质量事故的目的，从而使整个工程的成本开支得到最大限度地节省。
4.做好建设前的计划准备工作以及预算管理
建设前做好事前的计划准备工作。制定相应的施工方案，虽然施工方案具有多样性的特点，但是为了节省更多的建设中的安装成本，应该采取其中最合理而且经济的方案；做好成本的预测工作也是很必要的，好的成本预测，能为房地产建设提供计划以及数据，是进行房地产建设的重要环节；做好成本计划工作，使各相关人员无论在建设中的何种进度情况下都清楚了解自己的目标成本。
在许多房地产建设中预算管理作为加强成本控制的一种有效方法得以推广。然而，在目前的房地产建设中仍有不做预算或者走走形式的现象出现，在编制时如果只重视数字计划而没有充分发挥预算的管理职能，很容易造成预算与计划投资不相符，有的甚至造成建设工期的延误，不利于成本管理控制。因此，加强预算管理，加强预算管理的组织与协调工作，能防止盲目的行为，从而避免资金浪费和损失，提高资金的使用效益以及周转率努力，减少资金的占用，使整个建设工程的成本得到有效的管理控制。
5.降低材料成本
做好材料成本的降低也是达到降低工程总成本的目的主要手段，在建设过程中每个建筑安装工程项目中都会用到许多材料，所以根据定额以及房地产建设进度编制出材料计划也是十分必要的。如果材料进场的时间过早，付给供货商的料款也就相应的提前了，这也就增加了整个建设过程中的贷款利息，进而增加了整个工程的总成本；此外，将材料过早的运至建设场地很可能因为施工场地的问题增加二次搬运费，而且如果材料堆放的太久也会导致一些材料因为受潮的缘故不能使用，为了建设需要又要不得不重新订货，这也在很大的程度上增加了房地产建设的总成本。相反，如果材料进场过晚，不但会对整个建设进度造成影响，也很可能会因为进度滞后造成误期罚款或者赶工费等其他不必要的费用。所以建设过程中在材料计划中应确定出材料的进出场时间并且把好材料领料环节和投料环节，推行限额领料制度，将应发数量进行合理的确定，以此来降低材料的损耗率。由于材料的损耗也不一样，好需要根据现场的实际情况与分包商确定一个合理的损耗率，并且规定奖罚条款，从而有效的降低整个工程的材料成本。
五、结束语
建筑安装工程成本控制是一项非常重要的工作，它贯穿于整个房地产项目建设的全过程。在实际房地产项目的建设中，做好建筑安裝工程项目成本控制，能够有效的防止资源浪费，在整个建设过程中达到降低工程总成本的要求。
参考文献：
[1]袁国盾，建筑工程项目成本控制的方法和内容，中小企业管理与科技.2011年5期
[2]李冰心，姜永.建筑企业加强成本预算管理分析，科技创新与应用.2012年13期
[3]杨宏钰，建安企业工程项目成本管理与控制[J].福建建筑，2009，(11)：129-130。