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运用住房公积金解决高房价问题有两种思路：一个是定位于市场化的住房金融手段，通过货现率平抑高房价，以售为主；另一个是定位于福利性的住房保障手段，大力推广廉租房和部分产权房，租售并举。
2010年中国房地产市场开局火爆得出人意料，为中国经济“最复杂的一年”平添了更多不确定性因素。遏制房价过快上涨，已经成为官员、学者、媒体乃至全社会的共识。经验表明，收紧银根、提高利率是比较有效的办法，但是经济复苏成果还需要巩固，又不能操之过急，真是左右为难。
笔者认为，破解房地产困局，不一定非用货币政策工具不可，还有一个重型武器没有投入使用，那就是住房公积金。假如住房公积金的威力得到充分发挥，中国楼市将获得一枚定海神针。
六不像——有限选择独具优势
根据《住房公积金管理条例》的定义，住房公积金是指单位及其在职职工缴存的长期住房储金。通俗说来，住房公积金的特点是“六不像”。
从所有权的角度看，住房公积金不完全是工资。住房公积金是单位所资助的那资金。但是被代扣代缴，强制储蓄，只能用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。
从强制福利的角度看，住房公积金不完全是社保基金。社会保障统筹基金以满足看病和养老需要为目的，不能返还。而住房公积金虽然也具有强制性、福利性、互助性，但是在职工离退休、出国定居等情况下可一次性提取缴存的余额及利息。
从使用范围的角度看，住房公积金不完全是人民币。住房公积金在用途、时间和地区等方面存在。
从交易条件的角度看，住房公积金不完垒是订金。虽然被指定了用途，算预付订金，但是住房公积金并没有构成一个具体的买房合同。
从利息收益的角度看，住房公积金又不完全是储蓄存款。除了存款利率的差异以外，在银行进行存款，储户可根据自己的需要自由选择活期、整存整取、通知存款、教育储蓄等形式，而住房公积金只有在进行特定消费或者最终返还时，才可以按相关条件支取本金和利息。
从贷款方式的角度看，住房公积金不完全是住房按揭。
住房公积金专款专用，货币的选择权受到了一定限制，应该得到一定补偿，这个补偿是因为规模需求而产生的，也就是货现率(对放弃储蓄行为或选择特定消费的一种补偿)。运用住房公积金解决高房价问题，有两种思路，一个是定位于市场化的住房金融手段，通过货现率平抑高房价，以售为主。一个是定位于福利性的住房保障手段，大力推广廉租房和部分产权房，租售并举。
减震器——货现率平抑高房价
房价上涨是因为需求旺盛，这些需求中有的是消费(自住)，有的是投机(炒房)，市场本身很难辨别清楚，因为大家都使用不记名的人民币。
只有把消费和投机区别开来，才能保护消费需求、抑制投机需求。不管是城市原住民，还是外来务工人员，只要你在这里工作和纳税，就应该被保护，能够买得起一套自住的房子。如果是非上班族以投资甚至投机为目的购房，就不受保护。
举例来说，当住房市场价每平方米6000元时，如果消费者的货现率为20％，那么购房者5000元住房公积金可当作6000(5000×120％)元使用。假如房价涨到每平方米10000元，将公积金货现率调高到100％，购房者还是5000元住房公积金，可当作10000元使用，房价的疯狂涨幅将与首套自住公积金购房者无关。如果接盘的刚需没有了，炒家风险大增，也将失去投机动力。
而且，调控住房公积金的货现率具有更大的灵活性和针对性。比如北京希望鼓励丰台、顺义建立新城，不希望海淀地区居民更多增加，在制定货现率时，可规定丰台、顺义的优惠率为25％，而海淀为15％。具体货现率数值可以由中央统一规定，也可以由地方自行规定，甚至开发商自己也可以组织起来，专为住房公积金打折。
现在的问题是，住房公积金的货现率还不够理想。当前住房公积金贷款利率(3.87％)跟商业贷款的利率(七折后为4.15％)相差无几。货现率的资金来源在哪里呢?第一个来源是开发商，由于获得规模需求而减少了生产、营销等经营成本，理所当然要付出一定优惠作为代价。第二个来源是地方政府，通过退税、补贴、退还部分土地出让金等方式，针对性地补贴给目标消费者。第三个来源是住房公积金账户的投资收益。
近年来我国住房公积金规模迅速扩大，但是收益率明显偏低。全国住房公积金缴存余额截至2008年年末已经超过1.2万亿元，而2008年的收益率只有1.4％的水平，远远低于同期银行的存款利率和国债。其主要原因是投资渠道单一狭窄，因此有必要重启对公贷款(比如支持棚户区改造、地方公用房建设等)，获取利息收入(利率应高于个人贷款)，同时赋予一定的资本市场进入权限。当然，作为事业单位，各地住房公积金管理中心从事金融业务的难度很大，可能需要进行组织体系再造并加强监管，或者将投资业务外包给专业金融机构。
安全网——租售并举全面保障
住房公积金与各地经济发展状况、个人收入相关，存在一定程度的不平衡。比如中西部相对于东部发达地区来说，业务起步晚，使用率低。即使同一个城市，单位条件也有差异，缴存比例有的靠近上限，有的靠近下限，导致个人住房公积金账户积累存在较大差距。
如果享受货现率补贴以后，仍然没有能力购房，也不能用“等”字解决，更不能学习美国搞次级抵押贷款。合理的方式是加强保障性住房建设。“人人有房住”，并不意味着人人都有商品房。笔者认为，保障性住房应该以廉租房为主，以部分产权房为辅，而经济适用房和限价房则应该停止。
茅于轼先生曾经建议经济适用房不建套内厕所，引起了很大争议，后来随着越来越多的经济适用房寻租现象被曝光，许多人才感悟到茅于轼先生的民生情怀。事实上，经济适用房的产权存在巨大溢价，加之房价连年高涨，必然成为寻租者的觊觎目标。寻租花样很多，监管部门反腐成本很高，总不能硬性规定经济适用房业主不能买宝马汽车。
要让制度跑在腐败的前面，保障性住房可分为三个部分：
首先是根本不给产权，只能租住，没有住房公积金也可租住。
其次只给部分产权，按照20％、30％、50％、80％等比例形成“个人股”“公共股”两部分，公共股归政府或住房公积金缴存者公有，个人需要为公共股支付一定的租金。个人、用住房公积金在一定时限内(比如10年)可逐步购买到更多产权(直到100％)。
最后产权必须“内循环”，只能在限定范围内流转，不使用住房公积金就不能购买和租用。没有理由不允许业主退出(出售或出租)，至于增值(涨价、租金等)或贬值(降价、维修费用等)的部分，依照持股数量和时间，按股分红即可。
从操作层面来说，住房公积金的闲置部分有四条路径支持保障性住房，一是为政府保障性住房建设、收购、维修和管理提供有偿融资，二是直接入市收购新旧住房(产权和收益，与个人分摊)，三是自己主持开发建设保障性新房，四是吸收社会资金，比照企业年金制度与其他单位合作开发保障性住房。
在制度安排上，资金安全是最重要的，除参照商业银行相关风险控制体系以外，投资过程和效果应该向社会公示，审计和纪检等部门要全程跟踪。另外，必须照顾缴存者的利益，不能让缴存者代替政府为公益事业埋单。比如购买保障性住房的产权必须使用住房公积金贷款，租客使用住房公积金支付租金享受8折优惠、外来务工人员也有租和买的权利等。
当然，租房住、部分产权、不能随便买卖，这些条件难以让人心满意足，但是保障性住房仅是一个过渡，应该鼓励业主努力奋斗，通过常规市场路径购买条件更好的商品房。如果处于奋斗初期或者最后没能取得成功，也能得到最低保障，起码有房住。假如租客、部分产权的业主与商品房业主，在户籍落户、子女教育等方面拥有平等的权利，那就更好了。
如此一来，房子的价值回归到本来的居住意义，不再是投机赌场的筹码。
2010年中国房地产市场开局火爆得出人意料，为中国经济“最复杂的一年”平添了更多不确定性因素。遏制房价过快上涨，已经成为官员、学者、媒体乃至全社会的共识。经验表明，收紧银根、提高利率是比较有效的办法，但是经济复苏成果还需要巩固，又不能操之过急，真是左右为难。
笔者认为，破解房地产困局，不一定非用货币政策工具不可，还有一个重型武器没有投入使用，那就是住房公积金。假如住房公积金的威力得到充分发挥，中国楼市将获得一枚定海神针。
六不像——有限选择独具优势
根据《住房公积金管理条例》的定义，住房公积金是指单位及其在职职工缴存的长期住房储金。通俗说来，住房公积金的特点是“六不像”。
从所有权的角度看，住房公积金不完全是工资。住房公积金是单位所资助的那资金。但是被代扣代缴，强制储蓄，只能用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。
从强制福利的角度看，住房公积金不完全是社保基金。社会保障统筹基金以满足看病和养老需要为目的，不能返还。而住房公积金虽然也具有强制性、福利性、互助性，但是在职工离退休、出国定居等情况下可一次性提取缴存的余额及利息。
从使用范围的角度看，住房公积金不完全是人民币。住房公积金在用途、时间和地区等方面存在。
从交易条件的角度看，住房公积金不完垒是订金。虽然被指定了用途，算预付订金，但是住房公积金并没有构成一个具体的买房合同。
从利息收益的角度看，住房公积金又不完全是储蓄存款。除了存款利率的差异以外，在银行进行存款，储户可根据自己的需要自由选择活期、整存整取、通知存款、教育储蓄等形式，而住房公积金只有在进行特定消费或者最终返还时，才可以按相关条件支取本金和利息。
从贷款方式的角度看，住房公积金不完全是住房按揭。
住房公积金专款专用，货币的选择权受到了一定限制，应该得到一定补偿，这个补偿是因为规模需求而产生的，也就是货现率(对放弃储蓄行为或选择特定消费的一种补偿)。运用住房公积金解决高房价问题，有两种思路，一个是定位于市场化的住房金融手段，通过货现率平抑高房价，以售为主。一个是定位于福利性的住房保障手段，大力推广廉租房和部分产权房，租售并举。
减震器——货现率平抑高房价
房价上涨是因为需求旺盛，这些需求中有的是消费(自住)，有的是投机(炒房)，市场本身很难辨别清楚，因为大家都使用不记名的人民币。
只有把消费和投机区别开来，才能保护消费需求、抑制投机需求。不管是城市原住民，还是外来务工人员，只要你在这里工作和纳税，就应该被保护，能够买得起一套自住的房子。如果是非上班族以投资甚至投机为目的购房，就不受保护。
举例来说，当住房市场价每平方米6000元时，如果消费者的货现率为20％，那么购房者5000元住房公积金可当作6000(5000×120％)元使用。假如房价涨到每平方米10000元，将公积金货现率调高到100％，购房者还是5000元住房公积金，可当作10000元使用，房价的疯狂涨幅将与首套自住公积金购房者无关。如果接盘的刚需没有了，炒家风险大增，也将失去投机动力。
而且，调控住房公积金的货现率具有更大的灵活性和针对性。比如北京希望鼓励丰台、顺义建立新城，不希望海淀地区居民更多增加，在制定货现率时，可规定丰台、顺义的优惠率为25％，而海淀为15％。具体货现率数值可以由中央统一规定，也可以由地方自行规定，甚至开发商自己也可以组织起来，专为住房公积金打折。
现在的问题是，住房公积金的货现率还不够理想。当前住房公积金贷款利率(3.87％)跟商业贷款的利率(七折后为4.15％)相差无几。货现率的资金来源在哪里呢?第一个来源是开发商，由于获得规模需求而减少了生产、营销等经营成本，理所当然要付出一定优惠作为代价。第二个来源是地方政府，通过退税、补贴、退还部分土地出让金等方式，针对性地补贴给目标消费者。第三个来源是住房公积金账户的投资收益。
近年来我国住房公积金规模迅速扩大，但是收益率明显偏低。全国住房公积金缴存余额截至2008年年末已经超过1.2万亿元，而2008年的收益率只有1.4％的水平，远远低于同期银行的存款利率和国债。其主要原因是投资渠道单一狭窄，因此有必要重启对公贷款(比如支持棚户区改造、地方公用房建设等)，获取利息收入(利率应高于个人贷款)，同时赋予一定的资本市场进入权限。当然，作为事业单位，各地住房公积金管理中心从事金融业务的难度很大，可能需要进行组织体系再造并加强监管，或者将投资业务外包给专业金融机构。
安全网——租售并举全面保障
住房公积金与各地经济发展状况、个人收入相关，存在一定程度的不平衡。比如中西部相对于东部发达地区来说，业务起步晚，使用率低。即使同一个城市，单位条件也有差异，缴存比例有的靠近上限，有的靠近下限，导致个人住房公积金账户积累存在较大差距。
如果享受货现率补贴以后，仍然没有能力购房，也不能用“等”字解决，更不能学习美国搞次级抵押贷款。合理的方式是加强保障性住房建设。“人人有房住”，并不意味着人人都有商品房。笔者认为，保障性住房应该以廉租房为主，以部分产权房为辅，而经济适用房和限价房则应该停止。
茅于轼先生曾经建议经济适用房不建套内厕所，引起了很大争议，后来随着越来越多的经济适用房寻租现象被曝光，许多人才感悟到茅于轼先生的民生情怀。事实上，经济适用房的产权存在巨大溢价，加之房价连年高涨，必然成为寻租者的觊觎目标。寻租花样很多，监管部门反腐成本很高，总不能硬性规定经济适用房业主不能买宝马汽车。
要让制度跑在腐败的前面，保障性住房可分为三个部分：
首先是根本不给产权，只能租住，没有住房公积金也可租住。
其次只给部分产权，按照20％、30％、50％、80％等比例形成“个人股”“公共股”两部分，公共股归政府或住房公积金缴存者公有，个人需要为公共股支付一定的租金。个人、用住房公积金在一定时限内(比如10年)可逐步购买到更多产权(直到100％)。
最后产权必须“内循环”，只能在限定范围内流转，不使用住房公积金就不能购买和租用。没有理由不允许业主退出(出售或出租)，至于增值(涨价、租金等)或贬值(降价、维修费用等)的部分，依照持股数量和时间，按股分红即可。
从操作层面来说，住房公积金的闲置部分有四条路径支持保障性住房，一是为政府保障性住房建设、收购、维修和管理提供有偿融资，二是直接入市收购新旧住房(产权和收益，与个人分摊)，三是自己主持开发建设保障性新房，四是吸收社会资金，比照企业年金制度与其他单位合作开发保障性住房。
在制度安排上，资金安全是最重要的，除参照商业银行相关风险控制体系以外，投资过程和效果应该向社会公示，审计和纪检等部门要全程跟踪。另外，必须照顾缴存者的利益，不能让缴存者代替政府为公益事业埋单。比如购买保障性住房的产权必须使用住房公积金贷款，租客使用住房公积金支付租金享受8折优惠、外来务工人员也有租和买的权利等。
当然，租房住、部分产权、不能随便买卖，这些条件难以让人心满意足，但是保障性住房仅是一个过渡，应该鼓励业主努力奋斗，通过常规市场路径购买条件更好的商品房。如果处于奋斗初期或者最后没能取得成功，也能得到最低保障，起码有房住。假如租客、部分产权的业主与商品房业主，在户籍落户、子女教育等方面拥有平等的权利，那就更好了。
如此一来，房子的价值回归到本来的居住意义，不再是投机赌场的筹码。