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摘 要:文章从需求层次理论的角度出发,分析了房地产业与经济总量倒U曲线形成的原因,并对中国房地产业与人均GDP的倒U曲线进行了初步的统计分析,认为我国房地产业发展已经处于初步满足基本的刚性需求、改善型需求与投资需求逐渐扮演着拉动房地产业发展的重要角色,房地产业已经从快速增长进入稳定增长的阶段。
关键词:房地产业 倒U曲线 需求层次理论
中图分类号:F293 文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2009)11-237-02
房地产业与区域经济的总量关系,指的是在房地产业与区域经济协调发展、相互作用的过程中,呈现出一定的比例关系,而这种比例关系,随着不同国家、不同区域的不同而不同,但总体而言,两者之间的关系可以用倒U曲线的关系来描述。
一、房地产业与经济总量的倒U曲线关系概述
房地产业与经济总量的倒U曲线关系,指的是在经济发展初期,房地产业占地区生产总值的比重逐渐上升,当经济发展到一定阶段后,房地产业占地区生产总值的比重开始下降,两者的形状呈倒U型。
房地产业与经济总量的倒U曲线关系,最初来自于美国的数据验证。1995年美国著名学者M.Ball和T.Morrison通过对许多国家住宅投资问题研究,详细地分析总结了住宅建设发展与各国经济增长的内在关系。得出结论:按照一般规律,住宅建设投资与人均GDP存在着内在关系,人均GDP在500美元以下时,住宅建设投资占GDP的比例在2%以下;人均GDP达到2500美元时,比例为3%～5%;人均GDP达到或超过5000美元时,比例达到最高值6%～7%。此后,住宅建设投资随着人均GDP的增加,绝对值增加,但占GDP的比例呈下降趋势。
在国内,2001年曹振良教授在M.Ball和T.Morrison的倒U曲线的基础上,提出了对倒U曲线的理解:指一个国家经济起飞时,随着人均GDP的增长,房地产业以高于人均GDP的增长速度,加速增长;但是随着人均GDP的进一步增长,房地产业发展速度逐渐放慢,直至与人均GDP同速,甚至低于人均GDP的增长速度,其发展轨迹呈倒U曲线。
M.Ball和T.Morrison提出的倒U曲线与曹振良教授提出的倒U曲线的区别主要在于:前者研究住宅建设投资占GDP比重随着人均GDP的不同,呈现倒U曲线的变化;后者研究房地产业增长速度与人均GDP增长速度的相对变化中,呈现倒U曲线的变化。但是,无论是住宅建设投资占GDP的比重,还是房地产业的速度与人均GDP增长的速度比较,都反映了一个共同的现象,即房地产业在经济发展早期占优势地位,随着经济的进一步发展,其他产业的兴起,受制于房地产业本身的特性,房地产业逐渐丧失这种优势地位。
二、倒U曲线的验证
目前,国内对倒U曲线的研究主要集中在以曹振良教授为代表的一批学者,其中,梁荣博士在其专著《中国房地产业发展规模与国民经济总量关系研究》中对1947-2002年美国房地产业增加值与GDP的关系进行了统计分析,首次证明了美国房地产发展“倒U曲线”存在。梁荣在美国房地产发展“倒U曲线”探讨中采用房地产业和国内生产总值取对数转化成可线性回归的数据、再线形回归的方法,模拟了美国房地产业作为实体经济在1985年前对美国国内生产总值的增长的强拉动效果,以及1985年后该产业增长速度开始的较国内生产总值增长速度却越来越慢的发展趋势。从而解释了美国在1947-2002年阶段,房地产业与国内生产总值的增长速度关系经历了一个大致倒U的曲线关系。
在文中,梁荣将1947-2002年分成三个阶段,以GDP的对数为解释变量,房地产业增加值的对数为被解释变量,分别对1947-1960年、1961-1982年及1986-2002年三个阶段数据进行线性回归分析,分别得出以下三个回归方程:
1947-1960年:
Lregdp=-5.3969+1.3575Lgdp
(-14.54)(30.07)
R2=0.9869,DW=1.7162
1961-1982年:
legdp=-2.54+1.029lgdp+0.921AR(1)-0.423AR(2)
(-23.659) (91.314) (4.795) (-2.23)
R2=0.999,dw=1.458
1986-2002年:
lregdp=-1.708+0.9582lgdp+AR(1)
(-3.053) (19.242) (2.767)
R2=0.9943,DW=2.087
由此可见,在上述三个阶段,GDP增长速度每增加1%,房地产业增加值增长速度分别增加1.36%、1.03%和0.96%,表明美国房地产业增长速度与GDP增长速度之间的倒U曲线关系存在。
三、从房地产功能定位角度看倒U曲线的形成
曹振良教授认为,房地产业与经济总量关系之所以呈现倒U曲线的变化,主要是房地产业除了其常规功能特征基础产业特性外,还具有支柱产业的功能特征,尤其是在发展速度方面。在倒U曲线起止两端(A、B)之间的时期内,一方面随着国民经济的增长,一些经常起作用的常规因素推动着房地产业的增长,即常规增长,发挥基础产业的作用。在这里所谓常规因素,是指一国经济发展的任何时期亦即不论是房地产业发展倒U曲线时期,还是非倒U曲线时期都对房地产业发展起作用的因素。这些因素主要有如:(1)国民经济的发展,增加了对工商用房及其他公共用房的需求,从而推动了非住宅房地产业的发展;(2)随着国民经济的发展,居民收入的增长,增加对住宅的需求,从而推动住宅房地产业的发展;(3)房地产金融制度的启动对整个房地产业发展的推动作用;(4)提升城市竞争力,开展城市经营,而城市经营的主要内容是房地产经营,对房地产发展起经常性作用。
另一方面是基本只有在经济起飞初期到经济发展成熟后一个时期内,才有的特殊因素或超常规因素推动房地产业加速增长,即超常规增长,从而使房地产业发挥支柱产业的作用。这些超常规因素主要有如:(1)旧城改造中对居民的拆迁补偿推动住宅房地产的发展;(2)城市化过程加快,吸纳农业人口进城刺激了住宅房地产业的加速发展;(3)城市居民自我调整消费结构增加住房消费,影响住宅房地产业的超常发展;(4)国民经济跳跃式发展也有推动房地产超常规的因素;(5)在这一时期政府的有关特殊政策。这一时期政府的特殊政策是多方面的,而且往往有叠加效应,一方面直接推动住宅房地产和非住宅房地产发展,如对中低收入家庭采取更特殊的住房补贴政策,对大众公共设施实施更优惠的措施等。另一方面通过上述有关措施如旧城改造政策、城市化政策、跳跃式发展战略等加速房地产超常规发展。
然而,国民经济经过一个时期快速增长以后,进入平稳持续发展阶段,这时,上述影响房地产业超常发展的因素,有的继续发挥作用如城市化,有的作用减弱如旧城改造。经过拐点,就整体而言,作用的力度下降,直至基本消除进入常规发展,房地产业支柱产业的地位也将逐渐下降或消失,继续发挥基础产业的作用。
曹振良教授对房地产业作为基础产业的绝对性和房地产业作为支柱产业的相对性及其成因、房地产业发展倒U曲线理论的初步分析。通过常规因素和超常规因素解释倒U曲线,尽管有一定的道理,但是并不具备一般性,并没有揭示房地产业在区域经济中相对地位变化的本质。
四、从需求层次理论看倒U曲线的形成
房地产业与经济总量的倒U曲线关系,实质上体现的是随着经济的发展与人均收入水平的提升,人的需求也随之不断的发展变化,从而使得房地产业在经济发展过程的角色发生变化:在经济早期阶段,由于居住需求是一种刚性需求,而且占收入的比重比较大,因此表现为房地产业在经济增长中起着重要的作用,而且呈现快速增长的趋势。随着经济的进一步发展,人的基本居住需求已经得到满足,对房地产业的刚性需求有所减弱,但改善型需求及投资需求逐渐加强,继续推动房地产业的快速发展,但是发展速度相对早期有所减弱,而且随着其他产业的兴起,在经济总量中所扮演的作用尽管继续增长,但是增长速度出现下滑。进入最后一个阶段,人的基本居住需求已经得到完全的满足,而改善型的需求也达到一个相对稳定的状态,这时对房地产业的需求主要表现为保值增值的投资需求,而且其他产业的重要性愈加突出,因此此时的房地产业在经济总量中的比重开始出现下跌,出现了倒U曲线的拐点。
根据马斯洛的需求层次理论,人的需求可以分为生理需求、安全需求、社会需求、尊重需求以及自我实现需求五个层次。如果从经济发展阶段的角度考察人的需求层次,可将生理需求与安全需求对应于经济起飞阶段,此阶段主要是基本的居住需求促使房地产业在经济中扮演着越来越重要的作用;将社会需求与尊重需求对应于经济达到中等发达阶段,此阶段刚性的居住需求已经基本得到满足,改善型需求与投资需求开始起重要作用;将自我实现需求对应经济发达阶段,此阶段基本居住需求完全得到满足,改善型需求也达到一个相对稳定的状态,而投资需求开始扮演重要的作用,倒U曲线开始出现拐点。
从需求层次理论看房地产业倒U曲线的形成,实质上是从房地产业的产业属性出发,利用马斯洛的需求层次理论,分析房地产业在经济发展的不同阶段满足人们不同的需求层次,这种差异导致房地产业与区域经济的倒U曲线关系的形成。
五、我国房地产业倒U曲线的考察
这里,我们从房地产业增加值与人均GDP的相对增长速度角度考察。我们先对GDP与房地产业增加值进行对数处理,然后作出对数处理后的散点图。
从下图可见,我国GDP与房地产业增加值大致呈线性关系,其中,在1992年之前这种线性关系相对较陡,而在1992年之后斜率有所下降,而1992年对应我国房地产业的一个高峰期,因此,我们以1992年为分界线,对两段数据进行回归分析。建立如下线性回归方程:
Ln(RE)=a+bLn(PGDP)
其中,Ln(RE)表示房地产业增加值的自然对数,Ln(PGDP)表示人均GDP的自然对数。
通过对1978-1992及1993-2007两段时间进行回归分析,并将两个时间段的数据进行转化后使用线性回归方法。结果如下所示:
对1978-1992年进行数据处理得
Ln(RE)=1.528590049 Ln(PGDP)-4.85701059
图像拟合很好说明了两者之间有很强的线性关系,表明在这一阶段,经济每增长1%,房地产业增加值增长1.53%。因此,房地产业以远高于经济增长的速度增长。
对1993-2007年数据处理得
Ln(RE)=1.228152742 Ln(PGDP)-2.700647699
图像拟合很好说明了两者之间有很强的线性关系,表明在这一阶段,经济每增长1%,房地产业增加值增长1.23%。尽管在这一阶段房地产业仍以高于经济增长的速度增长,但是增速已经较第一阶段有所下滑。
因此,如果从需求层次理论看我国房地产业的发展阶段,则可以初步判断,我国房地产业已经处于第二阶段,在这一阶段,基本的刚性居住需求已经得到初步满足,改善型居住需求与投资需求开始扮演着越来越重要的角色,促使房地产业在经济增长中继续保持较为重要的份额,而且比重继续增长,但是增长速度出现下滑。因此,在我国目前房地产业发展过程中,在重视解决社会保障型住房的同时,也要重视改善型住房的需求,而不是一味强调发展中小户型的住房。
参考文献:
1.曹振良.房地产经济学通论.北京大学出版社,2003
2.曹振良.论房地产经济学.理论与现代化,2005(5)
3.梁荣.中国房地产业发展规模与国民经济总量关系研究.经济科学出版社,2005
4.达摩达尔·N·古扎拉蒂.计量经济学基础(第四版).中国人民大学出版社,2005
(作者单位:暨南大学经济学院 广东广州 510632)
(责编:贾伟)
关键词:房地产业 倒U曲线 需求层次理论
中图分类号:F293 文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2009)11-237-02
房地产业与区域经济的总量关系,指的是在房地产业与区域经济协调发展、相互作用的过程中,呈现出一定的比例关系,而这种比例关系,随着不同国家、不同区域的不同而不同,但总体而言,两者之间的关系可以用倒U曲线的关系来描述。
一、房地产业与经济总量的倒U曲线关系概述
房地产业与经济总量的倒U曲线关系,指的是在经济发展初期,房地产业占地区生产总值的比重逐渐上升,当经济发展到一定阶段后,房地产业占地区生产总值的比重开始下降,两者的形状呈倒U型。
房地产业与经济总量的倒U曲线关系,最初来自于美国的数据验证。1995年美国著名学者M.Ball和T.Morrison通过对许多国家住宅投资问题研究,详细地分析总结了住宅建设发展与各国经济增长的内在关系。得出结论:按照一般规律,住宅建设投资与人均GDP存在着内在关系,人均GDP在500美元以下时,住宅建设投资占GDP的比例在2%以下;人均GDP达到2500美元时,比例为3%～5%;人均GDP达到或超过5000美元时,比例达到最高值6%～7%。此后,住宅建设投资随着人均GDP的增加,绝对值增加,但占GDP的比例呈下降趋势。
在国内,2001年曹振良教授在M.Ball和T.Morrison的倒U曲线的基础上,提出了对倒U曲线的理解:指一个国家经济起飞时,随着人均GDP的增长,房地产业以高于人均GDP的增长速度,加速增长;但是随着人均GDP的进一步增长,房地产业发展速度逐渐放慢,直至与人均GDP同速,甚至低于人均GDP的增长速度,其发展轨迹呈倒U曲线。
M.Ball和T.Morrison提出的倒U曲线与曹振良教授提出的倒U曲线的区别主要在于:前者研究住宅建设投资占GDP比重随着人均GDP的不同,呈现倒U曲线的变化;后者研究房地产业增长速度与人均GDP增长速度的相对变化中,呈现倒U曲线的变化。但是,无论是住宅建设投资占GDP的比重,还是房地产业的速度与人均GDP增长的速度比较,都反映了一个共同的现象,即房地产业在经济发展早期占优势地位,随着经济的进一步发展,其他产业的兴起,受制于房地产业本身的特性,房地产业逐渐丧失这种优势地位。
二、倒U曲线的验证
目前,国内对倒U曲线的研究主要集中在以曹振良教授为代表的一批学者,其中,梁荣博士在其专著《中国房地产业发展规模与国民经济总量关系研究》中对1947-2002年美国房地产业增加值与GDP的关系进行了统计分析,首次证明了美国房地产发展“倒U曲线”存在。梁荣在美国房地产发展“倒U曲线”探讨中采用房地产业和国内生产总值取对数转化成可线性回归的数据、再线形回归的方法,模拟了美国房地产业作为实体经济在1985年前对美国国内生产总值的增长的强拉动效果,以及1985年后该产业增长速度开始的较国内生产总值增长速度却越来越慢的发展趋势。从而解释了美国在1947-2002年阶段,房地产业与国内生产总值的增长速度关系经历了一个大致倒U的曲线关系。
在文中,梁荣将1947-2002年分成三个阶段,以GDP的对数为解释变量,房地产业增加值的对数为被解释变量,分别对1947-1960年、1961-1982年及1986-2002年三个阶段数据进行线性回归分析,分别得出以下三个回归方程:
1947-1960年:
Lregdp=-5.3969+1.3575Lgdp
(-14.54)(30.07)
R2=0.9869,DW=1.7162
1961-1982年:
legdp=-2.54+1.029lgdp+0.921AR(1)-0.423AR(2)
(-23.659) (91.314) (4.795) (-2.23)
R2=0.999,dw=1.458
1986-2002年:
lregdp=-1.708+0.9582lgdp+AR(1)
(-3.053) (19.242) (2.767)
R2=0.9943,DW=2.087
由此可见,在上述三个阶段,GDP增长速度每增加1%,房地产业增加值增长速度分别增加1.36%、1.03%和0.96%,表明美国房地产业增长速度与GDP增长速度之间的倒U曲线关系存在。
三、从房地产功能定位角度看倒U曲线的形成
曹振良教授认为,房地产业与经济总量关系之所以呈现倒U曲线的变化,主要是房地产业除了其常规功能特征基础产业特性外,还具有支柱产业的功能特征,尤其是在发展速度方面。在倒U曲线起止两端(A、B)之间的时期内,一方面随着国民经济的增长,一些经常起作用的常规因素推动着房地产业的增长,即常规增长,发挥基础产业的作用。在这里所谓常规因素,是指一国经济发展的任何时期亦即不论是房地产业发展倒U曲线时期,还是非倒U曲线时期都对房地产业发展起作用的因素。这些因素主要有如:(1)国民经济的发展,增加了对工商用房及其他公共用房的需求,从而推动了非住宅房地产业的发展;(2)随着国民经济的发展,居民收入的增长,增加对住宅的需求,从而推动住宅房地产业的发展;(3)房地产金融制度的启动对整个房地产业发展的推动作用;(4)提升城市竞争力,开展城市经营,而城市经营的主要内容是房地产经营,对房地产发展起经常性作用。
另一方面是基本只有在经济起飞初期到经济发展成熟后一个时期内,才有的特殊因素或超常规因素推动房地产业加速增长,即超常规增长,从而使房地产业发挥支柱产业的作用。这些超常规因素主要有如:(1)旧城改造中对居民的拆迁补偿推动住宅房地产的发展;(2)城市化过程加快,吸纳农业人口进城刺激了住宅房地产业的加速发展;(3)城市居民自我调整消费结构增加住房消费,影响住宅房地产业的超常发展;(4)国民经济跳跃式发展也有推动房地产超常规的因素;(5)在这一时期政府的有关特殊政策。这一时期政府的特殊政策是多方面的,而且往往有叠加效应,一方面直接推动住宅房地产和非住宅房地产发展,如对中低收入家庭采取更特殊的住房补贴政策,对大众公共设施实施更优惠的措施等。另一方面通过上述有关措施如旧城改造政策、城市化政策、跳跃式发展战略等加速房地产超常规发展。
然而,国民经济经过一个时期快速增长以后,进入平稳持续发展阶段,这时,上述影响房地产业超常发展的因素,有的继续发挥作用如城市化,有的作用减弱如旧城改造。经过拐点,就整体而言,作用的力度下降,直至基本消除进入常规发展,房地产业支柱产业的地位也将逐渐下降或消失,继续发挥基础产业的作用。
曹振良教授对房地产业作为基础产业的绝对性和房地产业作为支柱产业的相对性及其成因、房地产业发展倒U曲线理论的初步分析。通过常规因素和超常规因素解释倒U曲线,尽管有一定的道理,但是并不具备一般性,并没有揭示房地产业在区域经济中相对地位变化的本质。
四、从需求层次理论看倒U曲线的形成
房地产业与经济总量的倒U曲线关系,实质上体现的是随着经济的发展与人均收入水平的提升,人的需求也随之不断的发展变化,从而使得房地产业在经济发展过程的角色发生变化:在经济早期阶段,由于居住需求是一种刚性需求,而且占收入的比重比较大,因此表现为房地产业在经济增长中起着重要的作用,而且呈现快速增长的趋势。随着经济的进一步发展,人的基本居住需求已经得到满足,对房地产业的刚性需求有所减弱,但改善型需求及投资需求逐渐加强,继续推动房地产业的快速发展,但是发展速度相对早期有所减弱,而且随着其他产业的兴起,在经济总量中所扮演的作用尽管继续增长,但是增长速度出现下滑。进入最后一个阶段,人的基本居住需求已经得到完全的满足,而改善型的需求也达到一个相对稳定的状态,这时对房地产业的需求主要表现为保值增值的投资需求,而且其他产业的重要性愈加突出,因此此时的房地产业在经济总量中的比重开始出现下跌,出现了倒U曲线的拐点。
根据马斯洛的需求层次理论,人的需求可以分为生理需求、安全需求、社会需求、尊重需求以及自我实现需求五个层次。如果从经济发展阶段的角度考察人的需求层次,可将生理需求与安全需求对应于经济起飞阶段,此阶段主要是基本的居住需求促使房地产业在经济中扮演着越来越重要的作用;将社会需求与尊重需求对应于经济达到中等发达阶段,此阶段刚性的居住需求已经基本得到满足,改善型需求与投资需求开始起重要作用;将自我实现需求对应经济发达阶段,此阶段基本居住需求完全得到满足,改善型需求也达到一个相对稳定的状态,而投资需求开始扮演重要的作用,倒U曲线开始出现拐点。
从需求层次理论看房地产业倒U曲线的形成,实质上是从房地产业的产业属性出发,利用马斯洛的需求层次理论,分析房地产业在经济发展的不同阶段满足人们不同的需求层次,这种差异导致房地产业与区域经济的倒U曲线关系的形成。
五、我国房地产业倒U曲线的考察
这里,我们从房地产业增加值与人均GDP的相对增长速度角度考察。我们先对GDP与房地产业增加值进行对数处理,然后作出对数处理后的散点图。
从下图可见,我国GDP与房地产业增加值大致呈线性关系,其中,在1992年之前这种线性关系相对较陡,而在1992年之后斜率有所下降,而1992年对应我国房地产业的一个高峰期,因此,我们以1992年为分界线,对两段数据进行回归分析。建立如下线性回归方程:
Ln(RE)=a+bLn(PGDP)
其中,Ln(RE)表示房地产业增加值的自然对数,Ln(PGDP)表示人均GDP的自然对数。
通过对1978-1992及1993-2007两段时间进行回归分析,并将两个时间段的数据进行转化后使用线性回归方法。结果如下所示:
对1978-1992年进行数据处理得
Ln(RE)=1.528590049 Ln(PGDP)-4.85701059
图像拟合很好说明了两者之间有很强的线性关系,表明在这一阶段,经济每增长1%,房地产业增加值增长1.53%。因此,房地产业以远高于经济增长的速度增长。
对1993-2007年数据处理得
Ln(RE)=1.228152742 Ln(PGDP)-2.700647699
图像拟合很好说明了两者之间有很强的线性关系,表明在这一阶段,经济每增长1%,房地产业增加值增长1.23%。尽管在这一阶段房地产业仍以高于经济增长的速度增长,但是增速已经较第一阶段有所下滑。
因此,如果从需求层次理论看我国房地产业的发展阶段,则可以初步判断,我国房地产业已经处于第二阶段,在这一阶段,基本的刚性居住需求已经得到初步满足,改善型居住需求与投资需求开始扮演着越来越重要的角色,促使房地产业在经济增长中继续保持较为重要的份额,而且比重继续增长,但是增长速度出现下滑。因此,在我国目前房地产业发展过程中,在重视解决社会保障型住房的同时,也要重视改善型住房的需求,而不是一味强调发展中小户型的住房。
参考文献:
1.曹振良.房地产经济学通论.北京大学出版社,2003
2.曹振良.论房地产经济学.理论与现代化,2005(5)
3.梁荣.中国房地产业发展规模与国民经济总量关系研究.经济科学出版社,2005
4.达摩达尔·N·古扎拉蒂.计量经济学基础(第四版).中国人民大学出版社,2005
(作者单位:暨南大学经济学院 广东广州 510632)
(责编:贾伟)