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面对人口老龄化的问题，总有人会看到商机。据国家统计局数字显示，自2013年开始，老龄化人口数量将以每年1000万的规模递增，未来20年我国老年人口将突破4亿人。
为了抓住扑面而来的“银发市场”，近年来已有逾百个养老地产项目在建或入市。然而，在眼花缭乱的各式养老地产项目中，能够紧紧扣住“养老”要素的项目却屈指可数，多数项目依旧未摆脱传统地产销售的束缚。
对于整个地产行业而言，养老地产几乎还是一个全新领域，绿城、万科、保利等企业，虽然已经多次闯关养老地产，但一次次遭遇行业瓶颈。
在全行业仍处在“试水期”的同时，这些房企却遇到了“深水区”的困惑，如何加快复制以促成规模化，如何尽快实现盈利，成为这些企业不得不面对的问题。
对此，业内普遍认为，关于养老地产的政策支持、融资渠道等正日益成熟，而房企未来在养老地产的盈利能力，将直接决定其市场份额。
集体进驻养老地产
2013年12月24日，保利地产正式对外公布了公司长期养老战略规划。保利地产董事长宋广菊表示，保利地产将打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式，截至目前，在北京、上海、广州、成都、三亚等地已有六个养老产业项目在建。
早在2008年保利就曾经派出高层奔赴国外考察养老地产，经过近五年准备，保利利用北京西山林语项目的酒店，改造成名为和熹会老龄公寓，并在2013年年初开始运营，成为保利在养老地产方面的首个试点项目。
事实上，保利只是当前房企涉足养老地产的一个缩影，众多开发商已经纷纷向养老地产方向投资。据不完全统计，全国已有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。
2008年开始，万科、保利、远洋、绿地、首创、华润等20多家房企相继进入养老地产项目，如今这些项目已竣工并进入运营期。曝光率较高的有保利北京西山林语和熹会、远洋地产在北京亦庄打造的椿萱茂·凯健、万科北京房山试点的“万科幸福汇”等。
近期万科在杭州打造的随园嘉树，又是其养老地产的一个新试点产品。而万达也与中国太平保险集团有限责任公司签署战略合作协议，双方将在养老地产及商业地产方面展开合作。万达集团董事长王健林表示，“养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。”
除龙头企业之外，一些中小房企也跃跃欲试养老地产。2013年10月23日，凤凰股份宣布将投资5亿元成立专业的养老地产公司，致力于养老产业的研究、开发、运营与管理。同日，9 月离职的亿城股份前总裁马寅也宣布与服务商合伙成立养老地产服务公司，首个项目有望落子北京近郊。
庞大的养老市场需求，正是房企频频涉足养老地产的最大动因。根据同策咨询研究数据显示，预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万至185万张左右，需要护理老人床位数30万至32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设。
换种形式卖房？
2013年被业界称为“养老元年”。这一年北京密云拍卖国内第一块“养老综合用地”，山东、四川、广东等省份相继公布了养老用地的指标或规划。
更为重要的是，政策上的导向性也日益明晰。2013年7 月出台的新《老年人权益保障法》对养老用地安排提出政策要求，同年9月份国务院下发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》直接针对融资难、用地难、用人难和运营难等问题，提出一系列扶持政策。由此，养老服务业发展直接上升至国家决策层面。
尽管政策支持力度加大，但由于养老地产在近几年才开始兴起，开发模式还在摸索之中，质疑的声音也时常出现。北京房地产协会秘书长陈志日前就表示，现阶段的养老地产大多只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质。
以万科幸福汇为例，其养老地产试点一号楼不仅配备了相应的设施，还专为老年人居住而扩宽了楼梯与电梯的空间，但据销售人员介绍，其100多套试点养老房源仍将以出售的方式面向市场。
而位于北京市顺义区占地3500亩的养老地产项目东方太阳城，虽然小区内配备了康体中心、老年大学、社区医院等，但在数百幢楼中，仅有3幢是真正的老年公寓，此外均是公寓类住宅或高端别墅、短期度假公寓、酒店等。
据了解，在北京初具规模的养老地产项目中，除东方太阳城和万科幸福汇等则直接采取出售模式之外，已有部分项目转向了养老式经营模式，例如爱慕家、寿山福海、太申祥和山庄等；曜阳国际、北京太阳城和将府庄园等，则采取出售和出租相结合的模式。
相比较许多尚处于“试水”阶段的开发商，绿城在养老地产方面已经迈步了一大步。早在2007年，绿城就在杭州蓝庭项目中做颐养公寓，率先尝试学院式养老地产。目前，绿城计划在乌镇项目规划6000套养老公寓，也有青岛业内人士透露，绿城已在青岛即墨圈了1000多亩土地，准备做养老地产。
据绿城养老项目相关负责人介绍，其养老项目里所有一切，均由绿城一手经营及打理，“通常只会在前期有一定数量出售，剩余部分则将作为养老地产资产持续经营。”
标准化难题待解
就在一些房企还在考虑是否要做养老地产的同时，已经有部分房企在思考规模化的问题。
“可复制，进而形成规模化，是一个产业进入快速发展阶段的必要条件。”在同策咨询研究部总监张宏伟看来，养老地产受市场普遍认可的复制模式尚未出现。在推出第一个养老地产试点项目后，万科总裁郁亮同样表示，万科未看到养老地产清晰的商业模式，还需要进一步研究。 区别于传统房地产项目，养老地产之所以难以规模化复制关键在于，一个大服务业的整合，只是共用了一个房地产承载的平台。
事实上，业内普遍认为，养老地产不是简单的房地产开发，而是整合投资、开发、建设、运营、医疗、保险、服务等各个层面资源的系统工程。全国工商联房地产商会创会会长聂梅生就曾公开表示，“养老地产实际是养老产业的一部分，因为做老年社区、老年公寓必须有房地产承载。”
以开办了20家颐乐学院的绿城为例，绿城集团董事长宋卫平就提到，此类项目的复制并不容易，最难做的是医疗配套。为了解决养老地产在医疗方面的后顾之忧，绿城乌镇项目就引进了雅达国际为一大股东，而雅达国际正是一家专注于康复医疗和养老产业的大型投资公司。
张宏伟表示，医疗配套是养老地产不可缺少的一部分，也最难做，尤其是大型医疗配套的项目，更不容易复制，如果医疗设施配套、相关从业人员的跟进不够，容易出现管理、事故等方面问题。此外，例如文体以及其他服务类相关配套，投资回报周期往往在10年以上，因此国内尚未形成成熟的投资模型和开发模式。
尽管养老地产仍旧处于“非标准化”阶段，但张宏伟预计，龙头企业参与养老地产的开发与运营，一定程度上会避免当前“作坊式”的服务方式，无论从开发模式、运营模式的探索，还是服务体系的构建、服务内容标准化，房企都可以通过近两年建立自己的特色“标准化”体系。“甚至会出现一些全国性的养老地产品牌，”在张宏伟看来，2014年至2016年将成为中国养老地产的“爆发期”。
盈利模式仍需创新
不同于以往的拿地、建设、销售这种住宅短周期盈利模式，养老地产看重的是长期持有运营。尽管开发商普遍可以接受短期无回报的局面，但即使针对若干年后的市场，恐怕也没有哪家开发商敢断言已经找到了盈利的平衡点。
一个显著的范例是已经初步形成连锁的绿城颐乐学院，据宋卫平透露，每个项目年均还需要20万元的资金注入，才能维持运转。
另一个烧钱的例子则来自保利，在已运营一年的时间里，保利和熹会的床位月收费标准在5000元到上万元不等，此外只需缴纳900元的伙食费以及500元的护理费。即便如此，目前其200个总床位入住率仅在50%左右。而这个由四星级酒店改造而成的项目，仅适老化改造的投资额就高达3000万元左右。
该项目相关负责人在近期接受媒体采访时表示，北京和熹会还处于投入阶段，短期收入无法覆盖成本，2014年的目标任务是入住率能到80%。
“专业养老机构至少在现阶段很难盈利。”宋广菊坦言，随着老年人消费能力的增长，以及消费需求的升级，未来还是可以盈利的，但这种利润可能只是微利。也有观点指出，通过规模效应来摊薄成本的时候，养老地产实现盈利才不会那么困难。
就在大家还在用实体产业思维思考养老地产的出路时，保利地产已经指出了一个可能的盈利方向。
保利地产副总经理胡在新介绍，保利地产计划用3到5年的时间使养老产业的运营进入稳健经营阶段，基本实现盈亏平衡，同时规划用8到10年左右的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道，通过REITs上市。
针对保利的养老地产发展方向，有市场分析师表示，充裕的资金链，对保利地产养老地产的发展至关重要。“如果处理不好‘持久战’问题，开发商很可能会被拖死。”
为了抓住扑面而来的“银发市场”，近年来已有逾百个养老地产项目在建或入市。然而，在眼花缭乱的各式养老地产项目中，能够紧紧扣住“养老”要素的项目却屈指可数，多数项目依旧未摆脱传统地产销售的束缚。
对于整个地产行业而言，养老地产几乎还是一个全新领域，绿城、万科、保利等企业，虽然已经多次闯关养老地产，但一次次遭遇行业瓶颈。
在全行业仍处在“试水期”的同时，这些房企却遇到了“深水区”的困惑，如何加快复制以促成规模化，如何尽快实现盈利，成为这些企业不得不面对的问题。
对此，业内普遍认为，关于养老地产的政策支持、融资渠道等正日益成熟，而房企未来在养老地产的盈利能力，将直接决定其市场份额。
集体进驻养老地产
2013年12月24日，保利地产正式对外公布了公司长期养老战略规划。保利地产董事长宋广菊表示，保利地产将打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式，截至目前，在北京、上海、广州、成都、三亚等地已有六个养老产业项目在建。
早在2008年保利就曾经派出高层奔赴国外考察养老地产，经过近五年准备，保利利用北京西山林语项目的酒店，改造成名为和熹会老龄公寓，并在2013年年初开始运营，成为保利在养老地产方面的首个试点项目。
事实上，保利只是当前房企涉足养老地产的一个缩影，众多开发商已经纷纷向养老地产方向投资。据不完全统计，全国已有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。
2008年开始，万科、保利、远洋、绿地、首创、华润等20多家房企相继进入养老地产项目，如今这些项目已竣工并进入运营期。曝光率较高的有保利北京西山林语和熹会、远洋地产在北京亦庄打造的椿萱茂·凯健、万科北京房山试点的“万科幸福汇”等。
近期万科在杭州打造的随园嘉树，又是其养老地产的一个新试点产品。而万达也与中国太平保险集团有限责任公司签署战略合作协议，双方将在养老地产及商业地产方面展开合作。万达集团董事长王健林表示，“养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。”
除龙头企业之外，一些中小房企也跃跃欲试养老地产。2013年10月23日，凤凰股份宣布将投资5亿元成立专业的养老地产公司，致力于养老产业的研究、开发、运营与管理。同日，9 月离职的亿城股份前总裁马寅也宣布与服务商合伙成立养老地产服务公司，首个项目有望落子北京近郊。
庞大的养老市场需求，正是房企频频涉足养老地产的最大动因。根据同策咨询研究数据显示，预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万至185万张左右，需要护理老人床位数30万至32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设。
换种形式卖房？
2013年被业界称为“养老元年”。这一年北京密云拍卖国内第一块“养老综合用地”，山东、四川、广东等省份相继公布了养老用地的指标或规划。
更为重要的是，政策上的导向性也日益明晰。2013年7 月出台的新《老年人权益保障法》对养老用地安排提出政策要求，同年9月份国务院下发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》直接针对融资难、用地难、用人难和运营难等问题，提出一系列扶持政策。由此，养老服务业发展直接上升至国家决策层面。
尽管政策支持力度加大，但由于养老地产在近几年才开始兴起，开发模式还在摸索之中，质疑的声音也时常出现。北京房地产协会秘书长陈志日前就表示，现阶段的养老地产大多只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质。
以万科幸福汇为例，其养老地产试点一号楼不仅配备了相应的设施，还专为老年人居住而扩宽了楼梯与电梯的空间，但据销售人员介绍，其100多套试点养老房源仍将以出售的方式面向市场。
而位于北京市顺义区占地3500亩的养老地产项目东方太阳城，虽然小区内配备了康体中心、老年大学、社区医院等，但在数百幢楼中，仅有3幢是真正的老年公寓，此外均是公寓类住宅或高端别墅、短期度假公寓、酒店等。
据了解，在北京初具规模的养老地产项目中，除东方太阳城和万科幸福汇等则直接采取出售模式之外，已有部分项目转向了养老式经营模式，例如爱慕家、寿山福海、太申祥和山庄等；曜阳国际、北京太阳城和将府庄园等，则采取出售和出租相结合的模式。
相比较许多尚处于“试水”阶段的开发商，绿城在养老地产方面已经迈步了一大步。早在2007年，绿城就在杭州蓝庭项目中做颐养公寓，率先尝试学院式养老地产。目前，绿城计划在乌镇项目规划6000套养老公寓，也有青岛业内人士透露，绿城已在青岛即墨圈了1000多亩土地，准备做养老地产。
据绿城养老项目相关负责人介绍，其养老项目里所有一切，均由绿城一手经营及打理，“通常只会在前期有一定数量出售，剩余部分则将作为养老地产资产持续经营。”
标准化难题待解
就在一些房企还在考虑是否要做养老地产的同时，已经有部分房企在思考规模化的问题。
“可复制，进而形成规模化，是一个产业进入快速发展阶段的必要条件。”在同策咨询研究部总监张宏伟看来，养老地产受市场普遍认可的复制模式尚未出现。在推出第一个养老地产试点项目后，万科总裁郁亮同样表示，万科未看到养老地产清晰的商业模式，还需要进一步研究。 区别于传统房地产项目，养老地产之所以难以规模化复制关键在于，一个大服务业的整合，只是共用了一个房地产承载的平台。
事实上，业内普遍认为，养老地产不是简单的房地产开发，而是整合投资、开发、建设、运营、医疗、保险、服务等各个层面资源的系统工程。全国工商联房地产商会创会会长聂梅生就曾公开表示，“养老地产实际是养老产业的一部分，因为做老年社区、老年公寓必须有房地产承载。”
以开办了20家颐乐学院的绿城为例，绿城集团董事长宋卫平就提到，此类项目的复制并不容易，最难做的是医疗配套。为了解决养老地产在医疗方面的后顾之忧，绿城乌镇项目就引进了雅达国际为一大股东，而雅达国际正是一家专注于康复医疗和养老产业的大型投资公司。
张宏伟表示，医疗配套是养老地产不可缺少的一部分，也最难做，尤其是大型医疗配套的项目，更不容易复制，如果医疗设施配套、相关从业人员的跟进不够，容易出现管理、事故等方面问题。此外，例如文体以及其他服务类相关配套，投资回报周期往往在10年以上，因此国内尚未形成成熟的投资模型和开发模式。
尽管养老地产仍旧处于“非标准化”阶段，但张宏伟预计，龙头企业参与养老地产的开发与运营，一定程度上会避免当前“作坊式”的服务方式，无论从开发模式、运营模式的探索，还是服务体系的构建、服务内容标准化，房企都可以通过近两年建立自己的特色“标准化”体系。“甚至会出现一些全国性的养老地产品牌，”在张宏伟看来，2014年至2016年将成为中国养老地产的“爆发期”。
盈利模式仍需创新
不同于以往的拿地、建设、销售这种住宅短周期盈利模式，养老地产看重的是长期持有运营。尽管开发商普遍可以接受短期无回报的局面，但即使针对若干年后的市场，恐怕也没有哪家开发商敢断言已经找到了盈利的平衡点。
一个显著的范例是已经初步形成连锁的绿城颐乐学院，据宋卫平透露，每个项目年均还需要20万元的资金注入，才能维持运转。
另一个烧钱的例子则来自保利，在已运营一年的时间里，保利和熹会的床位月收费标准在5000元到上万元不等，此外只需缴纳900元的伙食费以及500元的护理费。即便如此，目前其200个总床位入住率仅在50%左右。而这个由四星级酒店改造而成的项目，仅适老化改造的投资额就高达3000万元左右。
该项目相关负责人在近期接受媒体采访时表示，北京和熹会还处于投入阶段，短期收入无法覆盖成本，2014年的目标任务是入住率能到80%。
“专业养老机构至少在现阶段很难盈利。”宋广菊坦言，随着老年人消费能力的增长，以及消费需求的升级，未来还是可以盈利的，但这种利润可能只是微利。也有观点指出，通过规模效应来摊薄成本的时候，养老地产实现盈利才不会那么困难。
就在大家还在用实体产业思维思考养老地产的出路时，保利地产已经指出了一个可能的盈利方向。
保利地产副总经理胡在新介绍，保利地产计划用3到5年的时间使养老产业的运营进入稳健经营阶段，基本实现盈亏平衡，同时规划用8到10年左右的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道，通过REITs上市。
针对保利的养老地产发展方向，有市场分析师表示，充裕的资金链，对保利地产养老地产的发展至关重要。“如果处理不好‘持久战’问题，开发商很可能会被拖死。”