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摘 要：现在银行业务主要的一大块就是个人住房信贷，但是也随之而来引发很多风险，本文从我国银行个人住房信贷的发展历史及存在的风险方面进行分析探讨，同时针对此提出一些浅显的完善建议。
关键词：个人住房贷款 贷款 风险
随着经济的发展和住房制度的不断改革，个人购买商品住房的欲望越来越强烈，但是不断上涨的房价导致很多人无法承担，同时住房市场中供给和当前有效需求不足，这两者之间的矛盾使得按揭买房的形式产生。虽然按揭买房对于买房人比较有利，但是各个商业银行却来自商品房开发供应链两头的强大风险压力。针对此种现状，如何抵御存在的风险，值得我们深深地思考。
一、商业银行个人住房信贷的历史及发展
在我国，商业银行个人住房信贷业务大致经历了三个历史阶段：20世纪80年代中期到90年代中期，我国住房消费信贷业务开始摸索尝试阶段，这时候有些金融机构开始给城镇居民发放住房贷款；1997年开始到1999年，我国开始了个人住房信贷业务试点工作，中 国银行颁布《人人住房担保贷款管理试行办法》，1999年颁布《关于开展个人消费信贷的指导意见》，各大商业银行开始面向广大城市居民推广个人住房信贷业务；2000年之后，我国个人住房消费信贷业务发展迅速，同时也成为各大银行一个主要的业务品种，其竞争激烈。
根据中国城镇人口的发展速度2020年将达到7亿多，城市化水平将达到55%，不断增加的城镇人口导致住房需求的不断扩大，建房速度也不断增加。未来时期，我国个人住房需求将会越来越旺盛，个人住房信贷业务将会扮演至关重要的作用。但随之而来，其引起的风险越随之增加。
二、商业银行个人住房信贷存在的风险
关于商业银行个人住房信贷所存在的风险，归纳总结，主要有以下几个方面：
第一，市场方面存在的风险。市场方面的风险导致住房信贷危机是比较常见的一个因素。其中包括三大风险：首先是因通货膨胀出现，因为一旦爆发通货膨胀，就会导致物价上涨，货币贬值，居民的购买能力下降，那么借贷人不能按时还款的话，借贷银行也会受到很大很大损失；其次就是机会成本导致的风险，这种情况主要表现为当其他金融投资的报酬高于住房贷款的时候，贷款人就会把融资资金投入到其他投资中，从而收益就会变得减少。
第二，利润方面的风险。主要是贷款利率风险和存款利率风险。因为在金融借贷市场，资金的供应关系是随经济和政府的变化而变化，住房贷款利率不变，市场利率增大的话，贷款的人利息收入就会减少，导致损失；内外部环境的变化引起存款利率的变化，如果利率上升的话，那么融资成本就会增加，存款利率增加的话，贷款人要是按照原合同的约定来提供借款人的资金，那样就会导致利润大大降低。
第三，信用方面的风险。这方面主要主要是借款人和开发商两部分的信用风险。借款人信用方面的风险包括提前还款和不还款两种情形，借贷人当然希望能及早还清银行贷款，但是作为银行来说，如果借贷人提前还款，银行利息就会降低，同时闲置资金就会增加，的投资压力和风险也会加大，而且银行必须对原还款合同的内容进行重新的计算和修正，这样无形之中就会增加银行的成本；提前还款对银行不利，但是不还款的话，风险更大，有些情况下是由于借款人被迫不还，比如借款人丧失劳动能力、下岗或者其他情形，贷款人对这种情况无法预测和监控，但有些情况下是借贷人蓄意不还，这种人一般都是基于私人利益。但不论是借贷人故意还是被迫都是会导致银行的风险加大。
第四，银行自身的管理引发的风险。银行方面的风险主要是以下几个方面导致的：借贷前没有详细调查，因为在实际的操作中，到银行来借贷人比较多，这就可能导致银行的监管不严，对很多情况调查不到位，那么就会引发威胁；对个人信贷的审批不严谨贷后的管理又不是很到位，虽然银行对每笔借贷业务都要求定期检查报告，但是如果数量达到一定程度的时候，就无法逐笔检查；对抵押物的评估不准确，尤其是对房价的评估高于实际价值的时候，就会引发借贷风险。
第五，法律方面的风险。根据法律规定，我们必须对借款人的借款资格和借款的用途进行审查，但是在实际借贷过程中，很多时候银行容易忽视对借款人的主体资格审查，而且有些人会打着房贷的名义将借贷来的资金用于非法活动，那么这样的贷款往往会很难收回。
三、如何防范个人住房信贷存在的风险
针对以上个人住房信贷方面存在的各种风险，我们通过以下几个方面来加以控制和改善：
1、将贷款的发放方式采取利率可变性。我们可以根据市场利率的变化来对利率做周期性调整，这样的话会帮助改善银行存贷款期限方面的匹配状况，将银行利率风险和借款人直接进行转嫁，利率上升时，银行承担的风险转嫁给借款人，下降时，借款人承担的风险转嫁给银行。
2、加大银行在贷款审批前的审查力度和监控水平。银行在批借贷前，必须对借款人的信用状况和现有能力进行严格把控，对不同还贷能力的借贷人采取不同还贷计划安排，并且在整个还款期间进行有效的管控，如果发现有违反协议的人，必须采取相应的措施来进行处理。
3、重视网络技术与银行借贷业务之间的有效结合。因为随着银行借贷业务量的不断增大，单纯依靠人工手段的，不但成本较高、而且出错的几率也会比较大，所以我们必须将科技手段融入银行借贷业务中来，这样的话，才能保证银行个人住房信贷操作方面的规范化，降低银行借贷方面的风险，这也是未来银行业务手段的必经之路。
参考文献：
[1] 黄晶薇.商业银行消费信贷风险分析与对策研究[J].理论纵横，2005，（4）.
[2] 蔡晶晶.我国住房信贷的现状及防范措施[J].科技情报开发与经济，2005，（8）.
[3] 茹晓峰.个人住房贷款业务风险状况及政策建议[J].西安金融，2005，（10）.
[4] 曾国安.《住房金融：理论、实务与政策》，中国金融出版社，2004年.
[5] 胡红星.我国商业银行个人住房抵押贷款风险与防范[J]，经济师，2007，（6）.
关键词：个人住房贷款 贷款 风险
随着经济的发展和住房制度的不断改革，个人购买商品住房的欲望越来越强烈，但是不断上涨的房价导致很多人无法承担，同时住房市场中供给和当前有效需求不足，这两者之间的矛盾使得按揭买房的形式产生。虽然按揭买房对于买房人比较有利，但是各个商业银行却来自商品房开发供应链两头的强大风险压力。针对此种现状，如何抵御存在的风险，值得我们深深地思考。
一、商业银行个人住房信贷的历史及发展
在我国，商业银行个人住房信贷业务大致经历了三个历史阶段：20世纪80年代中期到90年代中期，我国住房消费信贷业务开始摸索尝试阶段，这时候有些金融机构开始给城镇居民发放住房贷款；1997年开始到1999年，我国开始了个人住房信贷业务试点工作，中 国银行颁布《人人住房担保贷款管理试行办法》，1999年颁布《关于开展个人消费信贷的指导意见》，各大商业银行开始面向广大城市居民推广个人住房信贷业务；2000年之后，我国个人住房消费信贷业务发展迅速，同时也成为各大银行一个主要的业务品种，其竞争激烈。
根据中国城镇人口的发展速度2020年将达到7亿多，城市化水平将达到55%，不断增加的城镇人口导致住房需求的不断扩大，建房速度也不断增加。未来时期，我国个人住房需求将会越来越旺盛，个人住房信贷业务将会扮演至关重要的作用。但随之而来，其引起的风险越随之增加。
二、商业银行个人住房信贷存在的风险
关于商业银行个人住房信贷所存在的风险，归纳总结，主要有以下几个方面：
第一，市场方面存在的风险。市场方面的风险导致住房信贷危机是比较常见的一个因素。其中包括三大风险：首先是因通货膨胀出现，因为一旦爆发通货膨胀，就会导致物价上涨，货币贬值，居民的购买能力下降，那么借贷人不能按时还款的话，借贷银行也会受到很大很大损失；其次就是机会成本导致的风险，这种情况主要表现为当其他金融投资的报酬高于住房贷款的时候，贷款人就会把融资资金投入到其他投资中，从而收益就会变得减少。
第二，利润方面的风险。主要是贷款利率风险和存款利率风险。因为在金融借贷市场，资金的供应关系是随经济和政府的变化而变化，住房贷款利率不变，市场利率增大的话，贷款的人利息收入就会减少，导致损失；内外部环境的变化引起存款利率的变化，如果利率上升的话，那么融资成本就会增加，存款利率增加的话，贷款人要是按照原合同的约定来提供借款人的资金，那样就会导致利润大大降低。
第三，信用方面的风险。这方面主要主要是借款人和开发商两部分的信用风险。借款人信用方面的风险包括提前还款和不还款两种情形，借贷人当然希望能及早还清银行贷款，但是作为银行来说，如果借贷人提前还款，银行利息就会降低，同时闲置资金就会增加，的投资压力和风险也会加大，而且银行必须对原还款合同的内容进行重新的计算和修正，这样无形之中就会增加银行的成本；提前还款对银行不利，但是不还款的话，风险更大，有些情况下是由于借款人被迫不还，比如借款人丧失劳动能力、下岗或者其他情形，贷款人对这种情况无法预测和监控，但有些情况下是借贷人蓄意不还，这种人一般都是基于私人利益。但不论是借贷人故意还是被迫都是会导致银行的风险加大。
第四，银行自身的管理引发的风险。银行方面的风险主要是以下几个方面导致的：借贷前没有详细调查，因为在实际的操作中，到银行来借贷人比较多，这就可能导致银行的监管不严，对很多情况调查不到位，那么就会引发威胁；对个人信贷的审批不严谨贷后的管理又不是很到位，虽然银行对每笔借贷业务都要求定期检查报告，但是如果数量达到一定程度的时候，就无法逐笔检查；对抵押物的评估不准确，尤其是对房价的评估高于实际价值的时候，就会引发借贷风险。
第五，法律方面的风险。根据法律规定，我们必须对借款人的借款资格和借款的用途进行审查，但是在实际借贷过程中，很多时候银行容易忽视对借款人的主体资格审查，而且有些人会打着房贷的名义将借贷来的资金用于非法活动，那么这样的贷款往往会很难收回。
三、如何防范个人住房信贷存在的风险
针对以上个人住房信贷方面存在的各种风险，我们通过以下几个方面来加以控制和改善：
1、将贷款的发放方式采取利率可变性。我们可以根据市场利率的变化来对利率做周期性调整，这样的话会帮助改善银行存贷款期限方面的匹配状况，将银行利率风险和借款人直接进行转嫁，利率上升时，银行承担的风险转嫁给借款人，下降时，借款人承担的风险转嫁给银行。
2、加大银行在贷款审批前的审查力度和监控水平。银行在批借贷前，必须对借款人的信用状况和现有能力进行严格把控，对不同还贷能力的借贷人采取不同还贷计划安排，并且在整个还款期间进行有效的管控，如果发现有违反协议的人，必须采取相应的措施来进行处理。
3、重视网络技术与银行借贷业务之间的有效结合。因为随着银行借贷业务量的不断增大，单纯依靠人工手段的，不但成本较高、而且出错的几率也会比较大，所以我们必须将科技手段融入银行借贷业务中来，这样的话，才能保证银行个人住房信贷操作方面的规范化，降低银行借贷方面的风险，这也是未来银行业务手段的必经之路。
参考文献：
[1] 黄晶薇.商业银行消费信贷风险分析与对策研究[J].理论纵横，2005，（4）.
[2] 蔡晶晶.我国住房信贷的现状及防范措施[J].科技情报开发与经济，2005，（8）.
[3] 茹晓峰.个人住房贷款业务风险状况及政策建议[J].西安金融，2005，（10）.
[4] 曾国安.《住房金融：理论、实务与政策》，中国金融出版社，2004年.
[5] 胡红星.我国商业银行个人住房抵押贷款风险与防范[J]，经济师，2007，（6）.