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摘要：为建立租购并举的住房制度，重庆近年加快推进住房租赁市场发展，初步形成住房租赁市场顶层制度、住房租赁市场企业体系以及供应体系，租赁市场发展环境得到改善。与此同时，“重售轻租”历史形成的租赁市场短板也日益显现。针对重庆租赁市场短板提出解决对策，以期化解重庆住房租赁市场高质量发展制约因素。
关键词：住房租赁;市场短板;对策
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2021）07-0029-32 收稿日期：2021-07-02
为贯彻落实“房住不炒”，构建“租购并举”的住房政策，保障住房市场健康发展，重庆市近年加快推进住房租赁市场发展，并于2019年成功申请成为16个“中央财政支持住房租賃市场发展试点城市”之一。随着试点的推进，重庆住房租赁市场日益活跃并健康发展。与此同时，因“重售轻租”历史因素形成的住房租赁市场短板也逐步凸显，如不能及时解决，将制约重庆住房租赁市场高质量发展。
1 重庆住房租赁市场发展现状
1.1 完成顶层制度设计
2020年6月，重庆出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（下称《意见》）。该《意见》的出台标志着重庆市政府首次明确提出了住房租赁市场发展思路和目标。《意见》分别对市场主体、租赁住房供应、住房租赁服务、住房租赁管理进行了制度设计，并给予了配套支持政策。
1.2 初步建立专业化住房租赁企业体系
重庆吸引了万科泊寓、旭辉领寓、红璞公寓、保利公寓、招商壹间公寓、碧家公寓等一批知名企业进驻，同时龙湖冠寓等本地企业快速发展。为更好体现住房租赁市场中不同性质企业的作用，突出国有企业的引领和示范作用，2020年7月，组建成立了重庆市级国有住房租赁投资运营平台——重庆市渝地辰寓住房租赁有限公司。根据相关部门调查数据，重庆主城区约有专业住房租赁企业150家左右，其中约1/3的企业拥有大于300套房源。总体上，重庆目前基本形成由一定数量专业化、规模化企业引领、诸多小企业组成的、国有和民营企业错位发展的住房租赁企业体系。
1.3 初步形成“存量为主”的市场供应体系
鉴于重庆商品住房供应充足且房价较同级城市压力不大，同时已有大规模公租房投入使用，重庆租赁住房供应以存量房为主。从近年情况看，市场供应包括盘活闲置居民住房、闲置商业商务用房、国有企事业单位闲置房产，以及围绕产业园和人才需求新建租赁房。据有关部门公布的数据，在2019-2021年上半年筹集的租赁房源中，存量与新建住房面积占比分别为91.9%、8.1%。
1.4 政府积极完善租赁市场发展环境
2020年，政府主导建设的公共服务平台——重庆市住房租赁服务平台上线运行。据悉，截止到2021年初已接入企业160多家，完成住房租赁合同网签备案10.3万件。在2019-2021年开展住房租赁市场发展试点期间，重庆对新建、改建和盘活的租赁住房项目予以直接补助和贷款贴息，对住房租赁企业培育予以奖补。截至2021年初，重庆市财政已累计安排中央及市级30亿元专项资金。2021年6月，重庆有关政府部门发布了全国首部《既有非住宅建筑租赁居住化改造技术标准》，为规范商业商务等非住宅的租赁住房改造行为提供了依据。2020年4月以来，重庆市针对反映强烈的虚假房源、承租人被租金贷以及租赁企业高进低出、长收短付等问题出台文件予以整治，对维护住房租赁市场秩序起到较好作用。
1.5 行业组织推进行业自律发展
2018年1月重庆市房协成立了其内部专委会——重庆市房地产租赁专业委员会，提升了住房租赁行业组织专业化程度。2020年4月、8月，重庆市房协分别发布了防范住房租赁行业风险告知书和房屋租赁风险防范温馨提示，向社会提示风险、向企业提示要合规诚信经营。
2 重庆住房租赁市场发展存在的短板
2.1 市场基础数据服务短板
与多数城市一样，重庆目前缺少住房租赁数据常规统计体系。与房地产开发建设及销售统计相比，房屋租赁市场数据欠缺官方统计体系和公开可查渠道。虽然中介、研究机构等发布了一些租赁市场数据，但这些数据均没有包括游离于机构之外的大规模私人住房出租交易数据。一方面数据的系统性、全面性及权威性不足，另一方面机构的统计数据往往并不对外公开。房屋租赁常态化、规范化统计数据缺失，不仅让住房租赁市场研究缺乏坚实的基础，更制约了政府相关政策的精准性和可操作性。
2.2 租对购的替代短板
与可购住房供给相比，租赁住房供给专业机构少、规模小、可选择性弱。特别是租赁住房交易行为由于还未全面规范，且交易期往往较长，涉及的不确定因素较多，较易发生交易双方权利受损事件。在住房投资属性不消失的情况下，租赁住房对承租人只有居住功能而没有投资功能，承租人基本没有收益感。此外，租、购不同权被多数租房人诟病。如，2020年年初因疫情防控要求住宅小区封闭管理期间，不少小区租房人不可进、业主可进;义务教育就近划片入学要求“三对口”入学（学龄儿童和少年与父母的户籍、房产证、实际居住地三者一致）等，都是典型租购不同权表现。租对购替代性不足，制约了住房消费向租赁市场正常流动。
2.3 市场管理规制短板
一方面，国家层面住房租赁立法滞后。从2017年《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见，到2020年《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见，目前，住房租赁领域依然没有较为完善的法规。另一方面，地方规制落后于发展需求。重庆住房租赁市场管理依据是《重庆市城镇房地产交易管理条例》中“房屋租赁”专章，但该专章10条规定已无法满足租赁市场快速发展带来的需求。如：现有多种形态的从事住房租赁经营的机构，对应的进入门槛、基本要求是什么，租赁机构属性认定、管理归属如何界定，均需明确。住房租赁市场规则滞后，让部门监管缺乏精准依据，难有行之有效的监管手段、高效制止违法违规行为的常规措施。 2.4 租赁管理及服务机制短板
一方面，房屋租赁管理机构与快速发展的住房租赁市场不匹配。重庆有的区县成立了专门的房屋租赁管理机构，但不少需经费自理，管理机构力量偏弱。另一方面，房屋租赁管理长效协作机制构建不足。房屋租赁管理涉及交易管理、安全管理、人口管理等，涉及的管理部门较多。目前，重庆房屋租赁管理相关部门数据未互联互通和统筹协调，缺少多部门长效协作机制。这使得住房租赁日常管理难以避免各自为政、管理空白、政出多门等情况。另外，缺乏便捷、高效、低成本的租赁纠纷解决服务。从重庆已出台文件看，有关行业主管部门提出了“建立纠纷调处机制”，但由于是部门文件，故要求多数以“应当”表述，措施力度偏弱。目前，租赁纠纷解决依然主要依靠当事人协商、法律诉讼等单一渠道。
3 重庆住房租赁市场补短板的对策
3.1 构建房屋租赁市场统计系统
在国家统计局未对住房租赁市场专项统计提出统一要求前，地方可结合自身实际积极开展探索创新工作。一方面走出去借鉴。重庆可向房地产市场已进入存量房时代、住房租赁市场较为发达的城市学习，借鉴这些城市住房租赁市场统计的经验。另一方面自我创新。探索将房屋租赁市场纳入重庆市房地产市场统计体系。首先，由政府相关部门会同研究机构、房屋租赁从业机构、行业协会等，共同研究制定本市房屋租赁市场统计指标体系。其次，按照先易后难的原则，先完善住房租赁机构（含中介以及各类从事住房租赁经营的企业）信息填报体系，再通过相关专项抽查调查统计个体住房租赁数据（含个人、个体二房东等）。最后，安排相应经费，推进房屋租赁市场调查统计工作由临时性向常规性工作转变。
3.2 提高住房租赁消费对购买消费的可替代性
其一，加大租赁住房的机构化、规范化供应。一方面仍需大力培育规模化、专业化住房租赁机构。在继续做大做强冠寓、泊寓等以集中式租赁为主的租赁机构的同时，重视培育盘活居民分散存量房的住房租赁机构。探索通过加盟等方式，引导具有一定规模和经验的个体“二房东”与专业化住房租赁机构合作。其二，加强住房租赁交易规范性指导。在相关法律法规出台前，针对住房租赁交易特点及风险防范，可先由行业组织编制住房租赁交易指南，予以交易行为引导和风险防范、权利保护指导。其三，宣传解读好租房可获得的“收益”。通过实例算账，让消费者看到，虽然租房不能获取住房资产升值收益，但因租房减少的支出可以通过其他投资方式获利，且没有“房奴”的种种不良影响。其四，切实推进租购同权。深化落实流动人口公共服务均等化，重点梳理户籍制度、民政优抚、教育资源供给、居住小区治理等领域的相关公共服务、居民权利中，与户籍、住房所有权挂钩的具有身份限制的规定。在具备条件的区域先行推进限制解除，根据探索情况逐步推开，有序实现租购同权。
3.3 加强房屋租赁市场规制建设
在国家层面相关法规出台前，地方需先研究探索。由于重庆住房租赁市场管理尚无较为系统、全面、可操作的一套规范章程，也难以短期形成，可先从目前较为急迫解决的门槛、标准、信用等问题入手。其一，探索建立住房租赁企业准入和资质管理制度。对住房租赁服务企业进行界定，设立最低门槛，将各类住房租赁企业纳入房地产主管部门备案管理范围，对住房租赁企业实行设立备案、变更备案、注销备案管理。其二，探索制定租赁住房标准。对租赁住房进行界定，明确适宜居住的基本条件、标准，以及租赁住房的相关设施设备、装修、消防等要求。其三，探索建立房屋租赁失信交易行为监管制度。将房屋租赁交易信用纳入社会信用体系建设范畴，明确租赁交易各方的失信行为范围、失信惩戒机制、信用修复机制等，提高信用约束力。
3.4 提升房屋租赁管理及服务能力
其一，强化房屋租赁管理服务机构建设。长期“重售轻租”形成的住房租赁管理机构体系，是无法适应“租购并举”住房制度建设要求的，必须强化住房租赁管理机构建设。一方面健全房屋租赁管理机构体系，另一方面对机构承担的公共管理服务工作给予财政经费保障。
其二，建立房屋租赁全链条管理长效合作机制。一方面需建立一个能够统筹协调房屋租赁市场建设、实现多部门协同推进房屋租赁管理的领导机构，并建立各部门参与的房屋租赁管理联席会议制度，推进部门合作常态化。另一方面依托重庆房屋租赁公共服务平台，促进管理服务涉及的各部门数据互联互通和管理服务工作的一站式办理。
其三，推进房屋租赁管理服务端口前移和下沉。利用城市网格化管理体系，将住房租赁管理纳入社会综治系统和社区网格化管理系统，以相关职能部门委托的方式，将住房租赁管理服务工作下沉到基层。
其四，建立第三方监督、协调机制，提供住房租赁矛盾化解服务。将租赁住房住用巡查纳入社区网格化管理范畴，将住房租赁纠纷纳入基层人民调解工作范围，完善排查调处机制，最大限度地预防和化解房屋租赁纠纷。探索分区域组建住房租赁法律公益服务机构，为住房租赁当事人提供法律援助服务。
参考文献：
1.程正中 蔡潇涵.“租购并举”实现途径研究.
上海房地.2020.04
2.王林 邓露.租购并举与住房租赁发展研究综述.中国房地产.2020.12
3.林琳.我国住房租赁市场的政府规制研究.湖北大学.2018
4.范云翠 李园园.住房租赁市场发展制约因素及对策研究.中国住宅设施.2018.07
5.朱仁友 黄斯琪.我国房屋租赁市场发展缓慢的制度原因及对策.企业经济.2018.04
作者簡介：杨玲，重庆社会科学院市情与发展战略研究所，副所长、研究员，经济学学士。
关键词：住房租赁;市场短板;对策
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2021）07-0029-32 收稿日期：2021-07-02
为贯彻落实“房住不炒”，构建“租购并举”的住房政策，保障住房市场健康发展，重庆市近年加快推进住房租赁市场发展，并于2019年成功申请成为16个“中央财政支持住房租賃市场发展试点城市”之一。随着试点的推进，重庆住房租赁市场日益活跃并健康发展。与此同时，因“重售轻租”历史因素形成的住房租赁市场短板也逐步凸显，如不能及时解决，将制约重庆住房租赁市场高质量发展。
1 重庆住房租赁市场发展现状
1.1 完成顶层制度设计
2020年6月，重庆出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（下称《意见》）。该《意见》的出台标志着重庆市政府首次明确提出了住房租赁市场发展思路和目标。《意见》分别对市场主体、租赁住房供应、住房租赁服务、住房租赁管理进行了制度设计，并给予了配套支持政策。
1.2 初步建立专业化住房租赁企业体系
重庆吸引了万科泊寓、旭辉领寓、红璞公寓、保利公寓、招商壹间公寓、碧家公寓等一批知名企业进驻，同时龙湖冠寓等本地企业快速发展。为更好体现住房租赁市场中不同性质企业的作用，突出国有企业的引领和示范作用，2020年7月，组建成立了重庆市级国有住房租赁投资运营平台——重庆市渝地辰寓住房租赁有限公司。根据相关部门调查数据，重庆主城区约有专业住房租赁企业150家左右，其中约1/3的企业拥有大于300套房源。总体上，重庆目前基本形成由一定数量专业化、规模化企业引领、诸多小企业组成的、国有和民营企业错位发展的住房租赁企业体系。
1.3 初步形成“存量为主”的市场供应体系
鉴于重庆商品住房供应充足且房价较同级城市压力不大，同时已有大规模公租房投入使用，重庆租赁住房供应以存量房为主。从近年情况看，市场供应包括盘活闲置居民住房、闲置商业商务用房、国有企事业单位闲置房产，以及围绕产业园和人才需求新建租赁房。据有关部门公布的数据，在2019-2021年上半年筹集的租赁房源中，存量与新建住房面积占比分别为91.9%、8.1%。
1.4 政府积极完善租赁市场发展环境
2020年，政府主导建设的公共服务平台——重庆市住房租赁服务平台上线运行。据悉，截止到2021年初已接入企业160多家，完成住房租赁合同网签备案10.3万件。在2019-2021年开展住房租赁市场发展试点期间，重庆对新建、改建和盘活的租赁住房项目予以直接补助和贷款贴息，对住房租赁企业培育予以奖补。截至2021年初，重庆市财政已累计安排中央及市级30亿元专项资金。2021年6月，重庆有关政府部门发布了全国首部《既有非住宅建筑租赁居住化改造技术标准》，为规范商业商务等非住宅的租赁住房改造行为提供了依据。2020年4月以来，重庆市针对反映强烈的虚假房源、承租人被租金贷以及租赁企业高进低出、长收短付等问题出台文件予以整治，对维护住房租赁市场秩序起到较好作用。
1.5 行业组织推进行业自律发展
2018年1月重庆市房协成立了其内部专委会——重庆市房地产租赁专业委员会，提升了住房租赁行业组织专业化程度。2020年4月、8月，重庆市房协分别发布了防范住房租赁行业风险告知书和房屋租赁风险防范温馨提示，向社会提示风险、向企业提示要合规诚信经营。
2 重庆住房租赁市场发展存在的短板
2.1 市场基础数据服务短板
与多数城市一样，重庆目前缺少住房租赁数据常规统计体系。与房地产开发建设及销售统计相比，房屋租赁市场数据欠缺官方统计体系和公开可查渠道。虽然中介、研究机构等发布了一些租赁市场数据，但这些数据均没有包括游离于机构之外的大规模私人住房出租交易数据。一方面数据的系统性、全面性及权威性不足，另一方面机构的统计数据往往并不对外公开。房屋租赁常态化、规范化统计数据缺失，不仅让住房租赁市场研究缺乏坚实的基础，更制约了政府相关政策的精准性和可操作性。
2.2 租对购的替代短板
与可购住房供给相比，租赁住房供给专业机构少、规模小、可选择性弱。特别是租赁住房交易行为由于还未全面规范，且交易期往往较长，涉及的不确定因素较多，较易发生交易双方权利受损事件。在住房投资属性不消失的情况下，租赁住房对承租人只有居住功能而没有投资功能，承租人基本没有收益感。此外，租、购不同权被多数租房人诟病。如，2020年年初因疫情防控要求住宅小区封闭管理期间，不少小区租房人不可进、业主可进;义务教育就近划片入学要求“三对口”入学（学龄儿童和少年与父母的户籍、房产证、实际居住地三者一致）等，都是典型租购不同权表现。租对购替代性不足，制约了住房消费向租赁市场正常流动。
2.3 市场管理规制短板
一方面，国家层面住房租赁立法滞后。从2017年《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见，到2020年《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见，目前，住房租赁领域依然没有较为完善的法规。另一方面，地方规制落后于发展需求。重庆住房租赁市场管理依据是《重庆市城镇房地产交易管理条例》中“房屋租赁”专章，但该专章10条规定已无法满足租赁市场快速发展带来的需求。如：现有多种形态的从事住房租赁经营的机构，对应的进入门槛、基本要求是什么，租赁机构属性认定、管理归属如何界定，均需明确。住房租赁市场规则滞后，让部门监管缺乏精准依据，难有行之有效的监管手段、高效制止违法违规行为的常规措施。 2.4 租赁管理及服务机制短板
一方面，房屋租赁管理机构与快速发展的住房租赁市场不匹配。重庆有的区县成立了专门的房屋租赁管理机构，但不少需经费自理，管理机构力量偏弱。另一方面，房屋租赁管理长效协作机制构建不足。房屋租赁管理涉及交易管理、安全管理、人口管理等，涉及的管理部门较多。目前，重庆房屋租赁管理相关部门数据未互联互通和统筹协调，缺少多部门长效协作机制。这使得住房租赁日常管理难以避免各自为政、管理空白、政出多门等情况。另外，缺乏便捷、高效、低成本的租赁纠纷解决服务。从重庆已出台文件看，有关行业主管部门提出了“建立纠纷调处机制”，但由于是部门文件，故要求多数以“应当”表述，措施力度偏弱。目前，租赁纠纷解决依然主要依靠当事人协商、法律诉讼等单一渠道。
3 重庆住房租赁市场补短板的对策
3.1 构建房屋租赁市场统计系统
在国家统计局未对住房租赁市场专项统计提出统一要求前，地方可结合自身实际积极开展探索创新工作。一方面走出去借鉴。重庆可向房地产市场已进入存量房时代、住房租赁市场较为发达的城市学习，借鉴这些城市住房租赁市场统计的经验。另一方面自我创新。探索将房屋租赁市场纳入重庆市房地产市场统计体系。首先，由政府相关部门会同研究机构、房屋租赁从业机构、行业协会等，共同研究制定本市房屋租赁市场统计指标体系。其次，按照先易后难的原则，先完善住房租赁机构（含中介以及各类从事住房租赁经营的企业）信息填报体系，再通过相关专项抽查调查统计个体住房租赁数据（含个人、个体二房东等）。最后，安排相应经费，推进房屋租赁市场调查统计工作由临时性向常规性工作转变。
3.2 提高住房租赁消费对购买消费的可替代性
其一，加大租赁住房的机构化、规范化供应。一方面仍需大力培育规模化、专业化住房租赁机构。在继续做大做强冠寓、泊寓等以集中式租赁为主的租赁机构的同时，重视培育盘活居民分散存量房的住房租赁机构。探索通过加盟等方式，引导具有一定规模和经验的个体“二房东”与专业化住房租赁机构合作。其二，加强住房租赁交易规范性指导。在相关法律法规出台前，针对住房租赁交易特点及风险防范，可先由行业组织编制住房租赁交易指南，予以交易行为引导和风险防范、权利保护指导。其三，宣传解读好租房可获得的“收益”。通过实例算账，让消费者看到，虽然租房不能获取住房资产升值收益，但因租房减少的支出可以通过其他投资方式获利，且没有“房奴”的种种不良影响。其四，切实推进租购同权。深化落实流动人口公共服务均等化，重点梳理户籍制度、民政优抚、教育资源供给、居住小区治理等领域的相关公共服务、居民权利中，与户籍、住房所有权挂钩的具有身份限制的规定。在具备条件的区域先行推进限制解除，根据探索情况逐步推开，有序实现租购同权。
3.3 加强房屋租赁市场规制建设
在国家层面相关法规出台前，地方需先研究探索。由于重庆住房租赁市场管理尚无较为系统、全面、可操作的一套规范章程，也难以短期形成，可先从目前较为急迫解决的门槛、标准、信用等问题入手。其一，探索建立住房租赁企业准入和资质管理制度。对住房租赁服务企业进行界定，设立最低门槛，将各类住房租赁企业纳入房地产主管部门备案管理范围，对住房租赁企业实行设立备案、变更备案、注销备案管理。其二，探索制定租赁住房标准。对租赁住房进行界定，明确适宜居住的基本条件、标准，以及租赁住房的相关设施设备、装修、消防等要求。其三，探索建立房屋租赁失信交易行为监管制度。将房屋租赁交易信用纳入社会信用体系建设范畴，明确租赁交易各方的失信行为范围、失信惩戒机制、信用修复机制等，提高信用约束力。
3.4 提升房屋租赁管理及服务能力
其一，强化房屋租赁管理服务机构建设。长期“重售轻租”形成的住房租赁管理机构体系，是无法适应“租购并举”住房制度建设要求的，必须强化住房租赁管理机构建设。一方面健全房屋租赁管理机构体系，另一方面对机构承担的公共管理服务工作给予财政经费保障。
其二，建立房屋租赁全链条管理长效合作机制。一方面需建立一个能够统筹协调房屋租赁市场建设、实现多部门协同推进房屋租赁管理的领导机构，并建立各部门参与的房屋租赁管理联席会议制度，推进部门合作常态化。另一方面依托重庆房屋租赁公共服务平台，促进管理服务涉及的各部门数据互联互通和管理服务工作的一站式办理。
其三，推进房屋租赁管理服务端口前移和下沉。利用城市网格化管理体系，将住房租赁管理纳入社会综治系统和社区网格化管理系统，以相关职能部门委托的方式，将住房租赁管理服务工作下沉到基层。
其四，建立第三方监督、协调机制，提供住房租赁矛盾化解服务。将租赁住房住用巡查纳入社区网格化管理范畴，将住房租赁纠纷纳入基层人民调解工作范围，完善排查调处机制，最大限度地预防和化解房屋租赁纠纷。探索分区域组建住房租赁法律公益服务机构，为住房租赁当事人提供法律援助服务。
参考文献：
1.程正中 蔡潇涵.“租购并举”实现途径研究.
上海房地.2020.04
2.王林 邓露.租购并举与住房租赁发展研究综述.中国房地产.2020.12
3.林琳.我国住房租赁市场的政府规制研究.湖北大学.2018
4.范云翠 李园园.住房租赁市场发展制约因素及对策研究.中国住宅设施.2018.07
5.朱仁友 黄斯琪.我国房屋租赁市场发展缓慢的制度原因及对策.企业经济.2018.04
作者簡介：杨玲，重庆社会科学院市情与发展战略研究所，副所长、研究员，经济学学士。