论文部分内容阅读
新会计准则的颁布，引起了理论界和实务界的广泛讨论，其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》就是热点之一。很多专业人士曾担心在投资性房地产计量中引入公允价值将导致普遍的盈余管理。事实证明，确有个别公司趁此大好时机增加资产价值，提高年度利润，但是绝大多数公司仍按兵不动。在这些公司中特别令人疑惑的当属A H上市公司，他们不厌其烦的在A股市场采用成本模式计量投资性房地产，在H股市场按照香港会计准则或国际会计准则的规定应用公允价值。这究竟是出于何种原因呢？本文将对可能的答案予以揭晓，希望对公允价值在我国的顺利过渡和实施做出一点贡献。
财政部于2006年2月15日，发布了《企业会计准则——基本准则》和38项具体准则。其中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》对投资性房地产概念进行界定，将为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产定义为投资性房地产。从而将投资性房地产与自用的房地产、开发后作为商品用于出售的房地产三者明确区分开来。自用的房地产属于固定资产、房地产企业开发的作为商品用于出售的房地产属于存货，三者根本区别在于持有目的不同，持有目的的特殊性决定了有必要对投资性房地产进行单独确认、计量和披露。投资性房地产准则最受大家关注的地方在于投资性房地产的计量问题，因为有两种方法可供选择：公允价值模式与历史成本模式。
一、投资性房地产的计量方法
成本模式中，成本是指资产购置或建造时，为取得该资产而支付的现金或现金等价物的金额、或其他对价的公允价值、或者在适当时候按照特定要求进行初始确认时归属于该资产的金额。采用成本模式，要求投资性房地产在初始计量后采用折余成本（减去任何累计减值损失）予以计量，这也就意味着要求计提折旧。
而在公允价值模式下，投资性房地产在初始计量后以公允价值计量，公允价值的变动确认为损益。所谓公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿据以进行资产交换的金额。所谓“熟悉情况”是指自愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途，以及资产负债表日的市场状况适度熟悉。“自愿的当事人”包括了自愿的购买者和自愿的销售者。自愿销售者愿意根据市场条件，以所能取得的最好价格出售其投资性房地产。而“公平交易”是指在不存在特别或特殊关系的当事人之间进行的交易。这种关系可使交易价格不具有市场状况的特征。这一交易假定是在非关联方之间进行的，各方独立地发生行为。此外，投资性房地产的公允价值应该反映资产负债表日的市场状况。之所以强调资产负债表日，原因在于公允价值是指定日期的特定时点上的价值。由于市场状况可能随时变化，因此在另外一个时点上估计的公允价值的报告金额就是不恰当的。
当有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量；如果不满足上述条件，采用成本价值模式进行计量。采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，并将公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
二、投资性房地产准则的实施情况
公允价值的概念是最近几年引入到我国会计准则中的，但在此之前，我国发行H股和B股的企业，已经按照国际会计准则用公允价值来计量投资性房地产，即在A股市场采用成本模式，在B或H股市场采用公允价值模式，这无疑加大了企业信息披露的成本。2007年9月证监会取消了发行B股企业必须按国际报表披露的规定，以后B股企业完全可以采用我国的会计准则。但是对于同时具有A股和H股的企业还存在两种选择：（1）A H投资性房地产均采用公允价值；（2）A股使用历史成本，H股使用公允价值。
我们非常感兴趣的是：有H股的企业，其A股是否从减少编报成本角度使用公允价值。截止于2008年3月18日，A H的52家上市公司中，除4家由于刚刚在A股上市，暂无相关数据外，在剩下的48家中，拥有投资性房地产的公司为15家，但令我们惊讶的是，除中国银行外，其余的14家公司对于投资性房地产的计量都采用了成本模式，而没有“一石二鸟”采用公允价值。毫无疑问，A H公司是最有条件采用公允价值模式的企业，究竟是什么原因让A H股的上市公司对于投资性房地产的计量甘愿“多此一举”呢？
三、不采用公允价值模式的可能原因
企业虽然发行了A股和H股，但是作为内地企业，更加重视A股是不言而喻的事情：
（1）H股筹集的资金最终要转换成人民币，在现阶段人民币不断升值的情形下，也就意味着港币的不断贬值。
（2）H股受美国股市影响大，更容易受到外部的冲击。
（3）H股涨跌幅度无限制，对于企业而言风险更大。
（4）更加重要的是，随着中国经济发展，世界经济、金融中心向中国倾斜，A股终将像美股那样对世界金融秩序产生重大影响。
对于H股市场，企业别无选择，只能用公允价值计量，但是对于企业最为重视的A股市场，企业可能由于以下几个原因选择了成本模式计量。
（一）增大利润波动性，不利于树立企业良好形象
采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，资产负债表日，企业应当按照有活跃的房地产交易市场、同类或类似房地产的市场价格，对“以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物”进行后续计量，按评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。拥有较多投资性房地产的企业，如果选择采用公允价值模式计量，每年必须要对投资性房地产的价值进行重估；如果以后投资性房地产得到增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，当年的利润就会增加；又由于在公允价值模式下, 投资性房地产不需要计提折旧和摊销而减少的成本支出，也会增加当年的利润。两种效果双重叠加将比较明显地增加年度利润。若事实与此相反，投资性房地产减值，一般情况下这种减值会大于因不计提折旧而减少的支出，所以企业当期损益会下滑。因此，采用公允价值的企业每年利润肯定会比同等程度上采用成本模式的企业波动显著，这将不利于上市公司树立稳定的企业形象。
中国银行就是一例，按国际会计准则编制的财务报告中，其子公司中银香港所持有的“投资物业”,是按照有关独立评估师根据公开市值计算确定的评估值计入报表，2006年度“投资物业”公允价值变动收益为5.95元，比2005年度增加的16.97元有明显地下降，由此引发的利润波动高达11.02亿元。
（二）丧失折旧的税盾作用
按照《企业所得税税法》规定，尽管同时拥有A股和H股，企业仍为内资企业所得税的纳税义务人，即位于我国境内的，除外商投资企业和外国企业以外的，实行独立经济核算的企业或者组织，A H股公司的企业所得税一般归属中国大陆。
2007年10月16日财政部与国税总局联合发出通知，企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。虽然这一规定解决了投资性房地产公允价值变动收益征税的疑虑，可以避免企业短期内税收的现金流出，但是由于税法没有明确规定投资性房地产公允价值模式计量是否可以计提折旧或进行摊销，企业担心计入投资性房地产丧失了折旧所产生的税盾作用，从而“隐性”地增加了企业的开支。
（三）准则选择的不可逆转性
《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
虽然运用公允价值对投资性房地产计价，使房地产企业的资产增值信息会更加透明，方便了国际国内投资者的横向比较，有利于企业在资本市场获得正确的定价，从而获得资本市场的种种便利，帮助企业更好地借助资本市场的力量获得发展。但是刚刚引入的公允价值，对于我国企业真的百利无一害吗？种种疑问尚未弄清之前，这种选择的不可逆转性，让很多企业持观望态度。
（四）房地产市场价格走向
房地产市场价格走向也有可能对投资性房地产会计政策选择有着重要影响。如果投资性房地产市场价格持续上涨，选择公允价值模式对于改善企业经营业绩确有好处，但当投资性房地产市场价格处于下降之时，选择公允价值模式则意味着企业利润的减少。当前中国房地产市场已出现泡沫迹象，政府宏观调控力度不断加大，再加上紧缩的货币政策，美国以次贷为导火索进入了经济衰退，这将对出口依赖度较大的我国产生怎样的影响，这些因素似乎都使房地产市场价格走向不再明朗，价格的不确定性也应该是企业考虑的重要因素。
企业作为一个以盈利为目的的主体，对于成本模式和公允价值模式的选择势必会对其发生的成本和产生的收益做出比较。以上一种或几种因素所带来的成本，都会远远大于A H上市公司对投资性房地产采取内外一致的会计政策所获得的收益。因此对于投资性房产计量采用成本模式，A H上市公司看似“多此一举”，实则也在情理之中。
作者单位：上海财经大学会计学院
财政部于2006年2月15日，发布了《企业会计准则——基本准则》和38项具体准则。其中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》对投资性房地产概念进行界定，将为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产定义为投资性房地产。从而将投资性房地产与自用的房地产、开发后作为商品用于出售的房地产三者明确区分开来。自用的房地产属于固定资产、房地产企业开发的作为商品用于出售的房地产属于存货，三者根本区别在于持有目的不同，持有目的的特殊性决定了有必要对投资性房地产进行单独确认、计量和披露。投资性房地产准则最受大家关注的地方在于投资性房地产的计量问题，因为有两种方法可供选择：公允价值模式与历史成本模式。
一、投资性房地产的计量方法
成本模式中，成本是指资产购置或建造时，为取得该资产而支付的现金或现金等价物的金额、或其他对价的公允价值、或者在适当时候按照特定要求进行初始确认时归属于该资产的金额。采用成本模式，要求投资性房地产在初始计量后采用折余成本（减去任何累计减值损失）予以计量，这也就意味着要求计提折旧。
而在公允价值模式下，投资性房地产在初始计量后以公允价值计量，公允价值的变动确认为损益。所谓公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿据以进行资产交换的金额。所谓“熟悉情况”是指自愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途，以及资产负债表日的市场状况适度熟悉。“自愿的当事人”包括了自愿的购买者和自愿的销售者。自愿销售者愿意根据市场条件，以所能取得的最好价格出售其投资性房地产。而“公平交易”是指在不存在特别或特殊关系的当事人之间进行的交易。这种关系可使交易价格不具有市场状况的特征。这一交易假定是在非关联方之间进行的，各方独立地发生行为。此外，投资性房地产的公允价值应该反映资产负债表日的市场状况。之所以强调资产负债表日，原因在于公允价值是指定日期的特定时点上的价值。由于市场状况可能随时变化，因此在另外一个时点上估计的公允价值的报告金额就是不恰当的。
当有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量；如果不满足上述条件，采用成本价值模式进行计量。采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，并将公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
二、投资性房地产准则的实施情况
公允价值的概念是最近几年引入到我国会计准则中的，但在此之前，我国发行H股和B股的企业，已经按照国际会计准则用公允价值来计量投资性房地产，即在A股市场采用成本模式，在B或H股市场采用公允价值模式，这无疑加大了企业信息披露的成本。2007年9月证监会取消了发行B股企业必须按国际报表披露的规定，以后B股企业完全可以采用我国的会计准则。但是对于同时具有A股和H股的企业还存在两种选择：（1）A H投资性房地产均采用公允价值；（2）A股使用历史成本，H股使用公允价值。
我们非常感兴趣的是：有H股的企业，其A股是否从减少编报成本角度使用公允价值。截止于2008年3月18日，A H的52家上市公司中，除4家由于刚刚在A股上市，暂无相关数据外，在剩下的48家中，拥有投资性房地产的公司为15家，但令我们惊讶的是，除中国银行外，其余的14家公司对于投资性房地产的计量都采用了成本模式，而没有“一石二鸟”采用公允价值。毫无疑问，A H公司是最有条件采用公允价值模式的企业，究竟是什么原因让A H股的上市公司对于投资性房地产的计量甘愿“多此一举”呢？
三、不采用公允价值模式的可能原因
企业虽然发行了A股和H股，但是作为内地企业，更加重视A股是不言而喻的事情：
（1）H股筹集的资金最终要转换成人民币，在现阶段人民币不断升值的情形下，也就意味着港币的不断贬值。
（2）H股受美国股市影响大，更容易受到外部的冲击。
（3）H股涨跌幅度无限制，对于企业而言风险更大。
（4）更加重要的是，随着中国经济发展，世界经济、金融中心向中国倾斜，A股终将像美股那样对世界金融秩序产生重大影响。
对于H股市场，企业别无选择，只能用公允价值计量，但是对于企业最为重视的A股市场，企业可能由于以下几个原因选择了成本模式计量。
（一）增大利润波动性，不利于树立企业良好形象
采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，资产负债表日，企业应当按照有活跃的房地产交易市场、同类或类似房地产的市场价格，对“以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物”进行后续计量，按评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。拥有较多投资性房地产的企业，如果选择采用公允价值模式计量，每年必须要对投资性房地产的价值进行重估；如果以后投资性房地产得到增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，当年的利润就会增加；又由于在公允价值模式下, 投资性房地产不需要计提折旧和摊销而减少的成本支出，也会增加当年的利润。两种效果双重叠加将比较明显地增加年度利润。若事实与此相反，投资性房地产减值，一般情况下这种减值会大于因不计提折旧而减少的支出，所以企业当期损益会下滑。因此，采用公允价值的企业每年利润肯定会比同等程度上采用成本模式的企业波动显著，这将不利于上市公司树立稳定的企业形象。
中国银行就是一例，按国际会计准则编制的财务报告中，其子公司中银香港所持有的“投资物业”,是按照有关独立评估师根据公开市值计算确定的评估值计入报表，2006年度“投资物业”公允价值变动收益为5.95元，比2005年度增加的16.97元有明显地下降，由此引发的利润波动高达11.02亿元。
（二）丧失折旧的税盾作用
按照《企业所得税税法》规定，尽管同时拥有A股和H股，企业仍为内资企业所得税的纳税义务人，即位于我国境内的，除外商投资企业和外国企业以外的，实行独立经济核算的企业或者组织，A H股公司的企业所得税一般归属中国大陆。
2007年10月16日财政部与国税总局联合发出通知，企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。虽然这一规定解决了投资性房地产公允价值变动收益征税的疑虑，可以避免企业短期内税收的现金流出，但是由于税法没有明确规定投资性房地产公允价值模式计量是否可以计提折旧或进行摊销，企业担心计入投资性房地产丧失了折旧所产生的税盾作用，从而“隐性”地增加了企业的开支。
（三）准则选择的不可逆转性
《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
虽然运用公允价值对投资性房地产计价，使房地产企业的资产增值信息会更加透明，方便了国际国内投资者的横向比较，有利于企业在资本市场获得正确的定价，从而获得资本市场的种种便利，帮助企业更好地借助资本市场的力量获得发展。但是刚刚引入的公允价值，对于我国企业真的百利无一害吗？种种疑问尚未弄清之前，这种选择的不可逆转性，让很多企业持观望态度。
（四）房地产市场价格走向
房地产市场价格走向也有可能对投资性房地产会计政策选择有着重要影响。如果投资性房地产市场价格持续上涨，选择公允价值模式对于改善企业经营业绩确有好处，但当投资性房地产市场价格处于下降之时，选择公允价值模式则意味着企业利润的减少。当前中国房地产市场已出现泡沫迹象，政府宏观调控力度不断加大，再加上紧缩的货币政策，美国以次贷为导火索进入了经济衰退，这将对出口依赖度较大的我国产生怎样的影响，这些因素似乎都使房地产市场价格走向不再明朗，价格的不确定性也应该是企业考虑的重要因素。
企业作为一个以盈利为目的的主体，对于成本模式和公允价值模式的选择势必会对其发生的成本和产生的收益做出比较。以上一种或几种因素所带来的成本，都会远远大于A H上市公司对投资性房地产采取内外一致的会计政策所获得的收益。因此对于投资性房产计量采用成本模式，A H上市公司看似“多此一举”，实则也在情理之中。
作者单位：上海财经大学会计学院