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【摘 要】对房地产价值产生重大影响的环境因素是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理状况因素（自然环境因素）。
【关键词】环境;房地产价值;成本预测;视觉环境;健康
Some experiences on analyzing impact of built environment to real estate value
Qi Yu-feng
(Laiwu City Planning Bureau Laiwu Shandong 271100)
【Abstract】The major impact on real estate values are those environmental factors that affect real estate prices on the physical condition of real estate around the factors (natural environment).
【Key words】Environment; Real estate values; Cost preview; Visual environment; Health
房地产是城市经营发展的一个基础环境条件，是一个非常重要的因素，而在这个重要因素中，只有充分了解周边建筑环境因素的重要性，才能够在一个比较科学而正确价值房地产的价值；房地产价值的合理评估，建筑环境对房地产价值的重要影响，在我们山东省莱芜市建筑环境对房地产价值具有重要影响。房地产工程实践过程中总结发现：建筑环境的价值是能反映房地产价值的根本性因素。
1. 建筑环境因素对房地产价值造成影响的几点体会
环境是人们日益关注的焦点，对房地产的价值有着相当大的影响。环境因素是由包含在某一地区内或影响邻里及地理建筑环境的所有自然或人为特征所组成的，即包含由自然因素形成的自然环境因素和人类活动创造的社会环境因素。随着人们生活水平的提高，现代人对房地产的环境要求也是与日俱增，我们都不愿意生活在有污染的环境中。环境污染对房地产价值会造成一定的影响，处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产有不等同的价值，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。在房地产价值中所指的环境因素是那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理状况因素，也就是通常所指的自然环境因素。这些因素主要包括声觉环境、视觉环境、水文环境、大气环境和卫生环境。
1.1 声觉环境。建筑物周围的是否受到噪音的干扰对房地产价值的高低有着较大的影响。噪音大的地方，房地产的价值较低；噪音小、安静的地方，房地产价值通常较高。火车、汽车、飞机场、以及农贸市场等都可能形成噪音。对于住宅、旅馆、学校、幼儿园、科研机构等类房地产来说，它们受到的影响比其他建筑物更大。
1.2 视觉环境。房地产周围的视觉环境是否美观对房地产价值也有着很大影响。特别是居民区、高科技区，这些地方对于视觉环境的要求更加高。房地产周围安放的东西是否杂乱，如广告牌、标志牌等的树立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、停车场、健身区、绿地等形成的景观是否赏心悦目，都对房地产价值有影响。例如，济南市泉城广场的修建，不仅改善了环境、净化了空气，而且也成为了济南一道美丽的景观。
1.3 大气环境。无有害气体、有害物质和粉尘等，对房地产价值也有较大影响。尤其是化工厂、印染厂、酿造厂、厕所、酒制品厂等都可能造成空气污染，因此，在这些周围的房地产的价值往往比较低。例如，济南市某一高层银行建筑项目，由于冬季钢筋混泥土剪力墙施工添加混泥土外加剂，竣工验收投入使用后室内氨严重超标，使员工的身体健康造成损害。因此，银行到当地法院就污染问题进行起诉，法院受理了此案。经有关部门检测，在部分北向的房间里，空气中氨的浓度高出有关标准的十几倍甚至几十倍，其原因是冬季施工时在混凝土中加入含尿素的防冻剂造成的。事件发生后，建筑商采取添置空气净化装置、公开道歉等措施，并无条件向银行进行赔偿。
1.4 水文环境。地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度对其附近的房地产价值也有相当大的影响。如靠打水井来解决饮水的地区，地下水的质量或受到污染的程度，对其房地产价格有更大的影响。
1.5 卫生环境。在当今文明程度越来越高的情况下，人们对卫生条件的要求也是越来越高。
就整个房地产价值来讲，还有许多其他环境因素也影响着房地产价格，如经济环境、政治环境、法律环境、社会文化教育环境等。
2. 当前我国房地产价值中环境影响评估的现状
对房地产价值进行环境影响评估，在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《房地产价值规范》的第四部分第五条规定：“价值人员必须到价值对象现场，亲身感受价值对象的位置、周围环境、景观的优劣……，对价值对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。”从这条规定可以看出，价值规范对价值人员到现场查勘的内容进行了规定，但对“周围环境”的内涵没有进一步解释，只是要求价值师对价值标的周围环境进行拍照，亲身感受价值对象的周围环境和景观的优劣，形成价值师对价值对象的主观判断。多数价值报告和价值师没有对不动产标的物周围污染物和污染源进行查勘，在价值报告中也不包括环境污染对不动产价值影响的测算和消除污染物的影响而应该花费的成本预测。
对于处于污染环境中已建成的不动产，价值部门和价值师还没有相应的具体条款和程序进行环境影响分析，并根据污染程度对不动产的价值影响做出判断。公众对此也没有意识到在不动产受到环境污染的危害时，应该请评估机构和价值师对不动产的价值进行评估，并向造成环境污染的责任人提出赔偿请求。
3. 对我国房地产价值中建立环境影响评估制度的建议
目前山东省莱芜市房地产市场房地产价值行业对环境影响因素的分析没有做出详细的规定，因此还有许多具体细致的工作要做、更要分析研究。对我国房地产价值中建立环境影响评估制度的建议：
3.1 明确房地产价值中环境影响评估的适用范围。
由于工业化和城市化的快速发展，城市和城市周围的生态环境遭到了很大的破坏，工业废水、废气、汽车尾气、热岛效应、噪音、光污染等使城市居住和工作环境变得差了很多。人们也更关注居住环境的健康舒适和安全。环境因素对房地产造成的价值减损，普通老百姓可能由于缺乏专业知识，在购买房地产时，往往不能预先知道。只有当入住后，出现了如身体方面的疾病，居住环境不健康，出现安全等问题时，才意识到环境的重要性。因此，房地产价值管理机构，应该研究房地产价值中的环境影响评估问题，明确一些类型的房地产价值报告或房地产开发咨询报告必须要进行环境影响评估。
3.2 制定房地产价值中环境影响评估的操作规程。
在房地产价值中进行环境影响评估，关键要在价值程序中给予明确，并在价值规程中建立环境影响评估操作程序和具体规范，把房地产价值与环境影响评估沟通起来。我国在1999年颁布实施的《房地产价值规范》，对指导和规范全国的房地产价值工作起到了很大的作用，但随着房地产市场的发育，对房地产价值提出了更高的要求，应该适时地更新并加入新的内容。
3.3 确定环境影响评估是民用住宅价值评估程序中的可选程序。城市化已经成为我国实现社会主义现代化的重要战略之一，这意味着越来越多的人从农村进入城市或者从小城市集聚到大城市中，城市的规模有进一步扩大的趋势。能够使城市居民有一个安全、健康、舒适的居住环境是非常重要的。在住房建设和开发过程中，房地产价值中的环境影响评估扮演着十分重要的角色。房地产价值管理机构应该将环境影响评估作为民用住宅买卖价值评估的可选程序。如果价值师为了促成一宗交易的完成，出具了虚假的环境影响分析报告，价值师应该负有道德和经济责任。
由此可见，不仅公众要有环保意识和保护公民财产不受损失的法律观念，更是期望政府部门建立环境影响评估的技术规范，使我国的房地产评估更深入和细化。
参考文献
［1］ 李永福 章彤等课题《大盘房地产开发项目投资经济评价分析方法研究》 2005年7月通过了山东省教育厅科技鉴定,国内领先
［2］ 中国房地产价值师与房地产经纪人学会 《房地产价值理论与方法》 中国建筑工业出版社，北京 2005
【关键词】环境;房地产价值;成本预测;视觉环境;健康
Some experiences on analyzing impact of built environment to real estate value
Qi Yu-feng
(Laiwu City Planning Bureau Laiwu Shandong 271100)
【Abstract】The major impact on real estate values are those environmental factors that affect real estate prices on the physical condition of real estate around the factors (natural environment).
【Key words】Environment; Real estate values; Cost preview; Visual environment; Health
房地产是城市经营发展的一个基础环境条件，是一个非常重要的因素，而在这个重要因素中，只有充分了解周边建筑环境因素的重要性，才能够在一个比较科学而正确价值房地产的价值；房地产价值的合理评估，建筑环境对房地产价值的重要影响，在我们山东省莱芜市建筑环境对房地产价值具有重要影响。房地产工程实践过程中总结发现：建筑环境的价值是能反映房地产价值的根本性因素。
1. 建筑环境因素对房地产价值造成影响的几点体会
环境是人们日益关注的焦点，对房地产的价值有着相当大的影响。环境因素是由包含在某一地区内或影响邻里及地理建筑环境的所有自然或人为特征所组成的，即包含由自然因素形成的自然环境因素和人类活动创造的社会环境因素。随着人们生活水平的提高，现代人对房地产的环境要求也是与日俱增，我们都不愿意生活在有污染的环境中。环境污染对房地产价值会造成一定的影响，处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产有不等同的价值，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。在房地产价值中所指的环境因素是那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理状况因素，也就是通常所指的自然环境因素。这些因素主要包括声觉环境、视觉环境、水文环境、大气环境和卫生环境。
1.1 声觉环境。建筑物周围的是否受到噪音的干扰对房地产价值的高低有着较大的影响。噪音大的地方，房地产的价值较低；噪音小、安静的地方，房地产价值通常较高。火车、汽车、飞机场、以及农贸市场等都可能形成噪音。对于住宅、旅馆、学校、幼儿园、科研机构等类房地产来说，它们受到的影响比其他建筑物更大。
1.2 视觉环境。房地产周围的视觉环境是否美观对房地产价值也有着很大影响。特别是居民区、高科技区，这些地方对于视觉环境的要求更加高。房地产周围安放的东西是否杂乱，如广告牌、标志牌等的树立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、停车场、健身区、绿地等形成的景观是否赏心悦目，都对房地产价值有影响。例如，济南市泉城广场的修建，不仅改善了环境、净化了空气，而且也成为了济南一道美丽的景观。
1.3 大气环境。无有害气体、有害物质和粉尘等，对房地产价值也有较大影响。尤其是化工厂、印染厂、酿造厂、厕所、酒制品厂等都可能造成空气污染，因此，在这些周围的房地产的价值往往比较低。例如，济南市某一高层银行建筑项目，由于冬季钢筋混泥土剪力墙施工添加混泥土外加剂，竣工验收投入使用后室内氨严重超标，使员工的身体健康造成损害。因此，银行到当地法院就污染问题进行起诉，法院受理了此案。经有关部门检测，在部分北向的房间里，空气中氨的浓度高出有关标准的十几倍甚至几十倍，其原因是冬季施工时在混凝土中加入含尿素的防冻剂造成的。事件发生后，建筑商采取添置空气净化装置、公开道歉等措施，并无条件向银行进行赔偿。
1.4 水文环境。地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度对其附近的房地产价值也有相当大的影响。如靠打水井来解决饮水的地区，地下水的质量或受到污染的程度，对其房地产价格有更大的影响。
1.5 卫生环境。在当今文明程度越来越高的情况下，人们对卫生条件的要求也是越来越高。
就整个房地产价值来讲，还有许多其他环境因素也影响着房地产价格，如经济环境、政治环境、法律环境、社会文化教育环境等。
2. 当前我国房地产价值中环境影响评估的现状
对房地产价值进行环境影响评估，在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《房地产价值规范》的第四部分第五条规定：“价值人员必须到价值对象现场，亲身感受价值对象的位置、周围环境、景观的优劣……，对价值对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。”从这条规定可以看出，价值规范对价值人员到现场查勘的内容进行了规定，但对“周围环境”的内涵没有进一步解释，只是要求价值师对价值标的周围环境进行拍照，亲身感受价值对象的周围环境和景观的优劣，形成价值师对价值对象的主观判断。多数价值报告和价值师没有对不动产标的物周围污染物和污染源进行查勘，在价值报告中也不包括环境污染对不动产价值影响的测算和消除污染物的影响而应该花费的成本预测。
对于处于污染环境中已建成的不动产，价值部门和价值师还没有相应的具体条款和程序进行环境影响分析，并根据污染程度对不动产的价值影响做出判断。公众对此也没有意识到在不动产受到环境污染的危害时，应该请评估机构和价值师对不动产的价值进行评估，并向造成环境污染的责任人提出赔偿请求。
3. 对我国房地产价值中建立环境影响评估制度的建议
目前山东省莱芜市房地产市场房地产价值行业对环境影响因素的分析没有做出详细的规定，因此还有许多具体细致的工作要做、更要分析研究。对我国房地产价值中建立环境影响评估制度的建议：
3.1 明确房地产价值中环境影响评估的适用范围。
由于工业化和城市化的快速发展，城市和城市周围的生态环境遭到了很大的破坏，工业废水、废气、汽车尾气、热岛效应、噪音、光污染等使城市居住和工作环境变得差了很多。人们也更关注居住环境的健康舒适和安全。环境因素对房地产造成的价值减损，普通老百姓可能由于缺乏专业知识，在购买房地产时，往往不能预先知道。只有当入住后，出现了如身体方面的疾病，居住环境不健康，出现安全等问题时，才意识到环境的重要性。因此，房地产价值管理机构，应该研究房地产价值中的环境影响评估问题，明确一些类型的房地产价值报告或房地产开发咨询报告必须要进行环境影响评估。
3.2 制定房地产价值中环境影响评估的操作规程。
在房地产价值中进行环境影响评估，关键要在价值程序中给予明确，并在价值规程中建立环境影响评估操作程序和具体规范，把房地产价值与环境影响评估沟通起来。我国在1999年颁布实施的《房地产价值规范》，对指导和规范全国的房地产价值工作起到了很大的作用，但随着房地产市场的发育，对房地产价值提出了更高的要求，应该适时地更新并加入新的内容。
3.3 确定环境影响评估是民用住宅价值评估程序中的可选程序。城市化已经成为我国实现社会主义现代化的重要战略之一，这意味着越来越多的人从农村进入城市或者从小城市集聚到大城市中，城市的规模有进一步扩大的趋势。能够使城市居民有一个安全、健康、舒适的居住环境是非常重要的。在住房建设和开发过程中，房地产价值中的环境影响评估扮演着十分重要的角色。房地产价值管理机构应该将环境影响评估作为民用住宅买卖价值评估的可选程序。如果价值师为了促成一宗交易的完成，出具了虚假的环境影响分析报告，价值师应该负有道德和经济责任。
由此可见，不仅公众要有环保意识和保护公民财产不受损失的法律观念，更是期望政府部门建立环境影响评估的技术规范，使我国的房地产评估更深入和细化。
参考文献
［1］ 李永福 章彤等课题《大盘房地产开发项目投资经济评价分析方法研究》 2005年7月通过了山东省教育厅科技鉴定,国内领先
［2］ 中国房地产价值师与房地产经纪人学会 《房地产价值理论与方法》 中国建筑工业出版社，北京 2005