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摘要：区域内的土地公开出让，既发挥了市场机制，减少了土地腐败案件的发生，又盘活了闲置，低效利用的国有存量土地，促使房地产开发企业集约节约利用土地，为区域内城市建设提供了重要资金支持，对于城市社会经济发展有着重大的意义。
关键词： 区域土地； 公开出让； 简析
中图分类号：D922.36
区域内土地以行政划拨或协议出让，土地市场机制能不能发挥作用，土地资产价值能不能充分显现。土地市场机制能否发挥作用，能否最大限度地增加政府土地收益，本文将从土地公开出让的重要性，土地公开出让现状、当前主要问题及解决办法等几个方面对区域内的土地公开出让工作进行简单分析，以提高思想认识，自觉维护和坚持土地公开出让制
1.土地公开出让的重要性
1.1.充分发挥土地市场机制，减少了腐败案件的发生。
区域的土地公开出让前，应征求规划局的意见，待收到拟出让地块的规划设计条件后，国土局再与原土地使用者以评估价作为参考，协商签订《国有土地使用权收回协议书》，对于约定的补偿费用及时足额支付，从不打白条，不开空头支票。收回土地后，出让地块的起始价、底价，竞买保证金，加价幅度土地储备委员会集体研究确定，实行科学民主决策。土地公开出让全过程由公证处公证，做到政务公开，依法操作，阳光操作，土地交易透明，建立了“公开、公开、公平”的用地秩序。商业、旅游、娱乐和商品住宅四类用地一律公开出让，在中国土地市场网上发布公告，公告内容没有设置有失公平的限制性条件，以价高者得的原则确定买受人，真正形成了要地来市场，减少了土地隐性交易等腐败案件的发生。
1.2..促进土地集约节约利用，提高土地利用率。
土地是一种不可再生的自然资源，对于中国来说土地更加宝贵，对于城市来说更加稀缺。以行政划拨方式取得区域国有土地的土地使用者，無偿使用土地，致使土地利用低下，土地利用率普遍偏低。通过加大储备区域内国有存量土地，收回闲置、低效利用的土地使用权后，分批分期对此公开出让，促使房地产开发企业自觉提高土地利用率。这样就促使整体土地使用者少占了建设用地，间接地保护了耕地。
1.3.提供大量区域建设资金，为区域发展提供资金保障。
区域内地方政府的土地收入多，且常期稳定，被称作地方政府的“第二财政”或“土地财政”。政府土地收入每年节节攀升。这些土地收入绝大部分用于城市建设，区域内土地公开出让加速了城市的发展步伐。
2.土地公开出让的现状分析及主要问题
2.1.毛地出让比重过大，形成了新的土地闲置。
毛地公开出让，毛地出让的建筑物、土地补偿由毛地的竞得人在开发时再给予原土地使用者具实补偿。由于补偿费是由开发企业和被拆迁户者之间协商解决，政府收取土地成交价款后就不再管理，致使部分拆迁户漫天要价，开发成本居高不下，开发楼盘无利可图，部分公开出让的毛地无限期地闲置。这种闲置因为政府或没有可开工条件的原因，按照《闲置土地管理办法》规定，它又不在闲置土地范围之内。
2.2.新增建设用地出让比重较小，限制了区域内城市的快速发展，抑制了区域内城市化进程。
区域内城市化，应体现在城市人口的增加和区域内城市地域的扩大。城市区域的扩大体现在农用地征收为建设用地，建设用地增加意味着农用地的减少，耕地的减少。另一方面又要增加区域内城市建设用地指标，充分保障区域内城市发展空间。这两方面严重影响土地公开出让的供给能力。由于近年来公开出让中新增区域内建设用地所占比重太小，土地供给能力弱，城市地域的扩展与经济发展不协调。
2.3.立法滞后，土地补偿费用相对较低，被征收土地的农民不满意。
公开出让净地地块的出让成本主要是补偿费，它包括土地补偿费，建筑物、附着物补偿费，安置补助费，青苗补偿费。被征收土地的农民对此不满，抱怨土地补偿低，在补偿的过程中不配合政府工作，拖延了项目开工时间，更有甚者，群众聚集起来阻止房地产开发企业打围墙、施工。
2.4.公开出让区域内土地结构不符合实际，土地调控力度不够，促进了住房价格的拉升。
区域内商业用地的总体比例偏大，住宅用地比例相对偏少，住宅市场供给能力受限。由于人口逐年增加，人口对住宅的刚性需求量大于住宅的有限供给，致使住宅价格翻倍增长。
3、解决当前问题的办法
3.1.禁止区域内毛地出让，防止土地被动形成新的闲置。
区域内毛地出让地方政府省事省时，利于政府眼前利益，但是它却有很大的副作用。一是造成了新的闲置，大量社会资源浪费或不能利用。二是不利于社会的安定团结，开发企业与被迁户之间的往往因为补偿费多少问题争执的不可开交，不能达成一致意见。三是房地产开发项目不能开工建设，削弱了住房供给能力。解决的办法在于上级政府下达文件，禁止再次出让毛地，并且追查出让毛地人的责任。此外，建立专门小组，到各区域内检查是否依然存在毛地出让的情况。
3.2.加大土地征收力度，保障城市发展空间。
具体方法从两方面着手。一是加大区域内城乡建设用地增减挂钩工作力度，加快步伐，努力把挂钩用地指标落实到位；二是加大区域内城市郊区村庄改造，通过村庄改造把增加的建设用地作为城市发展用地。
3.3.根据经济发展实际情况，完善部门规章，提高土地补偿标准，国土资源部门根据土地收益情况，建议市政府逐年提高农民土地补偿标准，政府下达政府令公布新标准，从规章制度层面保障区域内失地农民的切身利益。
3.4.加大住宅用地的调控力度，从根本上解决供需矛盾。国土部门应当加大住宅用地数量，缓解供需矛盾，特别是新增建设用地市场投放量，同时优化供地结构，增加住宅用地比重。另外，在公开出让时税收等成本增加的原因，但其根本原因在于有限的供给能力不能满足实际的住房需求量。可探索“限房价，竞地价”的出让新模式。
4、结束语 区域内土地公开出让虽然有其不完备不完善的地方，但实践证明它在中国土地有偿使用制度方面发挥了重大的作用，必须坚持和不断完善这项制度，为社会经济及区域内经济的不断发展作出更多的贡献。
关键词： 区域土地； 公开出让； 简析
中图分类号：D922.36
区域内土地以行政划拨或协议出让，土地市场机制能不能发挥作用，土地资产价值能不能充分显现。土地市场机制能否发挥作用，能否最大限度地增加政府土地收益，本文将从土地公开出让的重要性，土地公开出让现状、当前主要问题及解决办法等几个方面对区域内的土地公开出让工作进行简单分析，以提高思想认识，自觉维护和坚持土地公开出让制
1.土地公开出让的重要性
1.1.充分发挥土地市场机制，减少了腐败案件的发生。
区域的土地公开出让前，应征求规划局的意见，待收到拟出让地块的规划设计条件后，国土局再与原土地使用者以评估价作为参考，协商签订《国有土地使用权收回协议书》，对于约定的补偿费用及时足额支付，从不打白条，不开空头支票。收回土地后，出让地块的起始价、底价，竞买保证金，加价幅度土地储备委员会集体研究确定，实行科学民主决策。土地公开出让全过程由公证处公证，做到政务公开，依法操作，阳光操作，土地交易透明，建立了“公开、公开、公平”的用地秩序。商业、旅游、娱乐和商品住宅四类用地一律公开出让，在中国土地市场网上发布公告，公告内容没有设置有失公平的限制性条件，以价高者得的原则确定买受人，真正形成了要地来市场，减少了土地隐性交易等腐败案件的发生。
1.2..促进土地集约节约利用，提高土地利用率。
土地是一种不可再生的自然资源，对于中国来说土地更加宝贵，对于城市来说更加稀缺。以行政划拨方式取得区域国有土地的土地使用者，無偿使用土地，致使土地利用低下，土地利用率普遍偏低。通过加大储备区域内国有存量土地，收回闲置、低效利用的土地使用权后，分批分期对此公开出让，促使房地产开发企业自觉提高土地利用率。这样就促使整体土地使用者少占了建设用地，间接地保护了耕地。
1.3.提供大量区域建设资金，为区域发展提供资金保障。
区域内地方政府的土地收入多，且常期稳定，被称作地方政府的“第二财政”或“土地财政”。政府土地收入每年节节攀升。这些土地收入绝大部分用于城市建设，区域内土地公开出让加速了城市的发展步伐。
2.土地公开出让的现状分析及主要问题
2.1.毛地出让比重过大，形成了新的土地闲置。
毛地公开出让，毛地出让的建筑物、土地补偿由毛地的竞得人在开发时再给予原土地使用者具实补偿。由于补偿费是由开发企业和被拆迁户者之间协商解决，政府收取土地成交价款后就不再管理，致使部分拆迁户漫天要价，开发成本居高不下，开发楼盘无利可图，部分公开出让的毛地无限期地闲置。这种闲置因为政府或没有可开工条件的原因，按照《闲置土地管理办法》规定，它又不在闲置土地范围之内。
2.2.新增建设用地出让比重较小，限制了区域内城市的快速发展，抑制了区域内城市化进程。
区域内城市化，应体现在城市人口的增加和区域内城市地域的扩大。城市区域的扩大体现在农用地征收为建设用地，建设用地增加意味着农用地的减少，耕地的减少。另一方面又要增加区域内城市建设用地指标，充分保障区域内城市发展空间。这两方面严重影响土地公开出让的供给能力。由于近年来公开出让中新增区域内建设用地所占比重太小，土地供给能力弱，城市地域的扩展与经济发展不协调。
2.3.立法滞后，土地补偿费用相对较低，被征收土地的农民不满意。
公开出让净地地块的出让成本主要是补偿费，它包括土地补偿费，建筑物、附着物补偿费，安置补助费，青苗补偿费。被征收土地的农民对此不满，抱怨土地补偿低，在补偿的过程中不配合政府工作，拖延了项目开工时间，更有甚者，群众聚集起来阻止房地产开发企业打围墙、施工。
2.4.公开出让区域内土地结构不符合实际，土地调控力度不够，促进了住房价格的拉升。
区域内商业用地的总体比例偏大，住宅用地比例相对偏少，住宅市场供给能力受限。由于人口逐年增加，人口对住宅的刚性需求量大于住宅的有限供给，致使住宅价格翻倍增长。
3、解决当前问题的办法
3.1.禁止区域内毛地出让，防止土地被动形成新的闲置。
区域内毛地出让地方政府省事省时，利于政府眼前利益，但是它却有很大的副作用。一是造成了新的闲置，大量社会资源浪费或不能利用。二是不利于社会的安定团结，开发企业与被迁户之间的往往因为补偿费多少问题争执的不可开交，不能达成一致意见。三是房地产开发项目不能开工建设，削弱了住房供给能力。解决的办法在于上级政府下达文件，禁止再次出让毛地，并且追查出让毛地人的责任。此外，建立专门小组，到各区域内检查是否依然存在毛地出让的情况。
3.2.加大土地征收力度，保障城市发展空间。
具体方法从两方面着手。一是加大区域内城乡建设用地增减挂钩工作力度，加快步伐，努力把挂钩用地指标落实到位；二是加大区域内城市郊区村庄改造，通过村庄改造把增加的建设用地作为城市发展用地。
3.3.根据经济发展实际情况，完善部门规章，提高土地补偿标准，国土资源部门根据土地收益情况，建议市政府逐年提高农民土地补偿标准，政府下达政府令公布新标准，从规章制度层面保障区域内失地农民的切身利益。
3.4.加大住宅用地的调控力度，从根本上解决供需矛盾。国土部门应当加大住宅用地数量，缓解供需矛盾，特别是新增建设用地市场投放量，同时优化供地结构，增加住宅用地比重。另外，在公开出让时税收等成本增加的原因，但其根本原因在于有限的供给能力不能满足实际的住房需求量。可探索“限房价，竞地价”的出让新模式。
4、结束语 区域内土地公开出让虽然有其不完备不完善的地方，但实践证明它在中国土地有偿使用制度方面发挥了重大的作用，必须坚持和不断完善这项制度，为社会经济及区域内经济的不断发展作出更多的贡献。