论文部分内容阅读
“龙湖走到今天，非常重要的是没有做错过事。”尽管在采访中反复介绍着北京龙湖的发展蓝图，但从龙湖北京公司总经理宋海林的话语中不难感受到，谨慎与善于反思正是龙湖能取得当前成绩的重要气质。
截至7月，龙湖地产累计实现合同销售额268.1亿元，同比增长30.6%，已接近完成全年460亿元目标的六成。在业绩达到预期的同时，“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的战略也进入深层执行阶段。
根据半年报数据显示，龙湖在西部、长三角、环渤海、华南及华中的合同销售额分别为人民币102.2亿元、57.4亿元、51.2亿元、12.7亿元和0.4亿元，分别占集团合同销售额的45.6%、25.6%、22.9%、5.7%和0.2%。这家1993年由重庆起家的民营房企，在经历20年的发展之后，如今已进驻多个重点区域及城市，深耕新开拓的区域亦成为当前龙湖发展的重中之重。
在战略纵深不断扩大的当下，龙湖依旧坚定地看好北京市场。在宋海林看来，北京作为集团的重要战略支点之一，在完成这一轮布局后，集团还是会回到几个核心城市深挖价值，“我们有使命去建立品牌高地、人才高地、产品高地。”
回想7年前的那次“进京赶考”，进驻北京无疑极大助力了龙湖品牌的全国认知度，而目前龙湖正以每年销售回款额10%的资金沉淀速率，营造自己的商业帝国。“商业地产已经成为龙湖重要的利润增长点，而在15年内，商业地产的贡献率有望占到集团总利润的20%以上。”宋海林表示，北京龙湖将继续寻找加大商业地产比例的机会和可能，适合15万平米左右商业的潜力地块，将是北京龙湖今后的拿地重点考量标准。
至于日前市场上对龙湖个别项目销售节点过早而影响利润率的质疑，宋海林指出，“未来的业绩不能单靠一两个城市，或者是一两个城市圈，而是需要多个城市多点支撑，这样企业才是安全的。”而作为一家成熟的企业，龙湖则更加看重良好的资金周转所带来的资本市场亲睐，至于利润率，将是一个符合集团内部定位的合理范畴。
发力扩张商业版图
房地产世界：如何看待当前的商业地产市场？
宋海林：从全国看，现在商业地产还是呈现一个爆发式增长态势，可能未来三年整个开业开工面积会翻一番，相当于未来三年把之前整个商业体量再盖一遍。龙湖所坚持增持商业的战略不会变，但是我们还是有一颗敬畏的心，敬畏这个市场，因为市场一定不会是始终往上的，所以会谨慎选择。
事实上，就整个市场而言，商业也并不会全面开花，这和选址判断以及各项具体操作都相关。而龙湖有着十多年的商业地产运营经验，特别是重庆地区有十分成熟的商业操作模式，这也是我们的优势。
房地产世界：北京龙湖更看好怎样的单个商业体量？
宋海林：目前在京，除了已引入的长楹天街、时代天街外，未来还将重点关注体量大约在15万平米，具有发展潜力的商业地块。目前，在北京东南西北几个区域，我们都在寻找合适地块。到2020年，北京龙湖能够占到集团商业利润的25%以上，是我们的目标，而这至少应该有四五个商业项目。至于资金这一块，因为龙湖拿地资金由集团统一调配，也不会存在缺钱的问题。
坚定看好孙河板块
房地产世界：“原著系”产品是龙湖最高端的产品线，在北京激烈的市场竞争中，龙湖·双珑原著的去化周期是否过快？
宋海林：首先，集团对于周转率的指标是有要求的，具体到孙河项目，龙湖·双珑原著自上市以来，反响非常好，样板间开放仅23天，首期推出房源全部售罄，劲销7亿元，目前的销售情况也很好，产品和口碑在得到业界认可的同时，也成为集团内部的一个标杆项目。
但我们仍会按既定的节奏去推盘，不会刻意为了卖高价而延长去化周期，我觉得未来通过年报就可以看到，项目达到的将是一个合理的利润，符合集团内部的利润定位。
房地产世界：孙河已被公认为北京最具潜力的高端板块，这个区域的合理价格如何判断？
宋海林：首先，从客观上讲，孙河的规划具备成为下一个城市高端居住区的条件。孙河板块所供应的产品，皆属于城市稀缺的高品质低密度改善型产品，希望与其他优秀企业一起，通过打造高产品力来共同创造并实现区域价值。
至于在区域内的售价应该卖到多少？这就因人而异了。龙湖现在在售的价格，包括未来，比如根据后期推出的产品价值情况有一些涨幅，但仍将是一个合理的、客户认可的价格，而且最终还是看市场。
“我们知道底线在哪”
房地产世界：当前土地市场火热，龙湖何时会出手拿地，预期的利润目标又是多少？
宋海林：龙湖在整个市场中所表现的，不会是一个非常激进、冒险的企业。我们知道底线在哪。企业要有合理的利润，但更重要的是要有合理的产品回馈给购房者。
应该说北京市场已经走过了黄金加速期，市场总体还是趋于理性的。但当前土地市场是有点过热，拿地有早有晚，但北京龙湖一定会保证持续性，看准合适时机拿适合自己的地块，但一定不会“断顿”。
房地产世界：有声音质疑龙湖近期战略趋于保守，您是怎么看的？
宋海林：龙湖过去给人的印象是快速上升，但所有企业的发展不会都是一往直前。我们不太担心龙湖短时期内在排行榜上个别名次的前进或倒退，当前正是一个战略调整的过程，我们更关注的是“走得稳、走得远”，“不仅猛跑，更要抬头看路”。
实际上龙湖走到今天，非常重要的是没有做错过事。到现在为止，龙湖还是力求做到稳健，每一步都走得很谨慎。
比如说大部分企业都在采取合作开发，龙湖就参与得很少，我们希望把这件事情完完全全想明白之后再着手。另一方面，目前北京有大量的项目都在合作开发，我们也不是完全屏蔽，在未来也不排除采取这种模式，但我们仍然是希望想清楚再做。
北京公司做到“三个高地”
房地产世界：如何看待今后北京的市场机遇？
宋海林：龙湖集团经历了非常清晰的发展阶段，从最早下决心从重庆走出来，到进入北京发展，先建立一个品牌制高点。到2011年，已经进入13个城市。其中8个城市的销售都在区域内前十，集中度还是比较高的。那时候我们还是区域聚焦的战略，也符合我们当时发展的战略，先落地再丰满。
从2011年以后，龙湖开始做全国扩张性布局，集团意识到，未来的业绩不能单靠一两个城市，或者是一两个城市圈，而是要多个城市多点支撑，这样的企业才是安全的。
而相对于北京公司，经历了快速发展的时期，更需要进入一个平稳的阶段，有使命去建立品牌高地、人才高地、产品高地。未来扩纵深进行到一定程度，在完成下一轮稳定布局以后，集团可能还是会重点布局几个核心城市，比如说北京、上海等，而这将会是一个螺旋形上升的过程。
在业内外，龙湖迅速发展的核心在于准确的把握好节奏和形势，并作出前瞻性战略布局。而商业地产作为龙湖未来五到十年重要的利润增长点，在北京将继续寻找进一步加大商业地产比例的机会。
房地产世界：北京龙湖的长期目标是什么？
宋海林：北京龙湖的目标是成为集团重要的战略支撑、品牌高地、人才高地和产品高地。
在实施层面，我们会让龙湖品牌在北京持续落地，包括“双天街”商业的真正落地，并继续做一些好项目，要在北京的商业地产圈做到有口皆碑。
就现在操作的四个项目，龙湖·双珑原著、龙湖·好望山、龙湖·长楹天街、龙湖·时代天街而言，希望在交付的时候能够让所有的客户感受到龙湖的用心，虽然很难，但会尽力去做。
房地产世界：北京龙湖之于集团的意义是怎样的？
宋海林：北京龙湖产品具备在全集团推广的特质，当前龙湖北京的产品线在全国被广泛复制，包括龙湖·双珑原著，在集团内部的口碑也非常好。
北京项目要能够体现出北京市场的价值，而要保持较好的盈利水平也考验着多重能力。这其中包括对于区域价值的发掘能力，对于产品溢价的打造能力，对于产品的成本控制能力，以及在全项目过程中的运营能力。北京龙湖会保持在集团利润率平均水平以上。
截至7月，龙湖地产累计实现合同销售额268.1亿元，同比增长30.6%，已接近完成全年460亿元目标的六成。在业绩达到预期的同时，“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的战略也进入深层执行阶段。
根据半年报数据显示，龙湖在西部、长三角、环渤海、华南及华中的合同销售额分别为人民币102.2亿元、57.4亿元、51.2亿元、12.7亿元和0.4亿元，分别占集团合同销售额的45.6%、25.6%、22.9%、5.7%和0.2%。这家1993年由重庆起家的民营房企，在经历20年的发展之后，如今已进驻多个重点区域及城市，深耕新开拓的区域亦成为当前龙湖发展的重中之重。
在战略纵深不断扩大的当下，龙湖依旧坚定地看好北京市场。在宋海林看来，北京作为集团的重要战略支点之一，在完成这一轮布局后，集团还是会回到几个核心城市深挖价值，“我们有使命去建立品牌高地、人才高地、产品高地。”
回想7年前的那次“进京赶考”，进驻北京无疑极大助力了龙湖品牌的全国认知度，而目前龙湖正以每年销售回款额10%的资金沉淀速率，营造自己的商业帝国。“商业地产已经成为龙湖重要的利润增长点，而在15年内，商业地产的贡献率有望占到集团总利润的20%以上。”宋海林表示，北京龙湖将继续寻找加大商业地产比例的机会和可能，适合15万平米左右商业的潜力地块，将是北京龙湖今后的拿地重点考量标准。
至于日前市场上对龙湖个别项目销售节点过早而影响利润率的质疑，宋海林指出，“未来的业绩不能单靠一两个城市，或者是一两个城市圈，而是需要多个城市多点支撑，这样企业才是安全的。”而作为一家成熟的企业，龙湖则更加看重良好的资金周转所带来的资本市场亲睐，至于利润率，将是一个符合集团内部定位的合理范畴。
发力扩张商业版图
房地产世界：如何看待当前的商业地产市场？
宋海林：从全国看，现在商业地产还是呈现一个爆发式增长态势，可能未来三年整个开业开工面积会翻一番，相当于未来三年把之前整个商业体量再盖一遍。龙湖所坚持增持商业的战略不会变，但是我们还是有一颗敬畏的心，敬畏这个市场，因为市场一定不会是始终往上的，所以会谨慎选择。
事实上，就整个市场而言，商业也并不会全面开花，这和选址判断以及各项具体操作都相关。而龙湖有着十多年的商业地产运营经验，特别是重庆地区有十分成熟的商业操作模式，这也是我们的优势。
房地产世界：北京龙湖更看好怎样的单个商业体量？
宋海林：目前在京，除了已引入的长楹天街、时代天街外，未来还将重点关注体量大约在15万平米，具有发展潜力的商业地块。目前，在北京东南西北几个区域，我们都在寻找合适地块。到2020年，北京龙湖能够占到集团商业利润的25%以上，是我们的目标，而这至少应该有四五个商业项目。至于资金这一块，因为龙湖拿地资金由集团统一调配，也不会存在缺钱的问题。
坚定看好孙河板块
房地产世界：“原著系”产品是龙湖最高端的产品线，在北京激烈的市场竞争中，龙湖·双珑原著的去化周期是否过快？
宋海林：首先，集团对于周转率的指标是有要求的，具体到孙河项目，龙湖·双珑原著自上市以来，反响非常好，样板间开放仅23天，首期推出房源全部售罄，劲销7亿元，目前的销售情况也很好，产品和口碑在得到业界认可的同时，也成为集团内部的一个标杆项目。
但我们仍会按既定的节奏去推盘，不会刻意为了卖高价而延长去化周期，我觉得未来通过年报就可以看到，项目达到的将是一个合理的利润，符合集团内部的利润定位。
房地产世界：孙河已被公认为北京最具潜力的高端板块，这个区域的合理价格如何判断？
宋海林：首先，从客观上讲，孙河的规划具备成为下一个城市高端居住区的条件。孙河板块所供应的产品，皆属于城市稀缺的高品质低密度改善型产品，希望与其他优秀企业一起，通过打造高产品力来共同创造并实现区域价值。
至于在区域内的售价应该卖到多少？这就因人而异了。龙湖现在在售的价格，包括未来，比如根据后期推出的产品价值情况有一些涨幅，但仍将是一个合理的、客户认可的价格，而且最终还是看市场。
“我们知道底线在哪”
房地产世界：当前土地市场火热，龙湖何时会出手拿地，预期的利润目标又是多少？
宋海林：龙湖在整个市场中所表现的，不会是一个非常激进、冒险的企业。我们知道底线在哪。企业要有合理的利润，但更重要的是要有合理的产品回馈给购房者。
应该说北京市场已经走过了黄金加速期，市场总体还是趋于理性的。但当前土地市场是有点过热，拿地有早有晚，但北京龙湖一定会保证持续性，看准合适时机拿适合自己的地块，但一定不会“断顿”。
房地产世界：有声音质疑龙湖近期战略趋于保守，您是怎么看的？
宋海林：龙湖过去给人的印象是快速上升，但所有企业的发展不会都是一往直前。我们不太担心龙湖短时期内在排行榜上个别名次的前进或倒退，当前正是一个战略调整的过程，我们更关注的是“走得稳、走得远”，“不仅猛跑，更要抬头看路”。
实际上龙湖走到今天，非常重要的是没有做错过事。到现在为止，龙湖还是力求做到稳健，每一步都走得很谨慎。
比如说大部分企业都在采取合作开发，龙湖就参与得很少，我们希望把这件事情完完全全想明白之后再着手。另一方面，目前北京有大量的项目都在合作开发，我们也不是完全屏蔽，在未来也不排除采取这种模式，但我们仍然是希望想清楚再做。
北京公司做到“三个高地”
房地产世界：如何看待今后北京的市场机遇？
宋海林：龙湖集团经历了非常清晰的发展阶段，从最早下决心从重庆走出来，到进入北京发展，先建立一个品牌制高点。到2011年，已经进入13个城市。其中8个城市的销售都在区域内前十，集中度还是比较高的。那时候我们还是区域聚焦的战略，也符合我们当时发展的战略，先落地再丰满。
从2011年以后，龙湖开始做全国扩张性布局，集团意识到，未来的业绩不能单靠一两个城市，或者是一两个城市圈，而是要多个城市多点支撑，这样的企业才是安全的。
而相对于北京公司，经历了快速发展的时期，更需要进入一个平稳的阶段，有使命去建立品牌高地、人才高地、产品高地。未来扩纵深进行到一定程度，在完成下一轮稳定布局以后，集团可能还是会重点布局几个核心城市，比如说北京、上海等，而这将会是一个螺旋形上升的过程。
在业内外，龙湖迅速发展的核心在于准确的把握好节奏和形势，并作出前瞻性战略布局。而商业地产作为龙湖未来五到十年重要的利润增长点，在北京将继续寻找进一步加大商业地产比例的机会。
房地产世界：北京龙湖的长期目标是什么？
宋海林：北京龙湖的目标是成为集团重要的战略支撑、品牌高地、人才高地和产品高地。
在实施层面，我们会让龙湖品牌在北京持续落地，包括“双天街”商业的真正落地，并继续做一些好项目，要在北京的商业地产圈做到有口皆碑。
就现在操作的四个项目，龙湖·双珑原著、龙湖·好望山、龙湖·长楹天街、龙湖·时代天街而言，希望在交付的时候能够让所有的客户感受到龙湖的用心，虽然很难，但会尽力去做。
房地产世界：北京龙湖之于集团的意义是怎样的？
宋海林：北京龙湖产品具备在全集团推广的特质，当前龙湖北京的产品线在全国被广泛复制，包括龙湖·双珑原著，在集团内部的口碑也非常好。
北京项目要能够体现出北京市场的价值，而要保持较好的盈利水平也考验着多重能力。这其中包括对于区域价值的发掘能力，对于产品溢价的打造能力，对于产品的成本控制能力，以及在全项目过程中的运营能力。北京龙湖会保持在集团利润率平均水平以上。