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摘要：房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。下文笔者根据自己的工作经验，提出了房地产建筑项目在实施前、施工中与工程竣工后的技术、质量管理方面应注意的问题，以提高工程项目的管理质量。
关键词：房地产；建筑工程项目；技术管理；施工
中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：
0 引言
房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产开发经营企业，是房地产这一商品的组织生产者和经营者，其项目质量则是企业的生命，是提升竞争能力的重要方法，是打开房地产市场大门的金钥匙。于是，提高房地产建筑项目的质量，意义十分重要，作为房地产开发经营者，不但要有质量第一的观念，更要以战略眼光不断地探索和研究技术质量管理策略和措施，努力提高房地产工程的质量。
1 技术管理的概念
工程项目管理是指管理者为了使项目取得成功，对工程项目用系统的观念、理论和方法，有序、全面、科学、目标明确地进行管理。房地产企业的技术管理，是指企业运用科学管理方法，在工程项目实施过程中对各项技术活动和施工技术的各项要素进行计划与决策、组织与指挥、控制与协调的一系列管理活动的总称。这里所指的“技术活动”包括了从前期策划与规划、熟悉与会审图纸、编审施工组织设计开始，到施工过程中的洽商管理、质量检验，直至工程竣工验收全过程中的各项技术工作而“施工技术的各项要素”，则是指运用于技术管理活动赖以进行的企业技术人才、技术装备、技术情报、技术标准与规程及技术责任制等一系列实施技术管理的基本技术因素。项目工程建设是一个复杂的综合过程，需要诸多专业的合作和多项工程技术的综合应用，而企业的技术活动也是多种多样的。技术管理所强调的是对整个技术工作的管理，而并非“技术”本身，它来源于技术而又高于纯技术对项目的管理能力，对房地产企业起着指导工程建设的意义，贯穿于项目的全过程。
2 项目实施前的技术管理
项目实施前的技术质量管理，是提高房地产质量的关键环节和起点，主要包括：
1） 策划与规划质量管理。房地产开发经营涉及面广，协作单位多，建筑、供水、供电、供气、市政园林、消防、邮电通讯等都要涉及到，在总体规划实施前协调好各自关系，并在实施中适当调整，保证规划质量。保证规划与策划的统一性，考虑好项目的市场定位，明确发展目标，在总体上指引项目的顺利开展。
2） 图纸设计质量管理。房地產的质量起源于设计构思，设计先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对房屋的造型、结构体系、平面布局功能、空间利用、节能省地等要在设计前充分考虑。要在保证结构可靠的前提下，达到两个要求：一要合理开间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生、交通等面积，让人使用方便，居住舒适；二要做到建筑造型和风格有艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人的视觉以美的享受，使开发的房地产具有较高的使用价值和观赏价值。
3） 统筹审查质量管理。对各专业图纸进行深入的审查，尤其是建筑与结构、市政园林与综合管线的相互关系，在图纸上解决好大的方向性问题，尽可能减少交叉，并且要符合国家的有关规范、法规要求。
3 工程实施过程中的监控管理
工程实施过程中的技术质量管理，是提高房地产质量的中心环节和重点，包括辅助施工和现场施工两个方面。辅助施工的技术质量管理，包括对施工队伍的选择，施工材料、构配件和设备的采办，动力供应和后勤保障等方面，直接关系着施工质量和房地产质量。为了提高房地产质量，在同等或者相近造价的基础上要择优选用现场管理好、技术质量管理好、技术素质高、资质等级高的建筑企业开发施工。对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必须完全符合设计要求，完全达到有关规范、标准的要求，并必须有出厂合格证，在进入工地前进行严格检验。现场施工的技术质量管理，是保证和提高房地产质量的核心，在其管理过程中应把握好3 点：1） 要强化施工队伍的质量意识。劳动力作为生产力最积极、最活跃的因素，既是质量管理的主体，又是质量管理的客体。劳动力的这种双重性，决定其在质量中的中心地位。
因此，加强对施工队伍的“质量第一”、“质量是企业的生命”的思想教育，就显得越发重要。通过思想教育，达到从企业领导到全体职工，都树立起“百年大计、质量第一”的观念，并把企业上质量、求生存与自己的实际工作紧密地联系起来，与房地产市场要求紧密地联系起来，形成“人人讲质量，个个为质量”的良好风气。2） 要强化施工队伍的技术培训。知识就是资源，人才就是“资本”。科学技术是第一生产力，而人才是科学技术的主宰者。在强化施工队伍的技术培训中，方法是多种多样的，既可以采取“请进来，送出去”的形式学习先进技术和先进经验，也可以在施工现场实打实地普及基本知识，强化技能提高。3） 强化施工现场监理工作管理，对工程实行全面的监理制度。具体说来，就是严格把好“四关”：
①材料关。对施工单位使用的建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其它一切构件，要严格把关检验，不合格的不准使用。②抽验关。现场工程技术人员要督促施工单位按规定制作混凝土及砂浆试块，如期进行试压，作出试压报告记录，并实行随时抽检制。③施工关。现场工程技术人员和质量监督员，要现场监督施工人员严格按照施工设计图纸及方案施工，不得有一丝一毫的含糊。如果发现施工单位在施工中不按照设计图纸或方案施工，应立即采取果断措施，作出返工处理。④记录关。现场施工管理人员，每天都要认真负责填好“日志记录”，详细记录“施工过程主要事项”、“隐蔽工程的验收情况”、“检验的工程质量问题”、“详细部位处理意见、措施及整改情况”，使施工质量的每个环节都达到设计要求，切实保证房地产质量的提高。
4 工程竣工后的技术管理
项目施工完成后的技术质量管理，是提高房地产质量的归宿和落脚点。工程结束并不意味着房地产开发技术质量管理已经结束，即使所开发的房屋已经销售出去，其质量管理也并没有划上句号，还有3 方面的管理工作要做。首先是要组织好竣工验收。要组织专家及相关单位主要负责人，按照国家有关验收规范和标准进行严格的验收工作，对不合格的工程，决不允许使用。二是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房地产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。对房屋使用中存在的质量问题及时安排人员跟进处理，使工程项目质量达到业主客户的要求。
例如广州有些房地产物业公司推出的“金钥匙”服务，收楼使业主放心的做法，就解决了业主对于工程质量问题的困扰，良好的售后服务不仅可以使房屋保值，还可使物业增值。第三是要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理；要深入调查研究开发的房地产还有哪些问题，还需要作哪些方面的改进，还有哪些潜力可挖等，并对调查了解到的材料进行全面整理分析，及时的回访处理，可以进一步提高房地产开发的质量。
5 结语
综上所述，房地产开发企业必须以对市场的把握、房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。
参考文献：
[1] 陈祖.关于房地产开发项目管理的难点的探讨和分析[J].四川建材.2010(6).
[2] 杨东,房地产项目管理信息系统探讨[J].建筑经济,2010(9).
[3] 薄卫彪，周明.常用工程项目管理模式在绿色建筑项目中应用的研究[J].工程管理学报，2010（02）
关键词：房地产；建筑工程项目；技术管理；施工
中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：
0 引言
房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产开发经营企业，是房地产这一商品的组织生产者和经营者，其项目质量则是企业的生命，是提升竞争能力的重要方法，是打开房地产市场大门的金钥匙。于是，提高房地产建筑项目的质量，意义十分重要，作为房地产开发经营者，不但要有质量第一的观念，更要以战略眼光不断地探索和研究技术质量管理策略和措施，努力提高房地产工程的质量。
1 技术管理的概念
工程项目管理是指管理者为了使项目取得成功，对工程项目用系统的观念、理论和方法，有序、全面、科学、目标明确地进行管理。房地产企业的技术管理，是指企业运用科学管理方法，在工程项目实施过程中对各项技术活动和施工技术的各项要素进行计划与决策、组织与指挥、控制与协调的一系列管理活动的总称。这里所指的“技术活动”包括了从前期策划与规划、熟悉与会审图纸、编审施工组织设计开始，到施工过程中的洽商管理、质量检验，直至工程竣工验收全过程中的各项技术工作而“施工技术的各项要素”，则是指运用于技术管理活动赖以进行的企业技术人才、技术装备、技术情报、技术标准与规程及技术责任制等一系列实施技术管理的基本技术因素。项目工程建设是一个复杂的综合过程，需要诸多专业的合作和多项工程技术的综合应用，而企业的技术活动也是多种多样的。技术管理所强调的是对整个技术工作的管理，而并非“技术”本身，它来源于技术而又高于纯技术对项目的管理能力，对房地产企业起着指导工程建设的意义，贯穿于项目的全过程。
2 项目实施前的技术管理
项目实施前的技术质量管理，是提高房地产质量的关键环节和起点，主要包括：
1） 策划与规划质量管理。房地产开发经营涉及面广，协作单位多，建筑、供水、供电、供气、市政园林、消防、邮电通讯等都要涉及到，在总体规划实施前协调好各自关系，并在实施中适当调整，保证规划质量。保证规划与策划的统一性，考虑好项目的市场定位，明确发展目标，在总体上指引项目的顺利开展。
2） 图纸设计质量管理。房地產的质量起源于设计构思，设计先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对房屋的造型、结构体系、平面布局功能、空间利用、节能省地等要在设计前充分考虑。要在保证结构可靠的前提下，达到两个要求：一要合理开间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生、交通等面积，让人使用方便，居住舒适；二要做到建筑造型和风格有艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人的视觉以美的享受，使开发的房地产具有较高的使用价值和观赏价值。
3） 统筹审查质量管理。对各专业图纸进行深入的审查，尤其是建筑与结构、市政园林与综合管线的相互关系，在图纸上解决好大的方向性问题，尽可能减少交叉，并且要符合国家的有关规范、法规要求。
3 工程实施过程中的监控管理
工程实施过程中的技术质量管理，是提高房地产质量的中心环节和重点，包括辅助施工和现场施工两个方面。辅助施工的技术质量管理，包括对施工队伍的选择，施工材料、构配件和设备的采办，动力供应和后勤保障等方面，直接关系着施工质量和房地产质量。为了提高房地产质量，在同等或者相近造价的基础上要择优选用现场管理好、技术质量管理好、技术素质高、资质等级高的建筑企业开发施工。对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必须完全符合设计要求，完全达到有关规范、标准的要求，并必须有出厂合格证，在进入工地前进行严格检验。现场施工的技术质量管理，是保证和提高房地产质量的核心，在其管理过程中应把握好3 点：1） 要强化施工队伍的质量意识。劳动力作为生产力最积极、最活跃的因素，既是质量管理的主体，又是质量管理的客体。劳动力的这种双重性，决定其在质量中的中心地位。
因此，加强对施工队伍的“质量第一”、“质量是企业的生命”的思想教育，就显得越发重要。通过思想教育，达到从企业领导到全体职工，都树立起“百年大计、质量第一”的观念，并把企业上质量、求生存与自己的实际工作紧密地联系起来，与房地产市场要求紧密地联系起来，形成“人人讲质量，个个为质量”的良好风气。2） 要强化施工队伍的技术培训。知识就是资源，人才就是“资本”。科学技术是第一生产力，而人才是科学技术的主宰者。在强化施工队伍的技术培训中，方法是多种多样的，既可以采取“请进来，送出去”的形式学习先进技术和先进经验，也可以在施工现场实打实地普及基本知识，强化技能提高。3） 强化施工现场监理工作管理，对工程实行全面的监理制度。具体说来，就是严格把好“四关”：
①材料关。对施工单位使用的建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其它一切构件，要严格把关检验，不合格的不准使用。②抽验关。现场工程技术人员要督促施工单位按规定制作混凝土及砂浆试块，如期进行试压，作出试压报告记录，并实行随时抽检制。③施工关。现场工程技术人员和质量监督员，要现场监督施工人员严格按照施工设计图纸及方案施工，不得有一丝一毫的含糊。如果发现施工单位在施工中不按照设计图纸或方案施工，应立即采取果断措施，作出返工处理。④记录关。现场施工管理人员，每天都要认真负责填好“日志记录”，详细记录“施工过程主要事项”、“隐蔽工程的验收情况”、“检验的工程质量问题”、“详细部位处理意见、措施及整改情况”，使施工质量的每个环节都达到设计要求，切实保证房地产质量的提高。
4 工程竣工后的技术管理
项目施工完成后的技术质量管理，是提高房地产质量的归宿和落脚点。工程结束并不意味着房地产开发技术质量管理已经结束，即使所开发的房屋已经销售出去，其质量管理也并没有划上句号，还有3 方面的管理工作要做。首先是要组织好竣工验收。要组织专家及相关单位主要负责人，按照国家有关验收规范和标准进行严格的验收工作，对不合格的工程，决不允许使用。二是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房地产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。对房屋使用中存在的质量问题及时安排人员跟进处理，使工程项目质量达到业主客户的要求。
例如广州有些房地产物业公司推出的“金钥匙”服务，收楼使业主放心的做法，就解决了业主对于工程质量问题的困扰，良好的售后服务不仅可以使房屋保值，还可使物业增值。第三是要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理；要深入调查研究开发的房地产还有哪些问题，还需要作哪些方面的改进，还有哪些潜力可挖等，并对调查了解到的材料进行全面整理分析，及时的回访处理，可以进一步提高房地产开发的质量。
5 结语
综上所述，房地产开发企业必须以对市场的把握、房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。
参考文献：
[1] 陈祖.关于房地产开发项目管理的难点的探讨和分析[J].四川建材.2010(6).
[2] 杨东,房地产项目管理信息系统探讨[J].建筑经济,2010(9).
[3] 薄卫彪，周明.常用工程项目管理模式在绿色建筑项目中应用的研究[J].工程管理学报，2010（02）