论文部分内容阅读
【摘 要】 房地产项目开发商过对开发项目工程造价的有效控制，是房地产开发项目管理内容的重要组成部分。是在项目设计阶段、投资决策阶段和建设实施阶段，把所开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，力求在开发过程中合理使用人力、物力、财力，以获得良好的社会效益、经济效益和环境效益。
【关键词】 房地产；工程造价；控制；管理
经济全球化的发展使房地产市场面临国内和自境外大批实力强大的企业的挑战。从经济角度看，房地产开发企业要在竞争中获取优势，急需要对项目造价进行管理与控制，项目造价越低，才能有更多的利润空间。所以房地产企业要想在竞争中求生存和求发展，就必须采取有效措施，从房地产项目工程造价管理的各个阶段加强项目造价控制，重点突破，找到可行的解决办法，提高投资效益，从而提高企业的市场竞争力。
一、 影响房地产项目工程造价的主要因素
（一）房地产项目的建设标准
建设项目的工程造价主要取决于该项目的建设标准。建设标准的主要内容有：占地面积、建设规模、建筑标准、配套工程、工艺设备、劳动定员等方面的指标或标准。建设标准是审批、评估、编制项目可行性研究的重要依据，是衡量工程造价是否合理及监督检查项目建设的客观尺度。在房地产项目的建设中，应坚持经济、适用、安全的原则。
（二）房地产项目的建设规模
项目的建设规模是指在项目设定的正常生产运营年份可能达到的使用效益或者生产能力。合理的建设规模决定着项目工程造价的合理性。建设规模过小或过小，都会对资源的有效配置和开发成本造成影响。所以，合理选择项目规模关系着项目的成败，决定着工程造价是否合理。
（三）房地产建设地区和建设地点
一般来说，拟建建设项目的具体地址的确定需要通过建设地区选择和建设地点选择两个步骤，建设地区选择是指拟建项目适合建设在哪个区域范围的选择，建设地点选择是指对拟建项目建设位置的具体坐落点的选择。他们相互独立又相互关联，这两个阶段是一种层进关系。
（四）房地产建设技术方案和设备方案
技术方案包含拟建项目的设计方案和具体施工工艺，技术方案的选择不仅影响后工程造价的控制，甚至影响项目建成后的营运费用。设备的选择与技术方案的选择息息相关，设备方案的选择必须满足技术方案的要求，相反技术方案的实现只能靠设备的选择来体现技术方案的先进性。
二、房地产项目工程造价的确定方法
（一）定额计价法
定额计价实际上是国家通过颁布统一的计价定额或指标，对房地产项目价格进行有计划的管理。整个工程的价格的计算公式如下：（1）单位工程自接费=∑（自接工程费单价x假定建筑产品工程量）+措施费；（2）单项工程概算造价=∑单位工程概预算造价+设备、工器具购置费；（3）假定项目产品的自接工程费单价=材料费+人工费+施工机械使用费，材料费=∑（材料用量只材料预算价格），人工费=∑（人工工日数量x人工日工资标准），机械使用费=∑（机械台班用量x台班单价）；（4）房地产项目全部工程概算造价=∑单项工程的概算造价十预备费十有关的其他费用。（5）单位工程概预算造价=单位工程自接费十间接费+税金+利润；
（二）工程量清单计价方法
工程量清单是表现拟房地产项目工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单）其编制过程为：
1.分部分项工程费=∑分部分项工程量x相应分部分项工程单价，其中分部分项工程单价由人工费、机械费、材料费、管理费、利润等组成，并考虑风险费用。
2.措施项目费=∑各措施项目费措施项目分为通用项目、安装工程措施项目、建筑工程措施项目、装饰装修工程措施项目和市政工程措施项目，每项措施项目费均为合价，其构成与分部分项工程单价构成类似；（1）单位工程报价=措施项目费+分部分项工程费+其他项目费+规费+税金；（2）其他项目费=投标人部分金额+招标人部分金额；（3）建设项目总报价=∑单项工程报价；（4）单项工程报价=∑单位工程报价。
三、房地产项目工程造价的管理控制
（一）在项目决策阶段
业主对工程造价的管理重点是决策前的准备工作，需要根据市场需要和发展前景，做好可行性研究，合理确定建设规模。对房地产项目的市场前景、技术来源、市场容量、以及经济效益分析等方面做出调研和评价，充分考虑建设期间可能出现的各种因素对工程造价的影响，使投资估算真正起到控制项目投资的作用，保证工程造价被控制在合理范围。
（二）项目设计阶段
设计阶段房地产项目工程造价的管理主要是技术与经济结合的方面，项目设计直接影响建设建设工期的长短和费用的多少，决定着投入的人力、物力和财力，这一阶段要积极完善设计招标，加强设计过程的监督与协调，采用限额设计等各种手段，合理有效控制工程造价。
（三）施工阶段工程造价控制
在施工阶段，工程设计已经完成，工程量已经具体化，并完成了施工招标工作和签订了工程承包合同，业主方对造价的管理除了加强合同管理、工程结算管理外，重点应加强工程施工现场管理，杜绝投资浪费。按照工程造价理论，该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制，提出从经济、技术、合同、信息等方面进行主动控制的观点，确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价，是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。
（四）在项目工程竣工后的结算阶段
严格控制工程造价，做好工程总价的收尾工作。通过核定的工程竣工结算是进行项目工程造价核定的依据，要做好竣工结算工作就必须注意这几个问题：
（1）检查合同的条款。首先，决算编制人员应该认真完对工程内容按照当时合同签订的要求进行核对，认真检查是否奢守合合同要求以及行业标准。经过验收并且已经确定项目合格之后才能进行竣工结算，否则，就必须针对合同内容要求施工方进行改进。其次，在进行竣工结算过程中，使用的结算方式、计价定额等都必须按照合同要求，这样的审核才是有效地。
（2）检查隐蔽验收记录。种唆工的项目结算的前提必须是在认真检验项目的施工记录，完成项目的验收签证检查后，并且检查结果现实该项目各项手续完整，项目工程量与项目的竣工图达到一致买3膊实实际变更签证。若是需要进行设计修改，则修改的内容必须由原来得设计单位签署设计变更的同意书，出示建筑项目的修改图纸。并且经过设计师和校对审核人员签字，加盖公章。然后请求监理工程师和建设单位的同意。征求到同意后，才能将其列人工程结算o
（3）按图核实工程数量。竣工后进行结算的工程量需要核算人员在竣工图和设计变更同意单以及现場签证等的基础上，依据这些文件，按照国家规定的标准开展核算工作。
综上所述，在竞争日益激烈的新时代背景下，不断提升建筑工程项目施工管理技术的创新能力是施工企业加强核心竞争力的有力武器，因此，施工企业应根据自身的实际情况，通过创新建筑工程智能化管理系统，对工程进行造价管理与控制，减少项目的支出、获取项目利润都有非常重要意义。所以，要企业的获取更大的生存空间实现自身长远的发展，就必须严格控制，有效管理工程的造价。从项目的设计招标，到项目的施工再到项目的竣工验收，都要对造价进行严格地控制与管理，编制好项目的预算与决算。确保施工企业在工程项目施工管理技术创新方面有所加强，从而促进我国建筑事业的稳定、和谐发展。
参考文献：
[1]谢丽敏.浅谈我国房地产项目工程造价的控制与管理[J].科技资讯，2012，12：155+157.
[2]曹颖.房地产项目工程造价的控制与管理分析[J].电子制作，2013，07：257.
[3]张保强.房地产项目工程造价的确定与管理控制[J].企业导报，2010，08：98.
【关键词】 房地产；工程造价；控制；管理
经济全球化的发展使房地产市场面临国内和自境外大批实力强大的企业的挑战。从经济角度看，房地产开发企业要在竞争中获取优势，急需要对项目造价进行管理与控制，项目造价越低，才能有更多的利润空间。所以房地产企业要想在竞争中求生存和求发展，就必须采取有效措施，从房地产项目工程造价管理的各个阶段加强项目造价控制，重点突破，找到可行的解决办法，提高投资效益，从而提高企业的市场竞争力。
一、 影响房地产项目工程造价的主要因素
（一）房地产项目的建设标准
建设项目的工程造价主要取决于该项目的建设标准。建设标准的主要内容有：占地面积、建设规模、建筑标准、配套工程、工艺设备、劳动定员等方面的指标或标准。建设标准是审批、评估、编制项目可行性研究的重要依据，是衡量工程造价是否合理及监督检查项目建设的客观尺度。在房地产项目的建设中，应坚持经济、适用、安全的原则。
（二）房地产项目的建设规模
项目的建设规模是指在项目设定的正常生产运营年份可能达到的使用效益或者生产能力。合理的建设规模决定着项目工程造价的合理性。建设规模过小或过小，都会对资源的有效配置和开发成本造成影响。所以，合理选择项目规模关系着项目的成败，决定着工程造价是否合理。
（三）房地产建设地区和建设地点
一般来说，拟建建设项目的具体地址的确定需要通过建设地区选择和建设地点选择两个步骤，建设地区选择是指拟建项目适合建设在哪个区域范围的选择，建设地点选择是指对拟建项目建设位置的具体坐落点的选择。他们相互独立又相互关联，这两个阶段是一种层进关系。
（四）房地产建设技术方案和设备方案
技术方案包含拟建项目的设计方案和具体施工工艺，技术方案的选择不仅影响后工程造价的控制，甚至影响项目建成后的营运费用。设备的选择与技术方案的选择息息相关，设备方案的选择必须满足技术方案的要求，相反技术方案的实现只能靠设备的选择来体现技术方案的先进性。
二、房地产项目工程造价的确定方法
（一）定额计价法
定额计价实际上是国家通过颁布统一的计价定额或指标，对房地产项目价格进行有计划的管理。整个工程的价格的计算公式如下：（1）单位工程自接费=∑（自接工程费单价x假定建筑产品工程量）+措施费；（2）单项工程概算造价=∑单位工程概预算造价+设备、工器具购置费；（3）假定项目产品的自接工程费单价=材料费+人工费+施工机械使用费，材料费=∑（材料用量只材料预算价格），人工费=∑（人工工日数量x人工日工资标准），机械使用费=∑（机械台班用量x台班单价）；（4）房地产项目全部工程概算造价=∑单项工程的概算造价十预备费十有关的其他费用。（5）单位工程概预算造价=单位工程自接费十间接费+税金+利润；
（二）工程量清单计价方法
工程量清单是表现拟房地产项目工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单）其编制过程为：
1.分部分项工程费=∑分部分项工程量x相应分部分项工程单价，其中分部分项工程单价由人工费、机械费、材料费、管理费、利润等组成，并考虑风险费用。
2.措施项目费=∑各措施项目费措施项目分为通用项目、安装工程措施项目、建筑工程措施项目、装饰装修工程措施项目和市政工程措施项目，每项措施项目费均为合价，其构成与分部分项工程单价构成类似；（1）单位工程报价=措施项目费+分部分项工程费+其他项目费+规费+税金；（2）其他项目费=投标人部分金额+招标人部分金额；（3）建设项目总报价=∑单项工程报价；（4）单项工程报价=∑单位工程报价。
三、房地产项目工程造价的管理控制
（一）在项目决策阶段
业主对工程造价的管理重点是决策前的准备工作，需要根据市场需要和发展前景，做好可行性研究，合理确定建设规模。对房地产项目的市场前景、技术来源、市场容量、以及经济效益分析等方面做出调研和评价，充分考虑建设期间可能出现的各种因素对工程造价的影响，使投资估算真正起到控制项目投资的作用，保证工程造价被控制在合理范围。
（二）项目设计阶段
设计阶段房地产项目工程造价的管理主要是技术与经济结合的方面，项目设计直接影响建设建设工期的长短和费用的多少，决定着投入的人力、物力和财力，这一阶段要积极完善设计招标，加强设计过程的监督与协调，采用限额设计等各种手段，合理有效控制工程造价。
（三）施工阶段工程造价控制
在施工阶段，工程设计已经完成，工程量已经具体化，并完成了施工招标工作和签订了工程承包合同，业主方对造价的管理除了加强合同管理、工程结算管理外，重点应加强工程施工现场管理，杜绝投资浪费。按照工程造价理论，该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制，提出从经济、技术、合同、信息等方面进行主动控制的观点，确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价，是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。
（四）在项目工程竣工后的结算阶段
严格控制工程造价，做好工程总价的收尾工作。通过核定的工程竣工结算是进行项目工程造价核定的依据，要做好竣工结算工作就必须注意这几个问题：
（1）检查合同的条款。首先，决算编制人员应该认真完对工程内容按照当时合同签订的要求进行核对，认真检查是否奢守合合同要求以及行业标准。经过验收并且已经确定项目合格之后才能进行竣工结算，否则，就必须针对合同内容要求施工方进行改进。其次，在进行竣工结算过程中，使用的结算方式、计价定额等都必须按照合同要求，这样的审核才是有效地。
（2）检查隐蔽验收记录。种唆工的项目结算的前提必须是在认真检验项目的施工记录，完成项目的验收签证检查后，并且检查结果现实该项目各项手续完整，项目工程量与项目的竣工图达到一致买3膊实实际变更签证。若是需要进行设计修改，则修改的内容必须由原来得设计单位签署设计变更的同意书，出示建筑项目的修改图纸。并且经过设计师和校对审核人员签字，加盖公章。然后请求监理工程师和建设单位的同意。征求到同意后，才能将其列人工程结算o
（3）按图核实工程数量。竣工后进行结算的工程量需要核算人员在竣工图和设计变更同意单以及现場签证等的基础上，依据这些文件，按照国家规定的标准开展核算工作。
综上所述，在竞争日益激烈的新时代背景下，不断提升建筑工程项目施工管理技术的创新能力是施工企业加强核心竞争力的有力武器，因此，施工企业应根据自身的实际情况，通过创新建筑工程智能化管理系统，对工程进行造价管理与控制，减少项目的支出、获取项目利润都有非常重要意义。所以，要企业的获取更大的生存空间实现自身长远的发展，就必须严格控制，有效管理工程的造价。从项目的设计招标，到项目的施工再到项目的竣工验收，都要对造价进行严格地控制与管理，编制好项目的预算与决算。确保施工企业在工程项目施工管理技术创新方面有所加强，从而促进我国建筑事业的稳定、和谐发展。
参考文献：
[1]谢丽敏.浅谈我国房地产项目工程造价的控制与管理[J].科技资讯，2012，12：155+157.
[2]曹颖.房地产项目工程造价的控制与管理分析[J].电子制作，2013，07：257.
[3]张保强.房地产项目工程造价的确定与管理控制[J].企业导报，2010，08：98.