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【摘要】为保护当事人的利益、维护不动产交易秩序，我国《物权法》确立了预告登记制度。不动产预告登记制度的确立是我国立法的一大进步，也是我国不动产登记顺应房地产发展的需要。本文试从不动产起源及内涵、立法目的及现实局限性、预告登记的条件及效力等几个方面解析不动产预告登记。
【关键词】不动产；预告登记；效力
一、“预告登记”的起源及内涵
预告登记制度起源于德国中世纪的民法，又称暂时登记、预登记或预先登记，此后瑞士民法、日本民法等也相继采纳了这一制度，其根本目的在于通过物权公示的原则使被登记的请求权具有物权的效力，具有排他性，并且登记即生效，设立了多项让与物权的请求权以设立先后确定其效力的高低。对于预告登记的概念，我国学者们有不同的认识：孙宪忠教授认为，预告登记是指法律对当事人将来能够顺利取得物权的请求权进行的登记。王利明教授认为，预告登记是一种提前登记，它的根本目的是为了保全债权请求权的实现以及物权的顺位。梁慧星教授则认为：预告登记，是为了保全一项以将来发生不动产物权变动为目的请求权从而进行的不动产登记。
综合几位学者的观点，笔者认为，对预告登记可作如下定义：预告登记是在物权变动所需条件尚未成就时，为保全不动产物权变动将来能够顺利进行，而对以该不动产物权变动为内容的债权请求权进行的提前登记。这种登记是不动产登记的一种特殊类型，其实质就是使被登记的债权请求权具有物权的排他效力，以确保该请求权所期待的法律后果的产生。
二、“预告登记制度”的立法目的及现实局限性
我国《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。该条文对预告登记制度作了一个概括性规定，是立法的重大进步。预告登记制度的立法目的明确，即促使当事人在不动产交易中自觉履行诚实信用原则，使物权的流转更加稳固，不动产交易更加安全。《物权法》出台生效前，民事审判实务中，因交易当事人受利益驱使或其他原因，经常会发生“一房二卖”现象。如，甲房主以20万元出售与乙并签订了房屋买卖合同，但没有及时进行房屋产权过户。后甲嫌房屋售价太低，又于几日内将该房产以更高的价格卖与不知情的丙，并完成了产权过户等手续。此时，根据物权优先于债权的理论，丙已取得了房屋的物权，乙只能要求甲承担合同违约责任。预告登记制度以物权手段限制了现时登记的权利人的处分权，有效地控制和阻止了房屋或其他不动产的“一女二嫁”现象，保护了相对人对不动产物权变动的债权请求权，稳定了不动产交易秩序。
预告登记制度在现实社会中的限制性。第一，本登记的设立和贯彻本身就较为薄弱和落后。一个不争的事实是，我国民间尤其是农村地区，对于房屋等不动产基本上不进行登记（权利登记），即使转让其权利，也多以民间乡俗进行，而不知登记为何物。而我国《城市房地产管理法》只适用于对城市房屋转让、登记的规范，对农村房屋之得丧变更进行规制的全国性法律，目前还没有。在这种情况下建立预告登记，其困难可想而知。第二，我国的不动产登记管理体制总体上较为混乱。最典型的表现就是登记机关林立混乱。在我国，不动产登记按类别和层次由多个机关进行，省、市、县都有登记权。具体而言，这些登记机关是：土地、林业、农业、渔业、草原、海洋、房产等七个相关的行政管理部门，它们分别对属于自己管辖范围内的事项进行登记，尤其是对处于某块土地之上的房屋进行登记时，既要对土地进行登记也要对房屋进行登记，而二者登记的机关还不同。这就造成了立法、执法资源的极大浪费，还大大影响了交易的便捷。
三、预告登记的条件及效力
《物权法》虽没有明确规定预告登记适用的条件，但从该法第20条规定可以认为，适用预告登记必须符合两个条件：（1）只有当事人签订买卖房屋及其他不動产物权的协议才适用预告登记，其他的动产不能进行预告登记；（2）当事人在签订房屋或者其他不动产物权协议的同时，对预告登记必须达成协约，并在不动产登记簿中记载，办理了相关手续。
预告登记的效力是指债权请求权经过预告登记对债权人、债务人和第三人产生的法律效力。一般来说，预告登记有以下几种效力：第一、保全权利的效力。在预告登记以后，不动产物权人再次处分其不动产，若此行为危害到了预告登记权利人的请求权，则该再处分行为无效，即保障了请求权发生所指定的效果。第二、保全顺位的效力。在预告登记时，为防止将来在同一物上并存多项物权，登记机关会在不动产登记簿中确定物权实现的先后顺序。当办理本登记的条件具备时，依靠预告登记记载的时间，就能够确定本登记的顺位，即是通过登记保障了请求权所指定的物权变动享有登记的顺位。第三、破产保护效力。在不动产物权人陷入破产时，预告登记赋予其保全的请求权排斥其他人的效力。而保障请求权发生既定的效果。即预告登记权利人可以提前申请办理本登记，以取得不动产物权。第四、警示的效力。因预告登记是通过对不动产物权予以公示，使第三人能够明晰物权状态，它可以警示第三人不要忽视预告登记的存在，应预见到本登记出现的结果，而不得以善意取得为抗辩理由。
四、预告登记制度对立法的期待
预告登记制度创设以来，在保护不动产物权人利益的问题上发挥了极其重要的作用。但《物权法》对不动产登记的规定非常含糊，如该法第十条规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一的登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。这一条如何在实际工作中运用，有关的法律、行政法规并没有及时的予以规定，我们必须仍然依照以前的那种混乱的登记制度进行登记。这种状况必然严重影响到预告登记制度作用的进一步发挥。实践中，预告登记制度要得到切实的实施，关键在于尽快建立统一的不动产登记机构。《物权法》既然赋予法律、行政法规就不动产的登记做出统一的规定的权力，我们的有关机关就要根据法律的要求制订相关的法律、行政法规，早日完善统一的登记制度。
参考文献：
[1]孙宪忠.中国物权法总论[M].2版.北京：法律出版社，2003.
[2]王利明.物权法研究（上卷）[M].北京：法律出版社，2007.
[3]赵文婷.浅议我国现行不动产预告登记制度[J].法制与社会，2009.
[4]于洋.浅议不动产预告登记制度[J].法制与社会，2011.09（上）.
【关键词】不动产；预告登记；效力
一、“预告登记”的起源及内涵
预告登记制度起源于德国中世纪的民法，又称暂时登记、预登记或预先登记，此后瑞士民法、日本民法等也相继采纳了这一制度，其根本目的在于通过物权公示的原则使被登记的请求权具有物权的效力，具有排他性，并且登记即生效，设立了多项让与物权的请求权以设立先后确定其效力的高低。对于预告登记的概念，我国学者们有不同的认识：孙宪忠教授认为，预告登记是指法律对当事人将来能够顺利取得物权的请求权进行的登记。王利明教授认为，预告登记是一种提前登记，它的根本目的是为了保全债权请求权的实现以及物权的顺位。梁慧星教授则认为：预告登记，是为了保全一项以将来发生不动产物权变动为目的请求权从而进行的不动产登记。
综合几位学者的观点，笔者认为，对预告登记可作如下定义：预告登记是在物权变动所需条件尚未成就时，为保全不动产物权变动将来能够顺利进行，而对以该不动产物权变动为内容的债权请求权进行的提前登记。这种登记是不动产登记的一种特殊类型，其实质就是使被登记的债权请求权具有物权的排他效力，以确保该请求权所期待的法律后果的产生。
二、“预告登记制度”的立法目的及现实局限性
我国《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。该条文对预告登记制度作了一个概括性规定，是立法的重大进步。预告登记制度的立法目的明确，即促使当事人在不动产交易中自觉履行诚实信用原则，使物权的流转更加稳固，不动产交易更加安全。《物权法》出台生效前，民事审判实务中，因交易当事人受利益驱使或其他原因，经常会发生“一房二卖”现象。如，甲房主以20万元出售与乙并签订了房屋买卖合同，但没有及时进行房屋产权过户。后甲嫌房屋售价太低，又于几日内将该房产以更高的价格卖与不知情的丙，并完成了产权过户等手续。此时，根据物权优先于债权的理论，丙已取得了房屋的物权，乙只能要求甲承担合同违约责任。预告登记制度以物权手段限制了现时登记的权利人的处分权，有效地控制和阻止了房屋或其他不动产的“一女二嫁”现象，保护了相对人对不动产物权变动的债权请求权，稳定了不动产交易秩序。
预告登记制度在现实社会中的限制性。第一，本登记的设立和贯彻本身就较为薄弱和落后。一个不争的事实是，我国民间尤其是农村地区，对于房屋等不动产基本上不进行登记（权利登记），即使转让其权利，也多以民间乡俗进行，而不知登记为何物。而我国《城市房地产管理法》只适用于对城市房屋转让、登记的规范，对农村房屋之得丧变更进行规制的全国性法律，目前还没有。在这种情况下建立预告登记，其困难可想而知。第二，我国的不动产登记管理体制总体上较为混乱。最典型的表现就是登记机关林立混乱。在我国，不动产登记按类别和层次由多个机关进行，省、市、县都有登记权。具体而言，这些登记机关是：土地、林业、农业、渔业、草原、海洋、房产等七个相关的行政管理部门，它们分别对属于自己管辖范围内的事项进行登记，尤其是对处于某块土地之上的房屋进行登记时，既要对土地进行登记也要对房屋进行登记，而二者登记的机关还不同。这就造成了立法、执法资源的极大浪费，还大大影响了交易的便捷。
三、预告登记的条件及效力
《物权法》虽没有明确规定预告登记适用的条件，但从该法第20条规定可以认为，适用预告登记必须符合两个条件：（1）只有当事人签订买卖房屋及其他不動产物权的协议才适用预告登记，其他的动产不能进行预告登记；（2）当事人在签订房屋或者其他不动产物权协议的同时，对预告登记必须达成协约，并在不动产登记簿中记载，办理了相关手续。
预告登记的效力是指债权请求权经过预告登记对债权人、债务人和第三人产生的法律效力。一般来说，预告登记有以下几种效力：第一、保全权利的效力。在预告登记以后，不动产物权人再次处分其不动产，若此行为危害到了预告登记权利人的请求权，则该再处分行为无效，即保障了请求权发生所指定的效果。第二、保全顺位的效力。在预告登记时，为防止将来在同一物上并存多项物权，登记机关会在不动产登记簿中确定物权实现的先后顺序。当办理本登记的条件具备时，依靠预告登记记载的时间，就能够确定本登记的顺位，即是通过登记保障了请求权所指定的物权变动享有登记的顺位。第三、破产保护效力。在不动产物权人陷入破产时，预告登记赋予其保全的请求权排斥其他人的效力。而保障请求权发生既定的效果。即预告登记权利人可以提前申请办理本登记，以取得不动产物权。第四、警示的效力。因预告登记是通过对不动产物权予以公示，使第三人能够明晰物权状态，它可以警示第三人不要忽视预告登记的存在，应预见到本登记出现的结果，而不得以善意取得为抗辩理由。
四、预告登记制度对立法的期待
预告登记制度创设以来，在保护不动产物权人利益的问题上发挥了极其重要的作用。但《物权法》对不动产登记的规定非常含糊，如该法第十条规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一的登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。这一条如何在实际工作中运用，有关的法律、行政法规并没有及时的予以规定，我们必须仍然依照以前的那种混乱的登记制度进行登记。这种状况必然严重影响到预告登记制度作用的进一步发挥。实践中，预告登记制度要得到切实的实施，关键在于尽快建立统一的不动产登记机构。《物权法》既然赋予法律、行政法规就不动产的登记做出统一的规定的权力，我们的有关机关就要根据法律的要求制订相关的法律、行政法规，早日完善统一的登记制度。
参考文献：
[1]孙宪忠.中国物权法总论[M].2版.北京：法律出版社，2003.
[2]王利明.物权法研究（上卷）[M].北京：法律出版社，2007.
[3]赵文婷.浅议我国现行不动产预告登记制度[J].法制与社会，2009.
[4]于洋.浅议不动产预告登记制度[J].法制与社会，2011.09（上）.