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摘 要 相对于美国发达的财产税体系, 我国的财产税存在财产税的总体规模比较小、财产税收入在地方政府收入中的比例过低、地方政府缺少对财产税的立法权及税率、税基与减免税的调整权等缺点, 另外我国的财产评估制度和财产登记制度也不是很不健全，尤其是私人财产登记制度，还没有明确的法律规定。我国应借鉴美国的做法, 来完善我国的财产税制度。
关键词 财产税 主体税种 不动产
中图分类号：F811.4 文献标识码：A
一、我国的财产税
（一）我国的财产税制度。
我国的财产税是个别财产税, 财产税的课税税种主要包括房产税、契税、印花税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、车船使用税和车船使用牌照税。1994年的税制改革虽把遗产税和赠与税列为征收范围，但实际上并未开征。税种少的同时，税基也窄，征收面不宽，比如只对企业拥有的房产征收房产税，而拥有的机器设备不纳税；个人自住的房屋不纳房产税；私人财产的继承和赠与都不须向国家纳税等。我国的财产课税收入基本上属于地方政府的财政收入, 由地方财政部门负责征收和管理。我国财产税的立法权集中在中央, 税基、税率的调整都由中央来决定, 地方只有征管权。在具体课征上，我国当前以土地面积和房产原值或租金作为计税依据，不能反映土地的级差收益和土地、房产的时间价值。同时，为调节土地的级差收益，采用不同城市、不同地段设置不同税率的方法，且税率一旦确立，长期不变。
（二）我国财产税收入规模及收入结构。
从我国历年财产税的收入情况看, 我国的财产税收入保持持续增长的态势, 1995—2005年全国财产税收入总额由147.3 亿元上升到1475.3 亿元, 10年间, 财产税收入总额增长了10倍, 与税收收入总额的增长基本同步, 但是财产税在地方政府财政收入中的比重没有得到明显提高, 稳定在5%～8%的较低水平。财产税离发挥地方政府组织财政收入的作用相差甚远。。但2004～2005 年财产税所占比重增幅较大,一方面受政府对财产税重视程度以及对房地产宏观调控政策的影响;另一方面也说明了财产税的确存在很大的增长潜力。
二、美国的财产税
（一）美国的财产税制度。
美国的财产税是一般财产税, 一般来说，美国的各州把财产分为动产、不动产和无形财产三大类。不动产包括土地和土地上的永久性建筑物和构筑物；动产是除了不动产以外，其他任何有形的财产，如飞机、车辆、船只等；无形财产指无形的金融资产，如在股票市场和债券市场的投资。美国各州都对不动产征收财产税，大多数州对动产征税。在不动产、动产构成的财产税收入中，不动产是财产税的主要成分。在对动产和不动产同时征收财产税的各州的财产税构成中，不动产所占的比例通常远高于动产。而不动产最重要的课税对象是非农业地区的居民住宅和非农业的工商业财产。财产税的纳税人为财产的所有人, 计税依据为财产的评估价值。财产评估基本上由县一级的专门机构操作, 州设立一个专门委员会负责解决财产评估的纠纷。由于各州、地的税法规定不同, 评估价值也不相同。财产税的税率由地方政府根据预算的需要确定, 税负一般在2%以内。财产税的总税率是州政府对财产征税税率与各级地方政府对财产征税税率的加总。州政府一般通过税法法典把其财产税税率确定为某个确定值或某个范围，并且在税法没有更改的前提下保持不变；此外，各级地方政府根据当年的预算、应纳税财产的总价值、其他来源的收入等变量确定其当年的财产税税率。由于用于设定税率的变量每年都在变化，因此地方政府确定的税率通常每年都不同。
（二）美国财产课税的税权和财权划分。
与联邦、州、地方三级政府相适应, 美国税收也实行三级管理, 各级政府都有明确的事权和独立的征税权。联邦、州和地方三级议会都可在联邦宪法规定的范围内确定自己的税收制度。在美国, 财产税法由各州制定, 并可根据本州财政预算情况和税基确定计税依据、税率幅度及减免税等税收要素。这充分体现出财产税已成为真正意义上的地方税, 由各地方政府负责管理与支配, 收入划归地方政府, 用于当地的社区公共服务。
三、中美财产税的比较
（一）财产税在地方政府收入中地位比较。
虽然近几年来美国的财产税在州和地方政府收入总额中的比重有所降低, 但是仍是地方政府最主要的税收来源。我国的情况则与之相反, 近年来,财产税收入在地方政府收入中的比重略有提高, 但是没有发生根本性的改变, 还没有成为地方的主体税种。在美国, 各地方政府财产税收入在其政府收入中的地位有着非常大的差异, 而且各州之间的差异也非常明显。在我国, 财产税收入在各级地方政府收入中的比例都比较低, 重要性不大, 不存在很明显的差别。
（二）财产税构成比较。
美国财产税主要是对动产和不动产征收, 其中最主要的是对不动产征收, 不动产中包括非农业地区的居民住宅, 其课税数量和评估价值均超过半数以上, 所以对居住用住宅征收的房产税对美国财产税收入有重要影响。我国虽然也对不动产征收房产税, 但我国对个人所有的非营业用房, 主要是居民住房, 不论面积多少, 一律免征房产税, 实际上我国尚未对居住用房产征税, 这与美国的对非农业地区的居民住宅征收财产税有很大的不同。
（三）财产税征收管理的比较。
美国的财产税是由州政府立法, 各州可以根据自己的本级预算情况和税基确定税率, 计税依据和减免税等, 因此州政府有较大的自主权, 同时州政府赋予地方征税的权力, 这就造成了各个州之间财产税收入占本级政府收入的比例有很大的不同, 即使在同一个州之间, 各个地方政府的情况也有很大的不同。而在我国财产税是由中央来立法的, 税基、税率、减免税的调整都集中在中央, 地方政府只有征管权。因为财产税收入在我国各级政府收入中占的比例都比较低, 所以我国的财产税在各级政府收入之间的重要性没有很大的差异。
综合以上几点我们不难发现，我国现行财产税制主要存在的问题是：财产课税的税种少，税基窄，影响其作用的充分发挥；财产课税集中的收入少，未能确立在地方政府财政收入的主体地位；计税依据不合理，财产评估制度、财产登记制度不健全，与有关部门的协作不够，征管漏洞较大。
四、美国的财产税对我国的借鉴意义
（一）确定财产税为地方税的主体税种。
美国财政学家马斯格雷夫在分税原则中曾指出:“属于地方政府的税收应是对完全不流动的要素课征的税收,如财产税。”一个好的地方税主体税种应具备以下几个基本特征:第一,税基具有非流动性。将税基具有流动性的税种作为主体税种容易导致各地方政府从本地区利益出发进行低税竞争。第二,基于受益原则进行课征。税种征收对象受益的大小与地方政府提供的公共商品直接相关,纳税人所交纳的税收与其享受的公共产品和服务是对称的。第三,稳定的税源,收入不易发生周期性波动,具有一定的弹性。这样可以基本满足地方政府的财政支出。第四,便于税务机关征管。对照这些标准,财产税不失为基层地方政府最理想的收入来源。
（二）合理确定财产税体系中的主体税种。
从征收成本和管理的角度来看, 财产税的征收会变得越来越困难, 为了保证地方政府收入来源的稳定性, 确定财产税体系的主体税种就变得比较有意义了。对房产的课税具有易于操作、相对简单、透明度高、纳税人不易转移等特点, 可以把房产税作为财产课税的主体税种的考虑对象。另外房产税和城市房地产税性质是相同的，所不同的只是纳税人，前者是针对国内的房屋产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人和使用人，后者是针对外商投资企业、外国企业和外国人。为统一简化税制，我们可以开征将房产税、城市房地产税合并的物业税，在全国城乡范围内实施统一的物业税制。但是物业税开征初期，不应该一次性地将征税范围扩大到所有纳税人，而应该有个过渡期。一般来说，国外房地产税制仅对政府机关、非营利性机构、宗教组织、教育机构等所拥有的房地产实行减免税收的规定。例如，美国财产税的优惠规定，分为减免税项目、抵免项目和递延项目。一般对政府、宗教、教育、慈善等非营利机构的房地产免税；对家庭自用住宅设一定的宽免额；对低收入家庭，当纳税人缴纳的财产税和个人所得税的比率达到一定的标准时可享受一定的抵免额，用来抵免个人所得税或直接退回现金；所得有限的老人和残疾人可享受税收递延。
在我国，针对收入水平不高，多数纳税人对开征物业税缺乏足够的承受能力，需要有一定的过渡期和相应的过渡措施。首先，初期可对收入水平或住房价值在一定标准以下的纳税人（包括城镇居民和农民）减免征税，使低收入的居民和绝大部分农民在一定时期无须负担物业税。同时，随着经济发展和收入水平的提高，逐步缩小减免税范围。其次，可以在新税法实施的一定期限内，对老房地产采取过渡性措施平稳过渡，采用老房老办法，新房新办法，即对所购房地产价款中已含有原有的房地产开发、取得等环节的各种税费的业主采取免税政策。
（三）适度分权, 提高地方政府的积极性。
目前我国财产税的立法权, 税率的调整权、停征、开征权都高度集中在中央, 这从纵向上造成我国各级政府财政收入结构的趋同性, 而且财产税在各级政府财政收入中的比例也比较相近, 都比较低。我国幅员辽阔, 各地经济发展水平的差异大,财产税基又具有相对独立性和地域性的特点, 对其征收政策性较强, 这就要求对地方较为了解和接近的地方政府发挥更大作用。我国应考虑扩大地方政府对财产税的税收管理权限, 地方政府可以根据地方经济发展情况和需要自行决定开征、停征某些税种, 调整税目、税率以及一些税收优惠和征管权限等。这有利于各地根据本地实际情况灵活处理税收问题, 促进本地经济和各项事业的发展, 提高地方政府的积极性。
（四）建立健全财产税征管的配套措施, 完善财产登记制度和财产评估制度。
美国有一套比较健全完善的财产登记制度和财产评估制度, 运用计算机网络对财产进行登记, 有专门的财产评估机构, 并且财产价值的评估由具备资格的核税官员评估。根据财产的分类, 选择不同的方法对财产价值进行评估。可以说美国发达的财产课税制度与其健全完善的财产评估制度和财产登记制度是分不开的。我们要建立完善的财产评估制度, 制定评税法规和操作规程, 设置专门的财产评税机构, 配备专门的财产评税人员。还要完善我国的产权制度,逐步建立和维护覆盖全社会，包括所有房地产的面积、结构与价值等信息资料的由政府统一规范管理的计算机数据库，并在为业主保密的前提下，实现政府部门特别是税务、土地、房管部门之间的信息共享。这需要建立功能强大的电子信息系统，包括房地产的注册登记系统，所有权、使用权的注册登记系统，以及能够描述房地产特征，包括其优势、劣势等具体情况的评估系统。另外我们要建立健全申诉和复议机制，这样可以使纳税人方便得到公正的上诉机会和权益，使评估结果更趋客观公正。□
（作者单位：中南财经政法大学财政税务学院2008级税务0802班）
参考文献：
[1]王坤, 倪红日. 中美财产税制度的比较及借鉴. 涉外税务, 2005 (8).
[2]赵传林.地方税系建设下的财产税改革研究. 山西财政税务专科学校学报，2007 (1).
[3]何杨，高世星. 物业税热议中的冷思考. 税务研究，2006（9）.
[4]方建国，梁瑞明. 美国财产税的征收办法对我国物业税的借鉴.外国税收与借鉴，2006（11）.
关键词 财产税 主体税种 不动产
中图分类号：F811.4 文献标识码：A
一、我国的财产税
（一）我国的财产税制度。
我国的财产税是个别财产税, 财产税的课税税种主要包括房产税、契税、印花税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、车船使用税和车船使用牌照税。1994年的税制改革虽把遗产税和赠与税列为征收范围，但实际上并未开征。税种少的同时，税基也窄，征收面不宽，比如只对企业拥有的房产征收房产税，而拥有的机器设备不纳税；个人自住的房屋不纳房产税；私人财产的继承和赠与都不须向国家纳税等。我国的财产课税收入基本上属于地方政府的财政收入, 由地方财政部门负责征收和管理。我国财产税的立法权集中在中央, 税基、税率的调整都由中央来决定, 地方只有征管权。在具体课征上，我国当前以土地面积和房产原值或租金作为计税依据，不能反映土地的级差收益和土地、房产的时间价值。同时，为调节土地的级差收益，采用不同城市、不同地段设置不同税率的方法，且税率一旦确立，长期不变。
（二）我国财产税收入规模及收入结构。
从我国历年财产税的收入情况看, 我国的财产税收入保持持续增长的态势, 1995—2005年全国财产税收入总额由147.3 亿元上升到1475.3 亿元, 10年间, 财产税收入总额增长了10倍, 与税收收入总额的增长基本同步, 但是财产税在地方政府财政收入中的比重没有得到明显提高, 稳定在5%～8%的较低水平。财产税离发挥地方政府组织财政收入的作用相差甚远。。但2004～2005 年财产税所占比重增幅较大,一方面受政府对财产税重视程度以及对房地产宏观调控政策的影响;另一方面也说明了财产税的确存在很大的增长潜力。
二、美国的财产税
（一）美国的财产税制度。
美国的财产税是一般财产税, 一般来说，美国的各州把财产分为动产、不动产和无形财产三大类。不动产包括土地和土地上的永久性建筑物和构筑物；动产是除了不动产以外，其他任何有形的财产，如飞机、车辆、船只等；无形财产指无形的金融资产，如在股票市场和债券市场的投资。美国各州都对不动产征收财产税，大多数州对动产征税。在不动产、动产构成的财产税收入中，不动产是财产税的主要成分。在对动产和不动产同时征收财产税的各州的财产税构成中，不动产所占的比例通常远高于动产。而不动产最重要的课税对象是非农业地区的居民住宅和非农业的工商业财产。财产税的纳税人为财产的所有人, 计税依据为财产的评估价值。财产评估基本上由县一级的专门机构操作, 州设立一个专门委员会负责解决财产评估的纠纷。由于各州、地的税法规定不同, 评估价值也不相同。财产税的税率由地方政府根据预算的需要确定, 税负一般在2%以内。财产税的总税率是州政府对财产征税税率与各级地方政府对财产征税税率的加总。州政府一般通过税法法典把其财产税税率确定为某个确定值或某个范围，并且在税法没有更改的前提下保持不变；此外，各级地方政府根据当年的预算、应纳税财产的总价值、其他来源的收入等变量确定其当年的财产税税率。由于用于设定税率的变量每年都在变化，因此地方政府确定的税率通常每年都不同。
（二）美国财产课税的税权和财权划分。
与联邦、州、地方三级政府相适应, 美国税收也实行三级管理, 各级政府都有明确的事权和独立的征税权。联邦、州和地方三级议会都可在联邦宪法规定的范围内确定自己的税收制度。在美国, 财产税法由各州制定, 并可根据本州财政预算情况和税基确定计税依据、税率幅度及减免税等税收要素。这充分体现出财产税已成为真正意义上的地方税, 由各地方政府负责管理与支配, 收入划归地方政府, 用于当地的社区公共服务。
三、中美财产税的比较
（一）财产税在地方政府收入中地位比较。
虽然近几年来美国的财产税在州和地方政府收入总额中的比重有所降低, 但是仍是地方政府最主要的税收来源。我国的情况则与之相反, 近年来,财产税收入在地方政府收入中的比重略有提高, 但是没有发生根本性的改变, 还没有成为地方的主体税种。在美国, 各地方政府财产税收入在其政府收入中的地位有着非常大的差异, 而且各州之间的差异也非常明显。在我国, 财产税收入在各级地方政府收入中的比例都比较低, 重要性不大, 不存在很明显的差别。
（二）财产税构成比较。
美国财产税主要是对动产和不动产征收, 其中最主要的是对不动产征收, 不动产中包括非农业地区的居民住宅, 其课税数量和评估价值均超过半数以上, 所以对居住用住宅征收的房产税对美国财产税收入有重要影响。我国虽然也对不动产征收房产税, 但我国对个人所有的非营业用房, 主要是居民住房, 不论面积多少, 一律免征房产税, 实际上我国尚未对居住用房产征税, 这与美国的对非农业地区的居民住宅征收财产税有很大的不同。
（三）财产税征收管理的比较。
美国的财产税是由州政府立法, 各州可以根据自己的本级预算情况和税基确定税率, 计税依据和减免税等, 因此州政府有较大的自主权, 同时州政府赋予地方征税的权力, 这就造成了各个州之间财产税收入占本级政府收入的比例有很大的不同, 即使在同一个州之间, 各个地方政府的情况也有很大的不同。而在我国财产税是由中央来立法的, 税基、税率、减免税的调整都集中在中央, 地方政府只有征管权。因为财产税收入在我国各级政府收入中占的比例都比较低, 所以我国的财产税在各级政府收入之间的重要性没有很大的差异。
综合以上几点我们不难发现，我国现行财产税制主要存在的问题是：财产课税的税种少，税基窄，影响其作用的充分发挥；财产课税集中的收入少，未能确立在地方政府财政收入的主体地位；计税依据不合理，财产评估制度、财产登记制度不健全，与有关部门的协作不够，征管漏洞较大。
四、美国的财产税对我国的借鉴意义
（一）确定财产税为地方税的主体税种。
美国财政学家马斯格雷夫在分税原则中曾指出:“属于地方政府的税收应是对完全不流动的要素课征的税收,如财产税。”一个好的地方税主体税种应具备以下几个基本特征:第一,税基具有非流动性。将税基具有流动性的税种作为主体税种容易导致各地方政府从本地区利益出发进行低税竞争。第二,基于受益原则进行课征。税种征收对象受益的大小与地方政府提供的公共商品直接相关,纳税人所交纳的税收与其享受的公共产品和服务是对称的。第三,稳定的税源,收入不易发生周期性波动,具有一定的弹性。这样可以基本满足地方政府的财政支出。第四,便于税务机关征管。对照这些标准,财产税不失为基层地方政府最理想的收入来源。
（二）合理确定财产税体系中的主体税种。
从征收成本和管理的角度来看, 财产税的征收会变得越来越困难, 为了保证地方政府收入来源的稳定性, 确定财产税体系的主体税种就变得比较有意义了。对房产的课税具有易于操作、相对简单、透明度高、纳税人不易转移等特点, 可以把房产税作为财产课税的主体税种的考虑对象。另外房产税和城市房地产税性质是相同的，所不同的只是纳税人，前者是针对国内的房屋产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人和使用人，后者是针对外商投资企业、外国企业和外国人。为统一简化税制，我们可以开征将房产税、城市房地产税合并的物业税，在全国城乡范围内实施统一的物业税制。但是物业税开征初期，不应该一次性地将征税范围扩大到所有纳税人，而应该有个过渡期。一般来说，国外房地产税制仅对政府机关、非营利性机构、宗教组织、教育机构等所拥有的房地产实行减免税收的规定。例如，美国财产税的优惠规定，分为减免税项目、抵免项目和递延项目。一般对政府、宗教、教育、慈善等非营利机构的房地产免税；对家庭自用住宅设一定的宽免额；对低收入家庭，当纳税人缴纳的财产税和个人所得税的比率达到一定的标准时可享受一定的抵免额，用来抵免个人所得税或直接退回现金；所得有限的老人和残疾人可享受税收递延。
在我国，针对收入水平不高，多数纳税人对开征物业税缺乏足够的承受能力，需要有一定的过渡期和相应的过渡措施。首先，初期可对收入水平或住房价值在一定标准以下的纳税人（包括城镇居民和农民）减免征税，使低收入的居民和绝大部分农民在一定时期无须负担物业税。同时，随着经济发展和收入水平的提高，逐步缩小减免税范围。其次，可以在新税法实施的一定期限内，对老房地产采取过渡性措施平稳过渡，采用老房老办法，新房新办法，即对所购房地产价款中已含有原有的房地产开发、取得等环节的各种税费的业主采取免税政策。
（三）适度分权, 提高地方政府的积极性。
目前我国财产税的立法权, 税率的调整权、停征、开征权都高度集中在中央, 这从纵向上造成我国各级政府财政收入结构的趋同性, 而且财产税在各级政府财政收入中的比例也比较相近, 都比较低。我国幅员辽阔, 各地经济发展水平的差异大,财产税基又具有相对独立性和地域性的特点, 对其征收政策性较强, 这就要求对地方较为了解和接近的地方政府发挥更大作用。我国应考虑扩大地方政府对财产税的税收管理权限, 地方政府可以根据地方经济发展情况和需要自行决定开征、停征某些税种, 调整税目、税率以及一些税收优惠和征管权限等。这有利于各地根据本地实际情况灵活处理税收问题, 促进本地经济和各项事业的发展, 提高地方政府的积极性。
（四）建立健全财产税征管的配套措施, 完善财产登记制度和财产评估制度。
美国有一套比较健全完善的财产登记制度和财产评估制度, 运用计算机网络对财产进行登记, 有专门的财产评估机构, 并且财产价值的评估由具备资格的核税官员评估。根据财产的分类, 选择不同的方法对财产价值进行评估。可以说美国发达的财产课税制度与其健全完善的财产评估制度和财产登记制度是分不开的。我们要建立完善的财产评估制度, 制定评税法规和操作规程, 设置专门的财产评税机构, 配备专门的财产评税人员。还要完善我国的产权制度,逐步建立和维护覆盖全社会，包括所有房地产的面积、结构与价值等信息资料的由政府统一规范管理的计算机数据库，并在为业主保密的前提下，实现政府部门特别是税务、土地、房管部门之间的信息共享。这需要建立功能强大的电子信息系统，包括房地产的注册登记系统，所有权、使用权的注册登记系统，以及能够描述房地产特征，包括其优势、劣势等具体情况的评估系统。另外我们要建立健全申诉和复议机制，这样可以使纳税人方便得到公正的上诉机会和权益，使评估结果更趋客观公正。□
（作者单位：中南财经政法大学财政税务学院2008级税务0802班）
参考文献：
[1]王坤, 倪红日. 中美财产税制度的比较及借鉴. 涉外税务, 2005 (8).
[2]赵传林.地方税系建设下的财产税改革研究. 山西财政税务专科学校学报，2007 (1).
[3]何杨，高世星. 物业税热议中的冷思考. 税务研究，2006（9）.
[4]方建国，梁瑞明. 美国财产税的征收办法对我国物业税的借鉴.外国税收与借鉴，2006（11）.