论文部分内容阅读
摘 要：随着全面“营改增”时代的到来，对地产行业项目核算要求越来越规范，财务人员既要兼顾会计制度和税收政策又要满足经营管理者各种决策需求的项目整体大数据，那么平衡方方面面的需求，用一个直观反映一个项目完整的发生过程到结束成本辅助账的编制很好地解决了这个问题。
关键词：财务核算 项目直观数据 销售 辅助账 成本辅助账
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2018）06（c）-124-02
地产行业开发周期长、时间跨度大、投资高，成本环节相对复杂的特殊性导致会计核算不易、项目核算评价管理更难。会计核算周期是以会计年度为单位，税收是按照单个环节来征税的，企业的经营者和决策者则要求以一个整体的项目利润为目标。作为房企财务人员，要满足各方面的信息需求是财务的复式记账方式远远不能够反映出来的，那么要更好更快地提供给各方的数字信息需求，就是能把项目的收、支及结转过程完整又直观简便反映出来，辅助账的编制完美解决了这个问题。
但在实际编制中，五花八门，复杂难懂，现根据多年地产项目核算的经验总结出辅助账实用编制技巧，帮助房企的会计能够从容面对项目核算管理及指标评价。
项目辅助账根据收、支、欠三个面，设置三个辅助账：商品房销售辅助账、开发成本辅助账和合同执行一览表，合同执行一览表不单独设置一个Excel工作簿，可以并在开发成本辅助账中的一个工作表中，和成本辅助表有一个比对关系。
1 辅助账的编制几点前提
熟练的Excel操作是辅助账的编制基础，在实际表格设置中，一些共性的编制技巧要统一。
第一，所有的合计都是在表內容的第一行。因为项目号数据源通常比较多，销售台账大被单一样长，把合计数统一在表的最上面，而不是传统表的最后一行，更有利于翻阅和使用。
第二，表项目及表肩的设计要和财务账二级或三级科目的设置是吻合的，这样能将夸期的财务账簿用一个二维表格的形式完整地展现在眼前。
第三，财务账和辅助账必须保证账表一致；如果不一致，那么辅助账就形同虚设了，所以定期对账是必要的，发现不一致及时调整，可依据需要自行确定对账时点，保证表格的实效性。
第四，年度备份。每年的辅助账，在年底结账工作完成之后，对当年的辅助账做一备份，方便以后的纠错和对以前年度的数据统计和查询。
第五，强调一点，Excel表中所有发生的数字填列，都要反映每一笔业务数据形成全过程，即单元格中要写=100+1000+200-100这种形式，因为这样方便查账也方便纠错。
2 销售辅助账的编制技巧
销售辅助账，不应等同于销售台账，无论是采用销售软件还是手工做表格都要解决财务结转和佣金提取两方面的问题。销售软件更好操作一些，但需要财务人员的汇总分类提取数据来兼顾财务核算需要。这里以手工表格为例，讲一下编制技巧。
2.1 表肩设置
表肩除一般设置性的序号、业主、楼号、面积、单价、总房款、已到位房款、尚欠房款之外，加设收入结转和佣金提取两列。表肩下第一行是合计，往下是小计，然后才是销售数据源。
2.2 总房款列要考虑价税合计的问题
伴随着全面增值税时代的到来，在编制销售辅助账的时候，要考虑总房款是含税的，在总房款列下分解成收入、增值税和合同金额（合同金额即小计=收入+增值税）。这样，连税负都完整体现了。
2.3 已到位房款列下要分级
分为首付或全款、按揭和小计三列，这样做的目的是方便查找是全款还是按揭，反映出按揭的金额。做任何数字表格，都要有前瞻性去设置表格的表肩，尽可能全貌反映数字的构成而不仅仅是结果，因为意想不到哪一个环节就要需要去统计。按揭数字列的反映，可以方便和银行对账。
2.4 主表的表肩上设置两个小备注表
第一是收入结转备注；第二是佣金提取备注。收入结转备注体现每一年总的结转收入的面积和金额。和表肩的收入结转总数是一致的，仅仅是为了更直观和要去一个数据，即未结转收入合计（总到位房款-每一年的结转合计）。
佣金计提也同理，但是佣金有一个特殊情况，大多数房开企业可能是分批支付的方式，先付佣金的60%或者80%，在辅助账的设置上可以在每一套销售里体现该销售总的佣金计提，在销售表的表头之外和销售收入结转外并列一个表格辅助备注计算已付金额和剩余未付（设公式相减差），这样这个台账就完美了，既便于对账也有利于查账，提取数据资源也精干。
最后，注意账表的比对，直观的数据直接和财务账对比纠错调整，不能直观的则要计算对比，比如：（1）未竣工结转收入：销售辅助账的已到位房款小计-增值税=预收账款账面余额；（2）已经竣工结转收入：主表肩上的小表中的剩余未结转=当年的主营业务收入+预收账款。
3 项目开发成本辅助账的编制技巧
谈到成本离不开合同，项目辅助账可分为开发成本辅助账和合同执行一览表，这两个表格可以在一个Excel工作簿中用不同的工作表体现并数据比对。
先说成本辅助账，成本辅助账的编制基础有两个，一个是会计核算基础，一个是税收计税基础，在这两个基础和上兼并收付实现制和几个年度的跨期管理在表格的设置上如下。
3.1 表肩设置
序号、成本项目、然后是XX年发生额（从第一笔发生的年份开始，一直到项目结束，有几年就有几列）、保修费、应付账款和累计发生额。
3.2 行设置
按照开发成本二级三级科目来设置成本项目，这样设计的好处是特别直观，易于和会计账比对。比如，第一行序号空是工程总费用即一级科目，是总合计；然后是一、土地征用及拆迁补偿费即二级科目是小计行，再往下设是：（1）综合地价；（2）合作款项，然后在合作款项下还可以分：第一，XX公司；第二，XX公司。可以看出这个表是逐级向上汇总的。 3.3 保修費
在开发成本账务处理过程中，要谨记保修费是计入“其他应付款——保修费”科目的， “应付账款”是除保修费外的应付工程款；三级科目下的小项，只要有合同的，一定要列明公司简称，比如“建筑安装工程费-土建工程费”下支付工程款 “1#2#楼”后面要列明公司简称，有几个公司就分列几行，便于和合同一览表进行比对。
也就是说“保修费”列的合计就是“其他应付-保修费”的账面余额，表中“保修费”列下各公司的明细和账面也是一致的，同时也和下面要讲的另一个工作表——“合同执行一览表”中的保修费列也是一致的。“应付账款”列一个道理，和会计科目“应付账款”合计以及明细都是一致的。
整个表格是核算项目总开发成本的，对于未结转成本的开发项目，表格的总合计就是会计账“开发成本”的余额；已经结转到库存商品，然后依据销售结转到“主营业务成本”的开发项目，就需要在表肩抗一个小辅助表，即和销售表一样把每年结转“主营业务成本”金额列示出，用总成本减掉已结转的余额和会计账面的“库存商品——XX项目”余额一一致。实际比对操作中，有可能存在在途或未出库的甲供材料，在比对时也要考虑进来。
如果是项目是分期开发的，在编制过程只需要在一个工作簿中增加工作表，总开发成本，增加一期开发成本、二期开发成本……。唯一的麻烦是录一笔业务数据同时在总开发成本和属于哪一期的开发成本表各上一遍，因为表格的项目设置是一样的，比对的时候，需要在总表中等于各期开发成本的合计，一般只要数据录得没问题，只比对到一二级科目就OK了。
4 合同执行一览表的编制技巧
“项目销售一览表”和“项目收支一览表”编好了，合同一览表就简单了。需要注意的有以下几点。
（1）表肩设置：序号、合同编号、日期、成本项目、合同总金额、决算金额（形象进度）、造价审减（该项用于核算和造价咨询公司的造价咨询费）、抵房款、保修费（和开发成本表保修费以及会计账其他应付款——保修费金额一致）、实际应付金额（=决算金额-抵房款-保修费）、已付金额（=后边各年合计）、2016年付款、2017年付款……、应付实际余额（=实际应付款-已付金额，加上抵房款和开发成本表应付账款以及会计账应付账款金额一致）。
（2）抵房款项：该列核算的是未办手续的抵房余额，即=总抵房-已办手续视同已付工程款（已对开发票）的抵房款。这里非常需要全过程反映，写好总抵房后，每办理一套房子手续在这里减掉的同时，要增加后面各年的已付金额。
以上是基于项目的辅助核算给出了一个基本雏形，也就是一个抛砖引玉的效果，在实际运用过程，随时根据使用人的需要和习惯或增或减，经验越丰富，对表格的使用会越得心应手。
参考文献
[1] 王舰，侯姗姗.基于财务部门精细化管理谈辅助核算[J].中国管理信息化，2013，16（21）.
关键词：财务核算 项目直观数据 销售 辅助账 成本辅助账
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2018）06（c）-124-02
地产行业开发周期长、时间跨度大、投资高，成本环节相对复杂的特殊性导致会计核算不易、项目核算评价管理更难。会计核算周期是以会计年度为单位，税收是按照单个环节来征税的，企业的经营者和决策者则要求以一个整体的项目利润为目标。作为房企财务人员，要满足各方面的信息需求是财务的复式记账方式远远不能够反映出来的，那么要更好更快地提供给各方的数字信息需求，就是能把项目的收、支及结转过程完整又直观简便反映出来，辅助账的编制完美解决了这个问题。
但在实际编制中，五花八门，复杂难懂，现根据多年地产项目核算的经验总结出辅助账实用编制技巧，帮助房企的会计能够从容面对项目核算管理及指标评价。
项目辅助账根据收、支、欠三个面，设置三个辅助账：商品房销售辅助账、开发成本辅助账和合同执行一览表，合同执行一览表不单独设置一个Excel工作簿，可以并在开发成本辅助账中的一个工作表中，和成本辅助表有一个比对关系。
1 辅助账的编制几点前提
熟练的Excel操作是辅助账的编制基础，在实际表格设置中，一些共性的编制技巧要统一。
第一，所有的合计都是在表內容的第一行。因为项目号数据源通常比较多，销售台账大被单一样长，把合计数统一在表的最上面，而不是传统表的最后一行，更有利于翻阅和使用。
第二，表项目及表肩的设计要和财务账二级或三级科目的设置是吻合的，这样能将夸期的财务账簿用一个二维表格的形式完整地展现在眼前。
第三，财务账和辅助账必须保证账表一致；如果不一致，那么辅助账就形同虚设了，所以定期对账是必要的，发现不一致及时调整，可依据需要自行确定对账时点，保证表格的实效性。
第四，年度备份。每年的辅助账，在年底结账工作完成之后，对当年的辅助账做一备份，方便以后的纠错和对以前年度的数据统计和查询。
第五，强调一点，Excel表中所有发生的数字填列，都要反映每一笔业务数据形成全过程，即单元格中要写=100+1000+200-100这种形式，因为这样方便查账也方便纠错。
2 销售辅助账的编制技巧
销售辅助账，不应等同于销售台账，无论是采用销售软件还是手工做表格都要解决财务结转和佣金提取两方面的问题。销售软件更好操作一些，但需要财务人员的汇总分类提取数据来兼顾财务核算需要。这里以手工表格为例，讲一下编制技巧。
2.1 表肩设置
表肩除一般设置性的序号、业主、楼号、面积、单价、总房款、已到位房款、尚欠房款之外，加设收入结转和佣金提取两列。表肩下第一行是合计，往下是小计，然后才是销售数据源。
2.2 总房款列要考虑价税合计的问题
伴随着全面增值税时代的到来，在编制销售辅助账的时候，要考虑总房款是含税的，在总房款列下分解成收入、增值税和合同金额（合同金额即小计=收入+增值税）。这样，连税负都完整体现了。
2.3 已到位房款列下要分级
分为首付或全款、按揭和小计三列，这样做的目的是方便查找是全款还是按揭，反映出按揭的金额。做任何数字表格，都要有前瞻性去设置表格的表肩，尽可能全貌反映数字的构成而不仅仅是结果，因为意想不到哪一个环节就要需要去统计。按揭数字列的反映，可以方便和银行对账。
2.4 主表的表肩上设置两个小备注表
第一是收入结转备注；第二是佣金提取备注。收入结转备注体现每一年总的结转收入的面积和金额。和表肩的收入结转总数是一致的，仅仅是为了更直观和要去一个数据，即未结转收入合计（总到位房款-每一年的结转合计）。
佣金计提也同理，但是佣金有一个特殊情况，大多数房开企业可能是分批支付的方式，先付佣金的60%或者80%，在辅助账的设置上可以在每一套销售里体现该销售总的佣金计提，在销售表的表头之外和销售收入结转外并列一个表格辅助备注计算已付金额和剩余未付（设公式相减差），这样这个台账就完美了，既便于对账也有利于查账，提取数据资源也精干。
最后，注意账表的比对，直观的数据直接和财务账对比纠错调整，不能直观的则要计算对比，比如：（1）未竣工结转收入：销售辅助账的已到位房款小计-增值税=预收账款账面余额；（2）已经竣工结转收入：主表肩上的小表中的剩余未结转=当年的主营业务收入+预收账款。
3 项目开发成本辅助账的编制技巧
谈到成本离不开合同，项目辅助账可分为开发成本辅助账和合同执行一览表，这两个表格可以在一个Excel工作簿中用不同的工作表体现并数据比对。
先说成本辅助账，成本辅助账的编制基础有两个，一个是会计核算基础，一个是税收计税基础，在这两个基础和上兼并收付实现制和几个年度的跨期管理在表格的设置上如下。
3.1 表肩设置
序号、成本项目、然后是XX年发生额（从第一笔发生的年份开始，一直到项目结束，有几年就有几列）、保修费、应付账款和累计发生额。
3.2 行设置
按照开发成本二级三级科目来设置成本项目，这样设计的好处是特别直观，易于和会计账比对。比如，第一行序号空是工程总费用即一级科目，是总合计；然后是一、土地征用及拆迁补偿费即二级科目是小计行，再往下设是：（1）综合地价；（2）合作款项，然后在合作款项下还可以分：第一，XX公司；第二，XX公司。可以看出这个表是逐级向上汇总的。 3.3 保修費
在开发成本账务处理过程中，要谨记保修费是计入“其他应付款——保修费”科目的， “应付账款”是除保修费外的应付工程款；三级科目下的小项，只要有合同的，一定要列明公司简称，比如“建筑安装工程费-土建工程费”下支付工程款 “1#2#楼”后面要列明公司简称，有几个公司就分列几行，便于和合同一览表进行比对。
也就是说“保修费”列的合计就是“其他应付-保修费”的账面余额，表中“保修费”列下各公司的明细和账面也是一致的，同时也和下面要讲的另一个工作表——“合同执行一览表”中的保修费列也是一致的。“应付账款”列一个道理，和会计科目“应付账款”合计以及明细都是一致的。
整个表格是核算项目总开发成本的，对于未结转成本的开发项目，表格的总合计就是会计账“开发成本”的余额；已经结转到库存商品，然后依据销售结转到“主营业务成本”的开发项目，就需要在表肩抗一个小辅助表，即和销售表一样把每年结转“主营业务成本”金额列示出，用总成本减掉已结转的余额和会计账面的“库存商品——XX项目”余额一一致。实际比对操作中，有可能存在在途或未出库的甲供材料，在比对时也要考虑进来。
如果是项目是分期开发的，在编制过程只需要在一个工作簿中增加工作表，总开发成本，增加一期开发成本、二期开发成本……。唯一的麻烦是录一笔业务数据同时在总开发成本和属于哪一期的开发成本表各上一遍，因为表格的项目设置是一样的，比对的时候，需要在总表中等于各期开发成本的合计，一般只要数据录得没问题，只比对到一二级科目就OK了。
4 合同执行一览表的编制技巧
“项目销售一览表”和“项目收支一览表”编好了，合同一览表就简单了。需要注意的有以下几点。
（1）表肩设置：序号、合同编号、日期、成本项目、合同总金额、决算金额（形象进度）、造价审减（该项用于核算和造价咨询公司的造价咨询费）、抵房款、保修费（和开发成本表保修费以及会计账其他应付款——保修费金额一致）、实际应付金额（=决算金额-抵房款-保修费）、已付金额（=后边各年合计）、2016年付款、2017年付款……、应付实际余额（=实际应付款-已付金额，加上抵房款和开发成本表应付账款以及会计账应付账款金额一致）。
（2）抵房款项：该列核算的是未办手续的抵房余额，即=总抵房-已办手续视同已付工程款（已对开发票）的抵房款。这里非常需要全过程反映，写好总抵房后，每办理一套房子手续在这里减掉的同时，要增加后面各年的已付金额。
以上是基于项目的辅助核算给出了一个基本雏形，也就是一个抛砖引玉的效果，在实际运用过程，随时根据使用人的需要和习惯或增或减，经验越丰富，对表格的使用会越得心应手。
参考文献
[1] 王舰，侯姗姗.基于财务部门精细化管理谈辅助核算[J].中国管理信息化，2013，16（21）.