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“每5个人中就有一个老人”——上海是我国第一个步入老年化的城市。养老问题尤其突出。如何让老有所养？上海正在摸索一条新路径“以房养老”。
4月10日，上海市民政局副局长、市老龄办副主任高菊兰在新闻发布会上透露，上海对“以房养老”这一新型养老模式“比较关注”，目前正在研究阶段。
这也就是坊间所称的“倒按揭”，指投保人将房屋产权作抵押，按月从金融机构领取现金直到亡故，相当于金融机构通过按月付款的方式，收买投保人的房屋产权。和目前风行的正按揭相反，故称为“反向住房抵押贷款”。
消息人士向《中国经济周刊》透露，上海市有望在今年底或明年初推出这一崭新的养老模式。上海市人大代表两年前的“倒按揭”提议，终于在社保基金案大收尾之后，走到台前。
“倒按揭”最早源于荷兰
据介绍，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱；房主继续获得居住权，一直延续到去世，其房产出售，偿还贷款本息，升值部分归抵押权人所有。
“倒按揭”最早源于荷兰，发展最成熟的是美国，已经运行了十几年。在新加坡，60岁以后的老年人，可以把房子抵押给有政府背景的公益性机构，机构一次性或分期支付给老人养老金，老人去世时产权由这些机构处分，剩下的价值给付继承人，形成了“倒按揭”的“新加坡模式”。
目前，“倒按揭”这种金融产品，在英国法国最流行，在香港有一个俚语代名词，叫做“斗长命”。
高老太的“倒按揭”生活
上海市公积金管理中心人士向《中国经济周刊》透露，两年前，根据有关方面安排，公积金中心开始了以房养老的试点。
“公积金（管理）中心给许多老人写信，建议他们参与‘以房养老’计划；但是，只有几个老人回了信。”这位人士说。
他为向公积金中心回信的普陀区管弄二村当年63岁的高女士的“倒按揭”算了笔账。
高女士住房目前市价为80万元，按上海女性的平均期望寿命已经达到82周岁，高女士理论上预期寿命为19年。19年后房屋折损30万元，但房屋与土地增值约40万元，因此房价应按90万元计算。但由于需要减除房价评估费、税费等费用，金融机构只能按照房价的70％支付给高女士生活费。
“这样算来，高女士每月可以获得的实际生活费金额为2764元，加上低保350（2008年8月后执行），高女士每月3千多元可以支配。当然，这只是一个粗略的算法。”这位人士补充，“可以肯定的是，作为靠低保做为生活来源的高女士，60平米的房子只是‘纸面财富’，通过‘倒按揭’每月获得的收益，就可以保证她日子过得非常舒适了。”
一次性支付还是按月付
4月14日，上海市人大代表刘正东接受《中国经济周刊》采访时说：“2006年，上海市人代会社保评审专题会议上，我就提出‘以房养老’，2007年人代会，我以书面形式正式提出‘倒按揭’的意见，后来形成统一思想，交由上海市公积金管理中心试点推进。”
“‘倒按揭’其实就是‘售后回租’。把房子卖给金融机构，然后每月获取稳定的生活资金，一直到去世，在理论上是非常可行的。但是，当时的‘接受度’很低，没有几个人响应。”
刘正东透露，到了2007年，上海市公积金管理中心才接待了几个自愿报名的老人，从中筛选了一户，现在的具体情形不得而知。
“其实，以房养老有多种好处。基本保障有了，晚年的生活质量也提高了，但是我不赞成金融机构一次性支付给老人全部资金，这样养老目的达不到，也容易被子女利用。还是应该按月付。”刘正东说。
“倒按揭”也潜藏风险
4月12日，上海理工大学管理学院王波教授接受《中国经济周刊》采访时说：“‘正按揭’是银行用风险较大的房产（价值变化大）换来了稳定的现金流；而‘倒按揭’恰恰相反，是银行用稳定的现金流换来了风险较大的房产。”
他分析，“倒按揭”在操作方面做法非常复杂，牵涉到房地产评估、人的寿命预期等多个因素。另外，“倒按揭”利率的确定涉及到房地产市场走势以及国内外形势等诸多方面。
上海交通银行张先生告诉《中国经济周刊》：“作为银行，一般不太愿意推出‘倒按揭’项目，因为有很多潜在的风险在未来时。”
沪上评论人士陆志明认为，“倒按揭”对金融机构的风险较大,而且在现有国情下,有“倒按揭”意愿的老人数量不足,导致这种风险可能难以分散。如何做好前期调研工作,并通过金融创新调动金融机构积极性,是“以房养老”模式能否成功的关键。
上海先行的“形势推力”
4月13日，上海新建桥企业集团副总裁华山接受《中国经济周刊》采访时说：“其实，亲和源已经在尝试着以房养老新模式，不需要抵押，一次性缴齐一定的会员费即可入住养老。”
他所说的“亲和源”，是新建桥企业集团开发的老年公寓。“目前，已有十几户老人入住位于市郊南汇的亲和源老年公寓，享受老年生活。”华山介绍说。
上海这座城市的建设者却在“一天天变老”：20多年的老龄化积累，10年的人口负增长，使得上海老龄化速度正逐年飙升。到2006年底，上海户籍老人（60岁以上）总数达275.62万，占户籍总人口的20.1％，预计到2025年，这一比例将超过30％。（见本刊2006年5月8日《上海老了》）
可见，养老问题在上海尤其突出。“上海此次大胆承担“以房养老”模式的试点工作，除了反映中央决策层对养老模式创新的高度关切以外，也反映了上海积极谋求符合自身特点的城市养老模式。”王波教授说。
三大门槛：观念、法律和政策
表面上，“倒按揭”对于孤寡老人和与子女不好乃至决裂的老人很适应，对提高老人生活质量也提供了优厚的物质保证；但是，大部分老人及其子女不习惯。
“我不会接受，我觉得这是‘按揭亲情’老人一套房子，百年之后，总归是子女继承的，如果老人为了自己的生活自量，就把它按揭给金融机构，我觉得这会让子女感情上蒙受伤害。”在上海某集团工作的宋女士接受《中国经济周刊》采访时非常坦率。
除了观念上的门槛，还有法律、政策的门槛。“业主百年之后，保险公司收回房产，会导致大量房屋积压在保险公司手中，保险公司成为最大的业主；而《中国保险法》明文规定，保险公司不得投资房地产，不得拥有非自住性物业。”王波教授说。
“以房养老”在欧美流行，与其高额的遗产税有很大关系。在美国，子女要继承包括房产在内的遗产，必须缴纳高达60%～80%的遗产税。刘正东指出，从一定意义上说，“倒按揭”在上海乃至中国，缺乏相关的政策配套，这是其面临的又一门槛。
4月10日，上海市民政局副局长、市老龄办副主任高菊兰在新闻发布会上透露，上海对“以房养老”这一新型养老模式“比较关注”，目前正在研究阶段。
这也就是坊间所称的“倒按揭”，指投保人将房屋产权作抵押，按月从金融机构领取现金直到亡故，相当于金融机构通过按月付款的方式，收买投保人的房屋产权。和目前风行的正按揭相反，故称为“反向住房抵押贷款”。
消息人士向《中国经济周刊》透露，上海市有望在今年底或明年初推出这一崭新的养老模式。上海市人大代表两年前的“倒按揭”提议，终于在社保基金案大收尾之后，走到台前。
“倒按揭”最早源于荷兰
据介绍，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱；房主继续获得居住权，一直延续到去世，其房产出售，偿还贷款本息，升值部分归抵押权人所有。
“倒按揭”最早源于荷兰，发展最成熟的是美国，已经运行了十几年。在新加坡，60岁以后的老年人，可以把房子抵押给有政府背景的公益性机构，机构一次性或分期支付给老人养老金，老人去世时产权由这些机构处分，剩下的价值给付继承人，形成了“倒按揭”的“新加坡模式”。
目前，“倒按揭”这种金融产品，在英国法国最流行，在香港有一个俚语代名词，叫做“斗长命”。
高老太的“倒按揭”生活
上海市公积金管理中心人士向《中国经济周刊》透露，两年前，根据有关方面安排，公积金中心开始了以房养老的试点。
“公积金（管理）中心给许多老人写信，建议他们参与‘以房养老’计划；但是，只有几个老人回了信。”这位人士说。
他为向公积金中心回信的普陀区管弄二村当年63岁的高女士的“倒按揭”算了笔账。
高女士住房目前市价为80万元，按上海女性的平均期望寿命已经达到82周岁，高女士理论上预期寿命为19年。19年后房屋折损30万元，但房屋与土地增值约40万元，因此房价应按90万元计算。但由于需要减除房价评估费、税费等费用，金融机构只能按照房价的70％支付给高女士生活费。
“这样算来，高女士每月可以获得的实际生活费金额为2764元，加上低保350（2008年8月后执行），高女士每月3千多元可以支配。当然，这只是一个粗略的算法。”这位人士补充，“可以肯定的是，作为靠低保做为生活来源的高女士，60平米的房子只是‘纸面财富’，通过‘倒按揭’每月获得的收益，就可以保证她日子过得非常舒适了。”
一次性支付还是按月付
4月14日，上海市人大代表刘正东接受《中国经济周刊》采访时说：“2006年，上海市人代会社保评审专题会议上，我就提出‘以房养老’，2007年人代会，我以书面形式正式提出‘倒按揭’的意见，后来形成统一思想，交由上海市公积金管理中心试点推进。”
“‘倒按揭’其实就是‘售后回租’。把房子卖给金融机构，然后每月获取稳定的生活资金，一直到去世，在理论上是非常可行的。但是，当时的‘接受度’很低，没有几个人响应。”
刘正东透露，到了2007年，上海市公积金管理中心才接待了几个自愿报名的老人，从中筛选了一户，现在的具体情形不得而知。
“其实，以房养老有多种好处。基本保障有了，晚年的生活质量也提高了，但是我不赞成金融机构一次性支付给老人全部资金，这样养老目的达不到，也容易被子女利用。还是应该按月付。”刘正东说。
“倒按揭”也潜藏风险
4月12日，上海理工大学管理学院王波教授接受《中国经济周刊》采访时说：“‘正按揭’是银行用风险较大的房产（价值变化大）换来了稳定的现金流；而‘倒按揭’恰恰相反，是银行用稳定的现金流换来了风险较大的房产。”
他分析，“倒按揭”在操作方面做法非常复杂，牵涉到房地产评估、人的寿命预期等多个因素。另外，“倒按揭”利率的确定涉及到房地产市场走势以及国内外形势等诸多方面。
上海交通银行张先生告诉《中国经济周刊》：“作为银行，一般不太愿意推出‘倒按揭’项目，因为有很多潜在的风险在未来时。”
沪上评论人士陆志明认为，“倒按揭”对金融机构的风险较大,而且在现有国情下,有“倒按揭”意愿的老人数量不足,导致这种风险可能难以分散。如何做好前期调研工作,并通过金融创新调动金融机构积极性,是“以房养老”模式能否成功的关键。
上海先行的“形势推力”
4月13日，上海新建桥企业集团副总裁华山接受《中国经济周刊》采访时说：“其实，亲和源已经在尝试着以房养老新模式，不需要抵押，一次性缴齐一定的会员费即可入住养老。”
他所说的“亲和源”，是新建桥企业集团开发的老年公寓。“目前，已有十几户老人入住位于市郊南汇的亲和源老年公寓，享受老年生活。”华山介绍说。
上海这座城市的建设者却在“一天天变老”：20多年的老龄化积累，10年的人口负增长，使得上海老龄化速度正逐年飙升。到2006年底，上海户籍老人（60岁以上）总数达275.62万，占户籍总人口的20.1％，预计到2025年，这一比例将超过30％。（见本刊2006年5月8日《上海老了》）
可见，养老问题在上海尤其突出。“上海此次大胆承担“以房养老”模式的试点工作，除了反映中央决策层对养老模式创新的高度关切以外，也反映了上海积极谋求符合自身特点的城市养老模式。”王波教授说。
三大门槛：观念、法律和政策
表面上，“倒按揭”对于孤寡老人和与子女不好乃至决裂的老人很适应，对提高老人生活质量也提供了优厚的物质保证；但是，大部分老人及其子女不习惯。
“我不会接受，我觉得这是‘按揭亲情’老人一套房子，百年之后，总归是子女继承的，如果老人为了自己的生活自量，就把它按揭给金融机构，我觉得这会让子女感情上蒙受伤害。”在上海某集团工作的宋女士接受《中国经济周刊》采访时非常坦率。
除了观念上的门槛，还有法律、政策的门槛。“业主百年之后，保险公司收回房产，会导致大量房屋积压在保险公司手中，保险公司成为最大的业主；而《中国保险法》明文规定，保险公司不得投资房地产，不得拥有非自住性物业。”王波教授说。
“以房养老”在欧美流行，与其高额的遗产税有很大关系。在美国，子女要继承包括房产在内的遗产，必须缴纳高达60%～80%的遗产税。刘正东指出，从一定意义上说，“倒按揭”在上海乃至中国，缺乏相关的政策配套，这是其面临的又一门槛。