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摘 要：本文在分析了国内外现有保障房退出机制的基础上，研究了吉林省保障性住房退出机制中存在的问题，提出了完善立法制度、拓宽融资渠道和提供多种退出模式选择等对策，以期为我省保障房退出机制的完善提供参考。
关键词：保障性住房；退出；机制；中低收入家庭
住房属于人类社会的基本需求，目前被世界公认为公民的基本权利，很多地区及国家甚至将这一权利写进宪法及法律。世界上大部分国家主张居住权属于公民的基本权利，具有人权性质，国家及政府对人民的居住权有责任及义务进行保证，这在一定程度上保障了住房困难群体的居住。根据以上有关居住权属于人权的阐述，表明公民有权享有居住权，国家及政府对此有不可推卸的责任及义务实现对人民这一权利的保障，在解决住房问题时充分表明了国家对此的责任感，是对现代社会是否实现文明发展的重要保障，同时也属于国家是否发达及高低的重要保障。
一、国内外保障性住房准入与退出机制的对比及启示
在保障住房上实施准入退出机制方面，一些发达国家通常有明确的规定，借助法律来支撑作为实施和保障的根据。法律保障是保障性住房制度中必不可少的环节，针对各自住房保障的发展情况，出台适合本国国情的法律对于规范保障性住房的建设、分配、管理等过程具有重要意义。我国应加快《基本住房保障法》的立法进程，从法律的高度对保障性住房涉及的相关事项予以明确规定，并明确违法违规行为的性质，设定严厉的惩罚措施。从保障对象准入角度来看，每个国家对可申请的人限定了收入标准，并且还规定了他们的个人及家庭财产的数额。相对来说，中国在这方面就有欠缺，只对他们个人或者家庭收入做出了规定，却没有限定财产情况。对于住房保障对象住房困难与否的确定，美国借助他们在住房方面支出的资金占他们收入的比例情况进行确定，假如他们在房租方面的支出低于
20%，那么住房保障机构将为他们担负高出的款项。而我国现在要求申请廉租住房的人员，其收入水平要比当地生活水平低；申请经济适用房的人员，收入只有当地人均工资的50%-60%；租赁保障住房的人员，其收入需要是当地平均工资的70%。在这些条件中，没有将家庭或个人需要承担的市场租赁房屋金额纳入其中，所以，不能将申请人的住房困难情况展现出来。
在创设住房保障体系的时候，国外通常倾注所有力量让一种住房保障模式得到发展，例如，新加坡和香港分别在租屋和公屋的建设发展中努力，而美国则尤其注重对住房困难人员住房问题的解决。在我国，住房保障系统较为复杂，这引起准入与退出机制也随之变得复杂。不只要将有关廉租房的准入和退出机制创设出来，还要创设公共租赁住房、经济适用房的相关机制。这样以来，多元化的制度，便使监督与管理增加了难度，这也给中国的住房保障能够获得健康发展带来了阻力。
除此外，中国廉租住房与公共租赁住房政策有着重合的地方，在廉租住房的基础上，公共租赁住房仅仅是将收入与户籍问题进行了放宽。另外，综观各个国家保障住房发展的情况发现，当住房不足时，便是借助租赁的方式来让住房困难得到解决，而在住房问题不紧张的时候，为了满足人们对住房质量的追求，才有了出售保障性住房的举动。可是，国内的情况却是把租赁和出售兼顾，这对保障性住房的发展不利。
二、吉林省保障性住房的问题分析
（一）配套法律制度层级低。吉林省政府每年都把保障性安居工程作为重要民生实事之一。制定出台了《吉林省城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障办法》[1]、《吉林省廉租住房工作监督检查办法（试行）》等50多项政策文件，形成了较为完善的政策体系。查阅近5年来吉林省保障性住房相关立法成果，可以看出主要是一些行政管理方面和技术层面的规定，无法完整的对区域内保障房退出机制进行安排。
（二）退出模式单一。综合考察住房保障主管部门及各级地方政府规范性文件的相关规则，给予困难者保障性住房，而如果随着收入增加，保障对象的保障指标，诸如家庭收入、人口、住房条件已经不再符合时，普遍采取两类手段进行规制：第一，对原保障对象的租赁房屋的补助开始停止发放；第二，让保障对象快速退离相应住房。然而，通常情况下，保障对象的收益是一个缓慢渐进的进程，不是一蹴而就的。而且，保障对象改变了困难境况，但缺乏购买力和交不起租赁费用的仍然屡见不鲜。因此腾退或停发补贴等退出方式存在较大的操作困难，凸显了退出模式的单一性。
（三）融资渠道单一。吉林省保障性住房的融资渠道主要包括三个层面。一是国家资金补助。设置改造危房试点范围，在资金上予以补助。 二是地方投入。政府加大对廉租住房建设的力度，地方投入的资金越来越多。三是信贷资金。综合吉林省的资料来看保障性住房建设资金来源主要依靠财政资金及信贷支持，社会民间资本以及金融衍生品融资渠道还没有发挥应有的效用。
三、完善我省保障性住房退出机制的对策建议
（一）通过立法规范强化我省保障性住房退出机制中的法律责任。目前我国的保障住房并没有十分明确的法律政策，在这种情况下，即使有规定的下位法也无法追究违规人员的刑事责任，对骗取保障房以及在合同期限之后拒不搬出保障房的行为也不能施予一定的惩罚。然而随着我国保障房政策的不断完善和更新，一些不重视公共财产的行为日趋严重，在这样的情况下，对这些行为采取一定的惩治手段就更为必要了。
（二）提供多样化的退出模式。鉴于目前我国保障房强制性退出的模式主要包括停止发放补贴和腾退住房两种模式。在客观上造成保障对象不再符合保障条件又无力购买商品房群体退出保障机制的困难。因此可以采取更加灵活的模式，实现社会保障实现社会保障和市场行为之间的转换。即当本来的房屋保障人不再满足政府对保障性房屋人员的条件时，就要按市场办法进行解决：根据市场价格对先前的房屋保障人收取租金或进行销售。先前的房屋保障人只有在经济条件改善后才会不满足保障性房屋人员的条件，这个时候通过市场问题解决，从某种程度上说巧妙地化解了政府与先前房屋保障人的矛盾。[2]
（三）拓宽融资渠道。保障房建设融资渠道的拓宽，将为承租人退出保障体系提供更加多样化的选择。《条例（征求意见稿）》在行政法规层面首次明确了项目建设资金的由社会力量提供的可能性。按照这一规定，保障性房屋再也不单单是由政府出资，而是可以由多种渠道筹资并建设而成，譬如由政府出资，或者通过商业、社会集资而由政府一手操办。
中国保障性房屋针对的是城市中无力靠自己力量购买房屋的人群，主要由政府出资建设而成，属于公益活动的范畴。但由于我国当前正处于发展中，而需要保障性房屋的人群数量太过庞大，在这种情况下，政府难免分身乏术，因此单单依靠政府投资已无法满足保障性房屋对资金的要求。这样就需要多方进行融资。可以由政府提供政策支持，市场响应，然后由社会力量构建而成。这样的融资机制，是满足保障性房屋资金需求的最好途径，也是所有的资金来源。
结语：保障性住房退出机制是一项由政府主导，还需要各相关部门共同参与监督的长期任务，它需要耗费大量的人力、物理还有财力，不可急于求成。只有从根本找出我省保障性住房退出机制中存在的问题，才能切实的满足中低收入家庭的住房需求，更好的促进社会的和谐稳定。
参考文献：
[1] 吉林省住房与城乡建设厅. http：//zfbz.jljsw.gov.cn/ndjh/index.htm
[2] 贾春梅.保障房转换式退出机制研究.会计与经济研究.203：72-7
关键词：保障性住房；退出；机制；中低收入家庭
住房属于人类社会的基本需求，目前被世界公认为公民的基本权利，很多地区及国家甚至将这一权利写进宪法及法律。世界上大部分国家主张居住权属于公民的基本权利，具有人权性质，国家及政府对人民的居住权有责任及义务进行保证，这在一定程度上保障了住房困难群体的居住。根据以上有关居住权属于人权的阐述，表明公民有权享有居住权，国家及政府对此有不可推卸的责任及义务实现对人民这一权利的保障，在解决住房问题时充分表明了国家对此的责任感，是对现代社会是否实现文明发展的重要保障，同时也属于国家是否发达及高低的重要保障。
一、国内外保障性住房准入与退出机制的对比及启示
在保障住房上实施准入退出机制方面，一些发达国家通常有明确的规定，借助法律来支撑作为实施和保障的根据。法律保障是保障性住房制度中必不可少的环节，针对各自住房保障的发展情况，出台适合本国国情的法律对于规范保障性住房的建设、分配、管理等过程具有重要意义。我国应加快《基本住房保障法》的立法进程，从法律的高度对保障性住房涉及的相关事项予以明确规定，并明确违法违规行为的性质，设定严厉的惩罚措施。从保障对象准入角度来看，每个国家对可申请的人限定了收入标准，并且还规定了他们的个人及家庭财产的数额。相对来说，中国在这方面就有欠缺，只对他们个人或者家庭收入做出了规定，却没有限定财产情况。对于住房保障对象住房困难与否的确定，美国借助他们在住房方面支出的资金占他们收入的比例情况进行确定，假如他们在房租方面的支出低于
20%，那么住房保障机构将为他们担负高出的款项。而我国现在要求申请廉租住房的人员，其收入水平要比当地生活水平低；申请经济适用房的人员，收入只有当地人均工资的50%-60%；租赁保障住房的人员，其收入需要是当地平均工资的70%。在这些条件中，没有将家庭或个人需要承担的市场租赁房屋金额纳入其中，所以，不能将申请人的住房困难情况展现出来。
在创设住房保障体系的时候，国外通常倾注所有力量让一种住房保障模式得到发展，例如，新加坡和香港分别在租屋和公屋的建设发展中努力，而美国则尤其注重对住房困难人员住房问题的解决。在我国，住房保障系统较为复杂，这引起准入与退出机制也随之变得复杂。不只要将有关廉租房的准入和退出机制创设出来，还要创设公共租赁住房、经济适用房的相关机制。这样以来，多元化的制度，便使监督与管理增加了难度，这也给中国的住房保障能够获得健康发展带来了阻力。
除此外，中国廉租住房与公共租赁住房政策有着重合的地方，在廉租住房的基础上，公共租赁住房仅仅是将收入与户籍问题进行了放宽。另外，综观各个国家保障住房发展的情况发现，当住房不足时，便是借助租赁的方式来让住房困难得到解决，而在住房问题不紧张的时候，为了满足人们对住房质量的追求，才有了出售保障性住房的举动。可是，国内的情况却是把租赁和出售兼顾，这对保障性住房的发展不利。
二、吉林省保障性住房的问题分析
（一）配套法律制度层级低。吉林省政府每年都把保障性安居工程作为重要民生实事之一。制定出台了《吉林省城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障办法》[1]、《吉林省廉租住房工作监督检查办法（试行）》等50多项政策文件，形成了较为完善的政策体系。查阅近5年来吉林省保障性住房相关立法成果，可以看出主要是一些行政管理方面和技术层面的规定，无法完整的对区域内保障房退出机制进行安排。
（二）退出模式单一。综合考察住房保障主管部门及各级地方政府规范性文件的相关规则，给予困难者保障性住房，而如果随着收入增加，保障对象的保障指标，诸如家庭收入、人口、住房条件已经不再符合时，普遍采取两类手段进行规制：第一，对原保障对象的租赁房屋的补助开始停止发放；第二，让保障对象快速退离相应住房。然而，通常情况下，保障对象的收益是一个缓慢渐进的进程，不是一蹴而就的。而且，保障对象改变了困难境况，但缺乏购买力和交不起租赁费用的仍然屡见不鲜。因此腾退或停发补贴等退出方式存在较大的操作困难，凸显了退出模式的单一性。
（三）融资渠道单一。吉林省保障性住房的融资渠道主要包括三个层面。一是国家资金补助。设置改造危房试点范围，在资金上予以补助。 二是地方投入。政府加大对廉租住房建设的力度，地方投入的资金越来越多。三是信贷资金。综合吉林省的资料来看保障性住房建设资金来源主要依靠财政资金及信贷支持，社会民间资本以及金融衍生品融资渠道还没有发挥应有的效用。
三、完善我省保障性住房退出机制的对策建议
（一）通过立法规范强化我省保障性住房退出机制中的法律责任。目前我国的保障住房并没有十分明确的法律政策，在这种情况下，即使有规定的下位法也无法追究违规人员的刑事责任，对骗取保障房以及在合同期限之后拒不搬出保障房的行为也不能施予一定的惩罚。然而随着我国保障房政策的不断完善和更新，一些不重视公共财产的行为日趋严重，在这样的情况下，对这些行为采取一定的惩治手段就更为必要了。
（二）提供多样化的退出模式。鉴于目前我国保障房强制性退出的模式主要包括停止发放补贴和腾退住房两种模式。在客观上造成保障对象不再符合保障条件又无力购买商品房群体退出保障机制的困难。因此可以采取更加灵活的模式，实现社会保障实现社会保障和市场行为之间的转换。即当本来的房屋保障人不再满足政府对保障性房屋人员的条件时，就要按市场办法进行解决：根据市场价格对先前的房屋保障人收取租金或进行销售。先前的房屋保障人只有在经济条件改善后才会不满足保障性房屋人员的条件，这个时候通过市场问题解决，从某种程度上说巧妙地化解了政府与先前房屋保障人的矛盾。[2]
（三）拓宽融资渠道。保障房建设融资渠道的拓宽，将为承租人退出保障体系提供更加多样化的选择。《条例（征求意见稿）》在行政法规层面首次明确了项目建设资金的由社会力量提供的可能性。按照这一规定，保障性房屋再也不单单是由政府出资，而是可以由多种渠道筹资并建设而成，譬如由政府出资，或者通过商业、社会集资而由政府一手操办。
中国保障性房屋针对的是城市中无力靠自己力量购买房屋的人群，主要由政府出资建设而成，属于公益活动的范畴。但由于我国当前正处于发展中，而需要保障性房屋的人群数量太过庞大，在这种情况下，政府难免分身乏术，因此单单依靠政府投资已无法满足保障性房屋对资金的要求。这样就需要多方进行融资。可以由政府提供政策支持，市场响应，然后由社会力量构建而成。这样的融资机制，是满足保障性房屋资金需求的最好途径，也是所有的资金来源。
结语：保障性住房退出机制是一项由政府主导，还需要各相关部门共同参与监督的长期任务，它需要耗费大量的人力、物理还有财力，不可急于求成。只有从根本找出我省保障性住房退出机制中存在的问题，才能切实的满足中低收入家庭的住房需求，更好的促进社会的和谐稳定。
参考文献：
[1] 吉林省住房与城乡建设厅. http：//zfbz.jljsw.gov.cn/ndjh/index.htm
[2] 贾春梅.保障房转换式退出机制研究.会计与经济研究.203：72-7