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摘 要: 在全球金融危机与国家宏观调控的环境下，激烈的市场竞争使得我国一些房地产企业利润越来越薄，经营越来越困难，面临着巨大的生存挑战。房地产企业如何针对采购领域存在的众多问题，从采购流程和采购管理途径两方面入手，加强房地产企业采购管理，是本文研究的中心。
关键词:房地产企业，采购管理，措施，效果
当前，我国房地产市场会遭遇中期调整，市场交易量萎缩，价格增幅放缓，资金链条偏紧。在这些不利因素的影响下，开发企业如何从自身开发管理方面下功夫，度过这段困难的时期呢？笔者结合实际工作经验，浅析房地产企业如何强化采购管理，希望对开发企业有所裨益。
1.房地产企业采购管理的意义
一是提高交易的透明度。通过内外网络进行材料采购，很大程度上增加了贸易的透明度。在建材采购领域中供应商的各种招待费、回扣等隐性支出一般约占供应成本的 5%。实施管理流程以后，每项物资的采购从招投标、开标、评标到定标的整个过程都在网上留下记录，有效的提高了采购的透明度，保证了整个招标过程在公平、公正、公开的市场下运作，同时网上采购的隐性支出也可以得到有效避免。
二是简化合作双方的业务流程，降低成本。采购过程的招投标及所有的业务工作通过网上操作得以实现，减少了传统采购模式纸张复印，文件领取、返还等操作环节，降低了招标方和投标方的采购成本。同时，采购的业务流程被大大简化，供应商能第一时间共享企业采购部门的信息，提高了企业的应变能力。
三是有利于建立战略伙伴合作关系。供应双方由原来的一般买卖关系到现在的合作伙伴关系的转变，让房地产企业获得了优惠、稳定的货源，供应商也同样获得了稳定的需求量。这种互惠互利的关系使得双方能清楚的认识到，如果一方失信，将会致使整个产业链破裂，双方共赢的目的也就无法实现。
四是采购周期缩短。通过信息化加快了与供应商的沟通，使供应商可以根据企业生产所需准备相应的材料，实现准时供应。同时，企业内部突破了信息传递的限制，流程的改革使企业增加了活力和工作的弹性，减少了人为因素的干扰，故采购周期缩短。
五是企业竞争力大大增强。优化采购充分利用“大市场”的资源吸引更多的供应商参与所采购物资的竞价、竞标，通过询价、比价、谈判取得价格上的优惠，降低采购成本。
2.房地产企业采购管理的各阶段管理
采购管理工作可以分为事前、事中、事后三个管理阶段。事前管理包括物资供应商（材料设备）的登记备案、采购信息的提交、初步询价、对生产厂家、样板工程、售后服务机构的考察、采购方式的选择、采购文件及评审办法的编制、采购信息的公布、征求有关单位意见、邀请监察部门进行监督、对拟参加采购活动的供应商进行资格审查等采购的前期准备工作；事中管理包括组建评审工作领导小组、评审专家的抽选、采购工作的评审、向采购工作领导小组汇报采购结果、确定中标人、发布中标通知等采购的具体执行和实施工作；事后管理包括合同的签订、变更、付款审核、货到现场和最终调试的验收、监督合同的履行、处理合同纠纷等确定中标人之后的各项工作。这三个阶段的管理，每一阶段都同等重要，每一个环节都不能麻痹大意、出现漏洞。这就需要执行这些环节工作的经办人员和管理人员要认真的做好本职工作，抵制各种不良思想和行为的腐蚀，杜绝腐败行为。
2.1事前管理是采购工作的基础
事前管理是采购工作中的第一阶段。通过对事前各项工作认真、科学的管理，既可以合理的规避采购风险，又可以提高采购效率，确保事中、事后管理等采购工作的顺利进行。事前管理主要应该注意三点：
一是采购文件的编制。（1）采购文件中的各项技术标准应当符合国家强制性标准，不应设立不合理的条件或者条款；（2）在编制采购文件中对拟采购的产品进行档次定位时，要注意优先采购国内的产品和环保、节能产品；（3）在编制采购文件时与监理公司、设计院等有关单位共同商定相关条款；由技术部门对采购文件认真审核；组织技术交流会、产品推介会等活动，增加对产品及供应商的了解和认识。
二是考察工作。在采购前期对不了解的产品和供应商进行考察十分必要，一方面可以增加对产品的性能、质量、供应商综合实力等方面的了解，便于明确拟采购产品的定位和技术要求，让质量、档次基本处于一个水平线的供应商参加投标；一方面可以货比三家，完善采购文件，在采购工作中占据主动，避免被一时的虚假现象所蒙蔽，掉进“远期陷阱”，在一定程度上规避了采购风险。
三是采购方式的选择。采购方式应该以公开招标采购方式为主。但采购方式的选择更应该遵循实事求是、具体情况具体分析的原则，对于工期比较紧张、价格难以确定、编制的采购文件存在需要进一步明确而又暂时无法明确的等情况，比较适合采用竞争性谈判的方式进行采购。这种采购方式比较灵活，在谈判的过程中可以进一步明确并完善我们的具体要求，采购到性价比最优的产品。
2.2 事中管理是采购工作的关键
事中管理在采购工作中起到承前启后的重要作用，也是采购工作中的关键阶段，因为在这一阶段要确定出所要采购的产品。如果在事中管理工作环节上出现问题，不但会使前期工作毁于一旦，而且会影响到整个采购工作的顺利进行。
事中管理主要应该注意两点：
一是评审专家的选择。应遵循下面三条原则：（1）与采购前期工作、供应商有联系的专家不能邀请；（2）对评审专家名单要严格保密，避免供应商与评审专家“暗箱操作”；（3）对评审专家的选择不能只局限在设计院、大专院校，还应在质量检测和监督机构等单位和部门选择，还应该选择有过使用类似产品经验的专家。让评审专家更好的把好采购评审关。
二是采购工作的评审。采购的评审工作一定要细致、严格的按照评审规定和程序办事，避免出现“人为因素”等影响采购工作公平、公正的行为。如果发现重大问题要及时向采购工作领导小组反映，停止采购评审工作，依法重新组织采购。
2.3事后管理是采购工作的保证
事后管理是采购工作中的最后一个阶段，也是较易令人麻痹大意的阶段。有的人认为事前、事中管理非常到位，事后管理也不可能出现问题。这种观点是错误的，事后管理一定要在事前、事中管理的基础上进一步做好，千万不能流于形式，避免前期扎实的工作功亏一篑。事后管理主要应该注意两点：
一是合同的签订和变更。合同一定要严格按照采购的内容、技术标准等具体条款进行签订，不得变更实质性内容。另外，合同之外的变更应该有理有据，严格按照《招标投标法》和国家有关规定执行。
二是验收及保管工作。货到现场和安装调试的验收一定要以合同各项条款为依据，严格执行合同，避免让合同成为“一纸空文”而流于形式。大型特殊的材料或设备需要邀请国家、省市质量监督部门的专家，请专家帮助把关。另外，对验收合格又没有马上投入到工程上的材料设备，要对其做好保管工作，否则可能会出现丢失、破坏等情况。由此会出现扯皮现象，不管责任人是谁，浪费的都是开发商投入的资金。为此，材料设备到场后，一定要界定好责任人，使其认真的承担好保管的责任。
参考文献:
[1] 董军钊. 房地产开发企业的战略采购管理[J]. 产业与科技论坛. 2011(01)
[2] 陈方. 关于房地产企业物资采购管理的探讨[J]. 企业导报. 2011(11)
[3] 凌克. 面向未来 房地产商业模式演变[J]. 住宅产业. 2011(10)
[4] 相生. 信息对称视角下我国房地产价格上涨的对策研究[J]. 知识经济. 2011(20)
关键词:房地产企业，采购管理，措施，效果
当前，我国房地产市场会遭遇中期调整，市场交易量萎缩，价格增幅放缓，资金链条偏紧。在这些不利因素的影响下，开发企业如何从自身开发管理方面下功夫，度过这段困难的时期呢？笔者结合实际工作经验，浅析房地产企业如何强化采购管理，希望对开发企业有所裨益。
1.房地产企业采购管理的意义
一是提高交易的透明度。通过内外网络进行材料采购，很大程度上增加了贸易的透明度。在建材采购领域中供应商的各种招待费、回扣等隐性支出一般约占供应成本的 5%。实施管理流程以后，每项物资的采购从招投标、开标、评标到定标的整个过程都在网上留下记录，有效的提高了采购的透明度，保证了整个招标过程在公平、公正、公开的市场下运作，同时网上采购的隐性支出也可以得到有效避免。
二是简化合作双方的业务流程，降低成本。采购过程的招投标及所有的业务工作通过网上操作得以实现，减少了传统采购模式纸张复印，文件领取、返还等操作环节，降低了招标方和投标方的采购成本。同时，采购的业务流程被大大简化，供应商能第一时间共享企业采购部门的信息，提高了企业的应变能力。
三是有利于建立战略伙伴合作关系。供应双方由原来的一般买卖关系到现在的合作伙伴关系的转变，让房地产企业获得了优惠、稳定的货源，供应商也同样获得了稳定的需求量。这种互惠互利的关系使得双方能清楚的认识到，如果一方失信，将会致使整个产业链破裂，双方共赢的目的也就无法实现。
四是采购周期缩短。通过信息化加快了与供应商的沟通，使供应商可以根据企业生产所需准备相应的材料，实现准时供应。同时，企业内部突破了信息传递的限制，流程的改革使企业增加了活力和工作的弹性，减少了人为因素的干扰，故采购周期缩短。
五是企业竞争力大大增强。优化采购充分利用“大市场”的资源吸引更多的供应商参与所采购物资的竞价、竞标，通过询价、比价、谈判取得价格上的优惠，降低采购成本。
2.房地产企业采购管理的各阶段管理
采购管理工作可以分为事前、事中、事后三个管理阶段。事前管理包括物资供应商（材料设备）的登记备案、采购信息的提交、初步询价、对生产厂家、样板工程、售后服务机构的考察、采购方式的选择、采购文件及评审办法的编制、采购信息的公布、征求有关单位意见、邀请监察部门进行监督、对拟参加采购活动的供应商进行资格审查等采购的前期准备工作；事中管理包括组建评审工作领导小组、评审专家的抽选、采购工作的评审、向采购工作领导小组汇报采购结果、确定中标人、发布中标通知等采购的具体执行和实施工作；事后管理包括合同的签订、变更、付款审核、货到现场和最终调试的验收、监督合同的履行、处理合同纠纷等确定中标人之后的各项工作。这三个阶段的管理，每一阶段都同等重要，每一个环节都不能麻痹大意、出现漏洞。这就需要执行这些环节工作的经办人员和管理人员要认真的做好本职工作，抵制各种不良思想和行为的腐蚀，杜绝腐败行为。
2.1事前管理是采购工作的基础
事前管理是采购工作中的第一阶段。通过对事前各项工作认真、科学的管理，既可以合理的规避采购风险，又可以提高采购效率，确保事中、事后管理等采购工作的顺利进行。事前管理主要应该注意三点：
一是采购文件的编制。（1）采购文件中的各项技术标准应当符合国家强制性标准，不应设立不合理的条件或者条款；（2）在编制采购文件中对拟采购的产品进行档次定位时，要注意优先采购国内的产品和环保、节能产品；（3）在编制采购文件时与监理公司、设计院等有关单位共同商定相关条款；由技术部门对采购文件认真审核；组织技术交流会、产品推介会等活动，增加对产品及供应商的了解和认识。
二是考察工作。在采购前期对不了解的产品和供应商进行考察十分必要，一方面可以增加对产品的性能、质量、供应商综合实力等方面的了解，便于明确拟采购产品的定位和技术要求，让质量、档次基本处于一个水平线的供应商参加投标；一方面可以货比三家，完善采购文件，在采购工作中占据主动，避免被一时的虚假现象所蒙蔽，掉进“远期陷阱”，在一定程度上规避了采购风险。
三是采购方式的选择。采购方式应该以公开招标采购方式为主。但采购方式的选择更应该遵循实事求是、具体情况具体分析的原则，对于工期比较紧张、价格难以确定、编制的采购文件存在需要进一步明确而又暂时无法明确的等情况，比较适合采用竞争性谈判的方式进行采购。这种采购方式比较灵活，在谈判的过程中可以进一步明确并完善我们的具体要求，采购到性价比最优的产品。
2.2 事中管理是采购工作的关键
事中管理在采购工作中起到承前启后的重要作用，也是采购工作中的关键阶段，因为在这一阶段要确定出所要采购的产品。如果在事中管理工作环节上出现问题，不但会使前期工作毁于一旦，而且会影响到整个采购工作的顺利进行。
事中管理主要应该注意两点：
一是评审专家的选择。应遵循下面三条原则：（1）与采购前期工作、供应商有联系的专家不能邀请；（2）对评审专家名单要严格保密，避免供应商与评审专家“暗箱操作”；（3）对评审专家的选择不能只局限在设计院、大专院校，还应在质量检测和监督机构等单位和部门选择，还应该选择有过使用类似产品经验的专家。让评审专家更好的把好采购评审关。
二是采购工作的评审。采购的评审工作一定要细致、严格的按照评审规定和程序办事，避免出现“人为因素”等影响采购工作公平、公正的行为。如果发现重大问题要及时向采购工作领导小组反映，停止采购评审工作，依法重新组织采购。
2.3事后管理是采购工作的保证
事后管理是采购工作中的最后一个阶段，也是较易令人麻痹大意的阶段。有的人认为事前、事中管理非常到位，事后管理也不可能出现问题。这种观点是错误的，事后管理一定要在事前、事中管理的基础上进一步做好，千万不能流于形式，避免前期扎实的工作功亏一篑。事后管理主要应该注意两点：
一是合同的签订和变更。合同一定要严格按照采购的内容、技术标准等具体条款进行签订，不得变更实质性内容。另外，合同之外的变更应该有理有据，严格按照《招标投标法》和国家有关规定执行。
二是验收及保管工作。货到现场和安装调试的验收一定要以合同各项条款为依据，严格执行合同，避免让合同成为“一纸空文”而流于形式。大型特殊的材料或设备需要邀请国家、省市质量监督部门的专家，请专家帮助把关。另外，对验收合格又没有马上投入到工程上的材料设备，要对其做好保管工作，否则可能会出现丢失、破坏等情况。由此会出现扯皮现象，不管责任人是谁，浪费的都是开发商投入的资金。为此，材料设备到场后，一定要界定好责任人，使其认真的承担好保管的责任。
参考文献:
[1] 董军钊. 房地产开发企业的战略采购管理[J]. 产业与科技论坛. 2011(01)
[2] 陈方. 关于房地产企业物资采购管理的探讨[J]. 企业导报. 2011(11)
[3] 凌克. 面向未来 房地产商业模式演变[J]. 住宅产业. 2011(10)
[4] 相生. 信息对称视角下我国房地产价格上涨的对策研究[J]. 知识经济. 2011(20)