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房子是耐用品,会提供收益流,这个收益流的现值之和,就是房子理论上的现价。如果这个收益流下降了,房价就会下降,反之,则会上升。如果其他因素导致的收益增加,抵消了物业税,净收益就会增加,房价会上升。所以,征物业税,对房价的影响非常不确定。希望物业税降低房价,打击房地产投机,从长期看,可能只是一厢情愿的幻想。
其实,把国务院《2009年深化经济改革工作意见的通知》“深化房地产税制改革,研究开征物业税”这句原则性的话,解读为要开征新税,是误解。1986年,中国就有了房产税,就是对拥有房屋产权的人课征的一种财产税。从现在披露的关于物业税的信息,可以认定,物业税不过就是根据新形势把财产税调整一下而已,并非新税。如果对拥有房产开征新税,那就是重复课税了。
改革房产税确实必要。20多年来,不但居民拥有住房的方式、房地产市场经历了巨大变化,就是整个税收制度,也经过了重大调整,相应调整房产税,改个更贴切的名字,都是可以理解的。
因为对房子征税存在诸多技术难题,房地产税虽然存在多年,征收的效果却不理想。比如,按照现行的《房产税暂时条例》,房产税的计税依据是“房产原值一次减除10%至30%后的余值”,可原值是多少,不易确定,因为同样的房子,有成本价房、房改房、经济适用房、两限房、商品房之分,即使同为市场价,也相差悬殊,要评估、确定计税依据,就得找大批专家一个一个核算,费用很大。
计税依据的麻烦,是房产税(物业税)的宿病,连经验丰富的美国税务部门,也都头疼不已。不过,对物业税来说,计税依据不过是疥癣之疾,不是最要紧的。
现在,围绕房地产税,有好几个,比如营业税、城市维护建设税、契税、印花税、土地增值税等等,这些税,虽然名义上由房地产企业缴纳,实际上却完全由购房人承担。税之外,更有数不清的收费,即使屡次清理之后,还剩下几十项。
按照经济学的理论,买房,主要是投资行为,应该受到鼓励。所以,不少国家,不但购买人的税负极轻,还能享受到其他税收照顾,如允许按照购房价格的一定比例,抵扣个人所得税的应纳税所得额等。购房退税的惯例,我们至今没有实行。
房产税,或者物业税公平的作用极为有限,不会因为征物业税,穷人就能住上房;调节经济也谈不上;其唯一的目的,就是增加地方财政收入。
现在地方政府想的就是如何增加收入,因为地方事务繁多,支出太大,而中央财政也没有多少转移支付的空间。目前,房价越来越高,房子又是不动产,征税比较方便。所以,物业税是地方政府最好的收入渠道。有人建议,如果开征物业税,就不再征收营业税等,也不再征收各种费,这几乎不可能。
有人把物业税理解成政府对服务的收费,个人买了房子,可是政府提供了保护,应该交税。这也是一种误会。因为公民已交了其他税,政府有义务、也有财力保护公民的个人财产安全。
有关部门,应该出来明确一下“研究开征物业税”,具体内容到底如何?什么时候征?要知道燃油税从“研究开征”到靴子落下,经过了十几年。
其实,把国务院《2009年深化经济改革工作意见的通知》“深化房地产税制改革,研究开征物业税”这句原则性的话,解读为要开征新税,是误解。1986年,中国就有了房产税,就是对拥有房屋产权的人课征的一种财产税。从现在披露的关于物业税的信息,可以认定,物业税不过就是根据新形势把财产税调整一下而已,并非新税。如果对拥有房产开征新税,那就是重复课税了。
改革房产税确实必要。20多年来,不但居民拥有住房的方式、房地产市场经历了巨大变化,就是整个税收制度,也经过了重大调整,相应调整房产税,改个更贴切的名字,都是可以理解的。
因为对房子征税存在诸多技术难题,房地产税虽然存在多年,征收的效果却不理想。比如,按照现行的《房产税暂时条例》,房产税的计税依据是“房产原值一次减除10%至30%后的余值”,可原值是多少,不易确定,因为同样的房子,有成本价房、房改房、经济适用房、两限房、商品房之分,即使同为市场价,也相差悬殊,要评估、确定计税依据,就得找大批专家一个一个核算,费用很大。
计税依据的麻烦,是房产税(物业税)的宿病,连经验丰富的美国税务部门,也都头疼不已。不过,对物业税来说,计税依据不过是疥癣之疾,不是最要紧的。
现在,围绕房地产税,有好几个,比如营业税、城市维护建设税、契税、印花税、土地增值税等等,这些税,虽然名义上由房地产企业缴纳,实际上却完全由购房人承担。税之外,更有数不清的收费,即使屡次清理之后,还剩下几十项。
按照经济学的理论,买房,主要是投资行为,应该受到鼓励。所以,不少国家,不但购买人的税负极轻,还能享受到其他税收照顾,如允许按照购房价格的一定比例,抵扣个人所得税的应纳税所得额等。购房退税的惯例,我们至今没有实行。
房产税,或者物业税公平的作用极为有限,不会因为征物业税,穷人就能住上房;调节经济也谈不上;其唯一的目的,就是增加地方财政收入。
现在地方政府想的就是如何增加收入,因为地方事务繁多,支出太大,而中央财政也没有多少转移支付的空间。目前,房价越来越高,房子又是不动产,征税比较方便。所以,物业税是地方政府最好的收入渠道。有人建议,如果开征物业税,就不再征收营业税等,也不再征收各种费,这几乎不可能。
有人把物业税理解成政府对服务的收费,个人买了房子,可是政府提供了保护,应该交税。这也是一种误会。因为公民已交了其他税,政府有义务、也有财力保护公民的个人财产安全。
有关部门,应该出来明确一下“研究开征物业税”,具体内容到底如何?什么时候征?要知道燃油税从“研究开征”到靴子落下,经过了十几年。